Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3204
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 september in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , verweerder
(gemachtigde: T. Nieuwpoort).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 1.378.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 26 juli 2021 via Skype behandeld. Eiseres is, met bericht van verhindering, niet verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Inleiding
1. De woning is een in 1955 gebouwde semibungalow met een vrijstaande garage, een dakkapel en een tuinhuis/blokhut. De woning heeft een inhoud van 453 m3 en ligt op een kavel van 2.327 m².
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.378.000,-. Eiser staat een lagere waarde voor van € 708.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
Grondstaffel
5.1
De rechtbank is van oordeel dat de onderbouwing van de waarde van de kavel, zoals deze door verweerder in de uitspraak op bezwaar en het verweerschrift is gegeven, onvoldoende inzichtelijk en controleerbaar is. In het verweerschrift is namelijk geen grondstaffel opgenomen. Hoewel uit de taxatiematrix wel af te leiden is dat er rekening wordt gehouden met de afnemende meerwaarde, is niet inzichtelijk op welke manier de grondwaarde is berekend. Het is onduidelijk of dit is gedaan aan de hand van een formule of aan de hand van stappen van bijvoorbeeld 500 m2.
5.2
Ter zitting heeft verweerder alsnog een grondstaffel overlegd:
Vierkante meters
Prijs per eenheid
1 – 650
€ 700,40
650 – 1000
€ 700,40
1000 – 1500
€ 663,63
1500 – 2000
€ 595,51
2000 – 3000
€ 531,43
De grondstaffel is van toepassing op de woning en de referentiewoningen [adres 2] en [adres 3] , allen gelegen in [plaats] .
5.3
Bij de toepassing van deze grondstaffel op de kavel van de woning (2.327 m2) komt de grondwaarde neer op € 1.503.747,61. De grondwaarde is, volgens de taxatiematrix van verweerder, vastgesteld op € 1.147.211,-. Dit betekent dat de cijfermatige onderbouwing, ook na het overleggen van de grondstaffel ter zitting, nog steeds niet klopt. De rechtbank ziet echter wel dat dit in het voordeel van eiseres is, omdat de grondwaarde bij een juiste toepassing van deze grondstaffel hoger zou uitkomen.
Tussenconclusie
6. Omdat de cijfermatige onderbouwing van de waarde niet juist is, zal de rechtbank het beroep gegrond verklaren en de uitspraak op bezwaar vernietigen. Zoals aangegeven valt deze fout in het voordeel van eiseres uit, waardoor de rechtbank (nog) niet van oordeel is dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De rechtbank zal hierna beoordelen of er andere gronden aanwezig zijn om de waarde te verlagen. Als dat niet het geval is, kunnen de rechtsgevolgen in stand worden gelaten.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
7. Naar het oordeel van de rechtbank maakt verweerder aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix in het verweerschrift blijkt dat verweerder de woning heeft vergeleken met drie verkoopcijfers van referentiewoningen in [plaats] , die voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de taxatiematrix blijkt de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen. Hieruit blijkt dat de voor de woning gehanteerde prijs per m3 onderaan de bandbreedte ligt van de gerealiseerde prijzen per m3 van de referentiewoningen, waarbij opgemerkt moet worden dat de prijs per m3 van de woning nog lager zou zijn geweest als de overgelegde grondstaffel juist was toegepast. Ten aanzien van het verschil in kavelgrootte heeft de rechtbank hiervoor al uitgelegd dat verweerder, ondanks een verkeerde toepassing van de grondstaffel, rekening heeft gehouden met de verschillen in grootte en een afnemende meerwaarde.
8. Wat eiseres aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Vergelijkbaarheid referentiewoningen
9. Eiseres stelt dat de referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Eiseres vergelijkt hiervoor met de WOZ-waardes van [adres 4] en [adres 5] . De rechtbank volgt eiseres niet. In de eerste plaats gaat eiseres bij haar vergelijking alleen uit van het woonoppervlak en de WOZ-waarde. Eiseres houdt bij die vergelijking geen rekening met het verschil in kavelgroottes. Omdat de woning van eiseres over een grote kavel beschikt, en zij daar in haar vergelijking geen rekening mee houdt, komt de prijs per m2 voor haar eigen woning (veel) te hoog uit in verhouding tot de referentiewoningen met kleinere kavels. Daarnaast gaat eiseres met haar vergelijking voorbij aan het systeem van de Wet WOZ. De waarde van een woning wordt namelijk bepaald met behulp van een methode van vergelijking van woning waarvan verkoopgegevens beschikbaar zijn en dus niet aan de hand van een vergelijking met een eerdere WOZ-waarde of WOZ-waardes van andere woningen. Het gaat erom hoe de feitelijke situatie van de woning van eiseres, zoals die gold op de waardepeildatum, zich verhoudt tot de geselecteerde en verkochte referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Nieuwbouw
10. Verder voert eiseres aan dat er sprake is van een te hoge waarde, omdat verweerder zou kijken naar prijzen van nieuwbouwhuizen in de buurt. Volgens verweerder is er niet vergeleken met nieuwbouwwoningen. De rechtbank kan verweerder hierin volgen. De geselecteerde referentiewoningen zijn allemaal geen nieuwbouwwoningen. Verweerder heeft daar nog wel bij aangegeven dat het gaat om een sterk gewilde locatie en een koper bereid is om voor de locatie te betalen. Dit kan tot situaties leiden waarbij er sprake lijkt te zijn van de koop van een bouwkavel, met daarop nog een te slopen woning. Daarom is de hoeveelheid grond bij de woning wel van groot belang bij de taxatie. Hoewel eiseres zelf geen plannen heeft, is wat er met de grond gedaan kan worden wel relevant voor eventuele kopers. Het is echter niet zo dat verweerder de woning heeft getaxeerd als ware er al een nieuwbouwwoning staat. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
11. Het voorgaande leidt de rechtbank tot de conclusie dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. De rechtbank zal daarom de uitspraak op bezwaar vernietigen, maar de rechtsgevolgen in stand laten.
12. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak op bezwaar;
- bepaalt dat de rechtsgevolgen van de vernietigde bestreden uitspraak op bezwaar in stand blijven;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiseres te vergoeden;
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van I. Zallali, griffier. De beslissing is uitgesproken op 6 september 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.