Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4418
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 150.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 21 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 20 mei 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1986 gebouwde aanleun-hoekwoning met aangebouwde berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 80 m2 en ligt op een kavel van 136 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 131.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met in [gemeente] gelegen referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Verweerder heeft de volgende referentiewoningen gebruikt: [adres] , verkocht op 17 augustus 2018 voor € 175.000,-, [adres] , verkocht op 24 december 2019 voor € 190.150,- en [adres] , verkocht op 13 maart 2019 voor € 166.000,-. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiser voert aan dat verweerder niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij rekening heeft gehouden met het verschil in kwaliteit, onderhoud en doelmatigheid (KOD) tussen de woning en de referentiewoningen. De woning is op die drie onderdelen door verweerder als gemiddeld (3) aangemerkt. Dat geldt ook voor de referentiewoning [adres] . De andere twee referentiewoningen wijken echter af. Bij [adres] is de kwaliteit aangemerkt als ondergemiddeld (2) en bij [adres] zijn kwaliteit en onderhoud aangemerkt als bovengemiddeld (4). Eiser stelt zich op het standpunt dat [adres] als bovengemiddeld zou moeten worden aangemerkt, maar heeft dit niet onderbouwd. De rechtbank volgt daarom verweerder in zijn opvatting dat deze referentiewoning als gemiddeld moet worden aangemerkt. Verweerder heeft niet aangegeven met welke percentages de verschillen in KOD-factoren worden verwerkt in de vergelijking. Dat zou de inzichtelijkheid ten goede zijn gekomen. Uit de door verweerder overgelegde taxatiematrix valt echter wel af te leiden tot welk verschil in prijs per m2 voor het hoofdgebouw de KOD-factoren leiden. Voor de woning is een prijs per m2 gehanteerd van € 1.535,-. Uit de verkoopprijs van [adres] is een prijs van € 1.451,- afgeleid. Dat is € 84,- minder en vertegenwoordigt bij een oppervlak van 80 m2 een waarde van € 6.720,-, dat is ruim 5% van de waarde van het hoofdgebouw. Uit de verkoopprijs van [adres] is een prijs per m2 afgeleid van € 1.791,-. Dat is € 256,- meer dan voor de woning is gehanteerd. Dat vertegenwoordigt bij een oppervlak van 80 m2 een waarde van € 20.480,-, dat is ruim 16% van de waarde van het hoofdgebouw van de woning. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder op die manier voldoende inzichtelijk gemaakt dat hij met de verschillen in KOD-factoren in voldoende mate rekening heeft gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Die is gelegen op een kruising van twee wegen en dat leidt volgens eiser tot overlast van het verkeer. Volgens verweerder betreft het een doodlopende straat en een buurtstraat. Ook ligt de woning aan de voorzijde ongeveer 20 meter verwijderd van de weg. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet aannemelijk gemaakt dat de ligging in vergelijking met de referentiewoningen een waardedrukkende factor vormt. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Tot slot voert eiser aan dat verweerder in de bezwaarfase niet het gehanteerde indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan heeft overgelegd, hoewel hij daar in zijn bezwaarschrift wel om heeft verzocht. Het is de rechtbank niet gebleken dat deze stukken voor het hoorgesprek ter inzage zijn gelegd. In beroep zijn de gegevens alsnog verstrekt. Naar het oordeel van de rechtbank vallen de door eiser gevraagde stukken onder de reikwijdte van artikel 40 Wet Pro WOZ en artikel 7:4 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb).
In zijn uitspraak van 5 juli 2021 ECLI:NL:RBMN:2021:2890. heeft de rechtbank zijn standpunt over het niet nakomen van de verplichtingen uit deze artikelen en de verschillende situaties die zich daarbij voor kunnen doen uitgebreid uiteengezet. Onder verwijzing naar die uitspraak passeert de rechtbank het verzuim van verweerder met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Wel zal de rechtbank verweerder veroordelen in de proceskosten in beroep van eiser en hem opdragen het griffierecht aan eiser te vergoeden.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.
11.De rechtbank stelt de door eiser gemaakte proceskosten op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van
€ 534,-, met wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1598,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. C.H. Verweij, griffier. De beslissing is uitgesproken op 9 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat