Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1046
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 januari 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: J. Nieboer)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straat 1] [huisnummer 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 323.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 18 februari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 26 november 2020 door middel van een Skype-verbinding. Eiseres is verschenen, vergezeld door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur
Overwegingen
1.De woning is een in 1992 gebouwde geschakelde twee-onder- één kap semibungalow met carport. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 123 m2 en ligt op een kavel van 235 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 270.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat de referentiewoningen ongeschikt zijn om de waarde van de woning uit af te leiden, omdat ze totaal niet overeenkomen met de woning. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrijstaat in iedere fase van de procedure die referentiewoningen aan te voeren die naar zijn oordeel de door hem vastgestelde waarde het beste onderbouwen. De rechtbank zal dan ook alleen de in de beroepsfase in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen in haar overwegingen betrekken. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, maar verweerder moet wel voldoende rekening houden met de verschillen. De referentiewoningen komen qua gebruiksoppervlakte en kaveloppervlak voldoende overeen met de woning. Verweerder heeft bij de analyse van de verkoopprijzen van de referentiewoningen eerst de verkoopprijzen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Vervolgens heeft hij deze verkoopprijs verminderd met een waarde voor de bijgebouwen en de naar een vaste prijs per m2 berekende waarde van de grond. Het resterende bedrag, dat de waarde van de “kale” opstal vertegenwoordigt, heeft hij vervolgens gedeeld door de gebruiksoppervlakte (waarin ook begrepen de oppervlakte van badkamer, toilet en dergelijke), waarna een prijs per m2 voor de opstal resteert. De waarde van de woning is vervolgens opgebouwd met dezelfde prijs per m2 voor de grond, de waarde van de carport en de waarde voor de opstal. Daarbij is een woningwaarde per m2 gehanteerd van € 1.467,-. Uit de analyse blijkt een woningwaarde per m2 van de referentiewoningen van € 2.188,-, € 1.731,- en
€ 1.609,-. Door een lagere prijs per m2 te hanteren heeft verweerder rekening gehouden met het verschil in voorzieningenniveau, dat hij voor de woning heeft gesteld op matig, en voor de referentiewoningen op respectievelijk voldoende en goed. Op de hiervoor geschetste wijze heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het verschil in bouwlagen tussen de woning en de referentiewoningen. Naar haar oordeel heeft de referentiewoning [straat 1] [huisnummer 2] drie woonlagen en de woning slechts één woonlaag met een zolder met een kamertje. Verweerder stelt daar tegenover dat [straat 1] [huisnummer 2] slechts twee woonlagen heeft en dat de woning volgens de bouwtekeningen over een verdieping met slaapkamer en berging beschikt. Op basis van het overgelegde fotomateriaal onderschrijft de rechtbank de opvatting van verweerder. Daarbij wijst ze er nog op dat op basis van dit fotomateriaal de situatie bij de referentiewoning [straat 2] [huisnummer 3] sterk overeenkomt met de woning. Tot slot overweegt de rechtbank nog dat eiseres verweerder geen toestemming heeft gegeven voor een inpandige opname. Voor zover daardoor een onvolledig beeld is ontstaan is dit voor risico van eiseres. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Verder voert eiseres aan dat er sprake is van veel parkeeroverlast voor haar woning, waarvan een waardedrukkende werking uitgaat. Door de parkeerproblemen kan nog amper gebruik worden gemaakt van de in- en uitrit van de carport. Eiseres heeft dit niet onderbouwd met foto’s of andere bescheiden. Verweerder stelt dat hij verschillende streetviews heeft bekeken over de jaren heen. De parkeerdruk voor de woning en voor de in dezelfde straat gelegen referentiewoning [straat 1] [huisnummer 2] is volgens hem vergelijkbaar. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat er sprake is van een waardedrukkende werking die niet reeds is verdisconteerd in de verkoopprijs van de referentiewoning [straat 1] [huisnummer 2]. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. Deze uitspraak is gedaan op 6 januari 2021 en zal daarna op rechtspraak.nl worden gepubliceerd.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat