Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3996
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 141.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 2 oktober 2020 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 31 mei 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door taxateur [taxateur] .
Overwegingen
1.De woning is een in 1991 gebouwde bovenwoning met een berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 180 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 125.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.De heffingsambtenaar heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Eiser voert allereerst aan dat in de uitspraak op bezwaar het indexeringspercentage en de onderbouwing daarvan, en de correctie op grond van de KOUDV+L factoren, niet inzichtelijk zijn gemaakt. Op de zitting heeft eiser deze grond voor wat betreft de KOUDV+L factoren ingetrokken. De heffingsambtenaar heeft erop gewezen dat op 15 januari 2020 afspraken zijn gemaakt met het kantoor van de gemachtigde over het overleggen van stukken. In die afspraken staat: ‘Voor wat betreft de aanlevering van gegevens door de gemeente wordt volstaan met het aanleveren van het taxatieverslag. In het taxatieverslag staan geen KOUDV factoren, liggingsfactor en grondstaffel. In de uitspraak op bezwaar worden van de referenties naast het adres, ook de oppervlakte, het bouwjaar, inhoud, Kwaliteit, Onderhoud en Ligging benoemd’. De gemachtigde stelt dat het indexeringspercentage wel inzichtelijk moet worden gemaakt, omdat dit niet specifiek in de afspraken is benoemd. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde de heffingsambtenaar op grond van de gemaakte afspraken het indexeringspercentage niet inzichtelijk te maken. In de afspraken is opgesomd welke gegevens in de uitspraak op bezwaar zullen worden benoemd, en daar staat het indexeringspercentage niet tussen.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.
7. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met een correctie voor de VvE-reserves. Op de zitting heeft de taxateur erkend dat in de matrix inderdaad de VvE-reserves wel zijn genoemd, maar dat ten onrechte geen correctie op de waarde van de referentiepanden heeft plaatsgevonden. De gemachtigde heeft op de zitting gesteld dat de correctie voor de VvE-reserves er op zichzelf al toe leidt dat de WOZ-waarde bijgesteld zou moeten worden naar € 140.000,-. De taxateur heeft dat niet weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank staat daarmee vast dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld.
8. Eiser voert verder aan dat de voorzieningen in de woning gedateerd zijn. De taxateur is in de matrix uitgegaan van matige kwaliteit. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser niet onderbouwd dat daarmee onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen.
9. Eiser voert verder aan dat het vergelijkingsobject [adres 2] niet goed bruikbaar is, omdat de kwaliteit daarvan beter is. De taxateur heeft in de matrix de kwaliteit van [adres 2] als gemiddeld beoordeeld en een correctie van 10% toegepast. Naar het oordeel van de rechtbank is niet gebleken dat daarmee het vergelijkingsobject [adres 2] niet goed bruikbaar is. Er is rekening gehouden met de verschillen. De rechtbank wijst er ook nog op dat eiser dit vergelijkingsobject zelf heeft aangedragen in zijn beroepschrift.
10. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
11. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank heeft eiser de voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Hij heeft niet onderbouwd hoe hij tot die waarde is gekomen.
12. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 140.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
14. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,- en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534,-, met wegingsfactor 1). Daarnaast wordt een bedrag van € 7,- toegekend voor kadastrale uittreksels. In totaal bedragen de proceskosten € 1.605,-.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object voor het belastingjaar 2020 vast op € 140.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.605,-;
- draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M. van der Knijff, griffier. De beslissing is uitgesproken op 23 augustus 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is niet in de gelegenheid
om deze uitspraak te ondertekenen.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.