Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4117
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 augustus 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser,
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: M. Dens).
Procesverloop
In de beschikking van 31 januari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor belastingjaar 2020 vastgesteld op € 282.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 6 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser
ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het beroep is op de zitting van 18 augustus 2021 via Skype behandeld. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2000 gebouwde geschakelde woning met een garage, carport en een tuinhuis. De woning heeft een kaveloppervlakte van 379 m².
2. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 251.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met de volgende vier, in [woonplaats] gelegen, bungalows:
- [adres 2] , verkocht op 5 december 2017 voor € 270.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 10 mei 2019 voor € 287.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 juli 2018 voor € 335.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 10 augustus 2019 voor € 307.500.
Maakt verweerder de waarde aannemelijk?
5. Eiser voert aan dat verweerder met de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiewoningen en de woning zijn gecorrigeerd. Verweerder had stukken moeten overhandigen waaruit blijkt welke correctiepercentages zijn gehanteerd.
6. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt en hoeft bij de taxatie daarom ook geen gebruik te maken van correctiepercentages. De taxateur heeft op zitting toegelicht dat er geen modelmatige waardebepaling schuil gaat achter de taxatiematrix en dat hij geen vaste correctiepercentages heeft gebruikt, maar dat de waardebepaling tot stand is gekomen op basis van deskundigheid. De rechtbank heeft geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Er zijn dan ook geen stukken met correctiepercentages die overgelegd hadden kunnen worden. Naar het oordeel van de rechtbank is in beroep met de taxatiematrix geen sprake van een “black box”. De manier waarop verweerder de waarde heeft bepaald, betekent bovendien niet dat de waardebepaling niet inzichtelijk is gemaakt.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 282.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is vergeleken met verkoopcijfers die rondom de waardepeildatum zijn gerealiseerd voor woningen die gelet op hun bouwjaar, grootte en kaveloppervlakte voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt door de waarde voor de grond en de bijgebouwen uit de verkoopprijzen te halen, de KOUDV-factoren te vermelden en
de prijs per vierkante meter voor de woning en de referentiewoningen te berekenen.
8. Wat eiser verder heeft aangevoerd, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. De rechtbank legt dat hierna uit.
9. Eiser voert aan de woning [adres 2] niet bruikbaar is als referentiewoning, omdat deze op 5 december 2017 is verkocht. Dit verkoopcijfer ligt namelijk meer dan een jaar vóór de waardepeildatum van 1 januari 2019.
10. De rechtbank is het niet eens met eiser. Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de referentiewoning weliswaar niet valt binnen de periode van een jaar voor de waardepeildatum, maar dat het wel een goede vergelijking is met de woning omdat het gaat om identieke woningen. De woningen zijn onder meer afkomstig uit hetzelfde bouwjaar en ze hebben dezelfde kaveloppervlakte. De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. Bovendien is de periode van één jaar voor of na de waardepeildatum een indicatie en geen harde grens. Wel moet verweerder rekening houden met het tijdsverloop tussen de verkoopdatum en de waardepeildatum, maar dat heeft verweerder in dit geval ook gedaan door de verkoopcijfers te indexeren. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Eiser voert verder aan dat verweerder aan de dakopbouw van de referentiewoning [adres 5] ten onrechte een andere waardering heeft toegekend dan aan de woonoppervlakte op de begane grond. De waarde van de dakopbouw moet worden bepaald aan de hand van de marktwaarde en als onderdeel van de woning worden beschouwd. Het gaat dan om een woonoppervlakte van 130 m² in plaats van 105 m². Verweerder heeft op zitting toegelicht dat de dakopbouw als apart onderdeel is gewaardeerd op basis van bouwkosten en de marktontwikkeling. De dakopbouw is daarbij van hout, dus ook van mindere kwaliteit. De waardering is daardoor lager dan de waardering van de vierkante meters op de begane grond.
12. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het aangevoerde niet aannemelijk heeft gemaakt dat de (houten) dakopbouw anders moet worden gewaardeerd dan de begane grond. Het gaat in dit geval om een vergelijking van een gelijkvloerse woning met een woning die door de dakopbouw een tweede verdieping heeft. Dat de dakopbouw van hout is maakt daarbij op zichzelf nog niet dat een lagere waardering van de vierkante meters van de dakopbouw op zijn plaats is. De rechtbank volgt eiser daarom in zijn standpunt dat bij [adres 5] moet worden uitgegaan van een woonoppervlakte van 130 m², wat resulteert in een waarde van € 1428,- per m² in plaats van € 1530,- per m². Dit maakt echter niet dat verweerder de waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld. Van belang is dat de taxatiematrix in zijn geheel voorligt. De gemiddelde prijs van de vier referenties bedraagt na de verlaging € 1731,- per m² woonoppervlakte, maar dit valt nog steeds hoger uit dan de prijs per vierkante meter van de woning (€ 1640,- per m²). Gelet hierop, ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de waarde te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond kan daarom niet slagen.
13. Eiser voert tot slot aan dat de referentiewoning [adres 3] een bovengemiddelde woning is. Verweerder heeft daar bij de waardering voor kwaliteit en onderhoud onvoldoende rekening mee gehouden. Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt een advertentietekst met foto’s overgelegd.
14. De rechtbank kan zich niet vinden in het standpunt van eiser. Verweerder heeft het onderhoud en kwaliteit van de woning gekwalificeerd met een ‘3’ (gemiddeld). De foto’s en de informatie die eiser heeft overhandigd vormen voor de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat de waardering van de kwaliteit en het onderhoud van [adres 3] onjuist is. De beroepsgrond slaagt niet.
15. De beroepsgronden slagen niet. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 23 augustus 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u een brief sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven.