Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Lelystad
zaaknummer / rolnummer: C/16/515807 / HL ZA 21-21
Vonnis van 18 augustus 2021
in de zaak van
[eiseres],
wonende te [woonplaats] ,
eiseres,
advocaat mr. I.M.G. Maste te Almere,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
advocaat mr. C.E. van Staveren te Zwolle.
Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 17 maart 2021;
- de akte overlegging producties aan de zijde van [eiseres] ;
- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 8 juni 2021 en de schriftelijke spreekaantekeningen aan de zijde van [eiseres] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[eiseres] is eigenaar en bewoner van het perceel behorend bij het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] .
2.2.
Op 27 mei 1999 hebben [eiseres] en haar wijlen echtgenoot de heer [A] (hierna tezamen: echtpaar [achternaam van A] ) het recht van erfpacht op circa 40 hectare cultuurgrond, gelegen naast het huidige perceel van [eiseres] , aan de heer [B] en mevrouw [C] (hierna tezamen: [B] c.s.) verkocht. In de koopovereenkomst van de cultuurgrond zijn echtpaar [achternaam van A] en [B] c.s. een kwalitatieve verplichting ten aanzien van het verkochte registergoed overeengekomen. De levering van het recht van erfpacht op de cultuurgrond aan [B] c.s. vond plaats op 1 november 1999 bij notariële akte (hierna: de leveringsakte 1999). De kwalitatieve verplichting uit de voornoemde koopovereenkomst is in de leveringsakte 1999 opgenomen en wordt hierna de kwalitatieve verplichting genoemd. Deze luidt:
“KWALITATIEVE VERPLICHTING
Bietenstortplaats/opslagplaats
1. Het is de koper verboden een bietenstortplaats en/of opslagplaats van andere producten of materialen te maken op de strook grond gelegen langs de [straatnaam] , ter breedte van vijftig meter.
2. De in het vorige lid bedoelde verplichting om niet te doen, is een kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek; dit houdt in dat deze verplichting zal overgaan op degene(n) die het registergoed onder bijzonder titel verkrijgt/verkrijgen, terwijl medegebonden zullen zijn degene(n), die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het registergoed verkrijgen.”
2.3.
[B] c.s. heeft op 15 februari 2000 het bloot eigendom van (in elk geval) een deel van het perceel, te weten het erf gelegen naast het erf van echtpaar [achternaam van A] , waarop ook de kwalitatieve verplichting ziet, geleverd gekregen. Dit deel van het perceel behorend bij het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 2] wordt hierna aangeduid als: het erf.
2.4.
Op 1 augustus 2017 heeft [B] c.s. bij akte van levering (hierna: de leveringsakte 2017) de volle eigendom van het erf geleverd aan [gedaagde] . In de leveringsakte 2017 is de kwalitatieve verplichting woordelijk overgenomen.
2.5.
[gedaagde] heeft bij de gemeente [naam gemeente] een aanvraag ingediend voor de bouw van een bedrijfswoning op het erf.
3.Het geschil
3.1.
[eiseres] vordert dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- een verklaring voor recht afgeeft, inhoudende dat de bouw van een woning of een ander bouwwerk op de plaats die de kwalitatieve verplichting in artikel 25 van de koopovereenkomst uit 1999 beschrijft, in strijd is met genoemde kwalitatieve verplichting, en, zo begrijpt de rechtbank, [gedaagde] op straffe van een dwangsom verbiedt dat te doen; en
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten.
3.2.
[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat de kwalitatieve verplichting verbiedt dat [gedaagde] een woning of ander bouwwerk op het erf bouwt. Weliswaar wordt in de kwalitatieve verplichting niet gesproken over een woning, maar deze verplichting moet volgens [eiseres] zo worden uitgelegd dat een verbod om een woning op het erf te bouwen daarin begrepen is. Voor zover dat niet het geval is, beroept [eiseres] zich op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW).
3.3.
[gedaagde] voert verweer. Primair voert [gedaagde] als verweer dat hij niet is gebonden aan de kwalitatieve verplichting, aangezien deze verplichting slechts rustte op het recht van erfpacht dat destijds door echtpaar [achternaam van A] aan [B] c.s. is verkocht, terwijl hij van [B] c.s. de volle eigendom van het perceel geleverd heeft gekregen. Subsidiair betwist [gedaagde] dat de bouw van een woning onder de kwalitatieve verplichting niet toegestaan zou zijn.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Waar gaat dit geschil over?
4.1.
Dit geschil gaat over de vraag of de kwalitatieve verplichting het bouwen van een woning door [gedaagde] verbiedt.
Verbiedt de kwalitatieve verplichting de bouw van een woning of ander gebouw op het erf?
4.2.
Bij de beoordeling of de kwalitatieve verplichting een woning of ander gebouw op het erf verbiedt stelt de rechtbank het volgende voorop. De kwalitatieve verplichting ligt vast in een notariële akte en is naar zijn aard bestemd ook de rechtspositie van derden te beïnvloeden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of formulering van die overeenkomst, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor derden niet kenbaar is. Ook in dit geval betreft het een uitleg van de kwalitatieve verplichting ten opzichte van een ander dan de oorspronkelijke contractspartijen. De in de leveringsakte tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling moet daarom naar objectieve maatstaven uitgelegd worden in het licht van de gehele inhoud van de akte. Daarbij zijn in beginsel de bewoordingen in de akte van doorslaggevende betekenis.
4.3.
De rechtbank oordeelt dat naar objectieve maatstaven in de bepaling van de kwalitatieve verplichting niet gelezen kan worden dat een woning of elk gebouw verboden is. De rechtbank stelt vast dat de tekst van de kwalitatieve verplichting niets zegt over een woning of andere gebouwen, maar alleen verbiedt “
een bietenstortplaats en/of opslagplaats van andere producten of materialen te maken”. Uit de redactie van deze bepaling leidt de rechtbank af dat de bedoeling is om, naast bietenstortplaatsen, een specifieke categorie van bouwwerken te verbieden, namelijk opslagplaatsen van producten of materialen. [eiseres] stelt dat het de partijbedoeling is geweest om het uitzicht vanuit de woning van echtpaar [achternaam van A] te waarborgen. Volgens [eiseres] wordt met de formulering “
opslagplaats van andere producten of materialen” een verbod op bouwwerken tot uitdrukking gebracht, en daarmee ook een verbod op een woning. Zij verwijst hiervoor naar de definitie en de synoniemen die de Van Dale geeft voor opslagplaats van producten of materialen, onder meer: een magazijn, een pakhuis, een depot. Deze redenering volgt de rechtbank niet. In de leveringsakte is niet een verbod voor een ‘bouwwerk’ in het algemeen opgenomen, maar expliciet voor een bepaalde categorie aan bouwwerken, te weten de opslagplaats van producten of materialen. Een woning valt naar haar aard niet onder deze categorie. Dat blijkt ook uit de door [eiseres] gegeven definitie van de opslagplaats en de aangevoerde rij van synoniemen, waarin ‘woning’ niet wordt genoemd.
een bietenstortplaats en/of opslagplaats van andere producten of materialen te maken”. Uit de redactie van deze bepaling leidt de rechtbank af dat de bedoeling is om, naast bietenstortplaatsen, een specifieke categorie van bouwwerken te verbieden, namelijk opslagplaatsen van producten of materialen. [eiseres] stelt dat het de partijbedoeling is geweest om het uitzicht vanuit de woning van echtpaar [achternaam van A] te waarborgen. Volgens [eiseres] wordt met de formulering “
opslagplaats van andere producten of materialen” een verbod op bouwwerken tot uitdrukking gebracht, en daarmee ook een verbod op een woning. Zij verwijst hiervoor naar de definitie en de synoniemen die de Van Dale geeft voor opslagplaats van producten of materialen, onder meer: een magazijn, een pakhuis, een depot. Deze redenering volgt de rechtbank niet. In de leveringsakte is niet een verbod voor een ‘bouwwerk’ in het algemeen opgenomen, maar expliciet voor een bepaalde categorie aan bouwwerken, te weten de opslagplaats van producten of materialen. Een woning valt naar haar aard niet onder deze categorie. Dat blijkt ook uit de door [eiseres] gegeven definitie van de opslagplaats en de aangevoerde rij van synoniemen, waarin ‘woning’ niet wordt genoemd.
4.4.
[eiseres] heeft ook betoogd dat het niet nodig was een verbod voor het bouwen van een woning op te nemen in de kwalitatieve verplichting, omdat de bouw van woningen op de betreffende plaats al verboden was door het bestemmingsplan dat gold op het moment dat de kwalitatieve verplichting werd overeengekomen. De rechtbank volgt die redenering niet. Uit de akte blijkt niet dat partijen wel een verbod op het bouwen van een woning hebben bedoeld, maar dat dit verbod niet is opgenomen in de kwalitatieve verplichting, omdat dit reeds door het bestemmingsplan was gewaarborgd. Daarbij geldt dat door het verbod niet op te nemen in de kwalitatieve verplichting partijen blijkbaar hebben willen vertrouwen op het bestemmingsplan voor het verbod op woningen en niet op de kwalitatieve verplichting, terwijl het een feit van algemene bekendheid is dat bestemmingsplannen kunnen wijzigen.
4.5.
[eiseres] heeft onvoldoende andere omstandigheden gesteld waaruit volgt dat uit de bewoordingen van de leveringsakte 1999, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte, de partijbedoeling zou blijken dat het in het algemeen verboden is uitzicht belemmerende zaken of gebouwen, waaronder een woning, op het erf te plaatsen. [eiseres] heeft nog betoogd dat voor de uitleg van de kwalitatieve verplichting de redelijke verwachtingen over en weer tussen het echtpaar [achternaam van A] en [B] c.s., of van het echtpaar [achternaam van A] zelf, van belang zijn (een ‘volle’ toetsing van de Haviltex-maatstaf). Daarmee past [eiseres] echter de verkeerde maatstaf voor uitleg van een kwalitatieve verplichting toe.
4.6.
Voor zover [eiseres] heeft willen betogen dat de rechtbank voor de uitleg van de kwalitatieve verplichting de koopovereenkomst uit 1999 tussen echtpaar [achternaam van A] en [B] c.s. als uitgangspunt moet nemen en daarop de ‘volle’ toetsing van de Haviltex maatstaf moet toepassen, overweegt de rechtbank dat de hiervoor genoemde koopovereenkomst geen verplichtingen schept voor [gedaagde] . Voor de werking van de kwalitatieve verplichting tegenover derden, zoals [gedaagde] , is vastlegging daarvan in een notariële akte vereist, gevolgd door de inschrijving van de notariële akte in de openbare register. Om die reden neemt de rechtbank de kwalitatieve verplichting uit de leveringsakte 1999 als uitgangspunt.
Beroep op de redelijkheid en billijkheid
4.7.
Tot slot heeft [eiseres] een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 2 BW. Met een geslaagd beroep op lid 2 van artikel 6:248 BW is een tussen partijen geldende regel voortvloeiend uit een overeenkomst, niet van toepassing, voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, begrijpt de rechtbank niet voor welke afspraak [eiseres] een beroep doet op de beperkende werking van artikel 6:248 lid 2 BW. Indien [eiseres] een beroep heeft willen doen op de aanvullende werking van de redelijkheid en billijkheid van artikel 6:248 lid 1 BW en daarmee de kwalitatieve verplichting uit de leveringsakte 1999 heeft willen aanvullen met een verbod op de plaatsing van een woning, overweegt de rechtbank als volgt. [eiseres] heeft anders dan met de hierboven reeds behandelde argumenten, niet onderbouwd waarom uit de eisen van redelijkheid en billijkheid voort zou vloeien dat [gedaagde] geen woning of ander gebouw op het erf zou mogen bouwen.
De slotsom
4.8.
De vordering van [eiseres] zal worden afgewezen. De overige verweren en stellingen hoeven daarom geen bespreking meer.
4.9.
[eiseres] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:
- griffierecht € 304,00
- salaris advocaat €
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)
Totaal € 1.430,00
5.De beslissing
De rechtbank
5.1.
wijst de vorderingen af,
5.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 1.430,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over dit bedrag vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling,
5.3.
veroordeelt [eiseres] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:
- € 163,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot aan de dag van volledige betaling;
- te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiseres] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot aan de dag van volledige betaling,
5.4.
verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.A. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 18 augustus 2021.