Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3519
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. F.J.H. van der Plas)
en
de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeenten], verweerder
(gemachtigde: mr. P.E. Boerlage).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 303.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 19 maart 2021, via een skypeverbinding. Eiseres is niet verschenen, maar heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 1955 gebouwde tussenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 76 m2 en ligt op een kavel van 198 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde. Ter zitting heeft eisers aangevoerd dat zij de door haar in het beroepschrift voorgestane waarde van € 250.000,- aanpast naar € 292.500,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 2] niet als referentiewoning mag worden gebruikt omdat deze woning op één dag meerdere malen is gekocht door een niet-natuurlijk persoon. Ter onderbouwing van haar stelling heeft eiseres ter zitting gewezen op een database voor vastgoedprofessionals. Verweerder heeft aangevoerd dat de referentiewoning weliswaar is gekocht door een niet-natuurlijk persoon, maar dat de woning niet meerdere malen op één dag is gekocht. De rechtbank is van oordeel dat de beroepsgrond van eiseres niet slaagt. De enkele verwijzing van eiseres ter zitting naar een database, is onvoldoende om de rechtbank aan het standpunt van verweerder te doen twijfelen. Eiseres heeft bijvoorbeeld geen afschrift ingediend van deze database.
Voor zover eiseres heeft willen aanvoeren dat de [adres 2] niet als referentiewoning mag worden gebruikt, omdat deze is gekocht door een belegger, overweegt de rechtbank dat deze stelling niet slaagt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Met de enkele stelling dat de woning is gekocht door een belegger, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat niet is voldaan aan de voorwaarden en ficties als genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en die volgen uit de bedoeling van de wetgever.
Voor zover eiseres heeft willen aanvoeren dat de [adres 2] niet als referentiewoning mag worden gebruikt, omdat deze is gekocht door een belegger, overweegt de rechtbank dat deze stelling niet slaagt. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de onroerende zaak worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger het object in de staat waarin dat zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Naar de bedoeling van de wetgever is deze waarde de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Met de enkele stelling dat de woning is gekocht door een belegger, heeft eiseres niet aannemelijk gemaakt dat niet is voldaan aan de voorwaarden en ficties als genoemd in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ en die volgen uit de bedoeling van de wetgever.
8. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 2] ook niet bruikbaar is als referentie omdat deze woning te ver van de waardepeildatum is verkocht. Bovendien is het door verweerder gehanteerde indexeringspercentage van 29% te hoog. De rechtbank stelt vast dat de transactiedatum van de referentiewoning 7 september 2017 is. Naar het oordeel van de rechtbank ligt deze transactie daarmee niet zo ver van de waardepeildatum van 1 januari 2019 af, dat het verkoopcijfer van deze referentiewoning geen indicatie meer geeft van de waarde van de woning van eiseres. Daarbij acht de rechtbank van belang dat verweerder de koopsom heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat het indexeringspercentage tot stand is gekomen uit de marktanalyse. Verweerder heeft toegelicht dat de referentiewoning is gelegen in een gewilde wijk met daarin courante woningen. De rechtbank volgt verweerder in deze toelichting. Eiseres heeft haar stelling dat het indexeringspercentage te hoog is, niet nader onderbouwd.
9. Eiseres voert aan dat de referentiewoning [adres 3] niet bruikbaar is als referentie omdat deze woning is gebouwd in 1946 en een andere bouwstijl en uitstraling heeft. De rechtbank stelt vast dat de woning van eiseres is gebouwd in 1955. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder terecht aangevoerd dat de woning van eiseres is gebouwd in dezelfde bouwperiode als de referentiewoning. De rechtbank acht de uitstraling van de referentiewoning voldoende vergelijkbaar met die van de woning van eiseres.
10. Eiseres voert aan dat de woningen [adres 4] , [adres 5] en [nummer] een lagere waarde onderbouwen voor haar woning. De rechtbank stelt vast dat een herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopcijfers van de door eiseres genoemde woningen ontbreekt. Uit de enkele verkoopcijfers van deze woningen kan dan ook niet worden afgeleid dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Kersten, griffier. De beslissing is uitgesproken op 27 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat