ECLI:NL:RBMNE:2021:3769

• Datum uitspraak: 14 juli 2021
• Publicatiedatum: 9 augustus 2021
• Zaaknummer: C/16/490024 / HL ZA 19-45
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.M. van Jaarsveld
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van afspraken tussen partijen met betrekking tot herstelwerkzaamheden aan een dak en andere gebreken

In deze zaak vorderde eiser, wonende in Spanje, nakoming van afspraken die hij met gedaagde had gemaakt over de verkoop van appartementsrechten en de daarbij behorende herstelwerkzaamheden aan het dak van het pand. Eiser stelde dat gedaagde, de verkoper, haar verplichtingen niet was nagekomen, ondanks meerdere sommaties. De rechtbank oordeelde dat gedaagde verplicht was om de gebreken aan het dak te laten herstellen, zoals vermeld in een rapport van een inspectie. De rechtbank wees de vorderingen van eiser toe, met inachtneming van een termijn voor gedaagde om de herstelwerkzaamheden uit te voeren. Daarnaast werd gedaagde veroordeeld tot het vervangen van de toegangsdeuren van een appartement en het dichtmaken van glazen panelen. Gedaagde had in reconventie een schadevergoeding gevorderd, maar deze vorderingen werden afgewezen. De rechtbank oordeelde dat eiser niet in verzuim was en dat gedaagde haar verplichtingen niet was nagekomen. De proceskosten werden aan gedaagde opgelegd, aangezien zij grotendeels in het ongelijk was gesteld.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/490024 / HL ZA 19-45

Vonnis van 14 juli 2021

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [naam eiland] (Spanje),

eiser in conventie,

verweerder in reconventie,

advocaat mr. W.F. Wienen te Almere,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] BV ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. S. Booij te Almere.

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 7 oktober 2020;

- de akte uitlaten nadere producties aan de zijde van [gedaagde] ;

- de akte vermindering van eis in reconventie;

- de akte nadere productie (deponering van een USB-stick met geluidsopnames alsmede de transcripties van de geluidsopnames) aan de zijde van [eiser] ;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 april 2021 en de schriftelijke spreekaantekeningen van mr. Booij.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

Algemeen

2.1.

[gedaagde] was eigenaar van (appartementsrechten in) het (kantoor)pand [naam (kantoor)pand] te [plaatsnaam] (hierna: het pand). [eiser] was in augustus 2017 met [gedaagde] in gesprek over de koop van de appartementsrechten met nrs. [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding] in het pand met de bedoeling deze appartementen na de koop (als kantoorruimte) te verhuren. [gedaagde] , als verkoper, heeft in overleg met [eiser] , als koper, een koopovereenkomst laten opstellen voor de verkoop en koop van de vier appartementsrechten (hierna: de koopovereenkomst).

2.2.

In artikel 21 lid 1 van de koopovereenkomst is onder andere opgenomen dat [eiser] voor zijn rekening een rapport laat opmaken van de kwaliteit van het dak en dat [gedaagde] voor haar rekening de natuurstenen buitengevel laat reinigen. In artikel 21 lid 2 van de koopovereenkomst is opgenomen dat [gedaagde] op de tweede en derde verdieping van het pand nog vier appartementen realiseert, dat de verbouwing aanvangt in oktober 2017 en circa negen maanden duurt en dat de [gedaagde] de schade vergoedt die als gevolg van de verbouwing kan ontstaan.

2.3.

Op 13 september 2017 heeft [onderneming 1] in opdracht van [eiser] een inspectie van het dak uitgevoerd en een rapport opgesteld van haar bevindingen (hierna: het rapport). In het rapport is een aantal herstelwerkzaamheden geadviseerd met een prijsinschatting van € 900,-. Deze prijsinschatting is exclusief het geadviseerde herstel onder punt 4 van het rapport dat luidt:

“4. De wortelgroei en de druk op de toplaag (onder de betonplaat) moet aangepakt worden. De beste optie is om de betonplaat en de vegetatieve vervuiling te verwijderen en nazien of er al schade is ontstaan. Eventuele schade herstellen met brede stroken APP 470 K 14 BF. Als de betonplaat hergebruikt gaat worden moeten er drukverdeelplaten worden aangebracht. Minimale hoogte tussen betonplaat en toplaag moet 30 mm bedragen om watertransport onderdoor te bevorderen.”

In het rapport wordt geadviseerd een kraan in te huren voor de uitvoering van punt 4. en een dakdekker ter plaatse uit te nodigen. Verder is in het rapport vermeld dat [onderneming 1] de technische levensduur van het dak schat op 6 tot 8 jaar, nadat de geadviseerde herstelwerkzaamheden zijn uitgevoerd. Deze levensduur kan volgens [onderneming 1] mogelijk worden verlengd door jaarlijks te reinigen en “
inspectief ” onderhoud te plegen.

2.4.

Op 19 september 2017 heeft [eiser] het rapport aan [gedaagde] per e-mail doorgestuurd met de opmerking dat de vermelde gebreken verholpen moeten worden en dat de uitkomst van het rapport hem tegenvalt, omdat hij er op basis van de mededeling van [gedaagde] van uitging dat het dak in uitstekende conditie zou zijn en nog minimaal 15 jaar zou meegaan. Op dezelfde dag heeft [gedaagde] aan [eiser] per e-mail bevestigd dat zij het advies van [onderneming 1] overneemt. [gedaagde] heeft verder meegedeeld dat, zodra de verbouwing van de appartementen gaat beginnen, zij de betonplaat met vlaggenmast laat verwijderen, zodat [gedaagde] zicht heeft op eventuele andere gebreken en de dakdekker beter zijn werk kan doen.

2.5.

Op 21 september 2017 hebben [eiser] en [gedaagde] de koopovereenkomst getekend.

2.6.

In de leveringsakte van de appartementsrechten met nrs. [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 1/letteraanduiding] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 2/letteraanduiding] van 2 oktober 2017 (hierna: de leveringsakte) zijn [eiser] en [gedaagde] in aanvulling op artikel 21 lid 1 en lid 2 van de koopovereenkomst nog het volgende overeengekomen:

“
a. het dak is in opdracht van koper geïnspecteerd, hiervan is een rapport opgesteld, aan partijen genoegzaam bekend waarvan zij geen andere omschrijving verlangen, de in bedoeld rapport vermelde gebreken zullen door en/of voor rekening en risico van verkoper worden hersteld; b. de keuring van de lift dient nog plaats te vinden, de eventuele gebreken die alsdan geconstateerd worden zullen door en/of voor rekening en risico van verkoper worden hersteld;

c. de onder a. bedoelde gebreken, alsmede de eventuele gebreken zoals bedoeld onder b. zullen door de verkoper worden hersteld tegelijkertijd met de nog te verrichten verbouwing tot appartementen .”

2.7.

Begin december 2017 hebben [gedaagde] en [eiser] gesproken over de herstelwerkzaamheden aan het dak. Hiervan is op 7 december 2017 per e-mail een gesprekverslag verzonden aan partijen. In dat gesprekverslag staat dat tussen partijen is afgesproken dat de herstelwerkzaamheden aan het dak tijdens de verbouwing aan de tweede en derde verdieping van het pand plaatsvinden en dat [gedaagde] de kosten daarvan draagt.

2.8.

Op 4 februari 2019 heeft [eiser] middels zijn advocaat [gedaagde] onder andere verzocht c.q. gesommeerd de overeengekomen herstelwerkzaamheden aan het dak binnen 14 dagen na schrijven uit te laten voeren. [eiser] wijst [gedaagde] erop dat de verbouwing van de appartementen op de tweede en derde verdieping inmiddels heeft plaatsgevonden, maar dat het dak nog niet is hersteld. Tevens wordt vermeld dat van [gedaagde] wordt verwacht dat zij de gaten in de gevel van het pand dicht maakt.

2.9.

Op 7 februari 2019 heeft [onderneming 2] aan [eiser] bericht dat in de akte van splitsing van de appartementsrechten in het pand een onjuiste huisnummeringaanduiding is aangehouden. [gedaagde] heeft [eiser] , als eigenaar van vier appartementsrechten, verzocht een akte van rectificatie te ondertekenen, zodat de onjuiste huisnummeringaanduiding kan worden hersteld. [eiser] heeft [gedaagde] meegedeeld dat hij onder voorwaarden bereid is de akte van rectificatie te ondertekenen.

2.10.

Op 5 april 2019 hebben [eiser] , [gedaagde] en de Vereniging van Eigenaren VVE [naam (kantoor)pand] (hierna: de VvE) een vaststellingsovereenkomst getekend. In de vaststellingsovereenkomst is vastgelegd dat [eiser] zijn medewerking verleent aan het passeren van de akte van rectificatie. Verder is overeengekomen dat [gedaagde] een bedrag van € 1.800,- aan de VvE voldoet, om daarmee het bedrag dat [gedaagde] meent verschuldigd te zijn voor de renovatie van het dak zeker te stellen. Afgesproken is dat partijen elkaar op dit punt geen finale kwijting verlenen. Daarnaast is het volgende bepaald:

“6. Indien [gedaagde] de uit deze overeenkomst (…) op hem rustende verplichtingen jegens VVE [naam (kantoor)pand] niet of niet tijdig nakomt, heeft [eiser] het recht [gedaagde] rechtstreeks aan te spreken tot betaling aan hem van de door [gedaagde] (…) verschuldigde bedragen. Partijen stellen aldus vast dat [gedaagde] ter zake de nakoming van de afspraken hoofdelijk aansprakelijk is jegens de VVE en [eiser] .

7. Bij gebreke van tijdige betaling (dat wil zeggen uiterlijk 30 april 2019) van genoemde bedragen (…) dan wel bij gebreke van tijdige nakoming van enige andere verplichting uit hoofde van deze vaststellingovereenkomst verbeurt [gedaagde] een boeten van € 500,- per dag aan VVE [naam (kantoor)pand] gedurende de periode dat hij in gebreke blijft. De boete kan maximaal € 23.000,- belopen. Deze boete is bedoeld om [gedaagde] aan te sporen de afspraken na te komen. De boete komt aldus nadrukkelijk niet in de plaats van de betalingsverplichting van [gedaagde] (…). Uit hoofde van art 6 van deze vaststellingsovereenkomst is [eiser] eveneens bevoegd betaling van de boete te vorderen.”

2.11.

Na de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst heeft [eiser] de akte van rectificatie van de splitsingsakte getekend, waardoor de onjuiste huisnummeringaanduiding van de appartementsrechten in het pand is gecorrigeerd.

2.11.1.

De VvE heeft op 10 mei 2019 een bedrag van € 1.800,- van [gedaagde] ontvangen.

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, veroordeling van [gedaagde] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Boete

3.1.1.

tot betaling van € 5.000,- aan [eiser] , met rente en € 625,- aan buitengerechtelijke incassokosten, voor de boete uit hoofde van de vaststellingsovereenkomst;

Gebreken dak

3.1.2.

primair , tot zorgdragen voor de uitvoering van de in het rapport van [onderneming 1] genoemde adviespunten door [onderneming 3] , althans een erkend dakdekkersbedrijf, binnen een termijn van 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

subsidiair , tot betaling van € 16.294,- exclusief btw, met rente, aan [eiser] voor het herstel van de gebreken aan het dak,

subsidiair , tot betaling van € 937,43 aan buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] berekend over het onder 3.1.2. primair gevorderde bedrag,

meer subsidiair , tot het gelasten van een deskundigenbericht en benoeming van een deskundige voor advies over het bedrag van de herstelwerkzaamheden aan het dak zoals dat door [onderneming 1] is begroot en over het aandragen van een erkend dakdekkersbedrijf voor de uitvoering van de werkzaamheden, waarna primair [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van het door de deskundige vastgestelde bedrag, met rente, subsidiair, [gedaagde] wordt veroordeeld tot zorgdragen van de uitvoering van de werkzaamheden door een door de rechtbank aan te wijzen dakdekkersbedrijf, binnen 14 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

meer meer subsidiair , tot betaling van een (schade)vergoeding van € 22.143,- aan [eiser] , althans een door de rechtbank in goede justitie te bepalen bedrag;

Reinigen natuursten buitengevel

3.1.3.

primair , tot het laten reinigen van de natuurstenen buitengevel aan de voor- en achterkant van het pand door een professioneel schoonmaakbedrijf, binnen 2 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

subsidiair , tot betaling van € 1.855,- exclusief btw, met rente, aan [eiser] voor de reiniging van de buitengevel;

Herstel gaten in natuurstenen buitengevel

3.1.4.

primair , tot het laten herstellen van de gaten en de schade in de natuurstenen buitengevel, binnen 2 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,

subsidiair , tot betaling van € 340,- exclusief btw, met rente, aan [eiser] voor het herstel van de buitengevel;

Vervangen vloerbedekking centrale ruimte van het pand

3.1.5.

primair , tot het laten vervangen van de vloerbedekking in de algemene ruimte door gelijkwaardige en gelijksoortige vloerbedekking door een professionele partij, binnen 2 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
subsidiair , tot betaling van € 6.292,- exclusief btw, met rente, aan [eiser] voor de vervanging van de vloerbedekking;

Vervangen tussendeuren appartementsrecht nr. [nummeraanduiding 2]

3.1.6.

primair , tot het laten vervangen van de twee toegangsdeuren van appartementsrecht nr. [nummeraanduiding 2] voor dezelfde nieuwe toegangsdeuren die zijn geplaatst bij de door [gedaagde] tot woonruimte verbouwde appartementsrechten, alsmede de glazen panelen op dezelfde wijze dicht te maken, binnen 2 dagen na betekening van het vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom,
subsidiair , tot betaling van € 4.654,-, exclusief btw, met rente, aan [eiser] voor de vervanging van de tussendeuren en de glazen panelen;

Ten aanzien van alle vorderingen

3.1.7.

in de proceskosten.

3.2.

Aan de vorderingen legt [eiser] het volgende ten grondslag.

Ter onderbouwing van de vordering sub 3.1.1 stelt [eiser] dat [gedaagde] 10 dagen te laat de bij vaststellingsovereenkomst overeengekomen bedragen aan de VVE heeft betaald en derhalve op grond van de vaststellingsovereenkomst een boete van in totaal € 5.000,- is verschuldigd aan [eiser] .

Ter onderbouwing van de vorderingen sub 3.1.2 t/m 3.1.6 voert [eiser] aan dat partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] voor haar rekening (1) de gebreken aan het dak laat herstellen, (2) de natuurstenen buitengevel laat reinigen, (3) de gaten in de natuurstenen buitengevel laat vullen en repareren, (4) de algemene ruimte van nieuwe vloerbedekking laat voorzien en (5) de toegangsdeuren van de kantoorruimte van appartement nr. [nummeraanduiding 2] laat vervangen. Volgens [eiser] is [gedaagde] de voornoemde afspraken, ondanks meerdere sommaties daartoe, niet nagekomen. [eiser] vordert om die reden in rechte nakoming van de voornoemde afspraken, dan wel vervangende schadevergoeding.

Ter onderbouwing van de
meer meer subsidiaire vordering sub 3.1.2 stelt [eiser] dat hij heeft gedwaald bij de koop van de appartementsrechten, omdat het dak van het pand een minder lange levensduur heeft dan bij de koop is meegedeeld door [gedaagde] . In plaats van vernietiging van de koopovereenkomst vordert [eiser] op grond van artikel 6:230 lid 2 BW een (schade)vergoeding van [gedaagde] .

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

in reconventie

3.4.

[gedaagde] vordert, na vermindering van eis, samengevat - veroordeling van [eiser] bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling aan [gedaagde] van een schadevergoeding van in totaal € 24.919,73, met rente, en veroordeling in de proceskosten.

3.5.

Aan de vorderingen legt [gedaagde] het volgende ten grondslag. Als gevolg van de weigering van [eiser] de akte van rectificatie te ondertekenen, kon [gedaagde] niet tijdig de appartementen op de tweede en derde verdieping leveren aan de kopers van de betreffende appartementen. Hierdoor heeft [gedaagde] schade geleden, te weten een bedrag van € 13.419,73 aan doorlopende kosten voor de appartementen en een bedrag van € 11.500,- in verband met een gerechtelijke procedure gestart door een van de kopers van de appartementen.

3.6.

[eiser] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen. Hij betwist dat de vertraagde eigendomsoverdracht van de appartementen het gevolg is van zijn weigering de akte van rectificatie te ondertekenen en hij betwist de hoogte van de schade. Voorts beroept [eiser] zich op zijn opschortingsrecht, omdat [gedaagde] volgens hem reeds in verzuim was.

3.7.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Vaststellingsovereenkomst en boete

4.1.

In artikel 7 van de vaststellingsovereenkomst is bepaald dat [gedaagde] bij te late betaling een boete van € 500,- per dag
aan de VvE is verschuldigd, gemaximeerd tot € 23.000,-. De rechtbank overweegt dat [eiser] op grond van artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst kan vorderen dat aan de VvE verschuldigde bedragen voor renovatie van de liftinstallatie en het dak aan hem worden betaald en dat [eiser] op grond van artikel 7 jo. artikel 6 van de vaststellingsovereenkomst bevoegd is namens de VvE de betaling van de boete aan de VvE te vorderen. [eiser] kan echter niet met succes vorderen dat [gedaagde] de boete
aan hem betaalt. Uit voormelde bepalingen volgt namelijk niet dat [gedaagde] de boete (ook) aan [eiser] kan (of moet) betalen. Evenmin zijn er omstandigheden gesteld, waaruit volgt dat de hiervoor genoemde bepalingen dusdanig moeten worden uitgelegd. Om deze reden is de vordering tot betaling van € 5.000,- aan [eiser] niet toewijsbaar.

Herstel dak

4.2.

[gedaagde] brengt naar voren dat [gedaagde] uitsluitend de verplichting op zich heeft genomen de kosten te betalen voor het herstel van de gebreken aan het dak, zoals genoemd in het rapport. Zij betoogt dat zij niet verplicht is de werkzaamheden uit te (laten) voeren. De verplichting tot betaling van de herstelkosten voor het dak is zij naar eigen zeggen nagekomen met de betaling van € 1.800,- aan de VvE. [gedaagde] voert aan dat de herstelkosten in totaal € 1.845,- bedragen, bestaande uit € 900,-, zoals begroot volgens het rapport met uitzondering voor punt 4, plus € 945,- voor het herstel van punt 4, zoals begroot door een door haar geraadpleegde partij. Voorts voert [gedaagde] aan dat er sprake is van schuldeisersverzuim aan de zijde van [eiser] , omdat hij als lid van de VvE weigert de opdracht te verstrekken tot herstel van het dak.

4.3.

[eiser] betwist dat [gedaagde] met de betaling van € 1.800,- aan de VvE haar afspraak tot dakherstel is nagekomen. Verder betwist [eiser] dat in de offerte waarnaar [gedaagde] verwijst alle werkzaamheden voor herstel van punt 4 uit het rapport zijn opgenomen.

4.4.

Uit de vaststellingsovereenkomst volgt dat [gedaagde] met de betaling van € 1.800,- aan de VvE het bedrag dat [gedaagde] meent te moeten betalen voor de herstelwerkzaamheden aan het dak, zeker heeft gesteld. Nergens blijkt uit dat de VvE en/of [eiser] hiermee de verplichting om de herstelwerkzaamheden te laten uitvoeren hebben overgenomen van [gedaagde] . De verplichting om zorg te dragen voor het herstel van de gebreken van het dak rust nog altijd bij [gedaagde] op grond van artikel 21 lid 2 sub c van de leveringsakte. Daarin staat dat de gebreken aan het dak zullen worden hersteld door [gedaagde] . Bovendien is het reeds betaalde bedrag aan de VvE ter zekerstelling gebaseerd op een inschatting van de kosten. Deze inschatting hoeft niet gelijk te zijn aan de werkelijk te maken kosten voor het herstel van de gebreken die zijn genoemd in het rapport. Daarbij wijst de rechtbank erop dat de inschatting van € 1.800,- gebaseerd is op slechts een deel van het herstel van de gebreken. Blijkens de offerte ter hoogte van € 945,- waarnaar [gedaagde] verwijst, overgelegd als productie 10 bij de dagvaarding, zijn niet alle werkzaamheden van punt 4 uit het rapport geoffreerd. In het rapport is duidelijk vermeld dat punt 4 de volgende werkzaamheden omvat: betonplaat weghalen, vegetatieve vervuiling onder de betonplaat verwijderen, nazien of er schade door de betonplaat/vegetatieve vervuiling is ontstaan, de eventuele schade herstellen met brede stroken APP 470 K 14 BF, en bij eventuele terugplaatsing van de betonplaat drukverdeelplaten aanbrengen.

4.5.

Uit het voorgaande volgt dat de verweren van [gedaagde] niet slagen. [gedaagde] is haar verplichting om de gebreken aan het dak, zoals vermeld in het rapport, te laten herstellen nog altijd niet nagekomen. Primair vordert [eiser] nakoming van deze afspraak. De rechtbank zal deze vordering toewijzen met inachtneming van het volgende. [eiser] vordert herstel door [onderneming 3] , “althans een erkend dakdekkersbedrijf”. De rechtbank constateert dat de (herstel)punten in de offerte van 28 mei 2019 van [onderneming 3] (overgelegd als productie 16 bij de dagvaarding), niet (volledig) overeenkomen met de herstelpunten die in het rapport zijn genoemd. Aangezien de verplichting van [gedaagde] voortvloeit uit het rapport zal de rechtbank zal [gedaagde] veroordelen tot nakoming van de afspraak tot het (laten) herstellen van de punten die in het rapport zijn genoemd. [gedaagde] kan het herstel laten verrichten door [onderneming 3] of een ander een erkend dakdekkersbedrijf. Uit de in het petitum geformuleerde zinsnede “althans een erkend dakdekkersbedrijf” valt niet ondubbelzinnig op te maken of [gedaagde] de keuze heeft tussen [onderneming 3] of een ander erkend dakdekkersbedrijf. Er is niet overeengekomen dat het herstel moest worden verricht door [onderneming 3] en de rechtbank wil executieproblemen voorkomen, nu aan de veroordeling een dwangsom wordt verbonden. Tot slot merkt de rechtbank op dat de VvE een bedrag van € 1.800,- onder zich heeft ter zekerstelling van de renovatie aan het dak. Wanneer [gedaagde] de gebreken aan het dak laat herstellen, zal deze € 1.800,- moeten worden aangewend voor betaling van het herstel om ongerechtvaardigde verrijking aan de zijde van de VvE te voorkomen.

4.6.

Aangezien de rechtbank de primaire vordering van [eiser] toewijst, komt zij niet toe aan de behandeling van de (meer) subsidiaire vorderingen. Ten overvloede overweegt de rechtbank dat de stelling van [eiser] met betrekking tot dwaling over de koop, die ten grondslag ligt aan de meer meer subsidiaire vordering, niet kan worden gevolgd. Als het al zo zou zijn dat [gedaagde] voorafgaand aan de verkoop van de appartementen aan [eiser] heeft meegedeeld dat het dak nog 15 jaar zonder onderhoud zou meegaan, dan moest het voor [eiser] na ontvangst van het rapport op 18 september 2017 duidelijk zijn dat dit niet het geval was. Ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst op 21 september 2017 kon van dwaling dus geen sprake zijn.

Reiniging van de buitengevel

4.7.

[eiser] erkent dat [onderneming 4] V.O.F. op 21 september 2017 in opdracht van [gedaagde] de natuurstenen buitengevel heeft gereinigd. [eiser] stelt echter dat de afspraak niet inhield ‘de gevel wassen’ zoals [onderneming 4] V.O.F. heeft gedaan, maar de gevel ‘professioneel laten reinigen.’ Professionele reiniging houdt volgens [eiser] in reiniging met een hogedrukspuit, gevolgd door herstel van de gevel waar nodig en impregnatie van de gevel. [eiser] stelt dat partijen de hiervoor genoemde professionele reiniging zijn overeengekomen en dat [gedaagde] die afspraak niet is nagekomen. [gedaagde] heeft betwist dat partijen de hiervoor genoemde professionele reiniging zijn overeengekomen. Tevens betwist zij dat herstel en impregnatie van de gevel valt onder reiniging van de gevel. [gedaagde] voert verder aan dat [eiser] in november 2017 op de hoogte is gesteld van de uitvoering van de reiniging van de gevel en destijds niet heeft geklaagd over de uitvoering ervan.

4.8.

Uit de overgelegde producties van [eiser] volgt dat diverse methoden kunnen worden toegepast voor gevelreiniging, afhankelijk van de status van de gevel. De methoden verschillen van elkaar in uitvoering en gebruik van middelen. De term ‘gevelreiniging’ spreekt dus niet voor zich. Uit de afspraak zoals die is vastgelegd in artikel 21 lid 1 van de koopovereenkomst, en herhaald in de leveringsakte, blijkt enkel dat [gedaagde] voor haar rekening de natuurstenen buitengevel laat reinigen. [eiser] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit blijkt dat partijen destijds met ‘laten reinigen’ hebben bedoeld: een professionele reiniging bestaande uit reiniging met hogedrukspuit, gevolgd door eventueel herstel en impregnatie van de gevel. Evenmin heeft [eiser] onderbouwd waarom hij deze verwachting mocht hebben. [eiser] heeft - gelet op de betwisting door [gedaagde] - onvoldoende gesteld en wat hij wel heeft gesteld onvoldoende onderbouwd, zodat hij niet wordt toegelaten tot bewijslevering. De rechtbank zal de vordering [gedaagde] te veroordelen de natuurstenen buitengevel door een professioneel schoonmaakbedrijf te laten reinigen dan wel een vervangende schadevergoeding te betalen dan ook afwijzen.

Reparatie van de buitengevel

4.9.

[eiser] stelt dat tussen partijen is overeengekomen dat [gedaagde] voor haar rekening de gaten in de gevel van het pand repareert. [gedaagde] betwist dat [gedaagde] deze afspraak met [eiser] heeft gemaakt. Aangezien [eiser] zich op de rechtsgevolgen van deze afspraak beroept, moet [eiser] het bestaan van de afspraak - nu deze is betwist door [gedaagde] - aantonen. In de e-mail van 4 februari 2019 wordt gerefereerd aan een verplichting van [gedaagde] de gaten in de gevel te repareren. Hieruit blijkt niet dat deze verplichting voortkomt uit een afspraak tussen [eiser] en [gedaagde] . Blijkens het antwoord van [gedaagde] op 18 februari 2019 gaat ook [gedaagde] ervan uit dat op haar een verplichting rust de gaten in de gevel dicht te maken, tenzij [onderneming 5] de gaten zou gebruiken om een reclamebord aan de buitengevel te bevestigen. [gedaagde] vraagt mr. Wienen haar hierover te berichten. Vervolgens heeft mr. Wienen op 21 februari 2019 per e-mail aan [gedaagde] meegedeeld dat de gaten niet dicht gemaakt hoeven te worden, omdat [onderneming 5] de gevelreclame gaat plaatsen. [eiser] heeft geen andere feiten of omstandigheden gesteld waarmee zij aantoont dat op [gedaagde] alsnog de verplichting rustte de gevel te repareren uit hoofde van een afspraak tussen [eiser] en [gedaagde] . De rechtbank zal de vordering [gedaagde] te veroordelen de natuurstenen buitengevel te laten repareren dan wel een vervangende schadevergoeding te betalen, dan ook afwijzen.

Vervanging van de vloerbedekking

4.10.

[eiser] stelt dat [gedaagde] heeft toegezegd de vloerbedekking van de algemene ruimte na de verbouwingswerkzaamheden te vervangen door nieuwe vloerbedekking. Hij verwijst hiervoor naar een e-mail van 5 juni 2019 van [gedaagde] waarin wordt meegedeeld aan [eiser] dat ‘komende zaterdag werkzaamheden zullen plaatsvinden aan de vloerbedekking in de algemene ruimte’. [gedaagde] betwist dat zij met [eiser] is overeengekomen dat zij voor haar rekening de vloerbedekking van de algemene ruimte zou vervangen door nieuwe vloerbedekking. [gedaagde] voert aan dat de bedoelde werkzaamheden in de e-mail van 5 juni 2019 gaan over het leggen van loopmatten over de vloerbedekking om de woonappartementen te bereiken. Uit de e-mail van 5 juni 2019 blijkt niet de toezegging die [eiser] daarin leest. Nu de uitleg van [eiser] van de e-mail van 5 juni 2019 gemotiveerd wordt betwist door [gedaagde] en [eiser] geen andere feiten of omstandigheden heeft aangevoerd waaruit de door hem gestelde afspraak blijkt, heeft hij onvoldoende onderbouwd dat [gedaagde] heeft toegezegd de vloerbedekking voor haar rekening te vervangen voor een nieuwe vloerbedekking. De rechtbank zal om die reden de vordering tot nakoming van de gestelde afspraak afwijzen.

4.11.

Voorts stelt [eiser] dat de vloerbedekking in het trappenhuis van het pand ernstig is vervuild en op diverse plekken is beschadigd, als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden die [gedaagde] heeft laten uitvoeren. [eiser] stelt dat deze schade niet te herstellen is, behalve door vervanging van de vloerbedekking. [eiser] verwijst naar artikel 21 lid 2 van de koopovereenkomst, op grond waarvan [gedaagde] gehouden is schade, die door de verbouwing kan ontstaan, te vergoeden. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat de vloerbedekking als gevolg van haar verbouwingswerkzaamheden is beschadigd. Zij voert aan dat de vloerbedekking nog in goede staat is. Gelet op de betwisting van [gedaagde] heeft [eiser] onvoldoende onderbouwd dat de vloerbedekking is beschadigd als gevolg van de werkzaamheden van [gedaagde] . De rechtbank zal de gevorderde schadevergoeding voor de vervanging van de vloerbedekking eveneens afwijzen.

Vervanging van de toegangsdeuren en dicht maken glazen panelen

4.12.

[eiser] stelt dat [gedaagde] voorafgaand aan de verbouwingswerkzaamheden aan zowel [onderneming 5] als huurder van het appartement nr. [nummeraanduiding 2] als aan [eiser] heeft toegezegd de toegangsdeuren van het appartement nr. [nummeraanduiding 2] te vervangen door buitendeuren, gelijk aan de door [gedaagde] geplaatste toegangsdeuren van te verbouwen appartementen. [eiser] verwijst daarvoor naar de e-mail van 8 augustus 2017 van [gedaagde] aan mr. Wienen waarbij zij schrijft: “
Ik zal er in ieder geval voor zorgen dat jullie een andere voordeur krijgen als we met de verbouw gaan starten. ” [gedaagde] erkent dat zij deze afspraak met [onderneming 5] heeft gemaakt, maar zij betwist in haar processtukken dat deze afspraak ook tussen [eiser] en [gedaagde] is gemaakt. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [gedaagde] echter verklaard dat het de bedoeling was de buitendeuren te plaatsen, dat deze nog steeds in de opslag staan en dat [gedaagde] bereid is deze op eerste verzoek aan [eiser] over te dragen. Zij meent dat zij niet meer gehouden is de buitendeuren voor haar rekening te plaatsen omdat [eiser] , na de overdracht van de appartementen door [gedaagde] aan [eiser] , weigerde toestemming te verlenen voor het plaatsen van de buitendeuren bij appartement nr. [nummeraanduiding 2] . [eiser] heeft tijdens de mondelinge behandeling betwist dat hij heeft geweigerd mee te werken aan de vervanging van de buitendeuren. Gelet op de betwisting van [eiser] heeft [gedaagde] haar verweer dat zij de afspraak niet meer hoefde na te komen onvoldoende onderbouwd. De rechtbank zal de primaire vordering tot vervanging van de toegangsdeuren van appartement nr. [nummeraanduiding 2] en het dicht maken van de glazen panelen toewijzen.

Dwangsommen en termijnen

4.13.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd tegen (de hoogte van) de gevorderde dwangsommen. De rechtbank overweegt dat [eiser] genoodzaakt was de onderhavige procedure te beginnen omdat [gedaagde] niet uit eigen beweging de gemaakte afspraken met [eiser] is nagekomen. Om die reden heeft [eiser] er belang bij [gedaagde] tot nakoming te prikkelen. De rechtbank zal de gevorderde dwangsommen aan de zijde van [eiser] matigen en maximeren tot de bedragen als hierna in het dictum bepaald.

4.14.

[gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de gevorderde termijnen waarop [gedaagde] de dwangsommen kan verbeuren. Niettemin is de rechtbank bevoegd de termijn voor het verbeuren van een dwangsom te bepalen. De rechtbank overweegt dat aan [gedaagde] een redelijk termijn moet worden gegeven de gebreken aan het dak te laten herstellen door [onderneming 3] of een ander erkend dakdekkersbedrijf. Gelet op de aanstaande bouwvakvakantie enerzijds en het te verwachten herfstweer bij het aanbreken van het herfstseizoen anderzijds, acht de rechtbank het redelijk dat [gedaagde] een termijn krijgt van drie maanden na vonnisdatum om de opdracht voor het herstel van de gebreken te laten uitvoeren. Voorts overweegt de rechtbank dat aan [gedaagde] een redelijke termijn moet worden gegeven de toegangsdeuren van appartement nr. [nummeraanduiding 2] te laten vervangen door de betreffende buitendeuren en de glazen panelen dicht te laten maken. Gelet op wederom de aanstaande bouwvakvakantie enerzijds en het feit dat de buitendeuren al in bezit zijn van [gedaagde] anderzijds, acht de rechtbank het redelijk dat [gedaagde] daarvoor een termijn krijgt van één maand na vonnisdatum.

Proceskosten

4.15.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser] op basis van het liquidatietarief voor onbepaalde waarde:

- dagvaarding € 104,54

- griffierecht € 914,00

- salaris advocaat €
1.689,00 (3,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 2.707,54

in reconventie

4.16.

[gedaagde] stelt dat [eiser] de omstandigheid dat zijn medewerking nodig was voor rectificatie van de splitsingsakte, heeft misbruikt om [gedaagde] tot bepaalde acties te bewegen Volgens [gedaagde] heeft [eiser] hierdoor in strijd gehandeld met hetgeen in maatschappelijk verkeer betaamt en heeft hij [gedaagde] schade berokkend.

4.17.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, blijkt uit de leveringsakte dat partijen waren overeengekomen dat [gedaagde] de gebreken aan het dak zou herstellen gelijktijdig met de verbouwing aan de appartementen op de tweede en derde verdieping in het pand. Deze afspraak is nog eens herhaald tijdens een bespreking tussen [eiser] en [gedaagde] , vastgelegd in het gesprekverslag van 7 december 2017. [eiser] heeft op 4 februari 2019 [gedaagde] verzocht c.q. gesommeerd de overeengekomen herstelwerkzaamheden aan het dak uit te laten voeren. [eiser] had namelijk geconstateerd dat de verbouwing was afgerond, maar dat de herstelwerkzaamheden aan het dak nog niet waren uitgevoerd. Deze constatering was niet uit de lucht gegrepen. [eiser] ontving immers enkele dagen later van [onderneming 2] op 7 februari 2019 het verzoek medewerking te verlenen aan een akte van rectificatie, zodat [gedaagde] de appartementen aan de kopers kon leveren. Logischerwijs verkeerde [eiser] in de veronderstelling dat de verbouwperiode voorbij was zonder dat [gedaagde] haar afspraak was nagekomen en dat [gedaagde] aldus in verzuim was. Het is daarmee een onjuiste voorstelling van zaken dat [eiser] de omstandigheid dat zijn medewerking nodig was, zou hebben aangegrepen iets voor elkaar te krijgen waar überhaupt geen grondslag voor bestond. De rechtbank overweegt dat [eiser] in alle redelijkheid voorwaarden heeft mogen stellen aan zijn medewerking om ervoor te zorgen dat [gedaagde] onder andere de afspraak ten aanzien van het dakherstel zou nakomen. Immers, [eiser] was al circa anderhalf jaar in afwachting van de nakoming van de herstelwerkzaamheden aan het dak en inmiddels bleek de levering van de appartementen aanstaande te zijn zonder dat [gedaagde] uitvoering had gegeven aan de gemaakte afspraak. Uit de overgelegde stukken blijkt niet dat het handelen van [eiser] erop was gericht de levering van de appartementen nodeloos te vertragen. [eiser] heeft zich blijkens de stukken actief opgesteld een regeling met [gedaagde] te bereiken. Onbetwist is ook dat [eiser] onverwijld na het ondertekenen van de vaststellingsovereenkomst de akte van rectificatie heeft ondertekend. De rechtbank volgt [gedaagde] dan ook niet in haar stelling dat [eiser] misbruik heeft gemaakt van zijn positie en heeft gehandeld in strijd met hetgeen in maatschappelijk verkeer betaamt, op grond waarvan [eiser] schadeplichtig zou zijn tegenover [gedaagde] . De rechtbank wijst de vorderingen van [gedaagde] in reconventie daarom af.

Proceskosten

4.18.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser] worden begroot op:

- salaris advocaat €
2.163,00 (3,0 punten × tarief € 721)

Totaal € 2.163,00

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] ervoor zorg te dragen dat de in het rapport van [onderneming 1] genoemde adviespunten door [onderneming 3] of een ander erkend dakdekkersbedrijf worden uitgevoerd binnen drie maanden na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom van € 200,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, waarbij een dagdeel heeft te gelden als een volledige dag, gemaximeerd tot een bedrag van € 15.000,-,

5.2.

veroordeelt [gedaagde] de toegangsdeuren van het appartement nr. [nummeraanduiding 2] te laten vervangen door dezelfde nieuwe toegangsdeuren als die zijn geplaatst bij de door [gedaagde] tot woonruimte verbouwde appartementen, alsmede de glazen panelen op dezelfde wijze dicht te maken, binnen één maand na vonnisdatum, op straffe van een dwangsom van € 100,- per dag dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft, waarbij een dagdeel heeft te gelden als een volledige dag, gemaximeerd tot een bedrag van € 5.000,-,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.707,54,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 163,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak,

5.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af,

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser] tot op heden begroot op € 2.163,00,

5.9.

verklaart dit vonnis in reconventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 14 juli 2021.