ECLI:NL:RBMNE:2021:3767

• Datum uitspraak: 23 juni 2021
• Publicatiedatum: 9 augustus 2021
• Zaaknummer: C/16/494617 / HL ZA 20-11
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.M. Staal
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot nakoming van een koopovereenkomst onroerend goed tussen zakelijke partijen

In deze zaak vorderde eiseres, een besloten vennootschap, dat gedaagde, eveneens een besloten vennootschap, zou worden veroordeeld tot nakoming van een koopovereenkomst voor een bedrijfspand. Eiseres had het bedrijfspand aangeboden aan gedaagde, die een bod had gedaan van € 240.000,- exclusief btw. Eiseres stelde dat er een koopovereenkomst tot stand was gekomen, terwijl gedaagde dit betwistte. De rechtbank oordeelde dat eiseres gerechtvaardigd had mogen vertrouwen op de totstandkoming van de koopovereenkomst, gezien de communicatie tussen partijen en de essentialia die waren besproken. De rechtbank wees de vordering van eiseres toe en veroordeelde gedaagde tot medewerking aan de overdracht van het bedrijfspand binnen vier maanden na vonnisdatum. Tevens werd gedaagde veroordeeld tot betaling van wettelijke handelsrente en buitengerechtelijke incassokosten. Gedaagde's tegenvorderingen in reconventie werden afgewezen. De rechtbank overwoog dat de verplichtingen uit de koopovereenkomst nagekomen moesten worden, en dat de dwangsommen gemaximeerd werden om te voorkomen dat gedaagde in financiële problemen zou komen door de nakoming van de overeenkomst.

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/494617 / HL ZA 20-11

Vonnis van 23 juni 2021

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[eiseres] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 1] ,

eiseres in conventie,
verweerster in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. M.A. Le Belle te Alkmaar,

tegen

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde] B.V. ,

gevestigd te [vestigingsplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in voorwaardelijke reconventie,

advocaat mr. R. el Haddad te Zwolle.

Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- het tussenvonnis van 25 november 2020;

- het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 18 maart 2021.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] is eigenaar van een bedrijfspand aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: het bedrijfspand). Vanaf 1 mei 2014 heeft [gedaagde] het bedrijfspand van [eiseres] gehuurd. [eiseres] heeft bij brief van 15 juli 2019 de huurovereenkomst met ingang van 31 juli 2020 opgezegd. Ter zitting op 18 maart 2021 heeft [gedaagde] verklaard nog steeds in het bedrijfspand gevestigd te zijn.

2.2.

[eiseres] heeft na de opzegging het bedrijfspand aan [gedaagde] te koop aangeboden, in eerste instantie voor een koopsom van € 260.000,- exclusief btw, vervolgens voor € 250.000,- exclusief btw.

2.3.

Op 10 september 2019 vond een inhoudelijke bespreking over de koop van het bedrijfspand plaats tussen de makelaar van [eiseres] enerzijds en de heer [A] , statutair bestuurder van [gedaagde] anderzijds. De heer [B] , medewerker van [gedaagde] , was bij dat gesprek aanwezig. Tijdens deze bespreking heeft [gedaagde] een bod van € 240.000,- gedaan en daarbij gezegd dat dit een ‘
take it or leave it’ bod was. Er is toen niet gesproken over een taxatie van het bedrijfspand.

2.4.

De makelaar heeft bij e-mail van 11 september 2019 aan [eiseres] bericht dat [gedaagde] een eenmalig bod van € 240.000 k.k. exclusief btw heeft gedaan en dat [gedaagde] dit een ‘
take it or leave it’ bod heeft genoemd.

2.5.

Vervolgens heeft de makelaar op 16 september 2019 telefonisch contact gehad met [gedaagde] . Daarna, op dezelfde dag om 15:28 uur, heeft de makelaar namens [eiseres] aan [gedaagde] een e-mail verzonden met de volgende inhoud:

“Beste [A (voornaam)] ,

Zojuist heb ik met je besproken dat [C] akkoord geeft op hetgeen jij geboden hebt op de unit aan de [adres] te [plaatsnaam] . Derhalve zijn we tot een koopovereenkomst gekomen.

Resumerend spraken we het volgende af:


koopsom € 240.00,00 kosten koper en exclusief BTW;


eigendomsoverdracht uiterlijk 31 maart 2020 of zoveel eerder als partijen nader overeen komen;


in principe notaris [D] als notaris voor de eigendomsoverdracht, ik zal bij haar een offerte opvragen wat de kosten zijn;


het bod is inclusief het kapitaal dat in de VVE is opgebouwd;


je koopt het pand “as is” dus in de huidige staat zoals jou bekend is;


Er komt een boetebepaling in de koopakte te staan dat als je niet nakomt op 31 maart 2020 je een boete verschuldigd bent van 5% van de koopsom, derhalve € 12.000,00. Tevens zullen de door jou aangebrachte zaken in het pand (keuken, toilet, c.v. etc.) dan in eigndom (sic!)
komen van de verkoper;


We streven ernaar om binnen 2 weken een zogenaamde “voorlopige” koopakte te ondertekenen;


6 weken na het ondertekenen van de koopakte geef jij een bankgarantie of waarborgsom af ter grootte van 5% van de koopsom.

Ik vertrouw erop hiermee een juiste weergave te hebben gegeven van hetgeen we hebben besproken en zijn overeengekomen. Wil je me dit nog bevestigen?”

2.6.

Op 17 september 2019 heeft de makelaar van [eiseres] de offerte van de notaris voor het opstellen van een koopakte per e-mail doorgezonden aan [gedaagde] .

2.7.

Op 18 september 2019 om 09:26 uur heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eiseres] een e-mail verzonden met de volgende inhoud:

“Beste [E (voornaam)] ,

Graag overzicht en van het kapitaal dat in de VVE is opgebouwd.”

2.8.

Op 18 september 2019 om 11:35 uur heeft de makelaar van [eiseres] een e-mail aan [gedaagde] verzonden met de volgende inhoud:

“Deze link is van toepassing: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/bldcontentnl/belastingdienst/zakelijk/btw/onroerende_zaken/herziening_btw/ .

Ik lees dus dat de herzieningstermijn 10 jaar na ingebruikname is en ik weet niet beter dan dat het ook zo is.

Welk bedrag aan BTW voldaan zal moeten worden hangt dus ook nog af in welke maand geleverd zal worden.

Ik vraag de VVE stukken nog even op bij [C] ”.

2.9.

Op 19 september 2019 om 18:15 uur heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eiseres] een e-mail verzonden met de volgende inhoud:

“Beste [E (voornaam)] ,

Als ik het geheel goed begrijp hoeven we geen BTW te betalen. Graag een bevestiging hiervan aan jullie zijde.


Koopsom € 240.000 kosten koper en exclusief BTW; ”

2.10.

Op 20 september 2019 om 8:00 uur heeft de makelaar van [eiseres] een e-mail aan [gedaagde] verzonden met de volgende inhoud:

“ [A (voornaam)] , er is wel sprake van BTW. Dat heb ik ook steeds gezegd.”

2.11.

Op 1 oktober 2019 om 16:18 uur heeft [gedaagde] aan de makelaar van [eiseres] een
e-mail verzonden met de volgende inhoud:

“Beste [E (voornaam)] ,

Ben net terug van mijn trip, daarbij moest ik van de bank het pand eerst laten taxeren voordat ik het geheel bij de notaris mag laten passeren om niet voor een verrassing komen te staan, omdat het pand bijvoorbeeld maar 200k waard is, wat mij logisch lijkt.

Ze zijn vandaag langs geweest in opdracht van de bank en zij zullen begin volgende week het taxatierapport aanleveren.

Hiermee dat ook voor beiden partijen het geheel duidelijk en/of haalbaar is.”

2.12.

Op 1 oktober 2019 om 17:13 uur heeft de makelaar van [eiseres] een e-mail aan [gedaagde] verzonden met de volgende inhoud:

“Dag [A (voornaam)] , ik begrijp het.”

2.13.

Nadien heeft de heer [A] namens [gedaagde] telefonisch contact opgenomen met de heer [C] van [eiseres] en meegedeeld dat het bedrijfspand was getaxeerd op een waarde van € 190.000,-.

2.14.

Op 1 november 2019 is namens [eiseres] een sommatiebrief verzonden aan [gedaagde] waarbij [gedaagde] werd verzocht binnen een termijn van vijf dagen schriftelijk te laten weten of [gedaagde] de koopovereenkomst zal nakomen, bij gebreke waarvan [gedaagde] in verzuim zou zijn.

2.15.

Op 18 november 2019 is namens [gedaagde] per brief geantwoord dat [gedaagde] betwist dat tussen partijen een koopovereenkomst voor het bedrijfspand tot stand is gekomen en dat zij het bedrijfspand niet zal afnemen van [eiseres] .

3. Het geschil

in conventie

3.1.

[eiseres] vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• tot medewerking binnen twee maanden na vonnisdatum aan de overdracht van het gekochte object uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst, waarbij de medewerking bestaat uit de ondertekening van door een notaris - naar keuze van [gedaagde] - daartoe op te maken standaard koopakte met daarin opgenomen een boetebepaling bij niet nakoming van 5% van de koopsom en vervolgens bestaat uit het doen passeren van de standaard akte van levering en voorts bestaat uit tijdige storting onder de notaris van de koopsom van € 240.000,- exclusief btw ten behoeve van de overdracht van het bedrijfspand [adres] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding/nummeraanduiding 2] [.] ., op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• tot medewerking aan de totstandkoming van een in de vorige alinea genoemde door de notaris op te stellen koopakte en daartoe alle noodzakelijke gegevens aan te leveren binnen twee weken na vonnisdatum, alsmede binnen zes weken na ondertekening van de koopakte een waarborgsom onder de notaris te storten van 5% van de koopsom, dan wel een bankgarantie voor dit bedrag te verstrekken, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• tot betaling van de wettelijke handelsrente over de koopsom vanaf 31 maart 2020;
• tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.975,-, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover vanaf datum der dagvaarding;
• (na eiswijziging, waartegen geen bezwaar is gericht) in de proceskosten en nakosten.

3.2.

Aan haar vorderingen legt [eiseres] het volgende ten grondslag. [eiseres] en [gedaagde] zijn een koopovereenkomst overeengekomen, waarbij [eiseres] het bedrijfspand aan [gedaagde] verkoopt en [gedaagde] het bedrijfspand koopt voor een koopsom van € 240.000 kosten koper en exclusief btw. De levering en de betaling van het bedrijfspand diende uiterlijk 31 maart 2020 plaats te vinden. [gedaagde] weigert de koopovereenkomst echter na te komen, zodat [eiseres] nakoming in rechte vordert.

3.3.

[eiseres] betwist de stellingen van [gedaagde] . De conclusie van [gedaagde] strekt tot afwijzing van de vordering. Subsidiair strekt de conclusie van [gedaagde] tot matiging van de gevorderde dwangsommen en de termijn tot afname van het bedrijfspand te bepalen op ten minste 12 maanden na vonnisdatum, althans een in goede justitie te bepalen datum. [gedaagde] voert verweer tegen de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de vordering tot medewerking aan de eigendomsoverdracht van het bedrijfspand.

in voorwaardelijke reconventie

bij toewijzing van de vorderingen in conventie

3.4.

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

• dat [eiseres] wordt veroordeeld uiterlijk binnen zes weken nadat [gedaagde] kenbaar heeft gemaakt het bedrijfspand te zullen afnemen tot volledige medewerking aan de overdracht ervan, onder meer inhoudende dat partijen in gezamenlijk overleg de voorwaarden van de koop die voortvloeien uit het toewijzende vonnis in een schriftelijke koopovereenkomst vastleggen, en dat, na ondertekening van de koopovereenkomst door beide partijen, uiterlijk binnen zes weken een afspraak wordt gemaakt om de leveringsakte bij de notaris te passeren, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
• dat [eiseres] wordt veroordeeld uiterlijk binnen zes weken na vonnisdatum aan [gedaagde] kenbaar te maken of [eiseres] [gedaagde] aan de koopovereenkomst houdt, bij gebreke waarvan [eiseres] haar aanspraak op de verplichting van [gedaagde] tot afname van het bedrijfspand prijsgeeft;
• een verklaring voor recht ex artikel 3:302 BW dat [eiseres] aansprakelijk is voor alle schade die [gedaagde] lijdt ten gevolge van de door [eiseres] ingestelde en door de rechtbank toegewezen vordering tot afname van het bedrijfspand.

bij afwijzing van de vorderingen in conventie

3.5.

[gedaagde] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht ex artikel 3:302 BW dat [eiseres] onrechtmatig jegens [gedaagde] heeft gehandeld door haar te houden aan een niet gesloten koopovereenkomst en daarmee aansprakelijk is voor alle schade die [gedaagde] daardoor heeft geleden en zal lijden.

zowel bij toewijzing als afwijzing van de vorderingen in conventie

3.6.

[gedaagde] vordert dat [eiseres] wordt veroordeeld bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten.

3.7.

[eiseres] betwist de stellingen van [gedaagde] . De conclusie van [eiseres] strekt tot afwijzing van de vorderingen in voorwaardelijke reconventie.

3.8.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

in conventie

Waar gaat dit geschil over?

4.1.

Dit geschil gaat in de kern over de vraag of tussen de zakelijke partijen [eiseres] en [gedaagde] een koopovereenkomst voor de koop en overdracht van het bedrijfspand tot stand is gekomen. De rechtbank beantwoordt deze vraag bevestigend en veroordeelt [gedaagde] daarom deze overeenkomst na te komen.

Totstandkoming van de koopovereenkomst

4.2.

[eiseres] heeft gerechtvaardigd erop mogen vertrouwen dat tussen haar en [gedaagde] een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen, bestaande uit de essentialia zoals opgenomen in de e-mail van de makelaar van 16 september 2019 (zie sub 2.5.). Dit oordeel volgt uit de volgende omstandigheden.

4.3.

Partijen waren met elkaar in onderhandeling over de koop van het bedrijfspand. [eiseres] bood het bedrijfspand achtereenvolgens te koop aan voor € 260.000,- respectievelijk € 250.000,- exclusief btw. Tijdens de bespreking van 10 september 2019 deed [gedaagde] een tegenbod en zette haar bod kracht bij met de woorden “
take it or leave it ”. Naast de koopsom bespraken de makelaar van [eiseres] en [gedaagde] op 10 september 2019 nog andere voorwaarden. De makelaar heeft het bod van [gedaagde] en de besproken voorwaarden nadien voorgelegd aan [eiseres] . [eiseres] heeft het tegenbod van [gedaagde] aanvaard, waardoor met de aanvaarding van [eiseres] de koopovereenkomst van het bedrijfspand tussen partijen tot stand is gekomen.

4.4.

De aanvaarding door [eiseres] van het aanbod van [gedaagde] en daarmee de totstandkoming (van de besproken essentialia) van de koopovereenkomst heeft de makelaar van [eiseres] op 16 september 2019 per e-mail bevestigd aan [gedaagde] . Hoewel de juistheid van de weergave van deze e-mail in de conclusie van antwoord is betwist, heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de e-mail van 16 september 2019 een correcte weergave is van haar tegenbod en de hoofdpunten van de voorwaarden zoals [gedaagde] en de makelaar die hadden besproken in hun bespreking van 10 september 2019.

4.5.

[gedaagde] had uit de formuleringen van de e-mail van 16 september 2019 ook kunnen en moeten begrijpen dat [eiseres] ervan uitging dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand was gekomen. In de betreffende e-mail staat onder andere dat (1) [eiseres] akkoord is met het bod van [gedaagde] , dat (2) partijen tot een koopovereenkomst zijn gekomen en (3) resumerend uit welke essentialia de koopovereenkomst bestaat. De enkele omstandigheid dat de makelaar in de e-mails van 16 en 17 september 2019 vraagt of [gedaagde] wil bevestigen dat de opgesomde afspraken een juiste weergave zijn van de bespreking van partijen en [gedaagde] dit niet heeft gedaan, ontkracht niet dat de koopovereenkomst reeds tot stand is gekomen. De koopovereenkomst was namelijk al tot stand gekomen op het moment dat [eiseres] het tegenbod van [gedaagde] had aanvaard. Indien volgens [gedaagde] nog geen koopovereenkomst tussen partijen kon zijn overeengekomen en/of de e-mail een onjuiste of onvolledige weergave bevatte van de essentialia van de koopovereenkomst, dan had het op haar weg gelegen dit zo snel mogelijk na de ontvangst van de e-mail van 16 september 2019 kenbaar te maken aan [eiseres] . Dat heeft [gedaagde] niet gedaan.

4.6.

De omstandigheid dat één van de afspraken uit de e-mail van 16 september 2019 luidt dat
partijen ernaar streven binnen 2 weken een zogenaamde “voorlopige” koopakte te ondertekene n, is geen onderbouwing voor de stelling dat nog geen koopovereenkomst tot stand was gekomen. Het opstellen en ondertekenen van een koopakte van een bedrijfspand tussen zakelijke partijen is geen constitutief vereiste voor de koopovereenkomst. Als [gedaagde] op het verkeerde been zou zijn gezet door de tussen aanhalingstekens geplaatste term “voorlopige”, had zij hierover navraag kunnen doen bij [eiseres] . Dat [gedaagde] dit niet heeft gedaan, kan zij, gelet op de overige inhoud van de e-mail waarin is vermeld dat partijen tot een koopovereenkomst zijn gekomen, niet afwenden op [eiseres] .

Financieringsvoorbehoud

4.7.

[gedaagde] motiveert zijn betwisting dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen verder met de stelling dat [gedaagde] aan [eiseres] zou hebben meegedeeld dat zij pas een koopovereenkomst kon sluiten, nadat [gedaagde] een (niet nader geconcretiseerde) financiering bij de bank zou hebben geregeld. [gedaagde] zou hiervoor uiterlijk een termijn tot maart 2021 hebben bedongen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagde] verklaard dat deze mededeling niet als een ontbindende voorwaarde en evenmin als opschortende voorwaarde is bedoeld. [gedaagde] noemt deze mededeling zelf: een ‘financieringsvoorbehoud’. De rechtbank zal deze term hierna ook gebruiken.

4.8.

Het door [gedaagde] gestelde financieringsvoorbehoud blijkt niet uit de e-mail van de makelaar van 16 september 2019 (zie sub 2.5.). Anders dan [gedaagde] meent, kan de rechtbank deze evenmin lezen in de boetebepaling die is opgenomen in voornoemde e-mail. De boetebepaling houdt in dat [gedaagde] een boete van 5% van de koopsom is verschuldigd aan [eiseres] , als [gedaagde] (citaat) ‘niet nakomt op 31 maart 2020’. Het uitgangspunt van deze boetebepaling is daarmee dat tussen partijen een koopovereenkomst is gesloten, op grond waarvan uiterlijk op 31 maart 2020 door [eiseres] moet worden geleverd en door [gedaagde] de koopsom moet worden betaald.

4.9.

Hoewel uit de verklaringen tijdens de mondelinge behandeling blijkt dat [gedaagde] aan [eiseres] heeft meegedeeld dat zij zou onderzoeken op welke wijze zij de koopsom van het bedrijfspand zou financieren, ziet de rechtbank zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, niet in hoe deze mededeling als het door [gedaagde] gestelde financieringsvoorbehoud moet worden beschouwd en dat dus pas een koopovereenkomst tot stand zou kunnen komen nadat de bank had ingestemd met het verstrekken van een financiering. [eiseres] heeft deze mededeling ook niet op die manier hoeven te begrijpen, aangezien [gedaagde] tijdens de bespreking van 10 september 2019 ook heeft meegedeeld dat zij al contact had gehad met de bank over de financiering van het bedrijfspand en die financiering volgens de bank naar zeggen van [gedaagde] (citaat) “wel moe[s]t lukken”. Daar komt bij dat [gedaagde] in de bespreking op 10 september 2019 ook heeft verteld dat zij de kosten van de hypotheek laag wilde houden en daarom mogelijk ook een deel van de koopsom zelf zou kunnen financieren. [eiseres] heeft daaruit mogen begrijpen dat [gedaagde] niet (althans niet volledig) afhankelijk was van de bank voor de financiering van het bedrijfspand. [eiseres] hoefde evenmin te begrijpen dat de koop van het bedrijfspand afhankelijk zou zijn van een (wel of niet gunstige) taxatie, aangezien tijdens de mondelinge behandeling is komen vast te staan dat een taxatie geen onderwerp van gesprek is geweest tijdens de bespreking van 10 september 2019. De omstandigheid dat [gedaagde] op 1 oktober 2019 aan de makelaar meedeelde dat zij het bedrijfspand wil laten taxeren, maakt dit niet anders. De koopovereenkomst was daarvoor al tot stand gekomen.

Btw over de koopsom, hoogte van het aanwezige VVE-kapitaal, de parkeerplaatsen en de huurovereenkomst

4.10.

Uit de stukken en de verklaringen van [gedaagde] blijkt niet dat voorafgaand aan de totstandkoming van de koopovereenkomst door [gedaagde] voorwaarden zijn gesteld of voorbehouden zijn gemaakt ten aanzien van (1) de btw over de koopsom en (2) de hoogte van het aanwezige VVE-kapitaal. Uit de e-mail van 16 september 2019 volgt dat tussen partijen wilsovereenstemming was over de afspraak dat de koopsom een bedrag exclusief btw betrof. De enkele omstandigheid dat het voor [gedaagde] nog niet duidelijk was wat de fiscale gevolgen voor haar waren, staat aan de totstandkoming van de koopovereenkomst niet in de weg. Verder heeft [gedaagde] tijdens de bespreking op 10 september 2019 geïnformeerd naar het VVE-kapitaal. Niet betwist is dat de makelaar toen heeft medegedeeld dat dit kapitaal € 11.000,- bedroeg. Het daaropvolgende verzoek van [gedaagde] inzicht te verstrekken van de opbouw van het VVE-kapitaal is een informatieve vraag; geen voorbehoud of voorwaarde.

4.11.

Uit de omstandigheid dat de vragen of de koop van het bedrijfspand inclusief parkeerplaats(en) is en op welke wijze de huurovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] zou eindigen bij eigendomsoverdracht (wat rechtens in deze situatie een non-issue is) voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling namens [gedaagde] ter sprake zijn gebracht, volgt dat dit geen wezenlijke punten voor partijen waren bij de koopovereenkomst. [eiseres] heeft niet redelijkerwijs moeten of kunnen begrijpen dat afspraken over deze punten relevant zouden zijn voor het definitief tot stand komen van de koopovereenkomst en daarmee essentialia van de koopovereenkomst zouden zijn. Voor de totstandkoming van de koopovereenkomst was wilsovereenstemming over deze punten tussen partijen niet nodig.

4.12.

Uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd de totstandkoming van de koopovereenkomst heeft betwist. De verplichtingen daaruit moet zij dan ook nakomen, waartoe zij door de rechtbank zal worden veroordeeld.

Termijn nakoming koopovereenkomst en matiging dwangsom

4.13.

In afwijking van de vordering bepaalt de rechtbank dat de levering van het bedrijfspand moet plaatsvinden binnen vier maanden na vonnisdatum. Mede gelet op de verklaring van [gedaagde] ter zitting dat zij reeds voor de bespreking van 10 september 2019 al voorbereidingen ten aanzien van de financiering had getroffen, op de tijd die sindsdien is verstreken en op de hoogte van de koopsom acht de rechtbank de ruimere termijn van vier maanden voldoende om eventuele financiering van de koopsom te regelen.

4.14.

[eiseres] vordert de medewerking aan de overdracht van het bedrijfspand en de medewerking aan de totstandkoming van de benodigde koopakte en de levering van alle noodzakelijke gegevens daartoe, alsmede de tijdige storting van de waarborgsom bij de notaris dan wel het stellen van een bankgarantie, op straffe van verbeurte van dwangsommen van € 1.000 per dag bij overschrijding van de termijnen sub 3.1. [gedaagde] voert verweer tegen (de hoogte van) de gevorderde dwangsommen en verzoekt matiging van de dwangsommen tot nihil. Zij voert daartoe aan dat er geen aanleiding is aan te nemen dat [gedaagde] haar verplichtingen uit hoofde van het vonnis niet zou nakomen. Daarnaast voert zij aan dat mede gelet op de coronacrisis het niet te voorspellen is hoe voortvarend kredietverstrekkers een financieringsaanvraag in behandeling nemen. Tot slot stelt zij dat [eiseres] in kort geding nakoming van het vonnis kan vorderen, indien [gedaagde] niet aan haar verplichtingen zou voldoen.

4.15.

De rechtbank overweegt dat [eiseres] genoodzaakt was de onderhavige procedure te beginnen omdat [gedaagde] niet uit eigen beweging de koopovereenkomst met [eiseres] is nagekomen. Om die reden heeft [eiseres] er belang bij [gedaagde] tot nakoming te prikkelen. Een dwangsom kan daartoe dienen en hiermee kan worden voorkomen dat [eiseres] , als de in deze procedure in het gelijk gestelde partij, opnieuw een gerechtelijke procedure moet starten om nakoming (van dit vonnis) af te dwingen. De opgeworpen vraag over de voorspelbaarheid van de voortvarendheid van kredietverstrekkers wordt door [gedaagde] niet beantwoord en is geen inhoudelijk verweer tegen de hoogte van de dwangsommen. De rechtbank gaat daaraan dan ook voorbij, met dien verstande dat zij hiervoor sub 4.13. al heeft overwogen de termijn voor de overdracht van het bedrijfspand ten behoeve van de financieringsaanvraag te verruimen. De rechtbank overweegt voorts dat het voor het beoogde effect van een prikkel tot nakoming niet noodzakelijk is dat de dwangsom ongelimiteerd oploopt. De rechtbank zal de dwangsom daarom maximeren als hierna in het dictum bepaald.

Wettelijke handelsrente

4.16.

De overdracht van het bedrijfspand en de daar tegenoverstaande betaling van de koopsom van het bedrijfspand diende uiterlijk op 31 maart 2020 te geschieden. [gedaagde] is haar betalingsverplichting niet nagekomen en is daarmee vanaf 31 maart 2020 in verzuim. Op grond van artikel 6:119a BW is zij vanaf 1 april 2020 tot aan de dag van volledige betaling de handelsrente over de koopsom van € 240.000,- verschuldigd aan [eiseres] .

Buitengerechtelijke kosten en wettelijke rente

4.17.

[eiseres] maakt aanspraak op een vergoeding van € 2.975,- aan buitengerechtelijke incassokosten. De rechtbank stelt vast dat het Besluit voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is en dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Aangezien [gedaagde] een rechtspersoon betreft, is het voor de verschuldigdheid van de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten niet relevant welke incassohandelingen [eiseres] heeft verricht, zodat in beginsel een enkele brief voldoende is (Hoge Raad van 13 juni 2014 ECLI:NL:HR:2014:1405). Het gevorderde bedrag komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal daarom worden toegewezen.

4.18.

De vergoeding voor de buitengerechtelijke incassokosten is vermogensschade als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW. Over schadevergoedingsbedragen is uitsluitend de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW toewijsbaar. De rechtbank zal de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW over de buitengerechtelijke incassokosten toewijzen.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.19.

[gedaagde] stelt dat een uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de vordering tot medewerking aan de eigendomsoverdracht van het bedrijfspand onomkeerbare gevolgen voor [gedaagde] heeft gelet op de omvangrijke (financiële) belangen die met de overdracht van het bedrijfspand gemoeid zijn en gelet op de gevolgen die dat heeft voor [gedaagde] en haar medewerkers. Zij stelt daartoe dat een vermogensonttrekking bij [gedaagde] van (minimaal)

€ 240.000,- ertoe leidt dat diverse (investerings-)projecten bij [gedaagde] geen doorgang kunnen vinden en dat [gedaagde] , in het ergste geval, zou kunnen failleren tijdens de hoger beroepsprocedure. Zonder nadere toelichting, die niet is gegeven, begrijpt de rechtbank niet dat een uitvoerbaarverklaring bij voorraad van de vordering van [eiseres] tot de door [gedaagde] gestelde vermogensonttrekking leidt. Ook voor het overige heeft [gedaagde] haar stellingen, gelet op de betwistingen van [eiseres] , onvoldoende onderbouwd. Daarnaast valt dit verweer van [gedaagde] in conventie niet te rijmen met de omstandigheid dat [gedaagde] in reconventie zelf ook de uitvoerbaarverklaring bij voorraad heeft gevorderd voor haar vordering tot medewerking aan de overdracht van het bedrijfspand. De rechtbank zal het verweer van [gedaagde] passeren en de vordering uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

Proceskosten

4.20.

[gedaagde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- dagvaarding € 81,83

- griffierecht € 2.042,00

- salaris advocaat
€ 7.473,00 (3,0 punten × tarief € 2.491,00)

Totaal: € 9.596,83

in voorwaardelijke reconventie

Medewerking aan de overdracht van het bedrijfspand

4.21.

De vorderingen van [gedaagde] als hierboven genoemd sub 3.4. worden afgewezen. Toewijzing van de vorderingen in conventie verplicht [gedaagde] tot nakoming van datgene waartoe zij veroordeeld wordt. Dit is onafhankelijk van haar wil om het bedrijfspand af te nemen noch van het al dan niet kenbaar maken van die wil. Het vastleggen van de voorwaarden van de koopovereenkomst in gezamenlijk overleg is evenmin aan de orde omdat de voorwaarden dan wel de essentialia van de koopovereenkomst tussen partijen al zijn overeengekomen. In conventie heeft de rechtbank verder al overwogen op welke wijze en binnen wat voor termijn [gedaagde] medewerking dient te verlenen aan de levering van het bedrijfspand. In zoverre wordt gevorderd dat [eiseres] ook moet worden veroordeeld tot het verlenen van medewerking tot eigendomsoverdracht van het bedrijfspand wijst de rechtbank deze vordering eveneens af. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat [eiseres] niet van plan zou zijn mee te werken aan de effectuering van hetgeen zij zelf vordert. De vordering van [gedaagde] dat [eiseres] wordt veroordeeld uiterlijk binnen zes weken na vonnisdatum kenbaar te maken of zij [gedaagde] aan de koopovereenkomst houdt, wijst de rechtbank om dezelfde reden af.

Onrechtmatig handelen

4.22.

De gevorderde verklaring voor recht dat [eiseres] aansprakelijk is voor alle schade die [gedaagde] lijdt ten gevolge van de door [eiseres] ingestelde en toegewezen vordering tot afname van het bedrijfspand vindt geen steun in het recht en wijst de rechtbank af.

Voorwaardelijke reconventionele vordering bij afwijzing van de vordering in conventie

4.23.

Nu de vorderingen van [eiseres] in conventie zijn toegewezen, is de voorwaarde waaronder deze reconventionele vordering is ingesteld niet vervuld en kan deze vordering verder buiten bespreking blijven.

Proceskosten

4.24.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in reconventie in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiseres] worden begroot op:

- salaris advocaat
€ 563,00 (1,0 punten x tarief € 563,00)

Totaal: € 563,00

5. De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

veroordeelt [gedaagde] :

I. om uiterlijk binnen vier maanden na vonnisdatum mee te werken aan de overdracht van het bedrijfspand uit hoofde van de gesloten koopovereenkomst, waarbij de medewerking bestaat uit de ondertekening van door een notaris - naar keuze van [gedaagde] - daartoe op te maken standaard koopakte met daarin opgenomen een boetebepaling bij niet nakoming van 5% van de koopsom en vervolgens bestaat uit het doen passeren van de standaard akte van levering en voorts bestaat uit tijdige storting onder de notaris van de koopsom van € 240.000,- exclusief btw ten behoeve van de overdracht van het bedrijfspand [adres] , kadastraal bekend gemeente [naam gemeente] , sectie [sectie-aanduiding] , nummer [nummeraanduiding 1] [letteraanduiding/nummeraanduiding 2] [.] .;

II. om mee te werken aan de totstandkoming van een in de vorige alinea genoemde door de notaris op te stellen koopakte en daartoe alle noodzakelijke gegevens aan te leveren binnen twee weken na vonnisdatum, alsmede binnen zes weken na ondertekening van de koopakte een waarborgsom onder de notaris te storten van 5% van de koopsom, dan wel een bankgarantie voor dit bedrag te verstrekken;

III. op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde] de respectieve termijnen genoemd onder I en II overschrijdt, gemaximeerd tot een bedrag van € 50.000,-.

5.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de wettelijke handelsrente ex artikel 6:119a BW over de koopsom van € 240.000,- vanaf 1 april 2020 tot aan de dag van volledige betaling,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van een bedrag van € 2.975,- aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag van volledige betaling,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 9.596,83,

5.5.

verklaart dit vonnis in conventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

5.7.

wijst de vorderingen af,

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot op heden begroot op € 563,-,

in conventie en reconventie

5.9.

veroordeelt [gedaagde] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 255,- aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [gedaagde] niet binnen na 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 85,- aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van het vonnis.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.M. Staal en in het openbaar uitgesproken op 23 juni 2021.