ECLI:NL:RBMNE:2021:3547

• Datum uitspraak: 28 juni 2021
• Publicatiedatum: 29 juli 2021
• Zaaknummer: 20/4783
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Uitkomst: Afwijzend
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J. Wolbrink
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl
• Verwijzingen: 4 uitgaand

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ongegrond beroep tegen vastgestelde WOZ-waarde woning ondanks niet-overlegde stukken

De zaak betreft een geschil over de WOZ-waarde van een rijwoning uit 1981, gelegen op een kavel van 199 m², vastgesteld op €315.000 voor het belastingjaar 2020. Eiser betwist deze waarde en stelt een lagere waarde van €290.000 voor. Verweerder heeft de vastgestelde waarde onderbouwd met een taxatiematrix die vergelijkingen maakt met vier referentiewoningen uit dezelfde straat.

De rechtbank oordeelt dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De taxatiematrix biedt inzicht in de waardeverhouding en houdt voldoende rekening met verschillen in kwaliteit, oppervlakte en ligging. Eiser heeft onvoldoende onderbouwd dat het riool in slechte staat verkeert en dat dit de waarde negatief beïnvloedt.

Hoewel verweerder niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken, zoals de taxatiekaart, KOUDV-factoren en grondstaffel, heeft overgelegd, wordt dit niet als doorslaggevend beschouwd. Eiser heeft deze stukken tijdens de bezwaarfase kunnen inzien en verweerder heeft de waarde in het geding met andere gegevens onderbouwd. Het beroep wordt daarom ongegrond verklaard en er volgt geen proceskostenveroordeling.

Uitkomst: Het beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde wordt ongegrond verklaard.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4783

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: H. van Zelst)

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Ruiter).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 315.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 24 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.

Overwegingen

1. De woning is een rijwoning uit 1981. De woning heeft 119 m² woonoppervlak en ligt op een kavel van 199 m².

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 290.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn uit dezelfde straat. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Over het taxatierapport en de taxatiematrix

7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder in het taxatierapport niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en onderhavig object zijn gecorrigeerd. Verder stelt eiser dat [adres 2] een compleet gemoderniseerde en gerenoveerde woning betreft en dat hiermee onvoldoende rekening is gehouden. [adres 3] betreft een hoekwoning met een garage en een groter perceel. Indien de objectkenmerken worden verdisconteerd toont deze woning juist een lagere waarde aan. Tot slot stelt eiser dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van het riool en het feit dat deze moet worden vervangen.

8. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Omdat er slechts sprake is van een weergave van gegevens die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand zijn gekomen, is er naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de taxatiematrix in beroep geen sprake van een “black box”.

9. Met betrekking tot de verschillen tussen de objecten overweegt de rechtbank als volgt. [adres 4] is ook een rijwoning. Voor de woningwaarde per m2 van de woning heeft verweerder € 2.043,- gehanteerd, tegenover € 2.129,- voor [adres 4] , waarbij nummer [adres 4] een punt hoger scoort op kwaliteit. De overige referentiewoningen zijn weliswaar geen rijwoningen maar deze woningen zijn wel allemaal gelegen in dezelfde straat. Ook zijn deze woningen van hetzelfde type, bouwjaar en uitstraling. De woningwaarde per m2 van deze referentiewoningen ligt ruim boven de woningwaarde per m2 van de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer kwaliteit en de gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser niet heeft onderbouwd dat het riool in slechte staat verkeert en moet worden vervangen. Verweerder hoefde daarom hiermee geen rekening te houden.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder referentieobjecten [adres 3] en [adres 2] niet langer gebruikt in het taxatierapport en dat hetgeen eiser hierover aanvoert daarom geen bespreking behoeft.

Over de indexering

11. Eiser voert in beroep aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting voert eiser aan dat hij uitkomt op andere gecorrigeerde verkoopprijzen.

12. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [woonplaats] . In 2019 was dit 12,5%. Volgens verweerder zijn de gegevens openbaar en worden deze gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. De rechtbank stelt vast dat voor 2018 een indexeringspercentage van 6,9% van toepassing is. Voor zover het indexeringspercentage niet juist is toegepast, is de rechtbank van oordeel dat het effect daarvan zodanig gering is dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. De beroepsgronden van eiser slagen niet.

Over de op de zaak betrekking hebbende stukken

13. Eiser heeft daarnaast nog aangevoerd dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 8:42 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel) aan de rechtbank toe te sturen.

14. De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. De taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.

15. De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om er andere gevolgen aan te verbinden omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaak ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiser niet in zijn belangen is geschaad aangezien hij deze stukken in de bezwaarfase in heeft kunnen zien en dat de rechtbank voldoende informatie heeft om dit beroep te beoordelen omdat in beroep een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde in het geding is gebracht.

Conclusie

16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 28 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat