ECLI:NL:RBMNE:2021:3542

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4739

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 juni 2021 in de zaak tussen

[eiser] , te [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: H. van Zelst)

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Ruiter).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 243.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 27 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport met daarin een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de zitting van 25 mei 2021 door middel van een
Skype-beeldverbinding. Eiser en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde.

Overwegingen

1.De woning is een appartement uit 1984. De woning heeft 92 m2 woonoppervlak, een berging van 10 m2 en een parkeerplaats.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 175.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vijf referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn met een soortgelijke uitstraling gelegen in hetzelfde of het naastgelegen appartementencomplex. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Over het taxatierapport en de taxatiematrix

7. Eiser voert in beroep aan dat verweerder in het taxatierapport niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de referentiepanden en onderhavig object zijn gecorrigeerd. Eiser voert verder aan dat onvoldoende rekening is gehouden met de gedateerde voorzieningen, zoals badkamer en sanitair. Verder voert eiser aan dat bij het vaststellen van de waarde onvoldoende rekening is gehouden met de specifieke ligging van het appartement aan de schaduwkant van het complex. Ook is het uitzicht van het appartement minder aantrekkelijk dan bij de andere appartementen in het complex.

8. In het belastingrecht is sprake is van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. Verweerder mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Verweerder is ter voldoening aan de op hem rustende bewijslast daarom niet gehouden bij de taxatie gebruik te maken van de KOUDV-factoren of van correctiepercentages. Naar het oordeel van de rechtbank kon verweerder bij de onderbouwing van de waarde de woning volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging en is voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met deze verschillen. Omdat er slechts sprake is van een weergave van gegevens die niet door middel van een geautomatiseerd proces tot stand zijn gekomen, is er naar het oordeel van de rechtbank ten aanzien van de taxatiematrix in beroep geen sprake van een “black box”.

9. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

10. De rechtbank stelt vast dat verweerder voor kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging factor 3 heeft toegekend. Uit de informatie van verweerder blijkt dat de cv-ketel in 2016 is vernieuwd en dat na de aankoop in 2017 de keuken en de badkamer zijn opgeknapt. Eiser heeft niet met stukken onderbouwd dat deze informatie niet juist is. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om te oordelen dat verweerder zich niet op de juiste informatie heeft gebaseerd. Wat betreft de ligging heeft verweerder gesteld dat de referentiewoningen zijn gelegen aan een drukke doorgaande weg en dat dus geen sprake is van een slechtere ligging van de onderhavige woning. Eiser heeft dit ter zitting niet gemotiveerd weersproken. Naar het oordeel van de rechtbank is daarom niet gebleken dat verweerder de voorzieningen en de ligging onjuist heeft gewaardeerd.

11. De rechtbank stelt vast dat verweerder de prijs van de berging bij de referentiewoningen heeft vastgesteld op € 4.500.- terwijl dit een bedrag van € 5.000,- had moeten zijn. De rechtbank is van oordeel dat het effect daarvan zodanig gering is dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

12. Ter zitting heeft eiser een beroep gedaan op het afnemend grensnut. Volgens eiser zijn de referentieobjecten gemiddeld veel kleiner. De rechtbank is van oordeel dat het beroep op het afnemend grensnut niet slaagt. Uit de taxatiematrix blijkt immers dat de referentiewoningen die kleiner zijn ook een hogere prijs per m² hebben, terwijl zij, op een referentiewoning na, dezelfde scores hebben op kwaliteit, onderhoud, voorzieningen en ligging. Daarom kan niet worden gezegd dat met het afnemend grensnut geen rekening is gehouden.

Over de Vereniging van Eigenaren (VvE)

13. Eiser voert in beroep aan dat bij de waardebepaling rekening moet worden gehouden met de reserves van de VvE. Dit heeft verweerder ten onrechte niet gedaan.

14. De rechtbank overweegt, onder verwijzing naar de uitspraak van het Gerechtshof Den Haag van 30 oktober 2019^[1], dat bij de vergelijkingsmethode slechts dan een juiste maatstaf wordt aangelegd, indien daarbij de invloed van de aanwezigheid van een onderhoudsreserve in een VvE op de verkoopprijs steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend geen rekening te houden. De rechtbank stelt vast dat in dit geval uit de matrix blijkt dat bij de vergelijkingspanden de reserves van de VvE zijn onderscheiden. Verweerder heeft echter niet de verkoopprijzen inclusief en exclusief het aandeel van de reserves van de VvE opgenomen. Daarom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank geen juiste uitleg aan het hiervoor genoemde uitspraak van het gerechtshof gegeven. Gezien de geringe bedragen (tussen € 251,- en
€ 1.108,- per appartement, oftewel tussen de 0,15% en 0,56% van de verkoopprijzen) leidt dit echter tot een zeer miniem effect^[2]. De juiste wijze van verwerken van het aandeel in de reserve van de VvE leidt dan ook niet tot de conclusie dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld.

Over de indexering

15. Eiser voert in beroep aan dat verweerder het indexeringspercentage niet inzichtelijk heeft gemaakt. Ter zitting heeft eiser betoogd dat verweerder het indexeringspercentage onjuist heeft toegepast.

16. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat voor het gehanteerde indexeringspercentage is aangesloten bij de gemiddelde waardestijging in [woonplaats] . In 2018 was dit 6,9% en in 2019 was dit 12,5%. Volgens verweerder zijn de gegevens openbaar en worden deze gepubliceerd op de website van de Waarderingskamer. De rechtbank is van oordeel dat verweerder hiermee voldoende inzicht heeft gegeven in de manier van indexeren. Ter zitting heeft de gemachtigde van verweerder erkend dat niet het juiste indexeringspercentage is toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de indexering weliswaar niet juist is toegepast maar dat het effect daarvan zodanig gering is dat niet de conclusie kan worden getrokken dat de WOZ-waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Ook met de juiste indexering liggen de woningwaardes per m 2 van de referentiewoningen op een hoger niveau dan die van de woning. De beroepsgronden van eiser slaagt niet.

Over de op de zaak betrekking hebbende stukken

17. Eiser heeft daarnaast nog aangevoerd dat verweerder niet (volledig) heeft voldaan aan de verplichting om op grond van artikel 8:42 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (Awb) de op de zaak betrekking hebbende stukken (de taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel) aan de rechtbank toe te sturen.

18. De rechtbank stelt voorop dat verweerder op grond van artikel 8:42, eerste lid, van de Awb gehouden is om op de zaak betrekking hebbende stukken aan de rechtbank toe te zenden. De taxatiekaart, de KOUDV-factoren en de grondstaffel zijn op de zaak betrekking hebbende stukken. Verweerder had deze stukken dus moeten overleggen en heeft dat ten onrechte niet gedaan. Het gevolg is dat de rechtbank daaruit, gelet op artikel 8:31 van Pro de Awb, de gevolgtrekkingen kan maken die haar geraden voorkomen.

19. De rechtbank zal volstaan met de vaststelling dat verweerder artikel 8:42 van Pro de Awb heeft geschonden. De rechtbank ziet geen aanleiding om er andere gevolgen aan te verbinden omdat het verweerder vrijstaat om de door hem vastgestelde waarden in iedere fase van het geding met nieuwe (andere) gegevens te onderbouwen en verweerder dat in deze zaak ook heeft gedaan. Daarbij is ook van belang dat eiser niet in zijn belangen is geschaad aangezien hij deze stukken in de bezwaarfase in heeft kunnen zien en dat de rechtbank voldoende informatie heeft om dit beroep te beoordelen omdat in beroep een taxatierapport ter onderbouwing van de waarde in het geding is gebracht.

Conclusie

20. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. van Ettikhoven, griffier. De uitspraak is uitgesproken op 28 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat

Beoordeling WOZ-waarde appartement en onderbouwing taxatiematrix door gemeente