Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8586762 UC EXPL 20-4679 aw/1370
Vonnis van 28 juli 2021
inzake
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiser sub 2] ,
[eiser sub 2] ,
3.
[eiseres sub 3] ,
[eiseres sub 3] ,
4
. [eiser sub 4] ,
. [eiser sub 4] ,
5.
[eiseres sub 5] en [eiser sub 5],
[eiseres sub 5] en [eiser sub 5],
6
. [eiser sub 6] ,
. [eiser sub 6] ,
7.
[eiser sub 7] ,
[eiser sub 7] ,
8.
[eiseres sub 8] ,
[eiseres sub 8] ,
9.
[eiser sub 9] ,
[eiser sub 9] ,
10.
[eiseres sub 10] ,
[eiseres sub 10] ,
11.
[eiser sub 11] ,
[eiser sub 11] ,
12.
[eiseres sub 12] ,
[eiseres sub 12] ,
13.
[eiser sub 13] ,
[eiser sub 13] ,
14.
[eiseres sub 14] ,
[eiseres sub 14] ,
15.
[eiser sub 15] ,
[eiser sub 15] ,
16.
[eiseres sub 16] ,
[eiseres sub 16] ,
17
. [eiseres sub 17] ,
. [eiseres sub 17] ,
18.
[eiser sub 18] ,
[eiser sub 18] ,
19.
[eiser sub 19] ,
[eiser sub 19] ,
20.
[eiseres sub 20] ,
[eiseres sub 20] ,
21.
[eiseres sub 21] ,
[eiseres sub 21] ,
22
. [eiser/eiseres sub 22] ,
. [eiser/eiseres sub 22] ,
23.
[eiseres sub 23] ,
[eiseres sub 23] ,
24.
[eiseres sub 24] ,
[eiseres sub 24] ,
25.
[eiseres sub 25] ,
[eiseres sub 25] ,
26.
[eiser sub 26] ,
[eiser sub 26] ,
27.
[eiseres sub 27] ,
[eiseres sub 27] ,
28.
[eiser sub 28] ,
[eiser sub 28] ,
29.
[eiser sub 29] ,
[eiser sub 29] ,
30.
[eiseres sub 30] ,
[eiseres sub 30] ,
31.
[eiser sub 31] ,
[eiser sub 31] ,
32.
[eiseres sub 32] ,
[eiseres sub 32] ,
33.
[eiser/eiseres sub 33] ,
[eiser/eiseres sub 33] ,
allen wonende in [woonplaats] ,
eisers,
gemachtigden: mrs. G. Gabrelian en P.S. Folsche,
tegen:
1. de stichting
[gedaagde sub 1],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
2. de commanditaire vennootschap
[gedaagde sub 2] C.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagden,
gemachtigde: mr. P.V. Kleijn.
1.De procedure
Hoe de procedure is verlopen, blijkt uit het volgende:
1.1.1. de dagvaarding is op 20 april 2020 bij gedaagden bezorgd,
1.1.2. eisers hebben bij akte de producties 1 t/m 3 (USB-stick) in het geding gebracht,
1.1.3. gedaagden hebben schriftelijk op de dagvaarding met nagezonden producties gereageerd (conclusie van antwoord). Zij hebben 16 producties bijgevoegd,
1.1.4. eisers hebben daarop schriftelijk gereageerd (conclusie van repliek). Zij hebben de producties 4 t/m 6 bijgevoegd,
1.1.5. vervolgens hebben gedaagden een schriftelijke reactie gegeven (conclusie van dupliek),
1.1.6. gedaagden hebben daarna de aanvullende producties 17 t/m 22 toegezonden,
1.1.7. eisers hebben de aanvullende producties 7 t/m 16 toegestuurd,
1.1.8. de mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgevonden op 16 maart 2021. Op die zitting zijn ook een aantal andere zaken over hetzelfde onderwerp van andere (voormalig) huurders van gedaagden behandeld, voor wie mrs. Gabrelian en Folsche als gemachtigden optreden (zaaknummers 8587030, 85857113, 8587062 en 5857084). De griffier heeft aantekening gemaakt van wat er is besproken. Partijen hebben ieder een pleitnota overgelegd.
1.1.9. Ter zitting is met partijen besproken dat eisers de kantonrechter hebben gevraagd prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad en aan het Europese Hof van Justitie. Gedaagden hebben te kennen gegeven daartegen bezwaar te hebben. Ook hebben zij verklaard bezwaar te hebben tegen aanhouding van de zaak in afwachting van het antwoord op gelijkluidende prejudiciële vragen die, op verzoek van beide in die procedure betrokken partijen, mogelijk in een andere bij de kantonrechter aanhangige procedure zullen worden gesteld. Gedaagden willen in deze rechtszaak op zo kort mogelijke termijn een uitspraak.
1.1.10. Aan het slot van de zitting is met partijen afgesproken dat zij met elkaar in overleg zullen treden over een mogelijke regeling van een deel van het geschil dat speelt in een aantal van de ter zitting behandelde zaken, namelijk de gebreken, en dat zij op een termijn van twee weken de kantonrechter zullen berichten of zij tot een minnelijke regeling zijn gekomen. Daarna zou in alle zaken op 28 april 2021 vonnis worden gewezen. Bij brief van 31 maart 2021 heeft mr. Folsche namens eisers bericht dat partijen over de gebreken geen regeling hebben bereikt en dat zij de kantonrechter vragen om vonnis te wijzen ook ten aanzien van de gebreken. De vonnisdatum is nader bepaald op 14 juli 2021. Ook die datum is vanwege vakantie en de complexiteit van de verschillende met elkaar samenhangende zaken niet gehaald. De kantonrechter heeft daarom bepaald dat het vonnis vandaag zal zijn.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[gedaagde sub 2] C.V. is sinds 17 januari 2017 eigenaar van het complex aan de [straatnaam] in [plaatsnaam 1] . Zij heeft het complex gekocht van projectontwikkelaar [bedrijfsnaam 1] B.V., die het complex in 2017/2018 heeft getransformeerd van kantoorgebouw naar wooncomplex. De bouw is aangevangen in maart 2017 en het wooncomplex is opgeleverd op 26 juni 2018.
2.2.
[gedaagde sub 1] (voorheen: [bedrijfsnaam 2] B.V., hierna te noemen: [bedrijfsnaam 2] ) is verhuurder van de 221 woonappartementen in het complex. Eisers hebben in de periode maart tot en met juli 2018 ieder met [bedrijfsnaam 2] een huurovereenkomst gesloten voor een appartement in het complex. De overeengekomen huurprijzen variëren tussen (ongeveer) € 720,00 en € 950,00 exclusief servicekosten per maand en zijn hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens van € 710,68 per maand. Omdat de bouw vertraging heeft opgelopen is de huur uiteindelijk ingegaan in (de loop van) juli 2018. De huurovereenkomsten van een deel van eisers zijn inmiddels geëindigd.
2.3.
Eisers hebben de Huurcommissie gevraagd om uitspraak te doen over de aanvangshuurprijs, die volgens hen te hoog is. De Huurcommissie heeft bij uitspraak van 24 juni 2019, verzonden op 24 februari 2020 dan wel 1 april 2020, geoordeeld dat zij niet bevoegd is de overeengekomen huurprijs te wijzigen omdat sprake is van huurovereenkomsten met een geliberaliseerde huurprijs. De tussen eisers en [bedrijfsnaam 2] overeengekomen huurprijzen wijzigen daarom niet. Ten aanzien van [eiseres sub 32] heeft de Huurcommissie in die uitspraak echter geen inhoudelijk oordeel gegeven, omdat er geen onderzoek in het door [eiseres sub 32] gehuurde appartement heeft plaatsgevonden.
2.4.
In deze rechtszaak vorderen eisers dat de kantonrechter de diverse aanvangshuurprijzen per maand zal vaststellen op:
€ 297,61 ( [eiser sub 1] ); € 335,39 ( [eiser sub 2] ); € 335,39 ( [eiseres sub 3] ); € 335,39 ( [eiser sub 4] ); € 335,39 ( [eiseres sub 5] en [eiser sub 5] ); € 403,84 ( [eiser sub 6] ); € 335,39 ( [eiser sub 7] ); € 330,67 ( [eiseres sub 8] ); € 335,39 ( [eiser sub 9] ); € 330,67 ( [eiseres sub 10] ); € 297,61 ( [eiser sub 11] ); € 349,57 ( [eiseres sub 12] ); € 340,13 ( [eiser sub 13] ); € 335,39 ( [eiseres sub 14] ); € 297,61 ( [eiser sub 15] ); € 297,61 ( [eiseres sub 16] ); € 363,73 ( [eiseres sub 17] ); € 335,39 ( [eiser sub 18] ); € 335,39 ( [eiser sub 19] ); € 335,39 ( [eiseres sub 20] ); € 340,13 ( [eiseres sub 21] ); € 297,61 ( [eiser/eiseres sub 22] ); € 335,39 ( [eiseres sub 23] ); € 335,39 ( [eiseres sub 24] ); € 335,39 ( [eiseres sub 25] ); € 335,39 ( [eiser sub 26] ); € 340,13 ( [eiseres sub 27] ); € 335,39 ( [eiser sub 28] ); € 297,61 ( [eiser sub 29] ); € 335,39 ( [eiseres sub 30] ); € 335,39 ( [eiser sub 31] ); € 335,39 ( [eiseres sub 32] ); € 424,56 ( [eiser/eiseres sub 33] ),
althans een in goede justitie te bepalen bedrag en dat zij gedaagden hoofdelijk zal veroordelen om aan hen de bij de Huurcommissie betaalde leges van € 25,00 per persoon te vergoeden, alsook de proces- en nakosten van deze procedure.
[eiseres sub 12] vordert daarnaast tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 20% wegens gebreken, ingaande 1 juni 2018 en totdat het gebrek geheel is verholpen.
[eiseres sub 17] , [eiser sub 31] en [eiser/eiseres sub 33] vorderen ieder tijdelijke verlaging van de huurprijs tot 40% wegens gebreken, [eiseres sub 17] over de periode 1 juni 2018 t/m 1 mei 2019, [eiser sub 31] over de periode 15 april 2018 t/m 1 mei 2019 en [eiser/eiseres sub 33] over de periode 1 juni 2018 t/m 1 april 2020.
2.5.
Volgens eisers is de berekening van de Huurcommissie van de aanvangshuurprijs niet juist op de volgende punten: (1) zij heeft een onjuiste WOZ-waarde gehanteerd; (2) zij heeft ten onrechte punten voor de Energie-Index gerekend en (3) zij heeft niet de zogenoemde krijtstreepmethode gehanteerd bij de berekening van het aantal punten voor de oppervlakte van het gehuurde.
[eiseres sub 12] , [eiseres sub 17] , [eiser sub 31] en [eiser/eiseres sub 33] stellen daarnaast dat het gehuurde gebreken had of heeft die zo ernstig waren of zijn, dat deze een vermindering van de huurprijs rechtvaardigen. Het gaat om alleen tochtoverlast wat betreft [eiser sub 31] (de grondslag wateroverlast heeft hij bij repliek ingetrokken) en water- en tochtoverlast wat betreft de andere hiervoor genoemde eisers. [eiseres sub 12] heeft ook nog gesteld dat in haar appartement sprake is van onvoldoende daglichttoetreding, hetgeen volgens haar een gebrek oplevert in categorie A van Bijlage II bij het Bhw.
2.6.
Gedaagden voeren als verweer aan dat de Huurcommissie terecht heeft geoordeeld dat de huur geliberaliseerd is en zij vragen de kantonrechter daarom de vorderingen van eisers af te wijzen, waaronder ook de gevorderde vergoeding van leges, waarvoor eisers geen rechtsgrond hebben gesteld.
Gedaagden erkennen dat een aantal huurders problemen heeft gehad met lekkages en tocht, maar zij hebben op klachten van de huurders steeds actie ondernomen. Er is volgens gedaagden geen sprake (geweest) van zodanige vermindering van huurgenot dat een huurprijsvermindering gerechtvaardigd is. Zij betwisten dat het appartement van [eiseres sub 12] onvoldoende daglichttoetreding heeft en dat niet aan het Bouwbesluit 2012 is voldaan. Wat betreft [eiser sub 31] beroepen zij zich op de afspraken die bij het einde van de huur zijn gemaakt, tegen finale kwijting. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen.
3.De beoordeling
Ontvankelijkheid – [eiseres sub 32]
3.1.
In de zaak van [eiseres sub 32] heeft de Huurcommissie geen inhoudelijke uitspraak gedaan omdat de onderzoeker van de Huurcommissie geen onderzoek heeft kunnen doen in het gehuurde. De reden daarvoor is dat [eiseres sub 32] tot tweemaal toe niet thuis was op de aangezegde datum en dat zij ook geen gevolg heeft gegeven aan het verzoek van de Huurcommissie om contact op te nemen. Volgens gedaagden moet [eiseres sub 32] niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen, omdat de Huurcommissie niet inhoudelijk op haar verzoek heeft beslist.
3.2.
[eiseres sub 32] is het daarmee niet eens. Zij stelt dat zij net als de andere eisers een verzoek heeft gedaan aan de Huurcommissie om de aanvangshuurprijs te toetsen en dat de Huurcommissie ook in haar zaak uitspraak heeft gedaan. Zij meent dan ook dat zij ontvankelijk is in haar vorderingen.
3.3.
De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden het gelijk aan hun zijde hebben. [eiseres sub 32] baseert haar vordering, net als de overige eisers, op artikel 7:262 lid 1 BW. In het geval van [eiseres sub 32] heeft de Huurcommissie echter geen uitspraak gedaan over de aanvangshuurprijs, zoals [eiseres sub 32] de Huurcommissie had verzocht, om redenen die voor rekening en risico van [eiseres sub 32] komen. Voor zover zij heeft bedoeld de kantonrechter te vragen om (in eerste instantie) de aanvangshuurprijs te toetsen, dan is zij ook in die vordering niet ontvankelijk. Een dergelijk verzoek moet namelijk binnen 6 maanden na aanvang van de huur worden gedaan niet aan de kantonrechter, maar aan de Huurcommissie. Die wettelijke termijn is inmiddels verstreken. De kantonrechter heeft voor de toetsing overigens ook geen enkel aanknopingspunt, omdat een inhoudelijke uitspraak en een rapportage van de Huurcommissie - en daarmee ook elke informatie over het gehuurde - ontbreekt. [eiseres sub 32] zal daarom niet ontvankelijk worden verklaard in haar vorderingen.
In de verdere beoordeling zal onder “eisers” worden verstaan: alle in de kop van dit vonnis genoemde eisers, met uitzondering van [eiseres sub 32] .
Ontvankelijkheid – wettelijke termijn
3.4.
De uitspraak van de Huurcommissie van 24 juni 2019 is aan eisers verzonden op 24 februari 2020, met uitzondering van [eiser/eiseres sub 33] . De uitspraak is aan [eiser/eiseres sub 33] verzonden op 1 april 2020. De dagvaarding is op 20 april 2020 aan gedaagden betekend, dat is voor alle eisers binnen de wettelijke termijn van artikel 7:262 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). Eisers zijn ontvankelijk in hun vorderingen.
Wat is de inhoud van de beslissing?
3.5.
De Huurcommissie is op goede gronde uitgegaan van de door gedaagden aangedragen WOZ-waarde en heeft ook op goede gronden op basis van de Energie-Index punten toegekend voor de energieprestatie van het gehuurde. De bezwaren van eisers tegen het door de Huurcommissie berekende aantal punten voor de oppervlakte van het gehuurde worden verworpen. De mate van daglichttoetreding in het appartement van [eiseres sub 12] is geen gebrek in de zin van de wet. De vorderingen van eisers zullen daarom grotendeels worden afgewezen, met uitzondering van de door [eiseres sub 17] en [eiser/eiseres sub 33] gevorderde huurprijsvermindering wegens gebreken, die gedeeltelijk zal worden toegewezen. De kantonrechter motiveert dit als volgt.
De motivering van de beslissing
Prejudiciële vragen – Hoge Raad? Nee
3.6.
Zoals onder het procesverloop al is vermeld hebben eisers de kantonrechter gevraagd om prejudiciële vragen te stellen aan de Hoge Raad over – kort gezegd – de wijze waarop de WOZ-waarde van het gehuurde moet worden toegepast bij de vaststelling van de redelijke aanvangshuurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel. De kantonrechter acht het stellen van prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in deze specifieke zaak echter niet nodig om op de vordering te kunnen beslissen, zoals zal blijken uit het vervolg van deze motivering (zie hierna punt 3.8. en volgende) en zij zal van haar discretionaire bevoegdheid tot het stellen van prejudiciële vragen daarom geen gebruik maken (artikel 392 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv). Omdat gedaagden bezwaar hebben gemaakt tegen aanhouding van deze zaak in afwachting van het antwoord op prejudiciële vragen aan de Hoge Raad die in een andere, bij deze kantonrechter aanhangige zaak zullen worden gesteld, zal de kantonrechter vandaag eindvonnis wijzen (artikel 392 lid 6 Rv).
Prejudiciële vragen – Hof van Justitie? Nee
3.7.
Eisers hebben de kantonrechter ook gevraagd prejudiciële vragen te stellen aan het Hof van Justitie met betrekking tot de (volgens hen onjuiste) implementatie van de Richtlijn 2010/31/EU betreffende de energieprestatie van gebouwen (herschikking) (hierna: de Richtlijn) in de nationale wetgeving. Hun vraag komt erop neer dat zij van het Hof willen weten of de nationale wetgever op grond van de Richtlijn
in het woningwaarderingsstelseleen sanctie had moeten opnemen op het niet voor of bij aanvang van de huur aan de huurder verstrekken van het energieprestatiecertificaat en of bij die sanctionering in het woningwaarderingsstelsel rekening mag worden gehouden met een peildatum die afwijkt van de datum van aanvang van de huur. Zij veronderstellen kennelijk dat punt A.4 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) met de toelichting daarop de implementatie is van de Richtlijn en daarom zo moet worden uitgelegd dat als sanctie op het niet overhandigen van het energieprestatiecertificaat door de verhuurder bij aanvang van de huur, geen punten voor de Energie-Index mogen worden meegenomen bij de berekening van de maximale huurprijs van de woning. In plaats daarvan zou volgens hen moeten worden uitgegaan van het bouwjaar van het complex, dat is 1984. De kantonrechter kan eisers in dat standpunt echter niet volgen, om de volgende redenen.
in het woningwaarderingsstelseleen sanctie had moeten opnemen op het niet voor of bij aanvang van de huur aan de huurder verstrekken van het energieprestatiecertificaat en of bij die sanctionering in het woningwaarderingsstelsel rekening mag worden gehouden met een peildatum die afwijkt van de datum van aanvang van de huur. Zij veronderstellen kennelijk dat punt A.4 van Bijlage I bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) met de toelichting daarop de implementatie is van de Richtlijn en daarom zo moet worden uitgelegd dat als sanctie op het niet overhandigen van het energieprestatiecertificaat door de verhuurder bij aanvang van de huur, geen punten voor de Energie-Index mogen worden meegenomen bij de berekening van de maximale huurprijs van de woning. In plaats daarvan zou volgens hen moeten worden uitgegaan van het bouwjaar van het complex, dat is 1984. De kantonrechter kan eisers in dat standpunt echter niet volgen, om de volgende redenen.
3.7.1.
Dit geschil gaat over de hoogte van de maximale huurprijs en op welke wijze de energieprestatie van het gehuurde in die berekening moet worden meegenomen. Dit geschil gaat niet over de vraag of is voldaan aan de verplichting als bedoeld in artikel 12 lid 2 van de Richtlijn om een energieprestatiecertificaat aan de huurder te tonen en te overhandigen en zo niet, wat de sanctie daarop zou moeten zijn.
3.7.2.
Gedaagden hebben gewezen op de Nota van Toelichting bij de wijziging in 2014 van het Besluit energieprestatie gebouwen (
Stb. 2015, 412). Uit die Nota blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012, met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012. In de Nota is verder vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Daarnaast is in de Nota vermeld dat het doel van de Richtlijn is het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen. Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10 lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest en kan niet tot de conclusie leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook kan uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bhw, zoals eisers suggereren.
Stb. 2015, 412). Uit die Nota blijkt dat de Richtlijn door de nationale wetgever is geïmplementeerd in het op artikel 120 van de Woningwet gebaseerde Besluit energieprestatie gebouwen en het Bouwbesluit 2012, met de bijbehorende Regeling Bouwbesluit 2012. In de Nota is verder vermeld waar in de nationale wetgeving sancties zijn opgenomen ter uitwerking van het bepaalde in artikel 27 van de Richtlijn. De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en het Bhw (het woningwaarderingsstelsel) worden in die Nota niet genoemd als regelingen waarin (artikel 27 van) de Richtlijn is geïmplementeerd. Daarnaast is in de Nota vermeld dat het doel van de Richtlijn is het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen. Het doel van het Bhw is de waardering van de kwaliteit van een woning en de vaststelling van de redelijkheid van de huurprijs en de wijziging daarvan (artikel 10 lid 1 Uhw). De energieprestatie van de woning speelt daarbij een rol en wordt bepaald aan de hand van de Energie-Index (voorheen: energieprestatiecertificaat), voor zover deze aanwezig is, of aan de hand van het bouwjaar van de woning. De Energie-Index wordt berekend volgens de voorschriften van de in artikel 3.1 van het Besluit energieprestatie gebouwen genoemde regeling (dat is de Regeling energieprestatie gebouwen) en volgens artikel 5.2 van het Bouwbesluit 2012 (blijkens punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw). Het feit dat het woningwaarderingsstelsel, dat tot doel heeft de hoogte van de maximale huurprijs vast te stellen, voor het bepalen van de energieprestatie van de woning dezelfde waarderingsmethode hanteert als de Regeling energieprestatie gebouwen c.q. het Bouwbesluit 2012 is een logische keuze van de wetgever geweest en kan niet tot de conclusie leiden dat er enig verband bestaat tussen de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken als bedoeld in de Richtlijn en het woningwaarderingsstelsel. Ook kan uit de keuze van de wetgever voor die waarderingsmethode niet volgen dat het wel of niet voldaan hebben aan de verplichting om het energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken van invloed is op de berekening van de huurprijs volgens het Bhw, zoals eisers suggereren.
Daarbij komt nog dat de verplichting om een afschrift van een geldig energielabel beschikbaar te stellen aan de huurder berust bij de eigenaar van de woning en dat is (zoals ook in deze zaak) niet altijd ook de verhuurder (artikel 2.1 Besluit energieprestatie gebouwen).
3.7.3.
Eisers beroepen zich op artikel 10 lid 1 Uhw. Daarin is opgenomen dat in de regelgeving over de beoordeling van de kwaliteit van woonruimte en van de redelijkheid van de huurprijs (dat is het Bhw)
onderscheid kan worden gemaakt tussen(1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was,
en(2) overige woonruimte. (Een en ander is verder uitgewerkt in artikel 5 Bhw, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd en in de Bijlagen bij het Bhw nog verder uitgewerkt.)
onderscheid kan worden gemaakt tussen(1) woonruimte waarvoor de eigenaar een voor die woonruimte, overeenkomstig de op grond van artikel 120 van de Woningwet gegeven regels omtrent de energieprestatie van gebouwen, afgegeven energieprestatiecertificaat aan de huurder heeft verstrekt of indien dat niet het geval is daartoe op grond van die regels wel verplicht was,
en(2) overige woonruimte. (Een en ander is verder uitgewerkt in artikel 5 Bhw, waarin de verschillende waarderingsstelsels voor zelfstandige respectievelijk onzelfstandige woonruimte en voor een woonwagen of standplaats worden genoemd en in de Bijlagen bij het Bhw nog verder uitgewerkt.)
Gelet op het hiervoor gecursiveerd weergegeven deel van de formulering van de wettekst ziet de kantonrechter in artikel 10 lid 1 Uhw geen aanknopingspunten voor het standpunt van eisers dat voor de berekening van de huurprijs onderscheid moet worden gemaakt tussen de situatie dat het energieprestatiecertificaat aan de huurder is verstrekt en de situatie waarin de eigenaar/verhuurder dat heeft nagelaten. Blijkens die formulering wordt namelijk alleen een onderscheid gemaakt tussen (1) woonruimte waarvoor de eigenaar verplicht is een energiecertificaat aan de huurder te verstrekken,
ongeachtof aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever
voor de hoogte van de huurprijskennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.
ongeachtof aan die verplichting is voldaan en (2) woonruimte waarvoor die verplichting niet geldt. Of het energiecertificaat wel of niet aan de huurder is verstrekt wordt door de wetgever
voor de hoogte van de huurprijskennelijk niet relevant geacht. Dat onderscheid wordt in het Bhw ook niet gemaakt.
3.7.4.
Dit alles neemt uiteraard niet weg dat de bepalingen onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw voor de eigenaar/verhuurder van een zelfstandige woning die geen nieuwbouw betreft, in de praktijk een stimulans zullen zijn om energiebesparende maatregelen te nemen en ervoor te zorgen dat hij bij aanvang van de huur beschikt over een Energie-Index, omdat hij dan doorgaans een hogere huurprijs voor de woonruimte zal kunnen bedingen dan in het geval dat (wegens het ontbreken van een Energie-Index) moet worden uitgegaan van het bouwjaar van de woning. Het doel van de Richtlijn, te weten het (verder) stimuleren van de energie-efficiëntie van gebouwen, wordt daarmee in die gevallen (indirect) gediend (zie ook punt 4 van de Toelichting behorende bij Bijlage I onder A bij het Bhw).
3.7.5.
In dit geval staat vast dat voor het gehuurde een Energie-Index is afgegeven nog voor het sluiten van de huurovereenkomst en dat de Huurcommissie van die Energie-Index is uitgegaan bij de berekening van de huurprijs. De vraag of de eigenaar/verhuurder op grond van de Richtlijn aan eisers de Energie-Index had moeten
overhandigenbij het sluiten van de huurovereenkomst en of de nationale wetgever de Richtlijn op dit punt correct heeft geïmplementeerd, ook wat betreft de op te leggen sancties op de niet-nakoming van die (door eisers gestelde) verplichting van de eigenaar/verhuurder, is voor de bepaling van de maximale huurprijs – en dus voor dit geschil – naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant.
overhandigenbij het sluiten van de huurovereenkomst en of de nationale wetgever de Richtlijn op dit punt correct heeft geïmplementeerd, ook wat betreft de op te leggen sancties op de niet-nakoming van die (door eisers gestelde) verplichting van de eigenaar/verhuurder, is voor de bepaling van de maximale huurprijs – en dus voor dit geschil – naar het oordeel van de kantonrechter niet relevant.
3.7.6.
Verder komt de vraag van eisers aan het Hof er in feite op neer hoe punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw met de bijbehorende toelichting, bepalingen van nationaal recht, door de nationale wetgever hadden moeten worden geformuleerd. Eisers lijken het Hof ook te willen vragen om te beoordelen in welke nationale wetten de nationale wetgever de sancties van artikel 27 van de Richtlijn had moeten opnemen en hoe die sancties zouden moeten luiden. Maar over dergelijke vragen kan het Hof niet beslissen. Het Hof is alleen bevoegd het gemeenschapsrecht uit te leggen en kan geen beslissing geven op vragen over de uitlegging van concrete bepalingen van nationaal recht, zoals de bepalingen vermeld onder punt 4 van Bijlage I onder A bij het Bhw.
3.7.7.
De conclusie luidt dat het verzoek van eisers om aan het Hof van Justitie prejudiciële vragen te stellen, niet zal worden ingewilligd.
Op de vraag of in dit geval bij de berekening van de maximale huurprijs moet worden uitgegaan van de Energie-Index of van het bouwjaar van de woning, zal hierna onder r.o. 3.9. e.v. verder worden ingegaan.
WOZ-waarde
3.8.
Partijen zijn het niet eens over het aantal punten dat moet worden gerekend voor de WOZ-waarde van het gehuurde.
3.9.
Volgens eisers moet voor de WOZ-waarde worden uitgegaan van de op de peildatum geldende minimumwaarde van € 41.816,00 die wordt genoemd in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw, omdat de verhuurder geen WOZ-beschikking heeft overgelegd waaruit de WOZ-waarde van het gehuurde blijkt op de peildatum, dat is de datum waarop de diverse huurovereenkomsten zijn ingegaan.
3.10.
Gedaagden stellen daartegenover dat het niet aan hen te wijten is dat de WOZ-waarde van het gehuurde over het jaar 2018 door de gemeente onjuist is vastgesteld. Zij hebben tegen die onjuiste beschikking direct bezwaar gemaakt, hetgeen (volgens gedaagden) heeft geresulteerd in een herziene WOZ-beschikking met opnieuw een onjuiste vaststelling. Zij hebben daarop echter geen actie meer ondernomen omdat de WOZ-beschikking over 2019 inmiddels was verstrekt, waarvan volgens gedaagde zou moeten worden uitgegaan bij de puntenberekening.
3.11.
De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen grond om bij de puntenberekening uit te gaan van de minimum WOZ-waarde als genoemd in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw, zoals eisers hebben gevraagd, om de volgende redenen.
3.11.1.
Niet in geschil is dat de WOZ-beschikking over het jaar 2017 voor de puntenberekening niet bruikbaar is: de genoemde waarde heeft namelijk betrekking op een kantoorgebouw. Op 1 januari 2017, de toestandspeildatum volgens de WOZ, was van in aanbouw zijnde woonappartementen nog geen sprake. Volgens gedaagden is de bouw pas medio maart 2017 begonnen en eisers hebben dit onvoldoende weersproken. Op 1 januari 2017 was bovendien nog sprake van een andere eigenaar: [gedaagde sub 2] C.V. is op 17 januari 2017 eigenaar van het complex geworden en vanaf maart 2017 heeft [bedrijfsnaam 2] huurovereenkomsten voor de in aanbouw zijnde appartementen gesloten.
3.11.2.
De WOZ-beschikking over 2018 had - nu ten onrechte - weer betrekking op een kantoorgebouw, terwijl de appartementen op de toestandspeildatum van 1 januari 2018 in aanbouw waren. Gedaagden hehebben daarom tegen die WOZ-beschikking bezwaar gemaakt, waarna een gewijzigde beschikking is afgegeven. Van die gewijzigde beschikking is de Huurcommissie uitgegaan. De Huurcommissie schrijft in haar beslissing van 24 juni 2019 (productie 2 bij dagvaarding):
“Op 1 januari 2018 was de woonruimte nog in aanbouw. In de toelichting behorende bij bijlage I, onder A, onderdeel 9, bij het Besluit huurprijzen woonruimte, is vastgelegd dat indien de WOZ-waarde betrekking heeft op een gebouwd eigendom in aanbouw, bij de puntentoekenning wordt uitgegaan van de waarde van de woning als ware de bouw voltooid.
De gemeente heeft op 13 december 2018 een brief aan verhuurder verstrekt waaruit blijkt dat bij de WOZ-waardebepaling voor het jaar 2018 voor de woningen in het onderhavige complex is uitgegaan van een voortgangspercentage van 60% gereed (wind en water dicht). De Huurcommissie past daarom een correctie toe op de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van onderhavige woonruimte. Doorgerekend naar 100% komt de WOZ-waarde van € (bedrag) dan uit op een in aanmerking te nemen waarde van € (bedrag)”(pagina 3 van de beslissing).
3.11.3.
De WOZ-waarde in de herziene WOZ-beschikking over 2018 met als toestandspeildatum 1 januari 2018 geldt als “de
voor de woninglaatstelijk vastgestelde waarde”, als bedoeld in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw. De WOZ-beschikking over 2017 met toestandspeildatum 1 januari 2017 zag immers niet op de appartementen, maar nog op het kantoorgebouw. Het gevolg van het feit dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking over 2018 uitging van een kantoorgebouw en daarom onjuist was en dat de herziene beschikking pas na de ingangsdatum van de huur is afgegeven, kan niet zijn dat – zoals eisers willen – de bij de herziene beschikking vastgestelde waarde nu bij de puntenberekening buiten beschouwing moet blijven. Niet gedaagden zijn, maar de gemeente is verantwoordelijk voor een juiste en tijdige WOZ-beschikking en gedaagden kunnen daarvan geen verwijt worden gemaakt. Integendeel: zij hebben na de ontdekking van de onjuiste waardering direct bezwaar gemaakt bij de gemeente. De Huurcommissie heeft de zaak om die reden aangehouden, in afwachting van de herziene beschikking. De herziene beschikking over 2018 is door de gemeente afgegeven kort nadat de WOZ-beschikking over 2019 is verstrekt. De vastgestelde WOZ-waardes per 1 januari 2019, toen de bouw was voltooid, blijken gelijk te zijn aan de door de Huurcommissie, op basis van de herziene beschikking over 2018 berekende waardes bij voltooiing van de bouw. Er kan van worden uitgegaan dat de toestand van de woningen bij aanvang van de huur, dat is juli 2018, gelijk was aan de toestand per 1 januari 2019. De kantonrechter zal daarom van dezelfde WOZ-waarde uitgaan als de Huurcommissie heeft gedaan. Weliswaar hebben partijen terecht gewezen op het feit dat in de herziene WOZ-beschikking geen onderscheid is gemaakt tussen grondwaarde en stichtingskosten (bouwkosten), met als gevolg dat de Huurcommissie daar in haar berekening ook geen rekening mee kon houden, maar dat is voor de beoordeling van het geschil dat hier voor ligt, niet van belang. In het woningwaarderingsstelsel geldt namelijk dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde
als ware de bouw voltooid. Die waarde is bekend uit de WOZ-beschikking over 2019, met als toestandspeildatum 1 januari 2019 en waardepeildatum 1 januari 2018. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat er ten aanzien van (een van) deze beschikkingen nog bezwaar- of beroepsprocedures aanhangig zijn.
voor de woninglaatstelijk vastgestelde waarde”, als bedoeld in artikel 9.1 van Bijlage I onder A bij het Bhw. De WOZ-beschikking over 2017 met toestandspeildatum 1 januari 2017 zag immers niet op de appartementen, maar nog op het kantoorgebouw. Het gevolg van het feit dat de oorspronkelijke WOZ-beschikking over 2018 uitging van een kantoorgebouw en daarom onjuist was en dat de herziene beschikking pas na de ingangsdatum van de huur is afgegeven, kan niet zijn dat – zoals eisers willen – de bij de herziene beschikking vastgestelde waarde nu bij de puntenberekening buiten beschouwing moet blijven. Niet gedaagden zijn, maar de gemeente is verantwoordelijk voor een juiste en tijdige WOZ-beschikking en gedaagden kunnen daarvan geen verwijt worden gemaakt. Integendeel: zij hebben na de ontdekking van de onjuiste waardering direct bezwaar gemaakt bij de gemeente. De Huurcommissie heeft de zaak om die reden aangehouden, in afwachting van de herziene beschikking. De herziene beschikking over 2018 is door de gemeente afgegeven kort nadat de WOZ-beschikking over 2019 is verstrekt. De vastgestelde WOZ-waardes per 1 januari 2019, toen de bouw was voltooid, blijken gelijk te zijn aan de door de Huurcommissie, op basis van de herziene beschikking over 2018 berekende waardes bij voltooiing van de bouw. Er kan van worden uitgegaan dat de toestand van de woningen bij aanvang van de huur, dat is juli 2018, gelijk was aan de toestand per 1 januari 2019. De kantonrechter zal daarom van dezelfde WOZ-waarde uitgaan als de Huurcommissie heeft gedaan. Weliswaar hebben partijen terecht gewezen op het feit dat in de herziene WOZ-beschikking geen onderscheid is gemaakt tussen grondwaarde en stichtingskosten (bouwkosten), met als gevolg dat de Huurcommissie daar in haar berekening ook geen rekening mee kon houden, maar dat is voor de beoordeling van het geschil dat hier voor ligt, niet van belang. In het woningwaarderingsstelsel geldt namelijk dat moet worden uitgegaan van de WOZ-waarde
als ware de bouw voltooid. Die waarde is bekend uit de WOZ-beschikking over 2019, met als toestandspeildatum 1 januari 2019 en waardepeildatum 1 januari 2018. De kantonrechter neemt daarbij in aanmerking dat niet is gesteld of gebleken dat er ten aanzien van (een van) deze beschikkingen nog bezwaar- of beroepsprocedures aanhangig zijn.
3.11.4.
De verwijzing van eisers naar een uitspraak van de kantonrechter in Utrecht van 26 september 2018, met noot van mr. Y.A.M. Jacobs, gaat niet op (
WR2019/47). In die procedure ging het om een pand met twee zelfstandige woonruimtes, waarbij de verhuurder had verzuimd voor elke woonruimte afzonderlijk een WOZ-beschikking aan te vragen. Om die reden is door de kantonrechter uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In de zaak die nu aan de orde is hebben gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter twee WOZ-beschikkingen overgelegd waarin de waarde van alle afzonderlijke appartementen in het complex is vermeld. Zoals eerder overwogen kan gedaagden niet worden verweten dat de WOZ-waarde pas laat, lang na de aanvang van de huur definitief is vastgesteld. Dat ligt buiten hun invloedssfeer. Eisers worden daardoor ook niet in hun belangen geschaad. Als zij bedenkingen hebben bij de hoogte van de overeengekomen huurprijs kunnen zij de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen huurprijs redelijk is, zoals zij in dit geval ook hebben gedaan. Het standpunt van eisers dat de minimum WOZ-waarde moet worden gehanteerd als de WOZ-waarde
bij de aanvang van de huurovereenkomstnog niet bekend is, zou betekenen dat de verhuurder de woning niet voor een redelijke huurprijs kan verhuren als de WOZ-beschikking (geheel buiten zijn invloedssfeer) op zich laat wachten of als deze onjuist is en er bezwaar- en beroepsprocedures nodig zijn. Voor de huurder zou dit in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs veel lager uitvalt dan in het geval van de werkelijke WOZ-waarde wordt uitgegaan. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden opgemaakt dat die gang van zaken, waarvoor ook moeilijk een rechtvaardiging te bedenken valt, de bedoeling van de wetgever is geweest. Uit de Memorie van Toelichting blijkt namelijk dat de minimum WOZ-waarde is bedoeld om te voorkomen dat er van een
te lageWOZ-waarde wordt uitgegaan bij de puntenberekening.
“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”(MvT,
Stb.2015, 290, p.9). Die bepaling is dus niet zozeer in het belang van de huurder, maar in het belang van de verhuurder opgenomen, namelijk om te voorkomen dat de puntenberekening na de wetswijziging resulteert in een niet redelijke, veel te lage huurprijs.
WR2019/47). In die procedure ging het om een pand met twee zelfstandige woonruimtes, waarbij de verhuurder had verzuimd voor elke woonruimte afzonderlijk een WOZ-beschikking aan te vragen. Om die reden is door de kantonrechter uitgegaan van de minimum WOZ-waarde. In de zaak die nu aan de orde is hebben gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter twee WOZ-beschikkingen overgelegd waarin de waarde van alle afzonderlijke appartementen in het complex is vermeld. Zoals eerder overwogen kan gedaagden niet worden verweten dat de WOZ-waarde pas laat, lang na de aanvang van de huur definitief is vastgesteld. Dat ligt buiten hun invloedssfeer. Eisers worden daardoor ook niet in hun belangen geschaad. Als zij bedenkingen hebben bij de hoogte van de overeengekomen huurprijs kunnen zij de Huurcommissie vragen om te toetsen of de overeengekomen huurprijs redelijk is, zoals zij in dit geval ook hebben gedaan. Het standpunt van eisers dat de minimum WOZ-waarde moet worden gehanteerd als de WOZ-waarde
bij de aanvang van de huurovereenkomstnog niet bekend is, zou betekenen dat de verhuurder de woning niet voor een redelijke huurprijs kan verhuren als de WOZ-beschikking (geheel buiten zijn invloedssfeer) op zich laat wachten of als deze onjuist is en er bezwaar- en beroepsprocedures nodig zijn. Voor de huurder zou dit in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs veel lager uitvalt dan in het geval van de werkelijke WOZ-waarde wordt uitgegaan. Uit de wetsgeschiedenis kan niet worden opgemaakt dat die gang van zaken, waarvoor ook moeilijk een rechtvaardiging te bedenken valt, de bedoeling van de wetgever is geweest. Uit de Memorie van Toelichting blijkt namelijk dat de minimum WOZ-waarde is bedoeld om te voorkomen dat er van een
te lageWOZ-waarde wordt uitgegaan bij de puntenberekening.
“Voorts is voorzien in een specifieke regeling om schokeffecten te voorkomen bij specifieke woningen van specifieke verhuurders. Het gaat hierbij om een beperkt aantal woningen, zoals containerwoningen bestemd voor studentenhuisvesting. De WOZ-waarde van deze woningen zou leiden tot een aanmerkelijk lagere maximale huurprijs dan de huidige. Om die reden hanteert het WWS bij de puntentoekenning een minimum WOZ-waarde van € 40.000.”(MvT,
Stb.2015, 290, p.9). Die bepaling is dus niet zozeer in het belang van de huurder, maar in het belang van de verhuurder opgenomen, namelijk om te voorkomen dat de puntenberekening na de wetswijziging resulteert in een niet redelijke, veel te lage huurprijs.
3.11.5.
Dit alles leidt tot de conclusie dat uit moet worden gegaan van de WOZ-waarde en het bijbehorende aantal punten zoals die door de Huurcommissie is/zijn vastgesteld.
Energie-Index
3.12.
De Huurcommissie heeft 36 punten voor de energieprestatie gerekend. Eisers zijn het daarmee niet eens. Zij betwisten niet dat een Energie-Index voor het gehuurde is afgegeven (namelijk op 5 februari 2018, ruim voor aanvang van de huur, productie 22 van gedaagden), maar volgens hen moeten de bijbehorende punten buiten beschouwing blijven omdat de Energie-Index niet bij het sluiten van de huurovereenkomst aan hen is
overhandigd.
overhandigd.
3.13.
Gedaagden verwijzen naar artikel 1.4 van de huurovereenkomst, waarin het volgende is opgenomen:
“Huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomstweleenverwijzingvan het energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen en/of een kopie van de Energie-Index ten aanzien van het gehuurde ontvangen. Deze is geregistreerd op https://www.zoekuwenergielabel.nl/.Een kopie van het certificaat is ook bij de beheerder op te vragen.”
3.14.
De kantonrechter is van oordeel dat gedaagden met een verwijzing naar voornoemde bepaling in de huurovereenkomst voldoende hebben onderbouwd dat zij aan hun verplichting hebben voldaan om op grond van het Besluit energieprestaties gebouwen aan de huurder een geldig energielabel beschikbaar te stellen (artikel 2.1 lid 2 en 3 van dat Besluit). Blijkens de nota van toelichting, waarnaar gedaagden ook verwijzen, kan die beschikbaarstelling ook digitaal plaatsvinden (
Stb.214, 294, p. 13). Bovendien hebben gedaagden aan eisers de mogelijkheid gegeven een kopie van het certificaat bij de beheerder op te vragen. Eisers hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
Stb.214, 294, p. 13). Bovendien hebben gedaagden aan eisers de mogelijkheid gegeven een kopie van het certificaat bij de beheerder op te vragen. Eisers hebben van die mogelijkheid geen gebruik gemaakt.
3.15.
Verder overweegt de kantonrechter dat de
overhandigingvan het energielabel of de Energie-Index aan de huurder geen criterium is voor het wel of niet meenemen van punten bij de berekening van de maximale huurprijs. Het gaat erom of er een Energie-Index
aanwezigis voor de woning. Dit blijkt voldoende uit de tekst van de toelichting op Bijlage I bij het Bhw:
“Daar waar een energie-index ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen.”
overhandigingvan het energielabel of de Energie-Index aan de huurder geen criterium is voor het wel of niet meenemen van punten bij de berekening van de maximale huurprijs. Het gaat erom of er een Energie-Index
aanwezigis voor de woning. Dit blijkt voldoende uit de tekst van de toelichting op Bijlage I bij het Bhw:
“Daar waar een energie-index ontbreekt, wordt volstaan met de waardering van de energieprestatie die een woning geacht wordt minimaal te realiseren op grond van de in het bouwjaar vigerende bouwnormen.”
Het gaat er in het woningwaarderingsstelsel immers om de kwaliteit van de woning te bepalen en aan de hand daarvan de redelijke maximale huurprijs voor die woning vast te stellen. Of de Energie-Index bij het sluiten van de huurovereenkomst al dan niet aan de huurder is overhandigd heeft geen invloed op de feitelijke toestand van de woning bij de aanvang van de huur, dat is het toetsingsmoment voor de vaststelling van de kwaliteit en de maximale huurprijs (artikel 11 lid 5 Uhw). Het buiten beschouwing laten van een wel beschikbare Energie-Index waaruit het energieprestatieniveau bij aanvang van de huur kan worden opgemaakt en in plaats daarvan uitgaan van het bouwjaar van de woning zal in de meeste gevallen betekenen dat de huurprijs aanzienlijk lager uitvalt, omdat de na de bouw van de woning verrichte energiebesparende maatregelen in dat geval niet worden verdisconteerd in de puntenberekening. Daarvoor is bezwaarlijk een rechtvaardiging te bedenken: de huurder heeft immers wel het huurgenot van een woning met een energieprestatie volgens de afgegeven Energie-Index en de eigenaar/verhuurder van de woning heeft voor het verkrijgen van dat energieprestatieniveau investeringen moeten doen. De kantonrechter verwijst verder naar hetgeen over dit onderwerp hiervoor is overwogen onder r.o.3.7. e.v.
3.16.
Voor zover eisers hebben bedoeld te stellen dat de Energie-Index die is afgegeven niet mag worden meegenomen bij de huurprijsberekening omdat deze niet juist is of kan zijn, hebben zij die stellingen onvoldoende onderbouwd, om de volgende redenen.
3.16.1.
Eisers kunnen niet volstaan met de overlegging van een (ongedateerd) (kranten)artikel over gesjoemel door [handelsnaam 1] met energie-indexen in [plaatsnaam 2] (productie 13 van eisers). Blijkens dat artikel is de heer [A] , handelend onder de naam [handelsnaam 1] , door de toezichthouder geschorst wegens het verstrekken van onjuiste Energie-Indexen en zijn 3200 door hem afgegeven certificaten herroepen. [A] handelt nu onder de naam [handelsnaam 2] en heeft de Energie-Indexen voor de appartementen van eisers verstrekt. Gedaagden hebben daarop verklaard dat zij niet bekend waren met de eerdere schorsing van [A] en dat zij een gecertificeerd bedrijf in de arm hebben genomen om de keuringen te verrichten. Volgens gedaagden mag verwacht worden dat de heer [A] gelet op die voorgeschiedenis juist extra in de gaten zal worden gehouden door de toezichthouder.
3.16.2.
De kantonrechter overweegt dat eisers niet hebben betwist dat [A] of zijn bedrijf (opnieuw) gecertificeerd is en (weer) beschikt over de bevoegdheid en de kwalificaties om deze keuringen te verrichten. Hetgeen eisers hebben gesteld over de voorgeschiedenis van [A] is weliswaar verontrustend, maar ontslaat hen nog niet van de verplichting om aannemelijk te maken dat de door [A] bevoegdelijk afgegeven Energie-Indexen ook
in dit concrete gevalniet correct kunnen zijn. Gedaagden stellen bijvoorbeeld dat de appartementen, geheel conform wat mag worden verwacht op grond van de afgegeven Energie-Indexen, bijzonder energiezuinig blijken te zijn en dat de huurders lage stookkosten hebben. Eisers hebben daartegenover niet gesteld en onderbouwd dat zij aanzienlijk hogere stookkosten hebben gemaakt dan op basis van de afgegeven Energie-Index mocht worden verwacht.
in dit concrete gevalniet correct kunnen zijn. Gedaagden stellen bijvoorbeeld dat de appartementen, geheel conform wat mag worden verwacht op grond van de afgegeven Energie-Indexen, bijzonder energiezuinig blijken te zijn en dat de huurders lage stookkosten hebben. Eisers hebben daartegenover niet gesteld en onderbouwd dat zij aanzienlijk hogere stookkosten hebben gemaakt dan op basis van de afgegeven Energie-Index mocht worden verwacht.
3.16.3.
Wat betreft de vraag of elk appartement wel afzonderlijk is geïnspecteerd, heeft de aannemer namens gedaagden op vragen van de kantonrechter ter zitting een toelichting gegeven. Hij heeft verklaard dat hij de inspecteur op het bouwterrein heeft toegelaten en op kantoor alle documenten met hem heeft doorgenomen, waaronder de bouwtekeningen. Er zijn in totaal 12 types appartementen en deze heeft hij met de inspecteur op locatie doorgelopen, waarna de inspecteur zelfstandig de inspecties heeft verricht. Op dat moment waren de appartementen dicht en goed te beoordelen, ze moesten alleen nog worden geschilderd en ingericht, zo heeft hij verklaard.
3.16.4.
Eisers hebben als productie 16 een brief gedateerd 16 november 2018 van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aan de Tweede Kamer overgelegd, met daarin de antwoorden van de Minister op een groot aantal Kamervragen over het onderwerp energielabel en energie-index. Op de vraag of fysiek bezoek aan de woning ter keuring noodzakelijk is, is het antwoord van de Minister:
“De regels voor het toekennen van een energie-index staan beschreven in de beoordelingsrichtlijn BRL 9500-01. Hierin is opgenomen dat bij een individuele energie-index een fysiek bezoek aan de woning noodzakelijk is. Indien er sprake is van representativiteit (gelijkende woningen) mag de EPA-W adviseur, op basis van een voorgeschreven steekproefsystematiek, bepalen welke van deze gelijkende woningen hij fysiek bezoekt en welke niet”(pagina 16 van de brief, het door eisers gemarkeerde gedeelte).
Ook als juist is dat de betreffende inspecteur op 5 februari 2018 niet elk van de 33 appartementen afzonderlijk heeft bezocht en gekeurd omdat dit immers feitelijk niet mogelijk is in één dag, zoals eisers hebben aangevoerd, dan kan die omstandigheid gelet op voornoemd antwoord van de Minister nog niet tot de conclusie leiden dat alle voor de gehuurde appartementen afgegeven Energie-Indexen niet betrouwbaar zijn. Er is immers sprake van een groot aantal dezelfde (“gelijkende”) woningen. Het is de kantonrechter verder niet duidelijk waarop eisers hun stelling baseren dat de inspecteur de voorgeschreven steekproefsystematiek in dit geval niet juist zou hebben toegepast. Zij hebben die stelling namelijk niet onderbouwd.
3.17.
Gelet op het vorenstaande ziet de kantonrechter geen aanleiding om de voor de woningen afgegeven Energie-Indexen buiten beschouwing te laten, omdat deze onjuist zouden zijn.
3.18.
Tot slot sluit de kantonrechter in de zaken van [eiser/eiseres sub 33] en [eiser sub 6] aan bij de overweging van de Huurcommissie in de uitspraak in de zaak van [eiser/eiseres sub 33] , namelijk dat het wel of niet juist zijn van de Energie-Index voor de beoordeling van de aanvangshuurprijs verder onbesproken kan blijven omdat ook als in het geheel geen punten voor de energieprestatie zouden worden gerekend het aantal punten al zo hoog is dat sprake is van geliberaliseerde huur.
Krijtstreepmethode
3.19.
In reactie op de stelling van [eiseres sub 12] dat sprake is van onvoldoende daglichttoetreding in het gehuurde hebben gedaagden een toelichting gegeven op de krijtstreepmethode die door de bouwer is toegepast, waaruit blijkt dat volgens hen is voldaan aan de vereisten die het Bouwbesluit 2012 stelt aan de mate van daglichttoetreding (punten 5.1 t/m 5.8 conclusie van antwoord). Artikel 4.2 van het Bouwbesluit 2012 bepaalt dat ten minste 55% van de gebruiksoppervlakte van de woonfunctie een verblijfsgebied moet zijn. De krijtstreepmethode die is gehanteerd houdt in – zo begrijpt de kantonrechter uit de toelichting van gedaagden in de conclusie van antwoord – dat gewerkt wordt met een fictieve scheidingsconstructie voor een functiegebied. “Een ruimte hoeft volgens de bouwregelgeving niet fysiek door wanden omgeven te zijn om als verblijfsgebied te gelden. Er kan gewerkt worden met een ‘fictieve’ scheidingsconstructie voor een functiegebied, verblijfsgebied, functieruimte of verblijfsruimte (de krijtstreepmethode). Een ruimte die in één geval bijvoorbeeld als onbenoemde ruimte wordt benoemd, kan in een ander geval met de krijtstreepmethode worden toegevoegd aan een functiegebied, verblijfsgebied, functieruimte of verblijfsruimte, zonder een daadwerkelijk scheidingsconstructie daartussen. De krijtstreepmethode wordt in de praktijk toegepast als een gebied of een ruimte anders niet aan een voorschrift van het Bouwbesluit 2012 kan voldoen. Vaak gaat het dan om eisen van daglichttoetreding waarbij de oppervlakte aan verblijfsgebied wordt afgestemd op de beschikbare equivalente daglichtoppervlakte” (pagina 3 van de toelichting op het Bouwbesluit 2012 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, productie 13 van gedaagden).
3.20.
Eisers hebben vervolgens gesteld dat er vanuit kan worden gegaan dat de bouwer de krijtstreepmethode heeft toegepast bij de oppervlakteberekening van alle woningen. Dit betekent volgens eisers dat de Huurcommissie bij de puntenberekening, net als de bouwer, de krijtstreepmethode had moeten hanteren en punten had moeten toekennen op basis van een verblijfsruimte van 55% van de totale vloeroppervlakte. De rest is niet-verblijfsruimte, waarvoor volgens het puntensysteem minder punten moeten worden toegekend. Er zijn daarom volgens eisers door de Huurcommissie teveel punten gerekend voor de oppervlakte van het gehuurde.
3.21.
Dit standpunt van eisers kan niet worden gevolgd. De Huurcommissie heeft in haar beleidsboek tot in detail uitgewerkt op welke wijze zij te werk gaat bij de puntenberekening als het gaat om de vloeroppervlakte van de diverse ruimtes in het gehuurde. Eisers hebben niet gesteld dat de Huurcommissie die rekenmethode uit het beleidsboek niet juist heeft toegepast. De onderzoeker van de Huurcommissie heeft het gehuurde bezocht (met uitzondering van het door [eiseres sub 32] gehuurde, omdat zij tot tweemaal toe niet thuis was), en opgemeten. De onderzoeker van de Huurcommissie is door zijn kennis en ervaring op dit specifieke terrein bij uitstek deskundig om deze metingen en berekeningen te doen. Van de bevindingen heeft de onderzoeker daarna uitvoerig verslag gedaan in een rapportage, die aan eisers is verstrekt. Als eisers van mening zijn dat er met die berekening iets mis is, dan ligt het op hun weg om dat voldoende te onderbouwen. Dat hebben zij niet gedaan. Eisers gaan er kennelijk van uit dat de berekening van de vloeroppervlakte van het gehuurde op grond van de huurprijswetgeving – en het daarbij te maken onderscheid tussen vertrekken en overige ruimten – gelijk is aan de berekening die de bouwer maakt van de vloeroppervlakte om te kunnen voldoen aan alle eisen van het Bouwbesluit 2012, in welke regelgeving onderscheid wordt gemaakt tussen verblijfsruimte en niet-verblijfsruimte en waarbij de krijtstreepmethode een rol kan spelen. Zij hebben echter niet onderbouwd waarop zij dit standpunt baseren. De kantonrechter ziet daarvoor in elk geval geen aanknopingspunten in de wet of in de beleidsregels van de Huurcommissie. In rechte kan er daarom vanuit worden gegaan dat de Huurcommissie zich heeft mogen baseren op de rapportage van de onderzoeker die het gehuurde heeft gezien en opgemeten en dat zij bij de huurprijsberekening als het gaat om de oppervlakte van het gehuurde dus van het juiste aantal punten is uitgegaan.
Tussenconclusie aanvangshuurprijs
3.22.
Het aantal punten dat de Huurcommissie heeft berekend voor de WOZ-waarde, de Energie-Index en de oppervlakte, is juist. Tegen de overige door de Huurcommissie in aanmerking genomen punten hebben eisers geen bezwaar gemaakt, zodat van de juistheid daarvan kan worden uitgegaan. De Huurcommissie heeft terecht geconcludeerd dat de maximale huurprijzen die horen bij het berekende aantal punten alsook de overeengekomen huurprijzen, die volgens eisers liggen tussen € 720,00 en € 950,00 per maand, boven de liberalisatiegrens liggen van € 710,68, zoals deze gold bij aanvang van de huurovereenkomsten. De huurovereenkomsten zijn geliberaliseerd en de kantonrechter is daarom niet bevoegd de aanvangshuurprijs te verlagen, zoals eisers hebben gevorderd. Dit deel van de vordering van eisers zal worden afgewezen.
Leges Huurcommissie
3.23.
Eisers vorderen daarnaast dat gedaagden aan hen de leges van € 25,00 per persoon zullen vergoeden die zij aan de Huurcommissie hebben betaald. Zij hebben voor die vordering geen rechtsgrond gesteld en gedaagden hebben daartegen verweer gevoerd. De kantonrechter ziet geen rechtsgrond om gedaagden te veroordelen om die kosten aan eisers te vergoeden, mede in aanmerking genomen dat gedaagden zowel bij de Huurcommissie als bij de kantonrechter in het gelijk zijn gesteld. Ook dit deel van de vordering zal worden afgewezen.
Gebreken – tocht ( [eiseres sub 17] , [eiser sub 31] en [eiser/eiseres sub 33] )
3.24.
Gedaagden erkennen dat een deel van de eisers tochtklachten hebben gemeld: [eiseres sub 17] op 3 en 20 december 2018, [eiser sub 31] in januari 2019 en [eiser/eiseres sub 33] op 29 januari 2019. Gedaagden betwisten ook niet dat er in een aantal appartementen problemen zijn geweest met de mechanische ventilatie. Dit blijkt ook voldoende uit de door eisers overgelegde correspondentie tussen de verhuurder/beheerder en de aannemer. Volgens gedaagden vereist de aangebrachte mechanische ventilatie in combinatie met het goed geïsoleerde appartement dat de roosters in het gehuurde altijd open staan, ook in de winter. Als die roosters gesloten zijn ontstaat er namelijk onderdruk, met als gevolg dat er tocht komt uit alle kieren en gaten, zoals uit de stopcontacten (“stopcontacten als windturbines”, zo omschrijven eisers zelf de door hen ervaren tocht).
3.25.
De kantonrechter wil aannemen dat bij de ervaren tochtklachten ook het huurdersgedrag een rol kan spelen, zoals gedaagden stellen, omdat niet alle huurders bekend zullen zijn met de werking van dit type ventilatiesysteem in een goed geïsoleerd appartement. Uit de e-mailcorrespondentie tussen de beheerder en de aannemer blijkt dat (naar de kantonrechter begrijpt) de aannemer bij een bezoek aan het appartement van [eiser/eiseres sub 33] heeft geconstateerd dat alleen in de slaapkamer één rooster openstond. [eiser/eiseres sub 33] zou tegen hem gezegd hebben dat zij het te koud vond worden als alle roosters in het appartement open staan (productie 6 van eisers, het e-mailbericht van de aannemer aan de beheerder van 12 november 2019). Ook is aannemelijk dat het ventilatiesysteem als het eenmaal is ontregeld door verkeerd gebruik, niet van de ene op de andere dag zal zijn hersteld (productie 15 van gedaagden, het e-mailbericht van de aannemer van 15 januari 2019 aan de beheerder). De beheerder heeft de huurders naar aanleiding van voornoemd e-mailbericht van 15 januari 2019 van de aannemer schriftelijk bericht dat zij de roosters open moeten houden voor een goede werking van het ventilatiesysteem.
3.26.
Anderzijds hebben gedaagden erkend dat in een aantal van de appartementen de ventilatieroosters in de ramen een fabrieksfout bleken te bevatten, waardoor er problemen zijn ontstaan bij het ventileren van de woningen. De zogenaamde zelfregelende klep ontbrak, die moet voorkomen dat er tocht ontstaat wanneer het ventilatierooster open staat. Bij hoge winddruk zal deze klep automatisch dichtgaan waardoor hinderlijke tocht wordt tegengegaan (blijkens de brief van de beheerder aan [eiser/eiseres sub 33] van 13 maart 2019, productie 10 van eisers). Gedaagden hebben in april 2019 de ventilatieroosters laten vervangen door de juiste exemplaren. Ook zijn de valdorpels onder de deuren naar de gang vervangen door exemplaren die niet volledig afsluiten, zodat er ook via de kier onder de deur lucht kan worden aangezogen en er minder sprake is van tocht. Dat sprake zou zijn van een bouwfout, in die zin dat het aangebrachte ventilatiesysteem ondeugdelijk is, blijkt echter nergens uit. Gedaagden hebben dit betwist en eisers hebben die stelling niet onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de stelling van eisers dat het ventilatiesysteem in het gebouw zo werkt dat als in één appartement de roosters dicht zijn, de huurder van het naastgelegen appartement waar de roosters wel zoals het hoort open staan, last krijgt van tocht. Volgens gedaagden bestaat die relatie tussen de appartementen niet en eisers hebben niet onderbouwd waarop zij die stelling baseren.
3.27.
De kantonrechter is op grond van het vorenstaande van oordeel dat in rechte is komen vast te staan dat sprake is geweest van een gebrek aan de ventilatieroosters dat er mede de oorzaak van is geweest dat [eiseres sub 17] , [eiser sub 31] en [eiser/eiseres sub 33] sinds de aanvang van de huur en tot aan het vervangen van de ventilatieroosters in de maand april 2019 verminderd huurgenot hebben gehad door kou en tocht in het appartement, hetgeen naar het oordeel van de kantonrechter een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Bijlage II bij het Bhw kwalificeert het geheel ontbreken van ventilatie en toevoer van verse lucht als een zeer ernstig gebrek (categorie A) en onvoldoende ventilatie als een ernstig gebrek (categorie C). Een teveel aan ventilatie oftewel tocht (waarbij opgemerkt moet worden dat daarin ook een subjectief element aanwezig is: wat de één als ventilatie aanmerkt, kan de ander als tocht ervaren) wordt in Bijlage II niet met zoveel woorden genoemd. De opsomming in Bijlage II onder C is echter niet limitatief. De kantonrechter acht het in dit geval redelijk om aansluiting te zoeken bij categorie C van Bijlage II en de nadere uitwerking daarvan in het Gebrekenboek van de Huurcommissie (“ E.10: de schuiven waarmee de ventilatieopeningen in metalen of kunststof gevelkozijnen, van een verblijfsruimte, geopend en gedicht kunnen worden zijn zodanig defect dat deze niet meer functioneren”, pagina 26 van het Gebrekenboek, versie juli 2021, te vinden op internet: www.huurcommissie.nl).
3.28.
De kantonrechter acht in de gegeven omstandigheden een vermindering van de huurprijs met 10% redelijk, vanaf de datum waarop het gebrek bij de verhuurder is gemeld tot 1 mei 2019, omdat gedaagden stellen dat de ventilatieroosters in april 2019 zijn vervangen en ook eisers stellen dat per 1 mei 2019 de oorzaak van de tochtklachten door gedaagden kennelijk is weggenomen (blijkens de dagvaarding onder 6.2.3. en 6.3.1). De kantonrechter volgt eisers niet in hun standpunt dat de huurvermindering moet ingaan per de datum waarop de huur is aangevangen. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW gaat de huurvermindering in vanaf de dag waarop huurder van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan. Dat het gebrek al voorafgaand aan de melding daarvan bij gedaagden bekend was, is niet gesteld of gebleken. Ook hebben zij de diverse data die gedaagden noemen als data waarop het gebrek bij de verhuurder of beheerder is gemeld niet weersproken, reden waarom de kantonrechter van die data uitgaat met uitzondering van [eiser/eiseres sub 33] , omdat zij een overzicht van de meldingen heeft overgelegd waaruit blijkt dat zij al eerder dan 29 januari 2019, namelijk op 14 december 2018 melding heeft gedaan van ventilatieproblemen (productie 5 van eisers).
3.29.
Dit betekent voor [eiser/eiseres sub 33] een huurprijsvermindering met 10% wegens kou en tocht over de periode 14 december 2018 tot 1 mei 2019 en voor [eiseres sub 17] over de periode van 3 december 2018 tot 1 mei 2019.
3.30.
Ten aanzien van [eiser sub 31] hebben gedaagden zich beroepen op de algehele kwijting die is afgesproken bij het einde van de huur (productie 16 van gedaagden). De beheerder schrijft op 17 april 2020 aan [eiser sub 31] per e-mail:
“
Hierbij van mij, [B (voornaam)] , nog even de volgende bevestiging.
Hierbij van mij, [B (voornaam)] , nog even de volgende bevestiging.
1 muur en de trap moeten eigenlijk nog geschilderd worden. Jullie hebben best wat last gehad van de lekkages, dus tegen algehele kwijting, muv service kosten afrekening, laten we dit rusten en kan de borg geheel retour, mits het schoon en compleet (sleutels ed) wordt opgeleverd.”
[eiser sub 31] heeft toegelicht dat de afspraken met de beheerder mondeling zijn gemaakt en dat de beheerder die afspraken op zijn verzoek schriftelijk aan hem heeft bevestigd. Hij stelt dat hij op dat moment niet heeft begrepen wat “algehele kwijting” inhoudt.
3.31.
De kantonrechter is van oordeel dat het beroep van gedaagden op de overeengekomen algehele kwijting slaagt. Dat in het e-mailbericht niet wordt gesproken over tochtklachten maar alleen over lekkages, zoals [eiser sub 31] heeft aangevoerd, doet onvoldoende ter zake. Uit de tekst van het e-mailbericht blijkt voldoende dat het de bedoeling van partijen was om bij het einde van de huurrelatie vast te stellen wat zij elkaar nog verschuldigd waren en dat het de bedoeling was dat zij elkaar na nakoming van die op dat moment vastgestelde wederzijdse verplichtingen, niets meer verschuldigd zouden zijn uit hoofde van de huurovereenkomst. Ook zonder begrip van de term “algehele kwijting” blijkt dit voldoende duidelijk uit de tekst. De beheerder/verhuurder heeft [eiser sub 31] niet gehouden aan de verplichting om schilderwerk te verrichten
omdathij veel last heeft gehad van lekkages. Dat [eiser sub 31] het schilderwerk niet behoefde verrichten is dus een vorm van schadevergoeding voor het verminderd huurgenot. [eiser sub 31] heeft uit die bij het einde van de huur gemaakte afspraken kunnen begrijpen - en hij had daaruit ook moeten begrijpen - dat hij de verhuurder daarna niet meer kon aanspreken op nog andere door hem ervaren gebreken gedurende de huurperiode. Anderzijds stond het de verhuurder daarna niet meer vrij om [eiser sub 31] aan te spreken op nog weer andere door hem te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde.
omdathij veel last heeft gehad van lekkages. Dat [eiser sub 31] het schilderwerk niet behoefde verrichten is dus een vorm van schadevergoeding voor het verminderd huurgenot. [eiser sub 31] heeft uit die bij het einde van de huur gemaakte afspraken kunnen begrijpen - en hij had daaruit ook moeten begrijpen - dat hij de verhuurder daarna niet meer kon aanspreken op nog andere door hem ervaren gebreken gedurende de huurperiode. Anderzijds stond het de verhuurder daarna niet meer vrij om [eiser sub 31] aan te spreken op nog weer andere door hem te verrichten werkzaamheden aan het gehuurde.
3.32.
De conclusie is dat ten aanzien van [eiser sub 31] geen huurprijsvermindering zal worden toegewezen wegens de gebrekkige ventilatieroosters.
Gebreken – lekkages ( [eiseres sub 17] )
3.33.
[eiseres sub 17] heeft door het overzicht overgelegd als productie 5 voldoende onderbouwd dat zij lange tijd last heeft gehad van lekkages in het appartement, dat zij daarvan herhaaldelijk melding heeft gedaan bij de verhuurder/beheerder en dat die lekkages gedurende langere tijd niet afdoende zijn verholpen, althans dat steeds weer nieuwe lekkages optraden. Gedaagden hebben de juistheid van dat overzicht van meldingen niet betwist. Zij erkennen dat er herhaaldelijk lekkages waren en dat deze moeilijk te verhelpen waren. Ook als juist is dat de verhuurder – zoals gedaagden hebben aangevoerd – steeds snel heeft gereageerd op de meldingen van [eiseres sub 17] en herstelwerkzaamheden heeft laten verrichten, dan betekent dat nog niet dat [eiseres sub 17] geen aanspraak heeft op huurprijsvermindering wegens gederfd huurgenot. Gelet op de lange periode van steeds weer optredende lekkages, de aard, ernst en de gevolgen daarvan, die zij heeft onderbouwd met foto’s, acht de kantonrechter een verdere huurprijsvermindering van 20% gerechtvaardigd over de periode vanaf 10 juli 2018, de datum waarop de eerste melding is gedaan, tot 1 juli 2019, omdat de laatste melding op 14 juni 2019 is gedaan. Dat [eiseres sub 17] na die periode nog melding heeft gedaan van lekkages heeft zij niet gesteld.
Gebreken – daglichttoetreding ( [eiseres sub 12] )
3.34.
Het appartement van [eiseres sub 12] heeft in de woonkamer maar één klein raam, dat diep in de muur is geplaatst. Volgens haar is het appartement veel te donker en is niet voldaan aan de eisen die het Bouwbesluit 2012 stelt aan nieuwbouw als het gaat om daglichttoetreding. In reactie daarop hebben gedaagden in de conclusie van antwoord gesteld en met een berekening onderbouwd dat de (hogere) eisen voor nieuwbouw niet gelden omdat sprake is van transformatie van bestaande bouw en dat het appartement aan de daarvoor geldende eisen voldoet. Subsidiair voeren zij aan dat gebruik mag worden gemaakt van de zogenaamde krijtstreepmethode (zie ook hiervoor onder 3.19). Bij toepassing van die methode wordt de verblijfsruimte berekend op 11,5 m2 en daarmee is – zo erkent ook [eiseres sub 12] bij repliek – wel degelijk voldaan aan het Bouwbesluit 2012 wat betreft het minimum voor daglichttoetreding. [eiseres sub 12] stelt echter ook dat als de krijtstreepmethode wordt toegepast, de woning niet meer voldoet aan een andere bepaling van het Bouwbesluit 2012, namelijk de minimum afmeting van 15 m2 die geldt voor een studentenwoning (4.1.1. Bouwbesluit 2012). Er is dan volgens haar nog steeds sprake van een ernstig gebrek.
3.35.
Die redenering van [eiseres sub 12] gaat niet op. Het feit dat de krijtstreepmethode wordt gehanteerd voor de bepaling van de minimale daglichttoetreding, dat is een methode waarbij een
fictievescheidingsmuur in de verblijfsruimte wordt aangebracht, betekent nog niet dat die methode ook bij het bepalen van de feitelijke afmetingen van de woning zou moeten worden toegepast. Die door [eiseres sub 12] bepleite werkwijze ligt niet bepaald in de rede. Verder overweegt de kantonrechter dat het gehuurde volgens gedaagden twee kamers heeft en een oppervlakte van 40 m2 en geen 32 m2, zoals [eiseres sub 12] stelt. [eiseres sub 12] heeft op die stelling van gedaagden in de conclusie van antwoord niet meer gereageerd, zodat uit kan worden gegaan van de juistheid daarvan. Die feitelijke oppervlakte van 40 m2 ligt dus ruim boven de door [eiseres sub 12] gestelde minimale afmeting van 15 m2. In rechte is dan ook niet komen vast te staan dat sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde omdat niet is voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Dit neemt niet weg dat aannemelijk is dat het appartement van [eiseres sub 12] , dat is gelegen in het souterrain van het complex, in vergelijking tot de appartementen op de hoger gelegen etages donker zal aandoen als gevolg van het relatief kleine raam in de woonkamer. Dit kwalificeert echter niet als een gebrek aan het gehuurde, omdat – zoals hiervoor is uiteengezet – gedaagden voldoende hebben weerlegd dat op dit punt niet zou zijn voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012.
fictievescheidingsmuur in de verblijfsruimte wordt aangebracht, betekent nog niet dat die methode ook bij het bepalen van de feitelijke afmetingen van de woning zou moeten worden toegepast. Die door [eiseres sub 12] bepleite werkwijze ligt niet bepaald in de rede. Verder overweegt de kantonrechter dat het gehuurde volgens gedaagden twee kamers heeft en een oppervlakte van 40 m2 en geen 32 m2, zoals [eiseres sub 12] stelt. [eiseres sub 12] heeft op die stelling van gedaagden in de conclusie van antwoord niet meer gereageerd, zodat uit kan worden gegaan van de juistheid daarvan. Die feitelijke oppervlakte van 40 m2 ligt dus ruim boven de door [eiseres sub 12] gestelde minimale afmeting van 15 m2. In rechte is dan ook niet komen vast te staan dat sprake is van een ernstig gebrek aan het gehuurde omdat niet is voldaan aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012. Dit neemt niet weg dat aannemelijk is dat het appartement van [eiseres sub 12] , dat is gelegen in het souterrain van het complex, in vergelijking tot de appartementen op de hoger gelegen etages donker zal aandoen als gevolg van het relatief kleine raam in de woonkamer. Dit kwalificeert echter niet als een gebrek aan het gehuurde, omdat – zoals hiervoor is uiteengezet – gedaagden voldoende hebben weerlegd dat op dit punt niet zou zijn voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012.
3.36.
Voor zover [eiseres sub 12] zich op de (gedeeltelijke) vernietigbaarheid van de huurovereenkomst wegens dwaling heeft willen beroepen, dan heeft zij aan dat beroep onvoldoende concrete feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd. Zij stelt dat zij het appartement ongezien heeft gehuurd omdat het nog in aanbouw was en dat zij daardoor niet heeft kunnen zien dat er maar weinig daglicht binnenkwam, maar die omstandigheid komt voor haar rekening en risico en kan daarom niet leiden tot (gedeeltelijke) vernietiging van de huurovereenkomst wegens dwaling.
Overige gebreken ( [eiser/eiseres sub 33] )
3.37.
[eiser/eiseres sub 33] stelt dat zij problemen ondervond met onvoldoende luchtafvoer in de woning. Gedaagden hebben onbetwist gesteld dat [eiser/eiseres sub 33] daarvan melding heeft gemaakt bij de beheerder/verhuurder op 14 december 2018, dat zij onderzoek hebben gedaan in het appartement en dat gebleken is dat de roosters in het plafond ontregeld waren, volgens gedaagden mogelijk omdat deze bij het schoonmaken daarvan door [eiser/eiseres sub 33] zijn gedraaid. De roosters zijn opnieuw ingeregeld en daarmee was het probleem volgens gedaagden verholpen. [eiser/eiseres sub 33] heeft die gang van zaken onvoldoende weersproken. Er is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake van een gebrek dat een huurprijsvermindering rechtvaardigt. Hetzelfde geldt voor het gestelde cosmetische probleem met de afwerking van de afzuigkap.
3.38.
Ten aanzien van de niet-sluitende voordeur heeft [eiser/eiseres sub 33] haar vorderingen onvoldoende onderbouwd door alleen te verwijzen naar productie 6. Blijkens de overgelegde e-mailcorrespondentie tussen de beheerder en de aannemer (productie 6 van eisers) is het probleem van de niet-sluitende voordeur op 11 november 2019 verholpen (het e-mailbericht van de beheerder aan de aannemer van die datum), maar volgens [eiser/eiseres sub 33] is er op 13 november 2019 nog steeds een probleem met de voordeur omdat er een opening van 1,5 cm aan de onderkant zit. Waarom dit een gebrek zou zijn is de kantonrechter overigens niet duidelijk. Op de lijst van meldingen die [eiser/eiseres sub 33] heeft overgelegd komt de voordeur niet voor, maar wel de balkondeur. Gedaagden hebben bovendien betwist dat de voordeur niet sloot. Volgens hen zat er teveel speling op de voordeur en heeft de aannemer dit op verzoek van [eiser/eiseres sub 33] bijgesteld. Bij gebrek aan een voldoende onderbouwing zal de gevorderde huurprijsvermindering wat betreft de voordeur worden afgewezen.
3.39.
De afzuigkap werkte volgens [eiser/eiseres sub 33] bij aanvang van de huur al niet. Dat dit zo is blijkt voldoende uit het (ongedateerde) inspectierapport dat bij aanvang van de huur is opgemaakt door de beheerder (productie 5 van eisers). [eiser/eiseres sub 33] heeft melding gedaan van de defecte afzuigkap op 2 juli 2018, 3 augustus 2018 en 14 december 2018, blijkens het overzicht van meldingen (productie 5 van eisers). Gedaagden zijn op de defecte afzuigkap niet ingegaan. Omdat niet is gesteld of gebleken dat na 14 december 2018 door [eiser/eiseres sub 33] nog is geklaagd over de afzuigkap gaat de kantonrechter ervan uit dat dit defect per 1 januari 2019 afdoende was verholpen. Over de periode 1 juli 2018 (de aanvang van de huur) tot 1 januari 2019 zal een (verdere) huurprijsvermindering worden toegekend van 10% wegens de defecte afzuigkap.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.40.
Eisers hebben de kantonrechter gevraagd het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Gedaagden hebben daartegen verweer gevoerd. Zij stellen dat zij van een toewijzend vonnis in hoger beroep zullen gaan en dat zij een restitutierisico lopen als het toewijzend vonnis in hoger beroep wordt vernietigd en eisers, die particulier zijn, de aan hen betaalde bedragen terug zullen moeten betalen. Dat is echter naar het oordeel van de kantonrechter geen voldoende reden om af te wijken van het uitgangspunt van de wet dat het vonnis op vordering van de eisende partij uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Bovendien wordt slechts een klein deel van het door eisers gevorderde toegewezen. De kantonrechter zal de toe te wijzen huurprijsverminderingen daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door eisers is gevorderd.
Proceskosten
3.41.
[eiseres sub 32] wordt niet ontvankelijk verklaard in haar vorderingen. [eiseres sub 17] en [eiser/eiseres sub 33] zijn voor een relatief klein deel van hun vorderingen in het gelijk gesteld. De overige eisers zijn geheel in het ongelijk gesteld. Eisers sub 1 t/m 33 zullen daarom hoofdelijk worden veroordeeld in de proceskosten van gedaagden. Gelet op de aard en zwaarte van de zaak acht de kantonrechter een liquidatietarief van € 900,00 per punt redelijk. De proceskosten worden aldus tot vandaag begroot op € 2.700,00 aan salaris gemachtigde (3 punten x het tarief van € 900,00).
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
verklaart [eiseres sub 32] niet ontvankelijk in haar vorderingen;
4.2.
vermindert de tussen [bedrijfsnaam 2] en [eiseres sub 17] overeengekomen huurprijs met 10% over de periode van 3 december 2018 tot 1 mei 2019 wegens het gebrek aan de ventilatieroosters en daarnaast met 20% over de periode van 10 juli 2018 tot 1 juli 2019 wegens lekkages;
4.3.
vermindert de tussen [bedrijfsnaam 2] en [eiser/eiseres sub 33] overeengekomen huurprijs met 10% over de periode van 14 december 2018 tot 1 mei 2019 wegens het gebrek aan de ventilatieroosters en daarnaast met 10% over de periode van 1 juli 2018 tot 1 januari 2019 wegens de defecte afzuigkap;
4.4.
verklaart de huurprijsverminderingen onder 4.2. en 4.3. uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst af het door eisers meer of anders gevorderde;
4.6.
veroordeelt eisers sub 1 tot en met sub 33 hoofdelijk, in die zin dat wanneer de een betaalt, de ander tot de hoogte van die betaling zal zijn bevrijd, tot betaling van de proceskosten aan de zijde van gedaagden, tot vandaag begroot op € 2.700,00 aan salaris gemachtigde.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 juli 2021.