Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/132
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats], eiser
(gemachtigde: C. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 309.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 25 november 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 2 juli 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1978 gebouwde rijwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 138 m2 en ligt op een kavel van 144 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 286.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. De door eiser voorgestelde verkoop van de [straat] [huisnummer 2] is door verweerder niet vergelijkbaar geacht, vanwege het verschil in gebruiksoppervlak en kavelgrootte. Eiser heeft deze weerlegging niet weersproken. De rechtbank acht de door verweerder gebruikte referentiewoningen voldoende vergelijkbaar met de woning.
6. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte door voor de woning voor zowel de woningwaarde als de kavelwaarde de laagste eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. De woning en de referentiewoningen zijn vergelijkbaar qua bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud, uitstraling en voorzieningenniveau. Voor zover sprake is van verschillen in kaveloppervlak, heeft verweerder hier rekening mee gehouden door gebruik te maken van een grondstaffel. Ten slotte heeft verweerder de koopsommen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het indexeringspercentage heeft verweerder gebaseerd op een permanente marktanalyse. Voor zover eiser stelt dat hierbij sprake is van een black box, verwerpt de rechtbank deze stelling. Uit het geheel van de taxatiematrix volgt namelijk dat de waarde van de woning tot stand is gekomen na vergelijking met drie vergelijkbare referentiewoningen, waarbij verweerder inzichtelijk heeft gemaakt hoe met de onderlinge verschillen rekening is gehouden. De koopsommen van de referentiewoningen, van vóór en ná de waardepeildatum, liggen na correctie met het indexeringspercentage met elkaar in lijn. De enkele stelling dat niet inzichtelijk is hoe het indexeringspercentage tot stand is gekomen, zonder nadere onderbouwing, leidt voor de rechtbank niet tot twijfel omtrent de juistheid van het indexeringspercentage en de waardevaststelling. Wat eiser in beroep heeft aangevoerd, brengt de rechtbank dus niet tot een ander oordeel.
7. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. H.J.J.M. Kock, griffier. De beslissing is uitgesproken op 26 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat