ECLI:NL:RBMNE:2021:3404

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 9274672 UV EXPL 21-102 wh/1031

Kort geding vonnis van 23 juli 2021

inzake

de besloten vennootschap

[eiseres] B.V.,

gevestigd in [.] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. V.T. Acar,

tegen:

de besloten vennootschap

[gedaagde] B.V.,

gevestigd in [vestigingsplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. W.J. Wortelboer.

1.De procedure

1.1.

[eiseres] heeft [gedaagde] in kort geding gedagvaard. [gedaagde] heeft voorafgaand aan de zitting nog producties aan de rechtbank toegestuurd.

1.2.

De mondelinge behandeling was op 12 juli 2021. De gemachtigden van partijen hebben ieder pleitaantekeningen voorgedragen. De zaak is met partijen besproken. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.

1.3.

Hierna is vonnis bepaald.

2.De beoordeling

Waar gaat het om en wat is het oordeel van de kantonrechter?

2.1.

[eiseres] is eigenaar van het winkelcentrum “ [naam winkelcentrum] ” in [plaatsnaam] . [gedaagde] huurt drie bedrijfsruimtes van [eiseres] in het winkelcentrum [naam winkelcentrum] .

Als gevolg van de coronacrisis is er voor alle drie de bedrijfsruimtes een huurachterstand ontstaan. [eiseres] vordert in deze procedure veroordeling van [gedaagde] tot betaling van deze huurachterstanden en ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimtes. Daarnaast vordert zij dat [gedaagde] onderverhuur van de bedrijfsruimtes stopt. [gedaagde] verzet zich tegen de ontruiming en is van mening dat zij als gevolg van de coronacrisis recht heeft op huurkorting en daarnaast een korting op de huurprijs voor een gebrek aan de vloer in één van de bedrijfsruimtes.

2.2.

De kantonrechter wijst een gedeelte van de gevorderde huurachterstanden toe en wijst de vordering tot ontruiming voor twee van de drie bedrijfsruimtes toe als [gedaagde] deze huurachterstanden niet voor 1 september 2021 aan [eiseres] betaalt. Hierna wordt dit oordeel toegelicht.

Wat is er gebeurd?

2.3.

De heer [A] is bestuurder van [gedaagde] en heeft al sinds 1984 een restaurant in winkelcentrum [naam winkelcentrum] . Na de renovatie van [naam winkelcentrum] in 2012 is [A] in 2014 teruggekeerd in het winkelcentrum. [gedaagde] huurt vanaf 1 maart 2014 drie naast elkaar gelegen casco bedrijfsruimtes van [eiseres] in het winkelcentrum, namelijk de bedrijfsruimte aan:

de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , die wordt gebruikt voor het horecabedrijf [onderneming 1] . De huur van deze bedrijfsruimte bedraagt € 2.271,38 per maand.
de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , die wordt gebruikt voor een afhaalrestaurant [onderneming 2] . De huur van deze bedrijfsruimte bedraagt € 1.251,00 per maand.
de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] , die wordt gebruikt voor de wijnbar en restaurant [onderneming 3] (hierna: [onderneming 3] ). De huur van deze bedrijfsruimte bedraagt € 7.387,83 per maand.

Met betrekking tot het restaurant [onderneming 3] speelt tussen partijen een discussie over de vloer. Onder deze vloer bevindt zich vocht en partijen zijn sinds eind 2019 aan het uitzoeken waar dit vocht vandaan komt. Inmiddels is duidelijk dat dit vocht niet uit de vloerverwarming komt. Partijen zijn het erover eens dat vloer van het restaurant eruit moet zodat kan worden uitgezocht wat de oorzaak is van het vocht onder de vloer. Partijen zijn het niet eens over wie de vloer eruit moet halen en voor wie de kosten van het verwijderen van de vloer zijn.

[gedaagde] stelt dat zij door het gebrek aan de vloer en de coronacrisis niet de volledige huur hoeft te betalen, althans recht heeft op een korting van de huurprijs.

2.4.

[eiseres] stelt dat zij [gedaagde] herhaaldelijk heeft gevraagd om informatie over de financiële situatie te verschaffen om te kijken of [gedaagde] in aanmerking kan komen voor een huurkorting in verband met Covid-19, maar dat [gedaagde] geen inzicht heeft gegeven in haar financiële situatie. Voor een eventueel gebrek aan de vloer van restaurant [onderneming 3] stelt [eiseres] dat [gedaagde] de huur op grond de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst niet mag opschorten of verrekenen. [eiseres] stelt dan ook dat zij recht heeft de volledige huurachterstand van in totaal € 124.399,81 en vordert in deze kort geding procedure de volledige huurachterstand en ontruiming van de bedrijfsruimtes.

Voorlopige voorziening

2.5.

Voor toewijzing van een voorlopige voorziening zoals door [eiseres] wordt gevorderd, moet het in hoge mate waarschijnlijk zijn dat een gelijkluidende vordering in een te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen.

Spoedeisendheid

2.6.

[gedaagde] heeft niet betwist dat er sprake is van een huurachterstand als er geen rekening wordt gehouden met een huurkorting. Gelet op de hoogte van de gestelde huurachterstand is de spoedeisendheid van deze zaak gegeven.

Onvoorziene omstandigheid

2.7.

In lijn met eerder rechtspraak wordt ook in deze zaak overwogen dat de coronacrisis, gelet op de omvang en de gevolgen daarvan voor de maatschappij en de economie, in beginsel moet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid zoals bedoeld in artikel 6:258 BW. Partijen hebben deze pandemie en haar gevolgen niet in hun overeenkomst verdisconteerd en mochten over en weer ook niet van elkaar verwachten dat dit wel het geval zou zijn. De kantonrechter acht het dan ook aannemelijk dat de bodemrechter de coronacrisis als een onvoorziene omstandigheid zal aanmerken. Dat de bodemrechter zal oordelen dat een crisis van deze omvang gelet op de aard van de overeenkomst of de verkeersopvattingen steeds geheel voor rekening moet komen van een huurder, acht de kantonrechter niet aannemelijk. In hoeverre een huurprijsverlaging in dit geval gerechtvaardigd is en over welke periode moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval.

Huurkorting

2.8.

De kantonrechter stelt vast dat partijen meerdere keren hebben geprobeerd om tot een oplossing te komen met betrekking tot de ontstane huurachterstand en dat [gedaagde] ook omzetcijfers aan [eiseres] heeft doen toekomen. Vlak voor de zitting heeft [gedaagde] de gegevens met betrekking tot de Tegemoetkoming Vaste Lasten (hierna: TVL) voor het vierde kwartaal 2020 en eerste kwartaal 2021 overgelegd. Uit de omzetcijfers zoals [gedaagde] deze heeft overgelegd bij haar brief van 25 maart 2021 valt op te maken dat [gedaagde] omzetverlies heeft geleden. In eerdere uitspraken over huur van bedrijfsruimte in deze coronacrisis is overwogen dat er geen maatstaf bestaat voor de hoogte van de toe te passen kortingen. Voor het bepalen van een dergelijke maatstaf wordt in het algemeen als uitganspunt genomen dat “de pijn” evenwichtig over partijen moet worden verdeeld in de periode dat bedrijven last hadden van de coronamaatregelen vanaf 15 maart 2021. Een huurkorting vanwege de coronacrisis kan gelet op het uitgangspunt dat de pijn gelijkelijk dient te worden verdeeld hooguit 50% bedragen. In het kader van dit kort geding maakt de kantonrechter een inschatting van het bedrag aan huur dat [gedaagde] in ieder geval aan [eiseres] zal moeten betalen. In de berekening van de huurkorting is geen rekening gehouden met de toegekende overheidssteun, omdat de kantonrechter niet over alle TVL gegevens over coronaperiode beschikt. De kantonrechter gaat er ook vanuit dat de toegekende overheidssteun er in een bodemprocedure voor zal zorgen dat de huurkorting waar [gedaagde] aanspraak kan maken zal worden verlaagd.

Huurachterstand [onderneming 1]

2.9.

Uit de door [gedaagde] overgelegde omzetcijfers van [onderneming 1] maakt de kantonrechter op dat er sprake is geweest van ongeveer 50% minder omzet ten opzichte van de omzet die [onderneming 1] in 2019 heeft gemaakt. De kantonrechter is dan ook voorshands van oordeel [gedaagde] ten behoeve van de huurovereenkomst voor [onderneming 1] hooguit recht heeft op een huurkorting van 25% waardoor de pijn (50% aan omzetverlies) dus evenredig wordt verdeeld. Over de periode maart 2020 tot en met juli 2021 had [gedaagde] zonder korting een bedrag van € 38.381,66 aan huur moeten betalen voor de bedrijfsruimte van [onderneming 1] . Met een korting van 25% komt dit neer op een bedrag van € 28.786,25. [gedaagde] heeft over deze periode echter een bedrag van € 18.718,31 aan huur betaald. [gedaagde] moet dus, rekening houdend met de huurkorting van 25%, in ieder geval nog een bedrag van
€ 10.067,94aan [eiseres] betalen. Als productie 6 heeft [gedaagde] bankafschriften overgelegd met betalingen die [onderneming 4] B.V. in juni en juli 2021 aan [eiseres] zou hebben gedaan. Bij deze betalingen staan geen omschrijvingen en onduidelijk is voor welke maanden en welke bedrijfsruimtes deze betalingen bedoeld zijn. [eiseres] heeft op de zitting aangevoerd dat zij een achterstand heeft op de financiële administratie als gevolg van de coronacrisis en wegens het gebrek aan omschrijving van de betalingen moeten deze betalingen dus nog worden uitgezocht. De kantonrechter gaat ervan uit dat voor zover [eiseres] geen rekening heeft gehouden met deze betalingen deze in mindering strekken op het bedrag aan huurachterstand.

Ontruiming [onderneming 1]

2.10.

[eiseres] heeft ook ontruiming van het gehuurde gevorderd. Voor toewijzing van deze vordering moet aannemelijk zijn dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden, omdat er sprake is van een voldoende ernstige wanprestatie (artikel 6:265 BW). Bij de beoordeling of ontbinding naar de aard en betekenis van de tekortkoming gerechtvaardigd is, moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval. Zoals hierboven is overwogen heeft [gedaagde] een huurachterstand laten ontstaan voor de bedrijfsruimte waarin [onderneming 1] zit, ook als wordt uitgegaan van de huurkorting. Het gedeelte van de niet-opgeschorte huur dat nu nog onbetaald is, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter van voldoende omvang om aan te nemen dat de bodemrechter in de huidige omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. De vordering tot ontruiming wordt bij de huidige stand van zaken dan ook toegewezen. De huurachterstand is echter volledig ontstaan door de coronacrisis en bij [gedaagde] heerste blijkbaar het idee dat zij gerechtigd was om haar huurverplichtingen als gevolg van de coronacrisis op te schorten. Zij mocht dit blijkbaar doen bij een andere verhuurder waar zij ook ten behoeve van een restaurant een bedrijfsruimte huurt. Op dit moment zijn alle horecabedrijven van [gedaagde] weer open. De kantonrechter ziet dan ook gelet op alle omstandigheden van het geval aanleiding om [gedaagde] nog een mogelijkheid te geven om het bedrag van € 10.067,94 te voldoen. Als zij dit bedrag niet voor 1 september 2021 aan [eiseres] heeft voldaan, moet zijn het gehuurde aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] in [plaatsnaam] ontruimen. Als zij dit bedrag wel betaalt hoeft zij de bedrijfsruimte niet te ontruimen.

Huurachterstand [onderneming 2]

2.11.

De kantonrechter begrijpt uit de door [gedaagde] overgelegde stukken dat [onderneming 2] in 2019 gesloten was. In januari en februari 2020 was [onderneming 2] ook gesloten. Dit kwam volgens [gedaagde] door problemen met krachtstoom als gevolg van een lekkage bij [onderneming 1] . Inmiddels is de exploitatie van [onderneming 2] hervat. De vordering van [eiseres] tot het hervatten van de exploitatie van [onderneming 2] wordt dan ook afgewezen. Uit het door [eiseres] overgelegde overzicht van de huurachterstand van [onderneming 2] kan worden afgeleid dat de huurachterstand bestaat uit de huur over de maand mei en juni 2020. Over de overige maanden is de huur wel betaald. Ook staat er in het overzicht van de huurachterstand een boete van € 4.000,00 vermeld. Op de zitting heeft [gedaagde] gesteld dat deze boete on-hold is gezet. [eiseres] heeft dit niet gemotiveerd betwist en daar gaat de kantonrechter in het kader van dit kort geding dan ook vanuit, en zal die boete buiten beschouwing laten. De huurachterstand van twee maanden is onvoldoende om de gevorderde ontruiming van de gehuurde bedrijfsruimte toe te wijzen.

Aangezien [onderneming 2] een afhaalrestaurant is ligt het niet voor de hand dat er bij [onderneming 2] als gevolg van de coronamaatregelen sprake is van omzetverlies. [gedaagde] heeft ook geen omzetcijfers overgelegd om aan te tonen dat dit het geval is geweest. [gedaagde] zal dan ook worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand van twee maanden in totaal

€ 2.477,04.

Huurachterstand [onderneming 3]

2.12.

Uit de door [gedaagde] overgelegde omzetcijfers van [onderneming 3] maakt de kantonrechter op dat er ook sprake is geweest van ongeveer 50% minder omzet ten opzichte van de omzet in 2019. De kantonrechter is dan ook van oordeel [gedaagde] voor [onderneming 3] net als bij [onderneming 1] (hooguit) recht heeft op een huurkorting van 25% als gevolg van de coronacrisis.

[gedaagde] heeft echter gesteld dat hij de helft van het gehuurde niet kon gebruiken als gevolg van de problemen met de vloer in het gehuurde. De kantonrechter begrijpt hieruit dat [gedaagde] een beroep doet op huurprijsvermindering. Op grond van artikel 7:207 lid 1 BW geldt dat de huurder in geval van vermindering van het huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Het recht op huurprijsvermindering bij een gebrek is echter in artikel 11.3 van de algemene bepalingen - waarvan [gedaagde] de toepasselijkheid niet heeft betwist - uitgesloten. Verder is ook niet vast komen te staan dat er een gebrek is aan het casco gehuurde. Gelet op het bovenstaande kan beroep op huurprijsvermindering in deze kort gedingprocedure niet slagen. Als vast staat waar het vocht onder de vloer vandaan komt zal waarschijnlijk wel duidelijk zijn of er een gebrek aan het gehuurde is en kan ook komen vast te staan of [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering. Partijen hebben op de zitting afgesproken dat zij afspraken gaan maken over het weghalen van de vloer. De kantonrechter gaat ervan uit dat partijen hier goede afspraken over kunnen maken. Wellicht kunnen zij ook hier “de pijn” verdelen totdat duidelijk is waar het vocht vandaan komt.

2.13.

Over de periode maart 2020 tot en met juli 2021 had [gedaagde] zonder korting een bedrag van € 125.378,35 aan huur moeten betalen voor de bedrijfsruimte van [onderneming 3] . Met korting van 25% komt dit neer op een bedrag van € 94.033,76. Zij heeft over deze periode een bedrag van € 39.169,41 betaald. [gedaagde] moet dus nog een bedrag van
€ 54.864,35aan [eiseres] betalen.

Ontruiming [onderneming 3]

2.14.

Het gedeelte van de niet-opgeschorte huur dat nu nog onbetaald is, is naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter van voldoende omvang om aan te nemen dat de bodemrechter in de huidige omstandigheden een ontbinding van de huurovereenkomst zal uitspreken. In deze kort geding procedure is de gevorderde ontruiming van de bedrijfsruimte van [onderneming 3] dan ook toewijsbaar. De kantonrechter ziet gelet op alle omstandigheden van het geval echter aanleiding om [gedaagde] ook met betrekking tot [onderneming 3] nog wel een mogelijkheid te geven om het bedrag van € 54.864,35 te voldoen. Als zij dit bedrag niet voor 1 september 2021 aan [eiseres] heeft voldaan, moet zij het gehuurde aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] ontruimen. Als zij dit bedrag wel betaalt hoeft zij de bedrijfsruimte niet te ontruimen.

Boete

2.15.

De door [eiseres] gevorderde boete van € 300,00 per maand zal worden afgewezen. De huurachterstanden zijn ontstaan na het uitbreken van de coronacrisis en zoals hierboven al is overwogen is door de coronacrisis een onvoorziene en uitzonderlijke situatie ontstaan, waardoor [gedaagde] niet geheel aan haar verplichtingen heeft kunnen voldoen. Op dit moment staat onvoldoende vast dat de rechter in een bodemprocedure voldoende aanleiding zal zien om [gedaagde] te veroordelen de boetes te betalen. Daarom zal de voorzieningenrechter daar op dit moment niet op vooruitlopen.

In gebruik geven aan derden

2.16.

[eiseres] stelt dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in haar verplichtingen op grond van de huurovereenkomsten, omdat zij de gehuurde bedrijfsruimtes in gebruik heeft gegeven aan vennootschappen die zijn opgericht voor [onderneming 2] , [onderneming 1] en [onderneming 3] . Zij stelt dat [gedaagde] feitelijk niets te zeggen heeft over de exploitatie van de gehuurde ruimtes en dat dit voor haar niet acceptabel is. Uit niets blijkt echter dat dit inderdaad zo is en dat dit voor de coronacrisis voor [eiseres] ook een probleem was. Naar [gedaagde] heeft aangevoerd (en [eiseres] heeft dat niet weersproken) is de huur steeds door deze entiteiten betaald. Ook is op enig moment een verzoek gedaan aan [eiseres] om deze entiteiten als formele huurders te laten optreden. Dat was voor [eiseres] weliswaar niet akkoord, maar als gevolg hiervan staat onvoldoende vast dat [eiseres] er niet van op de hoogte was dat er andere entiteiten bestonden aan wie het gehuurde in gebruik gegeven was. In het kader van dit kort geding is ook onvoldoende aannemelijk geworden dat de bodemrechter op deze grond zal concluderen dat er sprake is van een tekortkoming in de huurovereenkomst door [gedaagde] die de ontbinding rechtvaardigt. Zij heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat zij op dit moment een spoedeisend belang heeft om deze situatie (die vanaf het begin van de huurovereenkomst in 2014 zo was) op te heffen. De vordering om het in gebruik geven/onderverhuren van de bedrijfsruimtes te staken en gestaakt te houden wordt dan ook afgewezen.

Lopende huurtermijnen

2.17.

Naast de huurachterstand heeft [eiseres] ook veroordeling van [gedaagde] gevorderd tot betaling van de lopende huurtermijnen vanaf 1 augustus 2021. Op het moment zijn [onderneming 2] , [onderneming 1] en [onderneming 3] allen geopend. [gedaagde] heeft niet aangevoerd dat zij in augustus 2021 omzetverlies zal hebben als gevolg van de coronamaatregelen. De kantonrechter ziet ook geen aanleiding om hier op vooruit te lopen. De vordering tot betaling van de huurpenningen vanaf augustus 2021 zal dan ook worden toegewezen.

Proceskosten

2.18.

Omdat beide partijen voor een deel in het ongelijk worden gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

Nakosten

2.19.

Omdat de proceskosten worden gecompenseerd heeft [eiseres] geen recht op nakosten.

3.De beslissing

De kantonrechter:

geeft de volgende onmiddellijke voorziening:

3.1.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van:

€ 10.067,94 aan achterstallig huur berekend tot en met de maand juli 2021 voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] ( [onderneming 1] );
€ 54.864,35 aan achterstallig huur berekend tot en met de maand juli 2021 voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 3] ( [onderneming 3] );

3.2.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 2.477,04 aan achterstallig huur tot en met de maand juli 2021 voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] ( [onderneming 2] );

in het geval dat [gedaagde] de onder 3.1. genoemde bedragennietuiterlijk op 1 september 2021 aan [eiseres] heeft betaald:

3.3.

veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] uiterlijk op 15 september 2021 te ontruimen en ter beschikking van [eiseres] te stellen;

3.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag gelijk aan de maandelijkse verschuldigde huur voor de bedrijfsruimtes aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 3] vanaf 1 augustus 2021 tot en met het einde van de maand waarin de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden;

3.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur voor de bedrijfsruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 2] vanaf 1 augustus 2021;

in het geval dat [gedaagde] de onder 3.1. genoemde bedragenweluiterlijk op 1 september 2021 aan [eiseres] heeft betaald:

3.6.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de maandelijks verschuldigde huur voor de bedrijfsruimtes aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] , [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 3] vanaf 1 augustus 2021;

In alle gevallen

3.7.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij zijn eigen kosten draagt;

3.8.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar voorraad;

3.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2021.