Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3152
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: J.L.G. van Herk)
en
de heffingsambtenaar van [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: J. van Drie).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 249.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de skype-zitting van 25 maart 2020. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1980 gebouwde rijwoning met een aanbouw en vrijstaande berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 122 m2 en ligt op een kavel van 155 m2.
Waarde van de woning
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 223.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd. In de taxatiematrix wordt de woning vergeleken met de volgende, in [woonplaats] , gelegen referentiewoningen.
- [adres 2] , verkocht op 30 juni 2017 voor € 237.000,-
- [adres 3] , verkocht op 27 maart 2018 voor € 255.000,-
- [adres 4] , verkocht op 2 mei 2018 voor € 251.500,-
- [adres 5] , verkocht op 11 oktober 2017 voor € 301.500,-
- [adres 6] , verkocht op 1 maart 2018 voor € 313.000,-
- [adres 7] , verkocht op 3 september 2018 voor € 245.000,-
- [adres 8] , verkocht op 9 december 2016 voor € 229.500,-
- [adres 9] , verkocht op 8 maart 2019 voor € 237.500,-
- [adres 10] , verkocht op 16 januari 2019 voor € 245.000,-
- [adres 11] , verkocht op 27 juni 2019 voor € 230.000,-
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. Bij zijn waardeberekening mag verweerder in het algemeen gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van referentiewoningen die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum en van één jaar ná waardepeildatum. De waardepeildatum is 1 januari 2019. In dit geval mag verweerder in beginsel dus gebruik maken van woningen die zijn verkocht in de periode van 1 januari 2018 tot 1 januari 2020. Gelet op dat uitgangspunt en omdat verweerder niet heeft toegelicht waarom de woningen aan de [adres 2] , [adres 5] , [adres 8] in afwijking van dat uitgangspunt toch kunnen dienen ter onderbouwing van zijn waardeberekening laat de rechtbank deze referentiewoningen buiten beschouwing. Verder laat de rechtbank ook de referentiewoningen [adres 9] , [adres 10] en [adres 11] buiten beschouwing omdat het aan verweerder is om de waarde van de woning te onderbouwen met de best bruikbare referentiewoningen en deze woningen volgens verweerder minder representatief zijn gelet op het afwijkende type woning.
6.Uit vaste rechtspraak van de Hoge Raad volgt dat verweerder in iedere fase van de procedure de vastgestelde WOZ-waarde nader mag onderbouwen. De ingebrachte taxatiematrix in de beroepsfase is een hulpmiddel bij het nader onderbouwen van de WOZ-waarde van het object. Het wegvallen van de hiervoor genoemde referentiewoningen hoeft daarom geen beletsel te zijn. De rechtbank zal beoordelen of de overgebleven vier referentiewoningen de waarde kunnen onderbouwen.
7.Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Hierbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking.
8.1
1 De rechtbank overweegt allereerst dat de overgelegde matrix op grond waarvan verweerder de waarde van de woning heeft vastgesteld op zichzelf genomen niet inzichtelijk is. Daarmee is ook de analyse van de waardeherleiding van de woning in de matrix zonder nadere toelichting niet inzichtelijk. Uit de matrix blijkt dat verweerder verschillende waardes berekent voor de referentiewoningen. Zo wordt de transactieprijs genoemd, en wordt een gecorrigeerde waarde voor het belasting jaar 2020, een geschatte waarde voor het belasting jaar 2020 op basis van de referentie objecten, een vastgestelde WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 en een getaxeerde waarde gegeven. De verschillen tussen deze waardes worden op geen enkele manier in de matrix verklaard. Om die reden is de waardematrix zonder verdere toelichting onbegrijpelijk.
8.2
Ter zitting heeft verweerder desgevraagd alsnog toegelicht hoe hij op basis van de verkopen de gemiddelde verkoopprijs van de woning heeft bepaald. Vervolgens heeft hij vanuit die gemiddelde verkoopprijs de waarde van de referentiewoning berekend op dezelfde wijze waarop hij de waarde van de woning heeft berekend. Verkopen in de buurt duiden op een verkoopprijs van € 1.515 per m2 voor een gemiddelde woning. Dat heeft verweerder als uitgangspunt toegepast. Elke afwijking van het gemiddelde in de KOUDV-factoren met 1 punt leidt tot een verschil van € 100,- per m2 naar boven bij bovengemiddelde scores en naar beneden bij benedengemiddelde scores. Er wordt een schaal van 5 toegepast, waarbij ‘3’ gemiddeld is. Eiser heeft deze uitgangspunten niet (gemotiveerd) betwist. Daarmee heeft verweerder inzichtelijk gemaakt hoe hij tot de waarde van de woning in de matrix is gekomen.
8.3
De rechtbank merkt in dit verband ten overvloede op dat het inzichtelijker is als verweerder in zijn matrix de waarde van de verschillende onderdelen van de referentiewoningen herleidt uit de gerealiseerde verkoopprijs, waarbij hij vervolgens inzicht moet geven hoe die waardes worden beïnvloed door de gegeven kwalificaties van de KOUDV-factoren. Op die manier wordt een directe vergelijking met de woning mogelijk gemaakt op basis van de verkoopprijzen van die specifieke referentiewoningen waarmee de waarde van de woning vervolgens vergeleken kan worden.
9.Eiser heeft verder tegen de door verweerder vastgestelde waarde van de woning aangevoerd dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende onderbouwd dat daarmee wel rekening is gehouden. Uit de waardematrix blijkt dat de woning benedengemiddeld (‘2’) scoort op voorzieningen. Eiser heeft niet onderbouwd dat verweerder met die correctie in de KOUDV-factoren onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de voorzieningen van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Verder heeft eiser aangevoerd dat de kwalificatie ‘3’ voor onderhoud niet juist is. Er is volgens eiser sprake van een matige onderhoudstoestand. Er is sprake van houtrot in de kozijnen en het algehele schilderwerk verkeert in een matige staat. Verweerder heeft daar onvoldoende rekening mee gehouden. Verweerder noemt in de matrix de woningen [adres 4] en [adres 6] , die in een vergelijkbare staat van onderhoud verkeerden ten tijde van de verkoop als de woning. Ook aan deze woningen is voor onderhoud de kwalificatie ‘3’ gegeven. Met die toelichting heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank inzichtelijk gemaakt dat de staat van het onderhoud voldoende is meegewogen in de waardeherleiding van de woning omdat er bij de keuze in referentiewoningen al rekening mee is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Ter zitting heeft eiser aangevoerd dat verweerder de aan de referentiewoningen gegeven kwalificaties moet onderbouwen met foto’s. De rechtbank is hierover van oordeel dat eiser dit in strijd met de goede procesorde pas op zitting naar voren heeft gebracht. Op een zo laat moment is het voor verweerder niet mogelijk om een nadere onderbouwing te geven van de referentiewoningen, terwijl niet is gebleken dat eiser deze beroepsgrond niet eerder naar voren had kunnen brengen. Deze beroepsgrond zal de rechtbank daarom niet verder bespreken.
12.Verder heeft eiser aangevoerd dat de referentiewoningen een lagere waarde onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat referentiewoning [adres 3] een lagere waarde onderbouwt dan waar verweerder van uit gaat. Deze woning heeft een prijs per m2 van € 1.591,- maar deze woning scoort op de kwalificaties voor kwaliteit en voorzieningen hoger dan gemiddeld. Gelet op verweerders uitleg ter zitting onderbouwt deze woning een waarde van € 1.441 voor een gemiddelde woning. Deze afwijking van het gemiddelde waar verweerder van uitgaat acht de rechtbank te groot om als onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Deze woning valt als onderbouwing dan ook af. Ook de referentiewoning aan de [adres 7] onderbouwt een lagere waarde dan de waarde die verweerder aan de woning heeft toegekend.
13.Daarmee resteren twee referentiewoningen; [adres 4] en [adres 6] . De rechtbank concludeert dat beide woningen de waarde van de woning wel onderbouwen. Deze woningen zijn als referentiewoning geschikt. Na correctie van de voorzieningen van beide referentiewoningen is de prijs per vierkante meter nog altijd hoger dan de prijs per vierkante meter van de woning van eiser. Dat is voldoende om de waarde te kunnen onderbouwen. De rechtbank concludeert daarom dat verweerder aan de gestelde bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat € 249.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Verzoek om informatie
14.Eiser heeft aangevoerd aan dat hij onvoldoende in de gelegenheid is gesteld om de onderbouwing van de waarde van de woning en van de referentiewoningen te controleren. Eiser heeft in bezwaar op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ verzocht om de opbouw van de kavelwaarde (grondstaffel) en de taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van het onderhavige object en van de opgevoerde vergelijkingsobjecten. Verweerder heeft deze gegevens ten onrechte niet overgelegd. Daardoor wordt eiser niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde van de woning te controleren.
15. Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat verweerder niet gehouden is die stukken aan eiser toe te zenden. Verweerder heeft eiser een taxatieverslag toegezonden. Dat verslag voldoet aan de minimale eisen die worden gesteld door de wet WOZ en de Waarderingskamer. Daarmee heeft verweerder voldaan aan de wettelijke eisen.
16. De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ verstrekt de heffingsambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen, op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde.
17.De rechtbank is van oordeel dat de grondstaffel en de waardebepalende factoren
behoren tot de gegevens die op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ op verzoek moeten worden verstrekt. Zij houden immers een waardering in van de kenmerken van de woning van eiser en de referentiewoningen. Verweerder had deze gegevens op verzoek moeten verstrekken. Dat heeft hij niet gedaan. Het bieden van de mogelijkheid de stukken in bezwaar in te zien, ontslaat verweerder niet van de verplichting om gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde te verstrekken op verzoek. Met het ter inzage leggen en eiser daarvan op de hoogte stellen heeft verweerder niet voldaan aan de verplichting van artikel 40 van Pro de Wet WOZ. Verweerder heeft de waardebepalende factoren in beroep alsnog verstrekt en ter zitting heeft hij toegelicht welke grondstaffel hij heeft toegepast, zodat toen wel aan het bepaalde in artikel 40 van Pro de Wet WOZ is voldaan. Door deze stukken niet al in de bezwaarfase aan eiser op diens verzoek ter beschikking te stellen, dreigt een ongelijkwaardige procespositie van partijen te ontstaan. Eiser kon in de bezwaarfase niet alle bij de waardebepaling gebruikte gegevens en aannames controleren en zo nodig gemotiveerd betwisten, hij moest daarvoor in beroep gaan. De beroepsgrond slaagt.
16. De rechtbank ziet in het hiervoor vastgestelde gebrek geen reden om de uitspraak op
bezwaar te vernietigen, omdat hiervoor ook is vastgesteld dat verweerder de waarde niet te hoog heeft vastgesteld en niet is gebleken dat eiser door dit gebrek in zijn belangen is geschaad. Eiser heeft immers in beroep alsnog kennis kunnen nemen van de grondstaffel en waardebepalende factoren en deze kunnen betwisten. De rechtbank passeert het gebrek daarom met toepassing van artikel 6:22 van Pro de Awb. Wel moet het gebrek ertoe leiden dat eiser recht heeft op vergoeding van de in beroep gemaakte proceskosten en het griffierecht.
18.De proceskosten van eiser stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.068,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,-). Voor een veroordeling van de in bezwaar gemaakte proceskosten ziet de rechtbank geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank
- verklaart het beroep ongegrond;
- veroordeelt verweerder in de gemaakte proceskosten tot een bedrag van € 1.068,-
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C. ten Klooster, griffier. De beslissing is uitgesproken op 17 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op www.rechtspraak.nl.
griffier rechter
de rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat