ECLI:NL:RBMNE:2021:3326

• Datum uitspraak: 22 juli 2021
• Publicatiedatum: 22 juli 2021
• Zaaknummer: UTR - 20_3527
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Stijnen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning en de vergelijkingsmethode

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Midden-Nederland op 22 juli 2021, gaat het om een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De eiseres, vertegenwoordigd door haar gemachtigde J.H. Maas, heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikking van de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap, die de waarde van de woning op € 273.000,- heeft vastgesteld voor het belastingjaar 2020. De waardepeildatum was 1 januari 2019. Eiseres betwist deze waarde en stelt dat de woning een lagere waarde van € 217.000,- zou moeten hebben. De rechtbank heeft de zaak digitaal behandeld op 11 mei 2021, waarbij eiseres werd vertegenwoordigd door mr. R. van der Weide.

De rechtbank overweegt dat de WOZ-waarde de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt, en dat de heffingsambtenaar de bewijslast heeft om aan te tonen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix en de toelichting op de zitting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij de argumenten van eiseres meegewogen, maar komt tot de conclusie dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen geschikt zijn voor de waardebepaling.

Uiteindelijk verklaart de rechtbank het beroep ongegrond, zonder aanleiding voor een proceskostenveroordeling. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn op de hoogte gesteld van de beslissing.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/3527

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 juli 2021 in de zaak tussen

[eiseres] , te [plaats] , eiseres

(gemachtigde: J.H. Maas),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats] , verweerder

(gemachtigde: mr. P.E. Boersma).

Procesverloop

In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 273.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 10 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting via Skype van 11 mei 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. R. van der Weide, als waarnemer voor haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
[taxateur] , taxateur.

Overwegingen

1. De woning is een in 1959 gebouwd appartement met een berging en een balkon.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 217.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De referentiewoningen aan de [straatnaam referentiewoningen] in [plaats] liggen wel iets verder van het spoor dan de woning, maar de [straatnaam referentiewoningen] ligt naar het oordeel van de rechtbank op korte afstand van [adres] en kunnen dus wel als referentiewoningen worden gebruikt. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7. Eiseres heeft op de avond voor de zitting nog nadere stukken ingediend ter onderbouwing van de door haar bepleite waarde. In verband met de goede procesorde zal de rechtbank deze stukken niet bij de beoordeling van het geschil betrekken.

8. Eiseres heeft op de zitting naar aanleiding van de taxatiematrix van verweerder haar beroepsgronden dat ten onrechte de aanwezigheid van een VVE-reserve niet uit de koopsommen van de vergelijkingsobjecten is gehaald en dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de transactie van de woning aan de [straat van eiseres] ingetrokken. Verder heeft eiseres op de zitting toegelicht dat de kwaliteit en het onderhoud van de woning en de kwaliteit en het onderhoud van de in de door verweerder overgelegde matrix opgenomen referentiewoningen vergelijkbaar zijn.

9. Eiseres heeft op de zitting het standpunt ingenomen dat de gebruiksoppervlakte van het appartement niet 85 m2, maar 75 m2 is. Omdat eiseres deze beroepsgrond pas voor het eerst op de zitting naar voren heeft gebracht, heeft verweerder hierop niet adequaat kunnen reageren. Gelet op de goede procesorde laat de rechtbank deze beroepsgrond daarom buiten de boordeling van het geschil.

10. Eiseres voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde staat van de voorzieningen in de woning, althans niet inzichtelijk heeft gemaakt door middel van correctiepercentages op welke wijze hij dat heeft gedaan. Verweerder heeft de voorzieningen aangeduid als gedateerd. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat deze kwalificatie passend is bij de foto’s die door eiseres van de voorzieningen zijn overgelegd. In algemeenheid is er geen verplichting voor verweerder om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. De rechtbank stelt vast dat de woning in de matrix van verweerder de laagste woningwaarde per m2 heeft. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarmee voldoende rekening gehouden met het verschil in de voorzieningen bij de woning in vergelijking tot de referentiewoningen.

11. Verder heeft eiseres op de zitting aangevoerd dat de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] die eerder in deze procedure door verweerder als referentiewoningen werden gebruikt, beter vergelijkbaar zijn met de woning dan de nu door verweerder in de matrix vermelde woningen aan de [straatnaam referentiewoningen] . Naar het oordeel van de rechtbank staat het verweerder vrij om de waarde te onderbouwen met referentiewoningen die hij het meest geschikt acht. In wat eiseres aanvoert ziet de rechtbank geen reden om aan te nemen dat de door verweerder gebruikte referentiewoningen onvoldoende vergelijkbaar zijn met de woning om als referentie te kunnen worden gebruikt.

12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr.I.C. de Zeeuw-'t Lam, griffier. De beslissing is uitgesproken op 22 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak, kunt u binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden U ziet de verzenddatum hierboven.