ECLI:NL:RBMNE:2021:3287

• Datum uitspraak: 21 juli 2021
• Publicatiedatum: 20 juli 2021
• Zaaknummer: 8833418 AC EXPL 20-2844
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Verbintenissenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: J.W. Langeler
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beëindiging gebruiksovereenkomst kantoorruimte en vorderingen tot betaling en ontruiming

In deze zaak heeft eiseres, eigenaar van een kantoorruimte, gedaagde gedagvaard wegens een achterstand in de huurbetalingen en vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de kantoorruimte. De gebruiksovereenkomst was aangegaan voor een periode van drie maanden, met een maandelijkse huurprijs van € 1.312,50. Eiseres stelt dat gedaagde in gebreke is gebleven met de huurbetalingen, met een achterstand van € 8.897,58 tot 1 november 2020. Gedaagde betwist de huurovereenkomst en stelt dat er nooit een overeenkomst tot stand is gekomen, maar erkent wel een vergoeding verschuldigd te zijn op basis van de gebruiksovereenkomst. De kantonrechter heeft op 21 juli 2021 uitspraak gedaan, waarbij is geoordeeld dat gedaagde een vergoeding verschuldigd is aan eiseres en dat de gebruiksovereenkomst ontbonden wordt. Gedaagde moet de kantoorruimte uiterlijk op 1 september 2021 ontruimen. Daarnaast is gedaagde veroordeeld tot betaling van de achterstand en de proceskosten. In reconventie heeft gedaagde geen schadevergoeding gekregen, omdat onvoldoende bewijs is geleverd voor onrechtmatig handelen door eiseres. De kantonrechter heeft wel geoordeeld dat eiseres de facturen moet verstrekken die betrekking hebben op de huurtermijnen.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8833418 AC EXPL 20-2844 RvdH/1037

Vonnis van 21 juli 2021

inzake

[eiseres] ,

wonende in [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiseres] ,

eisende partij,

gemachtigde: G.J. Timmermans,

tegen:

de vennootschap naar buitenlands recht

de buitenlandse rechtsvorm [gedaagde] Limited ,

gevestigd in [vestigingsplaats] , Verenigd Koninkrijk,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. C.T. van Weerd.

1. De procedure

1.1.

[eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard. De dagvaarding is voorzien van producties 1 tot en met 3. [gedaagde] heeft daarop gereageerd en een eis in reconventie (tegenvordering) ingediend, met producties 1 tot en met 20. [eiseres] heeft vervolgens gereageerd op de eis in reconventie.

1.2.

De kantonrechter heeft een mondelinge behandeling bepaald. [gedaagde] heeft daaraan voorafgaand nog producties 21 tot en met 24 ingediend.

1.3.

De mondelinge behandeling vond plaats op 10 mei 2021. Partijen zijn verschenen. De griffier heeft aantekeningen bijgehouden van wat er is besproken.

1.4.

De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.

2. Waar gaat deze zaak over

2.1.

[eiseres] is eigenaar van de kantoorruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaatsnaam] (hierna: de kantoorruimte). [eiseres] heeft de kantoorruimte vanaf 1 november 2019 aan [gedaagde] in gebruik gegeven voor de duur van drie maanden, met de mogelijkheid om die termijn eenmaal te verlengen met drie maanden. [gedaagde] was daarvoor bij vooruitbetaling een vergoeding verschuldigd van € 2.000 per drie maanden. Dat is vastgelegd in een gebruiksovereenkomst. [gedaagde] maakt nog steeds gebruik van de kantoorruimte en is daarnaast ook de ruimte op nummer [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] gaan gebruiken.

2.2.

[eiseres] stelt dat zij met [gedaagde] voor de periode vanaf 1 februari 2020 een huurovereenkomst heeft gesloten die ziet op de beide ruimtes die [gedaagde] gebruikt. In de huurovereenkomst is een maandelijkse huurprijs van € 1.312,50 vastgelegd. De huurovereenkomst zou van rechtswege eindigen op 31 januari 2022. [eiseres] stelt dat [gedaagde] deze huurovereenkomst niet is nagekomen: tot 1 november 2020 is er een achterstand van € 8.897,58 in de betaling van de huur. [eiseres] vordert in deze procedure betaling van die achterstand. [eiseres] wil ook dat [gedaagde] het gehuurde verlaat, daarom vordert zij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de beide ruimtes. Hoewel in de vordering tot ontbinding en ontruiming alleen nummer [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] is genoemd gaat de kantonrechter ervan uit dat de vordering op de beide ruimtes betrekking heeft.

2.3.

[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiseres] . Volgens [gedaagde] is er nooit een huurovereenkomst tot stand gekomen: de bestuurder van [gedaagde] betwist dat de handtekening op de huurovereenkomst van hem is. [gedaagde] erkent wel dat zij een vergoeding verschuldigd is voor de kantoorruimte, gebaseerd op de gebruiksovereenkomst en met ingang van 1 mei 2020 met een verhoging vanwege het feit dat [gedaagde] ook de ruimte op nummer [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] in gebruik heeft genomen. De vergoeding komt volgens [gedaagde] inmiddels neer op € 14.000 (exclusief btw) per jaar. [gedaagde] is bereid die vergoeding te betalen, maar omdat [eiseres] haar nooit een juiste factuur heeft gestuurd, heeft zij dat nog niet gedaan. [gedaagde] heeft in reconventie gevorderd dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de gebruiksovereenkomst de tussen partijen geldende overeenkomst is.

2.4.

[gedaagde] stelt daarnaast dat zij heeft geprobeerd om ergens anders een ruimte te huren. Zij was daarover in onderhandeling met de heren [achternaam van A] ( [voornaam van A] en zijn vader). [A] is een vaste en belangrijke leverancier van [gedaagde] . Er lag al een concept huurovereenkomst gereed. Volgens [gedaagde] is het aan de zoon van [eiseres] (hierna: [B] ) te wijten dat de definitieve huurovereenkomst niet tot stand is gekomen. [B] zou negatieve uitlatingen hebben gedaan over [gedaagde] tegen de heren [achternaam van A] , waardoor de heren [achternaam van A] hun vertrouwen in [gedaagde] zijn verloren, aldus [gedaagde] . Vanwege deze omstandigheden vordert [gedaagde] in reconventie onder andere schadevergoeding van [eiseres] . [gedaagde] heeft ten slotte nog gesteld dat de kantoorruimte gebreken vertoont en dat het genot dat zij van de ruimte heeft daardoor wordt aangetast. [gedaagde] heeft daarom gevorderd dat [eiseres] wordt veroordeeld tot het verschaffen van het huurgenot dat zij op grond van de gebruiksovereenkomst mag verwachten.

3. De beoordeling

in conventie

Is [gedaagde] een vergoeding aan [eiseres] verschuldigd? Ja.

3.1.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] op grond van de gebruiksovereenkomst een vergoeding verschuldigd is aan [eiseres] . De kantonrechter is ook van oordeel dat [gedaagde] zo ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van de gebruiksovereenkomst, dat die tekortkoming de ontbinding ervan rechtvaardigt. Dat betekent dat er een einde komt aan de overeenkomst tussen partijen en dat [gedaagde] de kantoorruimte moet verlaten. De kantonrechter neemt bij deze beslissingen het volgende in overweging.

3.2.

[eiseres] baseert haar vordering primair op de bij de dagvaarding overgelegde huurovereenkomst, waarin een huurprijs is bepaald van € 1.312,50 per maand, zonder btw. [gedaagde] heeft gemotiveerd betwist dat de huurovereenkomst namens haar is ondertekend. [gedaagde] heeft meerdere voorbeelden gegeven van de handtekening van haar bestuurder op andere documenten. De handtekening op de huurovereenkomst wijkt af van die handtekeningen. Tegenover deze betwisting heeft [eiseres] volgehouden dat op de huurovereenkomst de handtekening van de bestuurder van [gedaagde] staat. Zij heeft daarbij echter ook gesteld dat zij dit niet zonder meer kan bewijzen, terwijl dit wel op haar weg ligt, en dat zij geen behoefte heeft aan nadere bewijslevering door bijvoorbeeld een deskundigenonderzoek.

3.3.

[eiseres] heeft subsidiair de (voortgezette) gebruiksovereenkomst aan haar vordering ten grondslag gelegd. Partijen zijn het erover eens dat op grond van die gebruiksovereenkomst in elk geval € 14.000 per jaar, exclusief btw, aan gebruiksvergoeding moet worden betaald door [gedaagde] . Dat is omgerekend € 1.166,66 exclusief btw per maand. De kantonrechter zal dan ook van dit bedrag uitgaan, op basis van de gebruiksovereenkomst.

3.4.

[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling nog aangevoerd dat zij alleen kan betalen na ontvangst van de juiste facturen. De facturen die zij tot nu toe heeft ontvangen, zijn volgens [gedaagde] ten onrechte gebaseerd op de huurovereenkomst. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] voor haar administratie over facturen wil beschikken, is haar betalingsverplichting niet afhankelijk van de ontvangst van de facturen. In dit verband vermeldt de gebruiksovereenkomst in artikel 4 onder f dat betaling bij vooruitbetaling moet plaatsvinden. De verstrekking of ontvangst van een factuur is hierbij niet als voorwaarde gesteld.

Welk bedrag is [gedaagde] aan vergoeding verschuldigd? € 7.585,02 plus wettelijke handelsrente.

3.5.

Rekening houdend met wat er over en weer is aangevoerd, kan worden vastgelegd dat [gedaagde] over een periode van ongeveer zes maanden geen gebruiksvergoeding heeft betaald. De vordering van [eiseres] bedraagt namelijk nog € 7.585,02 (rekening houdend met een maandelijks bedrag van € 1.166,66, in plaats van € 1.312,50). De kantonrechter wijst de vordering van [eiseres] tot dit bedrag toe en zal daarnaast bepalen dat [gedaagde] tot de ontruiming een vergoeding verschuldigd is van € 1.166,66 exclusief btw per maand. [eiseres] heeft ook de wettelijke handelsrente over de achterstand gevorderd. De overeenkomst tussen partijen is aan te merken als een handelsovereenkomst. De kantonrechter wijst daarom de wettelijke handelsrente toe over het bedrag van € 7.585,02 met ingang van de datum van de dagvaarding tot de voldoening. De meer gevorderde rente is berekend vanaf een onbekende datum en over de vordering die is gebaseerd op de huurovereenkomst, zodat de kantonrechter dat deel niet toewijst.

Rechtvaardigt de achterstand ontbinding van de overeenkomst? Ja.

3.6.

Vervolgens is het de vraag of de achterstand in de betaling van de gebruiksvergoeding ontbinding van de overeenkomst en ontruiming van de kantoorruimte rechtvaardigt. De kantonrechter is van oordeel dat dat het geval is. De achterstand bedraagt immers ruim zes maanden, waar in het algemeen een achterstand van drie maanden al tot ontbinding van een (huur)overeenkomst kan leiden.

3.7.

[gedaagde] heeft betoogd dat zij, vanwege de bijzondere activiteiten die zij verricht, ruim de tijd nodig heeft om te kunnen verhuizen. Ook heeft zij aangevoerd dat de Amerikaanse licentiegever van de door haar toegepaste techniek daar invloed op heeft. [gedaagde] heeft dit echter niet met concrete documentatie onderbouwd. Niettemin zal de kantonrechter [gedaagde] enige tijd geven om de verhuizing voor te bereiden en uit te voeren. De uiterlijke ontruimingsdatum wordt daarom vastgesteld op 1 september 2021.

Buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten

3.8.

[eiseres] maakt aanspraak op de buitengerechtelijke incassokosten van € 912,65. Omdat [gedaagde] geen consument is, moet [eiseres] stellen en onderbouwen dat er buitengerechtelijke incassowerkzaamheden hebben plaatsgevonden. De kantonrechter is van oordeel dat [eiseres] dat voldoende heeft gedaan, daarom worden de buitengerechtelijke incassokosten volgens de toepasselijke staffel toegewezen tot een bedrag van € 754,25.

3.9.

Omdat [gedaagde] in conventie grotendeels ongelijk heeft gekregen, moet zij de proceskosten van [eiseres] betalen. Die zijn totaal € 964,47 en bestaan uit:

• dagvaarding € 106,47
• griffierecht € 236
• salaris gemachtigde € 622 (2 punten x tarief € 311)

in reconventie

Is [eiseres] een schadevergoeding verschuldigd aan [gedaagde] ? Nee.

3.10.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] onrechtmatig tegenover haar heeft gehandeld, doordat haar zoon onjuiste negatieve mededelingen zou hebben gedaan tegen de heren [achternaam van A] . [B] zou hebben gezegd dat zij met [gedaagde] moeten oppassen en dat [gedaagde] nog veel geld aan [eiseres] verschuldigd is. Daarmee heeft [B] volgens [gedaagde] te kennen gegeven dat [gedaagde] een onbetrouwbare huurder zou zijn. Dat [B] zulke mededelingen doet, terwijl de heren [achternaam van A] als zakenrelatie op bezoek waren in de kantoorruimte, vormt volgens [gedaagde] ook een inbreuk op haar huurgenot. [gedaagde] moet immers, zo stelt zij, zakelijke relaties kunnen ontvangen zonder dat tegen hen ongefundeerdere verwijten kenbaar worden gemaakt. Het vermeende handelen van [B] heeft ertoe geleid dat [gedaagde] tevergeefs kosten heeft gemaakt vanwege de voorgenomen huurovereenkomst met [achternaam van A] ; het handelen van [B] heeft er volgens [gedaagde] namelijk toe geleid dat die huurovereenkomst niet tot stand is gekomen.

3.11.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft onderbouwd dat de vermeende opmerking van [B] richting de heren [achternaam van A] kwalificeert als onrechtmatig handelen waaruit schade is voortgevloeid die [eiseres] moet vergoeden. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [gedaagde] een Whatsapp-bericht van [A] overgelegd. Het bericht is onderdeel van een gesprek waarvan de overige berichten niet leesbaar zijn. [A] typt daarin wat [B] zou hebben gezegd en dat hij het vervelend vond om te horen. [A] geeft echter ook aan:
‘Ik heb hierdoor geen ander beeld van jullie gekregen ’. [A] is daarna ook nog bereid geweest om een verklaring te geven over de betaaltermijn die [gedaagde] hanteert. [A] is, zoals [gedaagde] zelf stelt, namelijk een belangrijke leverancier voor [gedaagde] . Uit de verklaring blijkt dat [gedaagde] [A] gemiddeld binnen 14 dagen betaalt, op een betaaltermijn van 60 dagen. [gedaagde] overlegt dus een positieve verklaring over haar betaalgedrag van een persoon die volgens haar vanwege een enkele mededeling van [B] geen vertrouwen meer in haar zou hebben. De kantonrechter kan dat niet rijmen. Dit deel van de vordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

3.12.

[gedaagde] heeft ook gevorderd dat [eiseres] een verklaring ondertekent. Die vordering sluit aan bij de hiervoor behandelde vordering tot schadevergoeding. Gelet op de overwegingen en het oordeel daarover, is de kantonrechter van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij dit deel van haar vordering ontbreekt. Daarom wijst de kantonrechter ook dit deel van de vordering van [gedaagde] af.

Geeft de kantonrechter een verklaring voor recht over de gebruiksovereenkomst? Ja.

3.13.

[gedaagde] heeft ook een verklaring voor recht gevorderd dat enkel de gebruiksovereenkomst en de verlenging daarvan de huur van de kantoorruimte aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] regardeert. Gelet op het oordeel onder 3.3 zal de kantonrechter de gevorderde verklaring voor recht geven.

Wordt [eiseres] veroordeeld tot verschaffing van het huurgenot? Nee.

3.14.

[gedaagde] heeft gevorderd dat [eiseres] wordt veroordeeld tot het verschaffen van het huurgenot aan [eiseres] dat op grond van de gebruiksovereenkomst mag worden verwacht. Volgens [gedaagde] ontvangt zij op dit moment niet het huurgenot dat zij mag verwachten. [eiseres] betwist dat zij in gebreke is.

3.15.

De rechtbank is van oordeel dat het belang van [gedaagde] bij deze (zeer algemeen geformuleerde) vordering ontbreekt, omdat de overeenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] met ingang van heden wordt ontbonden. Dit deel van de vordering van [gedaagde] wordt daarom afgewezen.

Geldt er een opzegtermijn van negen maanden? Nee.

3.16.

[gedaagde] heeft gevorderd dat er voor de opzegging van de gebruiksovereenkomst een termijn van negen maanden moet worden gehanteerd. Gelet op wat er onder 3.7 is overwogen en het feit dat de overeenkomst in dit vonnis wordt ontbonden, zal de kantonrechter dit deel van de vordering van [gedaagde] afwijzen.

Moet [eiseres] de facturen verstrekken? Ja.

3.17.

[gedaagde] heeft gevorderd dat [eiseres] de facturen vertrekt die toezien op de verschuldigde huurtermijnen uit hoofde van de gebruiksovereenkomst, op straffe van een dwangsom. [eiseres] heeft daar tegenin gebracht dat zij facturen heeft verstrekt met de huurprijs zoals vermeld in de huurovereenkomst. Nu vast is komen te staan dat van die huurovereenkomst niet moet worden uitgegaan, zal de kantonrechter de vordering van [gedaagde] op dit punt toewijzen. De gevorderde dwangsom zal worden afgewezen omdat niet is gebleken dat [eiseres] de verplichting die dit vonnis op haar legt niet zal nakomen.

3.18.

De kantonrechter zal in reconventie de proceskosten compenseren, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt.

4. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

4.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande gebruiksovereenkomst voor de ruimtes aan het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] met ingang van heden;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om de ruimtes aan het adres [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] op uiterlijk 1 september 2021 te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan [gedaagde] toebehoren en niet aan [eiseres] en om deze ruimtes met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 8.339,27 aan [gedaagde] , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente over € 7.585,02 vanaf 14 oktober 2020 tot de voldoening;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 1.166,66 exclusief eventuele btw per maand tot en met het einde van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;

4.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 964,47, waarin begrepen € 622 aan salaris gemachtigde;

4.6.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af;

in reconventie

4.8.

verklaart voor recht dat tot de ontbinding (zie hierboven 4.1.) de (voorgezette) gebruiksovereenkomst op de huur van de ruimtes aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] en [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 3] in [plaatsnaam] van toepassing was;

4.9.

veroordeelt [eiseres] tot afgifte van de facturen die toezien op de verschuldigde huurtermijnen uit hoofde van de gebruiksovereenkomst binnen twee weken na de datum van dit vonnis;

4.10.

compenseert de proceskosten, in die zin dat elk van partijen de eigen kosten draagt;

4.11.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.12.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2021.