Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2828
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juli 2021 in de zaak tussen
[eiseres] , te [woonplaats] , eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking van de gemeenten [gemeenten]
Procesverloop
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 29 februari 2020 de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de woning) vastgesteld op € 528.000,--. In hetzelfde document is ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2020 vastgesteld.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd tot € 460.000,--. Ook heeft eiseres een verminderingsbeschikking ontvangen voor de aanslag onroerendezaakbelastingen.
Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
De rechtbank heeft bepaald dat het onderzoek ter zitting achterwege kan blijven, omdat partijen hebben verklaard daar geen gebruik van te willen maken. Hierna heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
De aanleiding voor deze procedure
1. Eiseres is eigenaar van de woning. Het betreft een in 1954 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een vrijstaande garage en een aanbouw van 15 m3. De woning heeft een inhoud van 341 m3 en is gelegen op een perceel van 375 m2.
2. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. De waardepeildatum is in dit geval 1 januari 2019. Bepalend is de staat waarin de woning op die datum verkeert. [1]
3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld. Zij voert aan dat de woning ten onrechte wordt vergeleken met woningen (hierna: vergelijkingsobjecten) die zijn gerenoveerd of uitgebouwd en betere voorzieningen hebben. Zo is de woning aan [adres 2] lager gewaardeerd (op € 450.000,--), terwijl deze geheel is verbouwd en in betere staat verkeert dan de woning van eiseres. Voor het jaar 2019 is de WOZ-waarde van de woning van eiseres vastgesteld op € 420.000,--. Inmiddels is er meer achterstallig onderhoud, voor 2020 kan de waarde daarom hooguit vastgesteld worden op € 430.000,--, aldus eiseres.
4. De heffingsambtenaar vindt dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij stelt dat de WOZ-waarde per de nieuwe peildatum geheel onafhankelijk van de oude waarde moet worden bepaald. Volgens de heffingsambtenaar zijn met de uitspraak op bezwaar voldoende vergelijkbare vergelijkingsobjecten geselecteerd en is met de verschillen rekening gehouden.
Wat vindt de rechtbank van deze zaak?
5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende gegadigde als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. [2] De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank de volgende vragen beantwoorden:
1. Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar met de woning van eiseres?
2. Zo ja, heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woningen?
7. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen.
Zijn de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar?
8. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten [3] , gelet op het geheel van kenmerken, voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiseres. De vergelijkingsobjecten zijn, evenals de woning van eiseres, allemaal twee-onder-één-kapwoningen. De vergelijkingsobjecten hebben als bouwjaar 1955 (slechts 1 jaar verschil met de woning van eiseres). De kaveloppervlakten van twee van de drie vergelijkingsobjecten zijn kleiner en van één vergelijkingsobject is het groter. Wat betreft de inhoud geldt dat één vergelijkingsobjecten ongeveer even groot is als de woning van eiseres ( [adres 3] ) en de andere twee zijn groter. Verder liggen twee vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning van eiseres en één vergelijkingsobject op circa vier minuten lopen. Tot slot is het zo dat de vergelijkingsobjecten ook oude voorzieningen hebben en achterstallig onderhoud.
9. Specifiek met betrekking tot de woning aan [adres 2] overweegt de rechtbank dat deze weliswaar een groter grondoppervlak heeft, maar een mindere staat van onderhoud dan de woning van eiseres. Daar komt bij dat de woning in gedateerde staat was ten tijde van de verkoop en pas na aankoop is opgeknapt. Er is voor de vergelijking uitgegaan van de prijs op de transactiedatum. Dit maakt dat [adres 2] een redelijk vergelijkingsobject is.
Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen?
10. De rechtbank concludeert dat met de verschillen tussen de woning van eiseres en de vergelijkingsobjecten voldoende rekening is gehouden. In het taxatierapport en de matrix is rekening gehouden met de verschillen op het gebied van onder meer inhoud, kaveloppervlakte, ligging, kwaliteit van de opstallen en onderhoudsstaat. Deze verschillen zijn niet van een zodanige omvang dat de vergelijkingsobjecten in dit geval niet goed bruikbaar zijn.
Conclusie
11. De heffingsambtenaar heeft aan de op hem rustende bewijslast voldaan. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning van eiseres niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
12. Het beroep is ongegrond.
13. Voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Schuman, rechter, in aanwezigheid van mr. S. van den Broek, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juli 2021.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.