Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/4819 en UTR 21/2891
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juli 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 455.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 478.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser tegen de Woz-waarde voor het belastingjaar 2019 niet ontvankelijk verklaard. Het bezwaar tegen de WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020 heeft hij ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Bij brief van 12 april 2021 heeft de rechtbank nadere informatie opgevraagd bij verweerder. Verweerder heeft hierop gereageerd bij brief van 28 april 2021. Eiser heeft op 7 mei 2021 gereageerd op de reactie van verweerder.
De rechtbank heeft de zaak om administratieve redenen gesplitst in twee zaaknummers.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op
14 juli 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 1974 gebouwde geschakelde bungalow. De woning heeft een inhoud van ongeveer 428 m3 en ligt op een kavel van 259 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2019
3.De beschikking van 28 februari 2019 is blijkens de door verweerder overgelegde gegevens op dezelfde datum digitaal aan eiser verzonden via de site MijnOverheid. Het bezwaarschrift van eiser is gedateerd 4 maart 2020. Dat is ruim buiten de wettelijke termijn van zes weken. Eiser stelt dat de beschikking niet op de juiste wijze aan hem is verzonden, omdat hij om toezending van een hard copy zou hebben verzocht. Verweerder heeft toegelicht dat eiser zich bij MijnOverheid heeft aangemeld voor digitale toezending door verweerder. Die aanmelding kan alleen plaatsvinden door belanghebbende zelf en niet door de gemeente. Eiser heeft wel gezegd dat hij om een hard copy heeft verzocht, maar hij heeft niet betwist dat hij zich ook heeft aangemeld bij MijnOverheid. Verweerder mag er dan voor kiezen om het besluit op die wijze digitaal bekend te maken. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat de beschikking op de vermelde datum op de juiste wijze aan eiser is toegezonden. Met hetgeen eiser aanvoert maakt hij evenmin aannemelijk dat de overschrijding van de wettelijke termijn verschoonbaar is. Verweerder zou klantgericht hebben gehandeld als hij eiser na het verzoek om een hard copy had gewezen op de noodzaak zijn registratie op Mijn Overheid te wijzigen. Dat neemt echter niet weg dat die registratie de verantwoordelijkheid is van eiser en dat de gevolgen daarvan voor zijn rekening en risico komen. Verweerder heeft het bezwaar terecht niet ontvankelijk verklaard. Ter toelichting aan eiser voegt de rechtbank daar nog aan toe dat overschrijding van de wettelijke termijn voor het indienen van een bezwaarschrift geen “secundair” probleem is zoals hij kennelijk veronderstelt. Bij een niet verschoonbare overschrijding van de termijn heeft verweerder geen mogelijkheid om het bezwaar, anders dan ambtshalve, inhoudelijk in behandeling te nemen. Ook de rechtbank heeft die bevoegdheid dan niet meer.
4.Het beroep is ongegrond voor zover dat ziet op het belastingjaar 2019.
De WOZ-waarde voor het belastingjaar 2020
5.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 415.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
6.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
7.Eiser is ook eigenaar van een garage, die door verweerder als een afzonderlijk object is gewaardeerd. De rechtbank zal eerst beoordelen of verweerder de woning op de juiste wijze heeft afgebakend. Uit de door partijen verstrekte informatie leidt de rechtbank af dat de garage naast andere garages is gelegen aan de [adres 2] op een afstand van ongeveer 63 meter van de woning. De garage is vanuit de woning niet zichtbaar en heeft een eigen kadastraal nummer. Uit deze informatie leidt de rechtbank niet af dat er sprake is van een samenstel van eigendommen die naar de omstandigheden beoordeeld bij elkaar behoren, in de zin van artikel 16, letter d, van de Wet WOZ. Verweerder heeft de garage terecht als een afzonderlijk object gewaardeerd en heeft de woning op de juiste wijze afgebakend.
8.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, gelegen te [plaats] , waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Het betreft [adres 3] , een geschakelde patiowoning, verkocht op 6 maart 2019 voor
€ 655.000,-, [adres 4] , een twee-onder- één-kap woning, verkocht op 22 mei 2019 voor € 650.000,- en [adres 5] , een twee-onder-één-kap woning, verkocht op 3 april 2019 voor € 611.823,-. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte, ligging en onderhoudstoestand. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
9.Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
10.Eiser voert aan dat de door verweerder gehanteerde referentiewoningen niet geschikt zijn om de waarde van zijn woning uit af te leiden. De rechtbank oordeelt dat de referentiewoningen niet identiek aan de woning hoeven te zijn, als verweerder maar in voldoende mate rekening houdt met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. De referentiewoningen zijn rond de waardepeildatum verkocht, stammen uit dezelfde bouwperiode en verschillen qua inhoud en perceeloppervlakte niet zodanig van de woning dat een vergelijking onmogelijk is. De rechtbank acht met name [adres 3] goed vergelijkbaar qua type en inhoud. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de betonrot in de vloer. Verweerder gaat ook uit van een waardedrukkend effect van de betonvloer. Hij heeft eiser verzocht om een recent inspectierapport of offerte waaruit de kosten en de ernst van de betonrot blijken. Eiser heeft het waardedrukkende effect echter niet verder onderbouwd. Volgens verweerder blijkt uit navraag bij plaatselijke makelaars dat de herstelkosten globaal tussen de € 11.000,- en € 22.000,- zullen liggen. Eiser vermeldt in zijn brief van 24 februari aan de rechtbank een schatting van € 40.000,-. Die schatting wordt verder niet toegelicht of onderbouwd. In de door hem overgelegde taxatiematrix heeft verweerder de KOUDVL- factoren van de referentiewoningen vermeld. Voor de best vergelijkbare referentiewoning [adres 3] heeft hij deze gesteld op 3 ( gemiddeld). Dat komt de rechtbank gezien het overgelegde fotomateriaal aannemelijk voor. Voor de woning heeft verweerder deze factoren niet vermeld, maar in het verweerschrift vermeldt hij dat hij vanwege de betonrot is uitgegaan van een ondergemiddelde onderhoudstoestand. In een mail van de taxateur aan eiser wordt die omschreven als een “slechte, ver ondergemiddelde staat”. In de taxatiematrix heeft verweerder de verkoopprijzen van de referentiewoningen geïndexeerd naar de waardepeildatum. Na eliminatie van de waarde van de bijgebouwen en de grond resteert een opstalwaarde. Na deling van deze opstalwaarde door de inhoud resteert een prijs per m3. Voor de twee referentiewoningen aan de [locatie] heeft verweerder deze prijs ook herrekend naar de situatie dat alle KOUDV- factoren gemiddeld (3) zouden bedragen. Het gemiddelde van de aldus berekende woningwaarde per m3 bedraagt dan voor de drie referentiewoningen € 575,-. Dat is gelijk aan de woningwaarde per m3 van de [adres 3] . Voor de berekening van de waarde van de woning heeft verweerder € 384,- gehanteerd. Dat is een verschil van € 191,- en dat vertegenwoordigt bij een inhoud van de woning van 428 m3, zoals verweerder ook in zijn verweerschrift berekent, een waarde van € 81.748,-. Daarmee heeft verweerder ruim voldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de betonvloer. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Eiser voert voorts aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ingeklemde en uitzichtloze ligging van de woning. Verweerder is in de taxatiematrix uitgegaan van een gemiddelde ligging van de woning. Ook voor de referentiewoning [adres 3] is hij uitgegaan van een gemiddelde ligging. Bij de overige twee referentiewoningen is hij uitgegaan van een bovengemiddelde ligging, waarbij hij een correctie van 10% heeft gehanteerd. Uit het overgelegde fotomateriaal leidt de rechtbank niet af dat de woning zo slecht is gelegen dat dit tot een negatieve correctie op de waarde zou moeten leiden. Maar zelfs als eiser in zijn opvatting zou worden gevolgd en er een correctie van 10% zou worden toegepast op de perceelwaarde van de woning ( 10% van € 314.300 = € 31.430), blijft deze correctie tezamen met de door eiser geschatte herstelkosten van de vloer (€ 40.000,-), nog binnen de hierboven berekende correctie op de waarde van € 81.748,-. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Eiser voert verder aan dat de woning onverkoopbaar is. Die grond onderbouwt hij verder niet. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat de woning onverkoopbaar is. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Tot slot voert eiser aan dat de WOZ-waarde van de woning onaanvaardbaar is verhoogd ten opzichte van de voorgaande jaren. Eiser onderbouwt dit met een uitgebreid overzicht van de WOZ-waarde van de woning sinds de aankoop in 1996 en van de geschillen die in die periode over de WOZ-waarde hebben gespeeld. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Daarmee wordt aangesloten bij de actuele prijsontwikkelingen op de markt.
De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Dat geldt ook voor een door eiser berekend meerjarig gemiddelde. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. De beroepsgrond slaagt niet.
15.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ook in zoverre ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 juli 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat