ECLI:NL:RBMNE:2021:3084

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Amersfoort

zaaknummer / rolnummer: C/16/523291 / KG ZA 21-329

Vonnis in kort geding van 14 juli 2021

in de zaak van

1.[eiseres sub 1] ,

wonend in [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonend in [woonplaats 1] ,

eiseressen,

advocaat mr. L.J.H. Kortz in Utrecht,

tegen

[gedaagde],

wonend in [woonplaats 2] ,

gedaagde,

advocaat mr. D.M.R. Janssen in Amsterdam.

Partijen zullen hierna [eiseres sub 1] c.s. en [gedaagde] genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met bijgevoegd producties 1 tot en met 3;
een akte overlegging producties van [eiseres sub 1] c.s. met bijgevoegd producties 4 tot en met 7;
een akte overlegging productie van [gedaagde] met bijgevoegd productie 1;
een akte overlegging producties van [gedaagde] met bijgevoegd producties 2 en 3;
de mondelinge behandeling;
de pleitnota van [eiseres sub 1] c.s.;
de pleitnota van [gedaagde] .

1.2.

Daarna volgt dit vonnis.

2.Waar gaat dit kort geding over?

2.1.

[gedaagde] is eigenaresse van een pand, gelegen aan de [adres] in [plaatsnaam] (hierna: het pand). In het pand wonen, kamergewijs, huurders. [gedaagde] heeft het pand te koop aangeboden op de website www. [.] .nl. [eiseres sub 1] c.s. hebben interesse getoond om het pand te kopen. De makelaar van [eiseres sub 1] c.s., de heer [A] , heeft onderhandeld met de makelaar van [gedaagde] , de heer [B] . Na de onderhandelingen hebben partijen op 3 mei 2021 afgesproken dat [eiseres sub 1] c.s. het pand kopen voor € 590.000 en dat het pand op 1 oktober 2021 zal worden geleverd. Hierna heeft [gedaagde] aan [eiseres sub 1] c.s. laten weten dat zij het witgoed in het pand ook wil verkopen voor € 3.000 en dat zij graag wil dat het pand eerder wordt geleverd. [eiseres sub 1] c.s. hebben toen ingestemd met eerdere levering (begin juni 2021) en gevraagd om een specificatie van het witgoed. [gedaagde] heeft de specificatie niet afgegeven. Zij heeft op 27 mei 2021 laten weten dat zij van mening is dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat geen overeenstemming is over twee essentiële punten, namelijk het witgoed en de opleverdatum.

2.2.

[eiseres sub 1] c.s. zijn het hier niet mee eens en vorderen in deze procedure [gedaagde] te veroordelen tot:

medewerking aan ondertekening van de koopovereenkomst en levering van het pand, en als [gedaagde] hieraan niet meewerkt dat dit vonnis in de plaats zal treden van de te ondertekenen koopovereenkomst en de te verlenen medewerking aan de levering van het pand (artikel 3:300 BW), dan wel dat [eiseres sub 1] c.s. gemachtigd zijn al dat gene te doen waartoe [gedaagde] gehouden is ter zake de verkoop van het pand en de levering daar van (artikel 3:299 BW)
betaling van de proces- en beslagkosten.

Voorafgaand aan dit kort geding hebben [eiseres sub 1] c.s. conservatoir beslag gelegd op het pand.

2.3.

[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Zij stelt zich op het standpunt dat de spoedeisendheid ontbreekt. Verder betwist zij dat een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Zij is van mening dat er primair geen schriftelijke overeenkomst is in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW. Subsidiair stelt zij zich op het standpunt dat er überhaupt geen wilsovereenstemming is bereikt. Verder heeft zij aangevoerd dat haar makelaar [B] geen koopovereenkomst voor haar kon sluiten.

3.Wat oordeelt de voorzieningenrechter?

Indeling

3.1.

Het is allereerst de vraag of [eiseres sub 1] c.s. een spoedeisend belang hebben. Vervolgens is de vraag of in dit geval een koopovereenkomst tot stand is gekomen of dat een schriftelijke overeenkomst in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW is vereist. Als dat niet het geval is, is de vraag of er wilsovereenstemming bestaat tussen partijen. Ten slotte is de vraag of de makelaar [B] voor [gedaagde] afspraken mocht maken met [eiseres sub 1] c.s.

Spoedeisendheid

3.2.

[eiseres sub 1] c.s. hebben voldoende onderbouwd dat sprake is van een spoedeisend belang omdat zij stellen dat is afgesproken dat het pand begin juni 2021 al aan hen zou worden geleverd.

Schriftelijke overeenkomst in de zin van artikel 7:2 lid 1 BW?

3.3.

Volgens [gedaagde] is geen overeenkomst tot stand gekomen omdat een schriftelijke overeenkomst vereist is. Op grond van artikel 7:2 lid 1 BW wordt de koop van een tot woning bestemde onroerende zaak, als de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. [gedaagde] vindt dat [eiseres sub 1] c.s. als natuurlijke personen moeten worden aangemerkt die niet handelen in de uitoefening van beroep of bedrijf. De voorzieningenrechter volgt dit standpunt niet. De uitdrukking ’in de uitoefening van beroep of bedrijf’ moet ruim worden opgevat. [eiseres sub 1] c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat zij leven van de huurinkomsten van hun beleggingspanden. Andere inkomsten hebben zij niet. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. Ook blijkt dat [eiseres sub 1] c.s. de woning niet hebben aangekocht om daar zelf in te wonen. Zij nemen de woning immers over met huurders erin. Ook het feit dat [eiseres sub 1] c.s. zeer flexibel zijn in het wijzigen van de leveringsdatum geeft aan dat zij niet handelen als particulieren die voor zichzelf een woning kopen. Op grond van deze feiten en omstandigheden is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiseres sub 1] c.s. hebben gehandeld in de uitoefening van beroep of bedrijf. Dit betekent dat voor de koop van het pand geen schriftelijke overeenkomst is vereist.

Wilsovereenstemming?

3.4.

Subsidiair stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat geen wilsovereenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Ook dit standpunt volgt de voorzieningenrechter niet. De essentialia stonden namelijk vast: het ging om de verkoop van het pand ( [adres] in [plaatsnaam] ), de prijs was afgesproken (€ 590.000) en hoewel was afgesproken het pand te leveren op 1 oktober 2021 zijn [eiseres sub 1] c.s. op verzoek van [gedaagde] akkoord gegaan met een eerdere levering. Het witgoed is pas op 10 mei 2021, een week ná de deal op 3 mei 2021, ter sprake gekomen. Op 10 mei 2021 heeft makelaar [B] aan makelaar [A] gemaild:

“Ik heb de concept-koopovereenkomst zo goed als klaar. Deze krijg je uiterlijk morgen toegestuurd. Verkoopster kwam nog wel met een tweetal punten:

-
Als de oplevering eerder kan dan heeft dat de voorkeur:

-
Al het witgoed (wasmachine, koelkasten, vriezer, combi-oven, magnetron etc.), is eigendom van de verkoopster. Zij geeft aan dat zij dit wil achterlaten voor €3000,-

Hier zie ik graag nog een reactie op tegemoet.”

Makelaar [A] heeft als volgt geantwoord:

“Ik zie de overeenkomst wel verschijnen.

Eerder opleveren moet zeker lukken. Ik hoor deze week per wanneer zou kunnen, maar ik denk dat 1e week juni wel mogelijk moet zijn.

Wat betreft het witgoed ontvangen wij graag nog even een opgave van de apparatuur die aanwezig is en hoe oud dat is.”

3.5.

Uit de hierboven geciteerde e-mail blijkt dat [eiseres sub 1] c.s. niet onwillig staan tegenover het overnemen van het witgoed, maar dat zij graag nadere informatie wilden ontvangen. [gedaagde] heeft, ook na diverse keren dat [eiseres sub 1] c.s. daarom hebben gevraagd, deze informatie niet gegeven. Voor zo ver het witgoed, gezien het beperkte financiële belang, al tot de essentialia van de koopovereenkomst moet worden gerekend, was het [gedaagde] die de koop daarvan heeft gefrustreerd door niet de gevraagde informatie te verschaffen. Daar komt nog bij dat het bedrag van € 3.000 nog geen half procent van de koopsom betreft. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

3.6.

[gedaagde] heeft ook nog aangevoerd dat er geen koopovereenkomst bestaat tussen partijen omdat [eiseres sub 1] c.s. van de koopovereenkomst hebben afgezien. Dit heeft te maken met de mailwisseling tussen makelaar [A] en makelaar [B] van 17 tot en met 19 mei 2021. Omdat makelaar [A] niets meer hoorde over de specificaties van het witgoed heeft hij op 17 mei 2021 aan makelaar [B] gemaild of er op korte termijn duidelijkheid kon komen. Makelaar [B] heeft op 18 mei 2021 gemaild dat hij het vermoeden heeft dat er problemen zijn met het pand. De overwaarde van het pand zou worden gebruikt om een ander pand, bestemd voor de zoon van [gedaagde] te financieren. [gedaagde] had de verkoop van het pand daarom ‘on hold’ gezet. Op 19 mei 2021 heeft makelaar [A] aan makelaar [B] gemaild dat hij begrijpt dat [gedaagde] op dit moment meer tijd nodig heeft en dat hij graag hoort als de verkoper een definitieve beslissing heeft genomen. Volgens [gedaagde] hebben [eiseres sub 1] c.s. met dit bericht afgezien van de koop van het pand. Op de zitting is namens [eiseres sub 1] c.s. uitgelegd dat zij [gedaagde] de tijd wilden gunnen om bepaalde kwesties uit te zoeken. Dit was zeker niet bedoeld om af te zien van de koop. De voorzieningenrechter volgt [eiseres sub 1] c.s. in hun standpunt. Uit de mailwisseling blijkt dat zij [gedaagde] de tijd wilden gunnen. Dit kan echter niet worden aangemerkt als het afzien van de koopovereenkomst. Dit had overigens ook niet gekund, omdat er al een koopovereenkomst bestond op dat moment.

Schijn van volmacht

3.7.

Ten slotte heeft [gedaagde] nog naar voren gebracht dat makelaar [B] geen bindende overeenkomst voor [gedaagde] kon sluiten. De voorzieningenrechter verwerpt dit verweer. Makelaar [B] heeft als spreekbuis van [gedaagde] gehandeld. [eiseres sub 1] c.s. mochten er op vertrouwen dat hij namens haar sprak en handelde. Als dat niet het geval was dan had [gedaagde] dit al veel eerder kunnen aanvoeren, maar dat doet zij nu pas in kort geding. Ook op dit punt ziet de voorzieningenrechter geen aanleiding om tot een andere conclusie te komen dat voldoende aannemelijk is dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen.

Conclusie

3.8.

Het voorgaande betekent dat [eiseres sub 1] c.s. voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat sprake is van een rechtsgeldige koopovereenkomst. [gedaagde] heeft duidelijk laten weten niet mee te zullen werken aan het ondertekenen van de koopovereenkomst en de levering van het pand. De voorzieningenrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de koopovereenkomst te ondertekenen en om binnen 14 dagen na de ondertekening van de koopovereenkomst het pand te leveren. De vordering van [eiseres sub 1] c.s. om dit vonnis in de plaats te laten treden van de vereiste medewerking door [gedaagde] aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van het pand, zal ook worden toegewezen. Zoals hierboven overwogen volgt uit de verklaringen door en namens [gedaagde] dat zij geen medewerking zal verlenen. Ook de veroordeling van [gedaagde] in dit vonnis biedt geen garantie tot daadwerkelijke medewerking. Om zekerheid te verkrijgen om over een ondergetekende koopovereenkomst te beschikken en om de levering van het pand door te kunnen zetten hebben [eiseres sub 1] c.s. op goede grond gevorderd dat dit vonnis in de plaats kan treden van de medewerking van [gedaagde] op grond van artikel 3:300 BW. Aan bespreking van de vordering ex artikel 3:299 BW komt de voorzieningenrechter daarom niet toe.

Proceskosten

3.9.

[gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten van [eiseres sub 1] c.s. worden begroot op:

- betekening dagvaarding € 103,83

- griffierecht € 309,00

- salaris advocaat €
980,00

Totaal € 1.392,83

Kosten conservatoir beslag

3.10.

[eiseres sub 1] c.s. hebben ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag laten leggen op de woning en vorderen in deze procedure veroordeling van [gedaagde] in de beslagkosten. Deze vordering is toewijsbaar op grond van artikel 706 Rv, omdat niet is gebleken dat het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig is. Omdat [eiseres sub 1] c.s. hier verder geen stukken van hebben overgelegd zal alleen het betaalde griffierecht van € 309 en het salaris advocaat (1 rekest x tarief € 563) worden toegewezen. Samen is dat € 872.

4.De beslissing

De voorzieningenrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis mee te werken aan de ondertekening van de koopovereenkomst van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] ;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na ondertekening van de koopovereenkomst mee te werken aan de levering van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] aan [eiseres sub 1] c.s.;

4.3.

bepaalt dat als [gedaagde] niet aan de in 4.1 en 4.2 uitgesproken hoofdveroordelingen voldoet, het dictum van dit vonnis in de plaats treedt van de te verlenen medewerking van [gedaagde] aan de ondertekening van de koopovereenkomst en de levering van het pand aan de [adres] in [plaatsnaam] ;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] om de proceskosten van [eiseres sub 1] c.s. te betalen, tot de uitspraak begroot op € 1.392,83,

4.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de beslagkosten, tot de uitspraak begroot op € 872;

4.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. P.S. Elkhuizen-Koopmans en in het openbaar uitgesproken door mr. D.J. van Maanen op 14 juli 2021.^[1]