Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3564
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: K. el Housni).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 907.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 26 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de WOZ-waarde verlaagd naar € 820.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 mei 2021 via een Skype-verbinding. Eiseres is niet verschenen en heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2002 gebouwde vrijstaande woning met een inpandige garage met een inhoud van 84 m3 en drie dakkapellen. De woning heeft een inhoud van ongeveer 622 m3 en een grondoppervlakte van 1500 m2 met extra grond van 135 m2. .
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 719.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarbij heeft de rechtbank betrokken dat verweerder de prijs per eenheid van de woning met € 870,- lager heeft vastgesteld dan bij drie van de vijf referentiewoningen, waaronder [adres 2] (€ 1.196,84) en [adres 3] (€ 1.027,42).
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Recht van overpad
7. Eiseres voert aan dat sprake is van recht van overpad bij de gezamenlijke brug die toegang verschaft naar de percelen [adres 4] en [adres 1] . Volgens eiseres is dit een waardedrukkende factor en heeft verweerder daar ten onrechte geen rekening mee gehouden.
8. Verweerder heeft op de zitting gesteld dat er bij de woning geen geregistreerde erfdienstbaarheid is. Dat is wel het geval bij referentiewoning [adres 3] in [plaats] . Daarom heeft verweerder daar wel rekening gehouden met het gezamenlijke oprit/brug. Verweerder betwist dat van een gezamenlijke brug een waardedrukkend effect uitgaat. Hij heeft erop gewezen dat uit de gerealiseerde verkopen blijkt dat een brug die toegang verschaft naar twee verschillende percelen geen of een summier waardeverminderend effect heeft op de WOZ-waarde. Eiseres heeft in het licht van de gemotiveerde betwisting door verweerder niet met bijvoorbeeld een taxatierapport onderbouwd waarom de gezamenlijke brug een waardeverminderend effect zou hebben. Verweerder heeft verder toegelicht dat de gezamenlijke brug niet wordt gebruikt voor transport van en naar het stallingsbedrijf op het perceel [adres 4] . Daarvoor is een andere toegangsweg ontsloten. Eiseres betwist dit niet. Gelet op het voorgaande ziet de rechtbank geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van [adres 1] vanwege de aanwezigheid van een brug die toegang verschaft tot de percelen [adres 4] en [adres 1] te hoog heeft vastgesteld.
[adres 2]
9. Eiseres voert verder aan dat referentiewoning [adres 2] niet goed met de woning te vergelijken is, omdat de referentiewoning [adres 2] in een heel ander, paradijselijk gebied ligt wat betreft natuur, bomen en water. Verweerder heeft toegelicht dat deze referentiewoning juist goed vergelijkbaar is vanwege de ligging recht tegenover de woning. Het gaat volgens verweerder om de omgeving waarin beide woningen liggen en de prijzen die in het gebied voor grond worden betaald. De rechtbank kan dit volgen en ziet geen aanleiding voor het oordeel dat referentiewoning [adres 2] niet geschikt is als referentiewoning.
[adres 3]
10. De rechtbank volgt eiseres ook niet in haar standpunt dat de referentiewoning [adres 3] niet goed met [adres 1] te vergelijken is, omdat deze referentiewoning niet rond de waardepeildatum van 1 januari 2019 is verkocht. Deze referentiewoning is namelijk op 2 januari 2018 verkocht. Dit ligt binnen een jaar vóór de waardepeildatum. Dit is naar het oordeel van de rechtbank voldoende rond de waardepeildatum. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat deze referentiewoning verder goed bruikbaar is omdat deze woning net als [adres 1] aan een doorgaande weg ligt en ook een gedeelde oprit/brug heeft. De rechtbank kan dit volgen.
Kwaliteit van de woning
12. Verweerder heeft in het bestreden besluit vanwege de aanwezigheid van de steenmarter en de daarmee gepaard gaande schade een correctie op de kwaliteit van de woning toegepast door de WOZ-waarde van € 907.000,- naar € 820.000,- te verlagen. Eiseres heeft niet aangevoerd dat de WOZ-waarde om deze reden nog verder moet worden verlaagd.
Conclusie
13. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat