Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3732
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juni 2021 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 15 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 261.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 21 mei 2021 via een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen en heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. De woning is een in 2002 gebouwd appartement met een serre, een onderpandige garage van 13 m2 en een onderpandige berging van 7 m2. De woning is gelegen op de 3e verdieping van het appartementencomplex [naam] in de wijk ‘ [wijk] ” en heeft een inhoud van ongeveer 370 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 240.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
[adres 2]
7. Eiser heeft in zijn beroepschrift aangevoerd dat het referentieobject [adres 2] niet vergelijkbaar is met de woning van eiser omdat dit is bestemd voor een andere doelgroep. Dit referentieobject beschikt namelijk over vier kamers in tegenstelling tot de woning aan het [adres 1] dat drie kamers heeft. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser deze beroepsgrond ingetrokken omdat de inhoud van het referentieobject ook ongeveer 370 m3 is. Gelet hierop zal de rechtbank deze beroepsgrond niet nader bespreken.
Taxatiekaart
8. Verder heeft eiser in zijn beroepschrift verzocht om een taxatiekaart met daarop vermeld de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de referentiewoningen. Verweerder heeft in het verweerschrift en op de zitting toegelicht dat het taxatieverslag op 30 maart 2020 naar eiser is verstuurd. Op verzoek van eiser heeft verweerder tijdens een korte onderbreking van de zitting een taxatiekaart, een taxatieverslag en een bijbehorende brief van 30 maart 2020 per e-mailbericht naar de rechtbank en eiser gestuurd. Naar aanleiding hiervan heeft eiser deze beroepsgrond ingetrokken zodat ook deze beroepsgrond geen nadere bespreking behoeft.
Indexering
9. Eiser heeft in het beroepschrift erop gewezen dat verweerder tijdens de oorspronkelijke taxatie en tijdens de herbeoordeling niet inzichtelijk heeft gemaakt met welke bedragen de verkoopcijfers van de referentiepanden zijn gecorrigeerd. Doordat verweerder dit niet inzichtelijk heeft gemaakt, kan hij onvoldoende controleren of verweerder hiermee voldoende rekening heeft gehouden. De rechtbank stelt vast dat de taxateur de verkoopcijfers van de referentiepanden in de taxatiematrix niet heeft geïndexeerd. Verweerder heeft op de zitting uitgelegd dat als de referentieobjecten in de taxatiematrix zouden worden geïndexeerd, dit met 7% zou zijn. Verweerder heeft dit gebaseerd op de verkoopcijfers en informatie van de Waarderingskamer. In de huidige stijgende markt vindt de rechtbank de door verweerder toegepaste correctie van 7% niet onredelijk. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat eiser weliswaar heeft aangevoerd geen inzicht te hebben in hoe de indexering tot stand is gekomen, maar dat hij zelf ook niet concreet heeft onderbouwd van welke mogelijk toepasselijke indexeringspercentages wel zou moeten worden uitgegaan.
[adres 3]
10. Eiser voert aan dat een goed vergelijkbaar pand aan de [adres 3] op 12 juli 2019 is verkocht voor € 265.000,-. Volgens eiser is deze transactieprijs een goede indicatie van de waarde in het economische verkeer van het onderhavige object. Verweerder heeft in het verweerschrift toegelicht dat het pand aan de [adres 3] niet is verkocht tegen een marktconforme prijs. Uit de marktanalyse is gebleken dat dit pand is verkocht vanwege een nalatenschap. Dit maakt dat deze woning niet is verkocht aan de meest biedende gegadigde op de voor de woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. In het licht van de gemotiveerde betwisting ziet de rechtbank in het door eiser genoemde verkoopcijfer geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.
[adres 4]
11. Eiser wijst verder op het buurpand aan het [adres 4] , dat op 11 april 2019 is geleverd voor € 245.000,-. Volgens eiser is de verkooptransactie van dit vrijwel identieke buurpand bruikbaar als hulpmiddel om tot een zo zuiver mogelijke vaststelling van de waarde voor de woning van eiser te komen. Verweerder heeft in het verweerschrift uitgelegd dat dit buurpand op 2 oktober 2019 inpandig is opgenomen door zijn taxateur. Uit deze opname en de analyse van het verkoopcijfer is gebleken dat dit appartement tegen een verhoudingsgewijs lagere prijs is verkocht. Dit als gevolg van keukenapparatuur die niet functioneel was en moest worden vervangen, net als de deuren in het appartement. Er was ook sprake van lekkage. Volgens verweerder toont vergelijking met het verkoopcijfer van het appartement aan het [adres 4] aan dat de vastgestelde WOZ-waarde van het pand aan het [adres 1] juist is vastgesteld. De rechtbank kan deze uitleg volgen.
Conclusie
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat