Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2377
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.M.P.V. van Haren),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente ], verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats] (hierna: de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 464.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [gemeente ] en een aanslag watersysteemheffing eigenaren van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden.
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via Skype op 14 januari 2021. Eiser is verschenen samen met zijn dochter en is bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. In geschil is de waarde van de woning. De woning is een in 1960 gebouwde tussenwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 131 m2 en is gelegen op een kavel van 150 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. Eiser stelt dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld. Eiser bepleit een lagere waarde van € 400.000,-.
3. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 454.000,- en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix gedateerd op 22 oktober 2020 overgelegd. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
In de taxatiematrix heeft verweerder vier vergelijkbare tussenwoningen in [plaats] opgenomen, te weten aan de [adres 2] , de [adres 3] , het [adres 4] en de [adres 5] . Dit zijn, net als eisers woning, jaren 60-woningen met een vergelijkbare uitstraling. Verder hebben ze blijkens de taxatiematrix een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. De woningen zijn verkocht rondom de waardepeildatum 1 januari 2019. Het verschil in prijsniveau op de verkoopdata en de waardepeildatum heeft verweerder gecorrigeerd door de verkoopprijs naar boven of beneden te indexeren. De indexeringspercentages zijn bepaald op grond van de marktanalyse die wordt bijgehouden per type woning en gebied. Dit is een acceptabele werkwijze. Uit die gecorrigeerde verkoopprijzen heeft verweerder per woning de m2-prijs berekend. De gemiddelde m2-prijs van de referentiewoningen is € 2.465,-. De door verweerder vastgestelde waarde per m2 van eisers woning is lager, namelijk € 2.382,-.
Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
5. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Zij legt dat hierna uit.
6. Eiser voert aan dat verweerder niet consequent is. In de bezwaarprocedure in 2018 werd een verwijzing naar stijgingspercentages van vergelijkbare woningen wel gehonoreerd. Eiser wijst erop dat het stijgingspercentage van zijn woning significant uit de pas loopt. Nu wordt door verweerder gesteld dat een vergelijking met andere WOZ-waarden niet past in de systematiek van de WOZ. Daarbij rekent verweerder zelf wel met indexeringen ten opzichte van de transactiedata.
De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. De systematiek van de WOZ vereist inderdaad dat elk jaar opnieuw de waarde wordt bepaald aan de hand van vergelijkbare woningen in rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Er is dus geen ruimte voor een vergelijking van de WOZ-waardestijging van de woning met de waardestijgingen van andere vergelijkbare woningen. Wel moet verweerder de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen steeds corrigeren naar de waardepeildatum. Dat gebeurt zoals verweerder tijdens de zitting heeft toegelicht door gebruikmaking van indexeringscijfers. De beroepsgrond slaagt niet.
7. Eiser vindt verder dat verweerder zijn woning ten onrechte heeft vergeleken met het [adres 6] . Deze woning maakt echter geen deel uit van de in beroep ingebrachte taxatiematrix. Deze beroepsgrond kan daarom niet slagen.
8. Eiser voert ook aan dat [adres 7] en [nummer] betere vergelijkingen zijn, waarvan de verkoopprijszen na correctie zouden uitkomen op respectievelijk € 385.000,- en € 419.000,-. Verweerder heeft erop gewezen dat deze woningen in 2020 zijn verkocht en dat dit te ver van de waardepeildatum is. Daarom zijn de woning minder goed vergelijkbaar. De rechtbank is het daarmee eens. Deze beroepsgrond slaagt dus ook niet.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Willems, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.