Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/3266 en 20/3265
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 juni 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: G.J. Ketting)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: P.E. Boersma)
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2020 de volgende waardes vastgesteld naar de waardepeildatum 1 januari 2019 vastgesteld, te weten:
- in de zaak met zaaknummer UTR 20/3266: € 1.417.000,- voor de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (onroerende zaak 1);
- in de zaak met zaaknummer UTR 20/3265: € 437.000 voor de onroerende zaak aan de [adres 2] in [plaats] (onroerende zaak 2).
Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de onroerende zaken ook
een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf
is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde als volgt verlaagd:
- € 1.323.000,- voor onroerende zaak 1;
- € 408.000,- voor de [adres 2] in [plaats] .
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 4 juni 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Deze uitspraak ziet op het belastingjaar 2020. Voor het belastingjaar 2019 heeft verweerder het bezwaar, gericht tegen de WOZ-waardes van de onroerende zaken,
niet-ontvankelijk verklaard en geen reden gezien om de waardes ambtshalve te herzien. In het beroepschrift heeft eiser gesteld dat deze waardes ambtshalve hadden moeten worden herzien. Op zitting is besproken dat tegen een weigering om ambtshalve te verlagen op grond van artikel 26 van Pro de Algemene wet inzake rijksbelastingen (Awr) geen beroep openstaat. De rechtbank zal hieronder dus alleen beoordelen of verweerder voor het belastingjaar 2020 de waardes van de onroerende zaken te hoog heeft vastgesteld.
2. Onroerende zaak 1 ligt in de binnenstad van [plaats] . Het gaat om een in circa 1900 gebouwde ruimte van 875 m2 waarin parkeerplaatsen en werkruimte worden verhuurd. Onroerende zaak 2 ligt naast onroerende zaak 1. Het gaat om een in circa 1900 gebouwde ruimte van 270 m2 waarin een werkruimte en opslagruimte worden verhuurd aan twee bedrijven, een klussenbedrijf en een loodgietersbedrijf.
3. Eiser bepleit lagere waardes voor de onroerende zaken. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrices overgelegd.
4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes van de onroerende zaken niet hoger is vastgesteld dan de waardes in het economisch verkeer. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd meewegen.
6. Partijen zijn het erover eens dat de WOZ-waardes van de onroerende zaken moeten worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank gaat bij haar beoordeling daar ook van uit.
7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrices en zijn toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken niet te hoog is. Voor de onroerende zaak 1 heeft verweerder een huurwaarde gebruikt van € 122.500,-. Voor de onroerende zaak 2 heeft verweerder een huurwaarde gebruikt van € 37.800,-. De voor de onroerende zaken gebruikte kapitalisatiefactor is 10,8. De kapitalisatiefactor van de objecten is herleid uit drie vergelijkingsobjecten, die zijn verkocht rondom de waardepeildatum. De vergelijkingsobjecten zijn van hetzelfde type, een bedrijfsruimte, waarvan markt(huur)gegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrices maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de gehanteerde vergelijkingsobjecten en de onroerende zaken. Verweerder heeft inzichtelijk gemaakt wat de verhouding is tussen de markt(huur)gegevens van de vergelijkingsobjecten en de vastgestelde waardes van de onroerende zaken.
8. Wat eiser heeft aangevoerd, leidt niet tot en ander oordeel.
Over onroerende zaak 1
9. Eiser betwist niet de gehanteerde kapitalisatiefactor, maar hij stelt wel dat de door verweerder gehanteerde huurwaarde te hoog is. Eiser vindt dat deze, gelet op de huuropbrengst, waarbij niet alle parkeerplaatsen zijn verhuurd, € 54.100,- of, uitgaande van de gehele ruimte, € 61.300,- bedraagt. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft eiser
huuroverzichten over 2018 en 2019, een huurcontract voor een parkeerplaats en een taxatie van [bedrijf] . van de markthuur van de onroerende zaak op de waardepeildatum overgelegd.
10. Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat voor de bepaling van de waarde niet het huidige gebruik van de ruimte relevant is, maar dat voor de waarde in het economisch verkeer gekeken moet worden naar de gebruiksmogelijkheden van de ruimte, die breder zijn. Verweerder heeft dan ook terecht het pand gewaardeerd als bedrijfsruimte en vergeleken met andere bedrijfsruimtes. Met de taxatiematrix heeft verweerder de verhouding tussen de huurwaarde van de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten inzichtelijk gemaakt. Aan de door eiser overgelegde stukken over de huuropbrengst en de overgelegde taxatie kan dan ook niet de waarde worden toegekend die eiser hieraan hecht.
Over onroerende zaak 2:
11. Eiser betwist niet de gehanteerde kapitalisatiefactor, maar hij stelt dat ook voor deze onroerende zaak de door verweerder gehanteerde huurwaarde te hoog is. Eiser wijst op de over heel 2019 ontvangen huur van € 8.900,-, wat beduidend minder is dan de door verweerder gehanteerde huurwaarde. Uitgaande van de waardepeildatum geldt volgens eiser dan ook een huurwaarde van € 8.400,-. De rechtbank is van oordeel dat het eigen huurcijfer niet geschikt is om de huurwaarde van de onroerende zaak uit af te leiden. Verweerder heeft zich onweersproken op het standpunt gesteld dat de huurovereenkomst ruim voor de waardepeildatum is gesloten. Die huur, ook indien hij jaarlijks is geïndexeerd, geeft dan ook geen goed beeld van de op de markt geldende huurwaarde op de waardepeildatum.
In beide zaken
12. Gelet op wat hiervoor is overwogen, komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aan de hand van de huurwaardekapitalisatie door middel van vergelijkingen aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de onroerende zaken niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. N.M.H. van Ek, rechter, in aanwezigheid van
mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 juni 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat