Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8930239 UC EXPL 20-10416 HW/46854
Vonnis van 2 juni 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen verhuurder,
eisende partij,
gemachtigde: mr. S.J.Th. Homan,
tegen:
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen huurder,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. F.J.J. ten Voorde.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft met een dagvaarding met producties van 9 december 2020 een vordering ingesteld tegen [gedaagde] . [gedaagde] heeft op 19 januari 2021 een conclusie van antwoord ingediend met producties en daarbij een vordering in reconventie ingesteld. Op 2 april 2021 heeft [gedaagde] een aanvulling op de conclusie van antwoord en de eis in reconventie ingediend. [eiseres] heeft op 9 april 2021 een conclusie van antwoord in reconventie ingediend en tevens haar eis in conventie vermeerderd.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 16 april 2021. Aan de zijde van [eiseres] is [A] , directeur van [eiseres] , tezamen met zijn gemachtigde mr. S.J.Th. Homan verschenen. Aan de andere zijde is [gedaagde] verschenen tezamen met zijn gemachtigde mr. F.J.J. ten Voorde. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten nader toegelicht. Van de zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Hierna volgt dit vonnis.
2.Waar de zaak over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt sinds december 2016 een woonruimte aan de [adres] in [woonplaats] . Het is een appartement met in totaal 3 kamers. [gedaagde] woont in één van de kamers. Destijds is de huurovereenkomst gesloten met verhuurder [B] . In de huurovereenkomst staat dat het gehuurde de volledige woning betreft die door huurder als hoofdhuurder wordt gehuurd in een hospita situatie. Verder staat in de huurovereenkomst dat de huur voor één maand € 700,00 bedraagt en dat de servicekosten € 50,00 per maand bedragen.
2.2.
Op 29 januari 2020 heeft [B] het appartement in eigendom overgedragen aan [eiseres] . [eiseres] wil dat [gedaagde] vertrekt uit de woning. [eiseres] vordert – kort gezegd – primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen. [eiseres] stelt dat [gedaagde] handelt in strijd met de huurovereenkomst, omdat er sprake is van (1) schending van het huisdierverbod, (2) bezorgen van hinder of overlast, (3) achterstand in betaling huur en (4) achterstand in betaling van voorschot nutsvoorzieningen.
Daarbij vordert [eiseres] primair en subsidiair [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen en te veroordelen de onderstaande posten te betalen:
Achterstand huur € 5.950,00
Niet betaalde huurprijsverhoging € 1.309,12
Eneco (nutsvoorziening) € 2.737,75
Vitens (nutsvoorziening) € 844,93
Zakelijke lasten € 2.121,24
Ziggo + modem/router € 2.735,82
Tot slot verzoekt [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente over bovenstaande bedragen en verzoekt zij [gedaagde] te veroordelen in de kosten.
2.3.
[gedaagde] ziet geen reden om uit de woning te vertrekken. [gedaagde] voert verweer tegen de opzegging en ontbinding van de huurovereenkomst en ook tegen de geldelijke vorderingen. [gedaagde] heeft een vordering in reconventie ingesteld bestaande uit een vordering tot terugbetaling van internetkosten over de periode 16 december 2020 tot en met 30 april 2021, ter hoogte van € 176,96 en met bepaling dat [eiseres] vanaf heden de kosten van het internet betaalt. Daarnaast vordert [gedaagde] terugbetaling van de gemeentelijke- en waterschapslasten voor het jaar 2020 van € 563,08 en verzoekt hij de kantonrechter te bepalen dat [eiseres] de aan [gedaagde] gestuurde aanslag betreffende gemeentelijke- en waterschapslasten 2021 van in totaal € 627,56 moet betalen. Tot slot verzoekt [gedaagde] veroordeling van [eiseres] in de (na)kosten.
2.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
3.De beoordeling
In conventie en in reconventie
3.1.
De kantonrechter stelt bij de beoordeling voorop dat in weerwil van wat in de overeenkomst is aangegeven als het gehuurde (namelijk: de volledige woning), er gezien de feitelijke situatie van wordt uitgegaan dat hier sprake is van kamerhuur. Dat zoals vermeld in de overeenkomst sprake zou zijn van een hospitasituatie met [gedaagde] als hoofdhuurder klopt niet met de werkelijkheid. De eigenaar woont niet zelf in de woning en alle overeenkomsten aangaande kamerhuur lopen rechtstreeks tussen de eigenaar en de huurders. [gedaagde] verhuurt zelf geen kamers en hanteert geen huurprijzen. De kantonrechter gaat daarom in de verdere beoordeling er vanuit dat [gedaagde] van [eiseres] een kamer huurt waarvoor hij € 750,00 betaalt.
3.2.
De vraag is allereerst of [eiseres] de tussen partijen gesloten huurovereenkomst kan beëindigen. Daarna moet beoordeeld worden wie welke kosten moet dragen.
In conventie
Opzegging?
3.3.
[eiseres] stelt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd. Zij legt aan de opzegging een brief ten grondslag van 9 maart 2020 waarin het navolgende aan [gedaagde] is bericht:
“ Beste [gedaagde (voornaam)] ,
Een kleine maand geleden, op 10 februari, was ik bij je op de [adres] . Tijdens dat gesprek heb ik aangegeven dat ik voornemens was om het appartement te gaan verbouwen en niet langer te willen verhuren. In de huurovereenkomst staat een termijn van 3 maanden vermeld waarin ik de huur kan opzeggen. Omdat ik de opzegging nog niet schriftelijk had bevestigd, doe ik dat bij deze.
Ik verzoek je vriendelijk om de [adres] op maandag 11 mei, leeg, schoon en ontruimt aan mij op te leveren.
Mocht je naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben dan ben ik bereikbaar op (…)
Groeten, (…) [A] ”
3.4.
[gedaagde] voert aan dat de schriftelijke opzegging van 9 maart 2020 niet voldoet aan de vereisten van artikel 7:271 BW en daarom nietig is.
3.5.
De kantonrechter gaat hierin mee. In de wet zijn de voorwaarden opgenomen waar een opzegging van de huurovereenkomst aan moet voldoen. Artikel 7:271 lid 4 BW bepaalt dat een opzegging door de verhuurder de gronden moet vermelden die tot opzegging hebben geleid. Dit is niet gebeurd, waardoor de wettelijke eisen voor opzegging van de huurovereenkomst niet vervuld zijn. Dit betekent dat er niet rechtsgeldig opgezegd is en de opzegging nietig is.
Ontbinding?
3.6.
[eiseres] vordert subsidiair ontbinding en ontruiming van de huurovereenkomst. Zoals hiervoor onder 2.2 benoemd stelt [eiseres] dat [gedaagde] op vier punten in strijd handelt met de huurovereenkomst en daarom tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Deze punten zullen achtereenvolgens aan de orde komen.
3.7.
[eiseres] stelt in de eerste plaats dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst, omdat (1) [gedaagde] een kat heeft en er hierdoor sprake is van schending van het huisdierenverbod. Volgens [eiseres] is geen schriftelijke toestemming gegeven voor het houden van een kat in huis. Daarnaast (2) heeft de kat aan een (ex)medebewoner dermate veel overlast en lichamelijke klachten heeft veroorzaakt, dat hij zijn kamer noodgedwongen heeft verlaten. [gedaagde] voert echter als verweer dat de vorige eigenaar hem toestemming heeft gegeven om een kat te houden. Hij heeft een transscript van een telefoongesprek van 24 september 2018 met [B] overlegd waaruit dit blijkt. Ook legt [gedaagde] een schriftelijke verklaring over van 14 maart 2020 ondertekend door de vermeende (ex)medebewoner die zou zijn vertrokken om de kat. Daarin staat het beschreven dat hij geen overlast ervaart van de kat, en mocht hij dit wel ervaren dat hij dit bij [gedaagde] aan zal geven.
3.8.
De kantonrechter acht de stellingen van [eiseres] hiermee voldoende betwist door [gedaagde] . [eiseres] heeft de stelling over hinder en overlast niet met stukken onderbouwd en [gedaagde] mocht op basis van de verkregen toestemming door de vorige verhuurder er vanuit gaan dat hij een kat mocht hebben in de woning. Op basis van bovenstaande kan dan ook niet worden gesproken van een tekortkoming in de overeenkomst op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden moet worden.
3.9.
[eiseres] stelt verder dat [gedaagde] in strijd handelt met de huurovereenkomst omdat er sprake is van (3) een achterstand in betaling huur, ter hoogte van € 5.950,00. [eiseres] voert aan dat de huurprijs vanaf 1 juni 2019 die gehanteerd werd voor kamer 3 (dit is niet de kamer van [gedaagde] ) niet meer door [gedaagde] is betaald en vordert deze maanden aan huur.
Om de verhuurder ter wille te zijn, is volgens [gedaagde] vanaf september 2018 tussen [B] , [gedaagde] en de andere huurders afgesproken dat betalingen van de huurpenningen via [gedaagde] aan de verhuurder zouden lopen. Bij het instemmen met die afspraak stelt [gedaagde] uitdrukkelijk aangegeven te hebben niet aansprakelijk te kunnen of willen zijn voor gederfde huurinkomsten van de verhuurder wegens bijvoorbeeld wanbetaling door, of leegstand van kamers van andere huurders. [gedaagde] stelt zich op het standpunt dat hij de in zijn huurovereenkomst opgenomen € 700,00 aan huur en € 50,00 aan servicekosten steeds volledig en tijdig heeft betaald.
3.10.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] niet aansprakelijk is voor de huurpenningen van de andere kamers. Het is vast komen te staan dat [gedaagde] een kamer huurt en als gunst voor de verhuurder de huurbetalingen van alle kamers via zijn rekening laat lopen. Dit is al jaren de feitelijke situatie. Bovendien staat in het huurcontract dat [gedaagde] elke maand € 700,00 aan huur en € 50,00 aan servicekosten verschuldigd is aan de verhuurder. [eiseres] kan daarom geen aanspraak maken op de huur voor de kamers die niet door [gedaagde] worden bewoond. [gedaagde] is wat dit betreft dus niet tekortgeschoten.
3.11.
Tot slot stelt [eiseres] dat er sprake is van een tekortkoming omdat er (4) een achterstand is in betaling van voorschot nutsvoorzieningen. [gedaagde] heeft bestreden dat hij nog iets verschuldigd is.
3.12.
Uitgangspunt is dat artikel 7:259 BW bepaalt dat de verhuurder de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitst overzicht met de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van verrekening daarvan aan huurder moet verstrekken. Niet gesteld of gebleken is dat dit is gebeurd. De bedragen die [eiseres] noemt zijn ook niet te verifiëren aan de hand van de overlegde stukken. De overzichten van Eneco en Vitens geven niet het verbruik, per periode per wooneenheid aan. Daarbij komt dat [gedaagde] elke maand een bedrag van € 50,00 aan servicekosten heeft betaald en niet duidelijk is of dit bedrag is verrekend met het door [eiseres] gevorderde bedrag. Bovendien zou het onredelijk zijn om alle kosten van nutsvoorzieningen voor dit appartement enkel te verrekenen met [gedaagde] , terwijl er in die tijd ook andere personen een kamer hebben gehuurd. [eiseres] heeft haar vordering op dit punt dus onvoldoende onderbouwd. Daarom hoeft de kantonrechter ook niet in te gaan op de vraag of tijdig een afrekening aan [gedaagde] is verstrekt. Nu onvoldoende specifiek onderbouwd is dat er een achterstand is in de betaling van de nutsvoorzieningen door [gedaagde] , kan er niet worden gesproken van een tekortkoming op grond waarvan de huurovereenkomst ontbonden kan worden.
3.13.
Geconcludeerd moet worden dat een beroep van [eiseres] op ontbinding van de huurovereenkomst niet slaagt, omdat niet is gebleken dat [gedaagde] zodanig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder dat dit ontbinding rechtvaardigt. Dit betekent dat de huurovereenkomst gewoon door loopt.
Geldelijke vorderingen
3.14.
[eiseres] vordert de onder 2.2 onder i. t/m vi. genoemde kosten. Hiervoor heeft de kantonrechter overwogen dat [eiseres] geen aanspraak kan maken op de posten genoemd onder i, iii en iv. [gedaagde] is deze bedragen niet verschuldigd aan [eiseres] , waardoor deze vorderingen moeten worden afgewezen.
3.15.
De kantonrechter overweegt verder dat de vordering genoemd onder v. ten aanzien van de zakelijke lasten ter hoogte van € 2.121,24 onvoldoende specifiek onderbouwd is. [eiseres] heeft een bedrag genoemd wat niet te herleiden is uit de stukken. Bovendien zitten er stukken bij over jaren dat [gedaagde] nog niet in het gehuurde woonde. Het lag wel op de weg van [eiseres] om dit inzichtelijk te maken. De kantonrechter wijst de vordering af.
3.16.
Ten aanzien van de vordering genoemd onder ii. betreffende de niet betaalde huurprijsverhoging van € 1.309,12, oordeelt de kantonrechter als volgt. [eiseres] heeft op basis van artikel 4 van de huurovereenkomst het recht om de huurprijs jaarlijks te verhogen met 3% (behoudens het bepaalde in artikel 7:248 lid 2 BW). [eiseres] heeft in een brief van 23 juni 2020 aan [gedaagde] voor het eerst aangegeven aanspraak te willen maken op dit recht tot huurverhoging vanaf 1 augustus 2020. De periode hiervoor heeft [eiseres] (en zijn voorganger) geen gebruik gemaakt van dit recht, waardoor hij zijn recht met betrekking tot die periode verwerkt heeft. Immers, gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden, mocht [gedaagde] er redelijkerwijs van uit gaan dat zijn verhuurder geen aanspraak meer zou maken op de huurverhoging. Kennelijk had de verhuurder niet eerder de bedoeling om aanspraak te maken op de huurverhoging en past een verhoging met terugwerkende kracht niet binnen de uitgangspunten van de wet dat deze van tevoren wordt aangekondigd aan de huurder. Omdat [eiseres] wel heeft aangegeven hier per 1 augustus 2020 gebruik van te willen maken, geldt vanaf die datum de huurverhoging van 3% op de kale huurprijs van [gedaagde] van € 700,00. [eiseres] heeft verder het recht de huur jaarlijks te verhogen met 3%, met in acht neming van het bepaalde in artikel 7:284 BW.
3.17.
Tot slot vordert [eiseres] kosten genoemd onder vi. voor het internetabonnement van Ziggo en de modem/router, in totaal ter hoogte van € 2.735,82. [gedaagde] stelt dat deze kosten volgens het huurcontract voor rekening van de verhuurder komen en dat deze kosten los staan van de servicekosten en dus ook niet verrekend kunnen worden.
3.18.
De kantonrechter constateert dat in de huurovereenkomst het volgende vermeld staat:
“3.2 Kosten wegens het gebruik van gas, elektriciteit en water zijn evenals waterschapslasten voor rekening van de verhuurder. Hiervoor zal huurder elke maand servicekosten betalen. (…)
3.3 (…)
Kosten voor gas, water, licht en andere nutsvoorzieningen, tevens eventuele gemeentelijke belastingen welke voor het gebruikersdeel in rekening worden gebracht, komen voor rekening van de verhuurder. Ook zijn internet en telvisiekosten voor rekening van de verhuurder. (…)’’
3.19.
Uit het voorgaande leidt de kantonrechter af dat [eiseres] de internet en televisiekosten moet betalen. Deze kosten staan apart benoemd en vormen geen onderdeel van de servicekosten, zoals de posten onder 3.2 genoemd. Daarom kan [eiseres] deze kosten ook niet verrekenen. De kosten komen volgens het contract voor rekening van de verhuurder. [eiseres] kan derhalve geen aanspraak maken op terugbetaling van deze kosten van de afgelopen jaren. Deze vordering wordt daarom afgewezen.
In reconventie
3.20.
[gedaagde] vordert terugbetaling van internetkosten van de periode 16 december 2020 tot en met 30 april 2021. Zoals hiervoor is overwogen komen de kosten voor internet en televisie voor rekening van de verhuurder. Dit maakt dat [eiseres] de internetkosten die zijn betaald door [gedaagde] in bovengenoemde periode aan hem verschuldigd is. De vordering tot terugbetaling van de internetkosten ter hoogte van € 176,96 wordt daarom toegewezen. Bovendien zal [eiseres] vanaf heden de internetkosten moet betalen.
3.21.
Verder vordert [gedaagde] terugbetaling van de gemeentelijke lasten voor het gebruikersdeel en de waterschapslasten 2020 en bepaling dat [eiseres] deze kosten van 2021 moet betalen. Volgens bepaling 3.2 van de huurovereenkomst maken de waterschapslasten onderdeel uit van de servicekosten. Deze kosten kan de verhuurder aan het einde van het jaar met de huurder verrekenen, maar deze kosten zijn dus allereerst voor rekening van de verhuurder. [eiseres] moet daarom de door [gedaagde] betaalde gemeentelijke lasten gebruikersdeel en waterschapslasten van 2020 ter hoogte van € 563,08 terugbetalen aan [gedaagde] . Daarnaast komen volgens bepaling 3.3 van de huurovereenkomst de gemeentelijke belastingen welke voor het gebruikersdeel in rekening worden gebracht voor rekening van de verhuurder. De aanslag die [gedaagde] heeft ontvangen betreffende gemeentelijke en waterschapslasten van 2021 van in totaal € 627,56 dient [eiseres] dus ook te betalen.
In conventie en in reconventie
3.22.
[eiseres] zal, als de in zowel conventie als reconventie in het grotendeels ongelijk gestelde partij, worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De kosten aan de zijde van [gedaagde] in conventie worden vastgesteld op € 746,00 (2 punten x € 373,00) aan salaris gemachtigde. De kosten aan de zijde van [gedaagde] in reconventie worden vastgesteld op € 124,00 (1 punt x € 124,00) aan salaris gemachtigde.
3.23.
[gedaagde] vordert tevens nakosten. Die worden begroot op de manier zoals hierna in de beslissing genoemd.
4.De beslissing
De kantonrechter:
In conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van de huurverhoging van 3% berekend vanaf 1 augustus 2020 over € 700,00;
4.2.
wijst af het meer of anders gevorderde;
In reconventie
4.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van de internetkosten van € 176,96 over een periode van 16 december 2020 t/m 30 april 2021 en bepaalt dat [eiseres] vanaf heden de kosten van het internet moet betalen;
4.4.
veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van de gemeentelijke lasten gebruikersdeel en waterschapslasten van 2020 ter hoogte van € 563,08;
4.5.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de aanslag gemeentelijke en waterschapslasten 2021 van in totaal € 627,56;
In conventie en in reconventie
4.6.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] in conventie vastgesteld op € 746,00 en in reconventie vastgesteld op € 124,00 aan salaris voor de gemachtigde;
4.7.
bepaalt dat [eiseres] , indien [eiseres] niet binnen veertien dagen na de datum van dit vonnis vrijwillig aan dit vonnis heeft voldaan, een bedrag begroot op € 124,00 aan nasalaris aan [gedaagde] betaalt. Indien daarna betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, dient het bedrag aan nasalaris nog te worden verhoogd met de kosten van betekening;
4.8.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.P. Killian, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2021.