Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8871993 UC EXPL 20-9407 LT/4405
Vonnis van 2 juni 2021
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. O.P. van der Linden,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. M.P.H. van Wezel.
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] op 5 november 2020 gedagvaard. [gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald. Deze mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 30 april 2021. Besloten is dat vandaag uitspraak in de zaak wordt gedaan.
2.Waar gaat het over?
2.1.
[eiseres] is in 2016 eigenaar geworden van het recreatiepark ‘ [naam recreatiepark] ’ (hierna: het park).
2.2.
De gemeente [naam gemeente] (voorheen de gemeente [.] ) heeft tientallen jaren gedoogd dat er permanent op het park werd gewoond. Gedurende deze periode was het gebruikelijk dat iemand een perceel op het park huurde van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] en daarop een eigen chalet plaatste, waarin permanent werd gewoond. De bewoners van de chalets konden zich als woonachtig op het adres van het park inschrijven bij de gemeente.
2.3.
Een aantal jaren geleden heeft de gemeente in het bestemmingsplan opgenomen dat (de rechtsvoorganger van) [eiseres] een bestemmingswijziging voor het park kon aanvragen, in de zin dat de bestemming ‘recreatie’ zou worden gewijzigd naar de bestemming ‘wonen’. [eiseres] heeft de bestemmingswijziging aangevraagd en heeft deze inmiddels verkregen.
2.4.
[eiseres] heeft het park (het gehele stuk grond dat het park omvat) in verband met deze bestemmingswijziging opgesplitst in diverse appartementsrechten. Deze appartementsrechten betreffen in feite de verschillende percelen die aan de eigenaren van de chalets werden verhuurd. [eiseres] heeft elk appartementsrecht vervolgens te koop aangeboden aan de huurder(s) van het betreffende perceel.
2.5.
[eiseres] heeft de huurders die de percelen niet willen kopen de mogelijkheid geboden om deze te blijven huren onder gewijzigde voorwaarden. [eiseres] heeft aan die huurders een nieuwe huurovereenkomst ter ondertekening aangeboden. Aan de huurders die niet willen kopen en ook geen nieuwe huurovereenkomst willen sluiten, heeft [eiseres] voorgesteld om hun chalet te verkopen aan een derde partij die daarbij ook het perceel wil kopen.
2.6.
[gedaagde] huurt sinds 1994 een perceel op het park van (de rechtsvoorganger van) [eiseres] voor een huurprijs van laatstelijk € 211,67 per maand. Op dit perceel staat een chalet van [gedaagde] . [gedaagde] heeft van 1994 tot 2013 permanent in het chalet gewoond. Sinds 2013 verhuurt zij het chalet aan een derde die het ook als permanente woning gebruikt.
2.7.
[gedaagde] is niet akkoord gegaan met het aanbod van [eiseres] om het door haar gehuurde perceel te kopen en heeft geweigerd de nieuwe door [eiseres] aangeboden huurovereenkomst te tekenen.
[gedaagde] heeft zich ook niet bereid verklaard om haar chalet te verkopen aan een derde partij (die daarbij ook het perceel wil kopen).
2.8.
[eiseres] heeft op 6 mei 2019 een brief naar [gedaagde] gestuurd, waarin [eiseres] heeft meegedeeld dat zij de huurovereenkomst door middel van die brief buitengerechtelijk ontbindt wegens gewijzigde omstandigheden die maken dat volgens [eiseres] niet van haar kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst voortzet. In deze brief heeft [eiseres] de huurovereenkomst (voor de zekerheid) ook voorwaardelijk opgezegd tegen 1 september 2020.
2.9.
[gedaagde] heeft het gehuurde perceel tot op heden niet ontruimd.
2.10.
[eiseres] vordert nu primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst bij brief van 6 mei 2019 buitengerechtelijk is ontbonden en dat [gedaagde] het gehuurde dient te ontruimen, dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst op grond van onvoorziene omstandigheden (artikel 6:258 BW) ontbindt. Subsidiair vordert [eiseres] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst door de opzegging bij brief van 6 mei 2019 is geëindigd en dat [gedaagde] het gehuurde binnen de gestelde termijn moet ontruimen, dan wel dat de kantonrechter de huurovereenkomst beëindigt en een datum voor de ontruiming bepaalt. Daarnaast vordert [eiseres] dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure.
2.11.
[gedaagde] is het niet eens met de vorderingen. Volgens [gedaagde] is geen sprake van onvoorziene omstandigheden die maken dat niet van [eiseres] kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst nog langer (ongewijzigd) voortzet en kan de huurovereenkomst op grond van de bepalingen in deze overeenkomst niet door [eiseres] worden opgezegd. [gedaagde] is dan ook van mening dat de vorderingen van [eiseres] afgewezen moeten worden en wil dat [eiseres] wordt veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.
3.De beoordeling
(Buitengerechtelijke) ontbinding vanwege onvoorziene omstandigheden
3.1.
[eiseres] beroept zich primair op de (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden die maken dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet van [eiseres] kan worden verwacht (artikel 6:258 BW).
3.2.
In dit kader moet allereerst worden vastgesteld of sprake is van onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. [eiseres] heeft gesteld dat de bestemmingswijziging van het park van ‘recreatie’ naar ‘wonen’ is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in die bepaling, omdat het voor de rechtsvoorganger van [eiseres] en [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst (in 1994) niet te voorzien was dat deze bestemmingswijziging zou plaatsvinden.
3.3.
De kantonrechter volgt [eiseres] niet in haar stelling dat deze bestemmingswijziging een onvoorziene omstandigheid is. Het is duidelijk geworden dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst tussen [gedaagde] en de rechtsvoorganger van [eiseres] al (uitsluitend) permanent op het park werd gewoond. (De rechtsvoorganger van) [eiseres] en de huurders van de percelen op het park, waaronder [gedaagde] , hebben de bestemmingswijziging naar ‘wonen’ vervolgens in de loop der tijd samen in het leven geroepen. De huurders hebben bijgedragen aan de verkrijging van deze woonbestemming door steeds feitelijk permanent op het park te wonen en (de rechtsvoorganger van) [eiseres] heeft deze permanente bewoning op het park gefaciliteerd en mogelijk gemaakt. Ze hebben dus samen naar de bestemmingswijziging toegewerkt. Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat de betreffende bestemmingswijziging van het park een onvoorziene omstandigheid is als bedoeld in artikel 6:258 BW.
3.4.
[eiseres] heeft geen andere omstandigheden gesteld die aangemerkt kunnen worden als onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.
3.5.
Dit betekent dat de huurovereenkomst van partijen niet kan worden ontbonden op grond van artikel 6:258 BW. De kantonrechter ziet op basis van de door [eiseres] gestelde feiten en omstandigheden ook geen andere grondslag voor ontbinding van de huurovereenkomst. De primaire vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.
Opzegging
3.6.
[eiseres] beroept zich subsidiair op de opzegging van de huurovereenkomst bij brief van 6 mei 2019. Volgens [eiseres] is de huurovereenkomst door deze opzegging geëindigd per 1 september 2020.
3.7.
In dit verband is om te beginnen van belang dat in artikel 4 van de tussen (de rechtsvoorganger van) [eiseres] en [gedaagde] tot stand gekomen huurovereenkomst staat dat de huurovereenkomst slechts door de huurder kan worden opgezegd. Hieruit volgt dat [eiseres] de huurovereenkomst (als verhuurder) niet kan opzeggen.
3.8.
Voor zover de huurovereenkomst wel door [eiseres] opgezegd zou kunnen worden, geldt het volgende.
3.9.
In artikel 5 van de huurovereenkomst van partijen zijn de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek over de huur en verhuur van woonruimte van toepassing verklaard. [eiseres] heeft gesteld dat dit artikel uit de huurovereenkomst is komen te vervallen toen [gedaagde] in 2013 besloot om zelf (voor enige tijd) niet meer permanent in haar chalet op het park te wonen en haar chalet aan een derde te verhuren. Volgens [eiseres] werd het chalet op dat moment namelijk een beleggingsobject voor [gedaagde] , waardoor de huurovereenkomst tussen (de rechtsvoorganger van) [eiseres] en [gedaagde] een heel ander karakter kreeg. [eiseres] heeft er in dit verband ook op gewezen dat [gedaagde] vanaf het moment dat zij het chalet en het perceel een derde is gaan (onder)verhuren, een toeslag op de huurprijs voor het perceel is gaan betalen aan (de rechtsvoorganger van) [eiseres] .
3.10.
De kantonrechter overweegt als volgt.
3.11.
In de huurovereenkomst is niet expliciet bepaald dat artikel 5 van die overeenkomst niet meer van toepassing is wanneer [gedaagde] het chalet aan een derde gaat verhuren. Dat partijen wel bedoeld hebben een dergelijke beperking aan dit artikel uit de huurovereenkomst te verbinden, blijkt nergens uit. Daarbij is van belang dat in de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek over de huur en verhuur van woonruimte de mogelijkheid van onderverhuur uitdrukkelijk is opgenomen. Dat een huurder niet meer zelf in het gehuurde woont, maar deze aan een derde verhuurt, maakt dus niet dat de bepalingen over de huur en verhuur van woonruimte uit het Burgerlijk Wetboek automatisch niet meer van toepassing zijn op de verhouding tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder. Het enkele feit dat [gedaagde] een toeslag is gaan betalen aan [eiseres] in verband met de (onder)verhuur, maakt dit niet anders. Hierbij neemt de kantonrechter ook in aanmerking dat [gedaagde] ter zitting gemotiveerd heeft toegelicht dat zij haar chalet niet vanuit beleggingsoogpunt heeft verhuurd, maar om andere mensen een mogelijkheid te bieden een dak boven het hoofd te hebben. [gedaagde] heeft hiertoe ook kenbaar gemaakt dat zij haar chalet verhuurt voor een huurprijs die onder de liberalisatiegrens ligt.
3.12.
Dit betekent dat het vervallen van de toepasselijkheid van de bepalingen over de huur en verhuur van woonruimte op de huurovereenkomst van partijen destijds expliciet overeengekomen had moeten worden tussen [gedaagde] en de rechtsvoorganger van [eiseres] . [gedaagde] heeft uitdrukkelijk betwist dat dit is gebeurd. Voor zover [eiseres] met de door haar overgelegde schriftelijke verklaring(en) van haar rechtsvoorganger heeft willen aantonen dat dit (in 2013) wel uitdrukkelijk is overeengekomen, is de kantonrechter van oordeel dat dit niet zonder meer uit de inhoud van deze verklaringen kan worden opgemaakt.
[eiseres] heeft ook geen andere stukken overgelegd waaruit de totstandkoming van een dergelijke expliciete afspraak volgt.
3.13.
De kantonrechter gaat er dan ook van uit dat artikel 5 van de huurovereenkomst, waarin de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek over de huur en verhuur van woonruimte van toepassing zijn verklaard op de overeenkomst, nog steeds geldt.
3.14.
In de huurovereenkomst is niet duidelijk gemaakt welke bepalingen over de huur en verhuur van woonruimte uit het Burgerlijk Wetboek precies van toepassing zijn. Anders dan [gedaagde] kennelijk meent, is het enkele feit dat de huurprijs van het perceel onder de liberalisatiegrens ligt onvoldoende om aan te nemen dat alleen de bepalingen over niet geliberaliseerde woonruimte van toepassing zijn. Huur van een perceel blijft namelijk van andere aard dan huur van woonruimte en er zijn verder geen aanknopingspunten waaruit kan worden afgeleid dat partijen bedoeld hebben alleen de bepalingen van niet geliberaliseerde woonruimte van toepassing te verklaren. Het is dan ook lastig om te bepalen welk beoordelingskader precies toegepast moet worden. Het is in ieder geval wel helder dat partijen beoogd hebben [gedaagde] te beschermen als ware er sprake is van huur van woonruimte. De vraag of [eiseres] de huurovereenkomst met [gedaagde] rechtsgeldig heeft opgezegd bij brief van 6 mei 2019, zal dan ook met inachtneming daarvan moeten worden beoordeeld.
3.15.
In dit kader springt in het oog dat een huurovereenkomst van woonruimte alleen kan worden opgezegd op grond van één van de in artikel 7:274 lid 1 BW genoemde opzeggingsgronden. Dat [eiseres] een aannemelijk belang heeft bij de opzegging is in dit geval dus onvoldoende voor een rechtsgeldige opzegging van de huurovereenkomst.
3.16.
De kantonrechter begrijpt uit de inhoud van de brief van 6 mei 2019 en uit de stellingen van [eiseres] dat volgens haar sprake is van de opzeggingsgrond ‘het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst’, omdat [gedaagde] niet akkoord is gegaan met de nieuwe door [eiseres] aangeboden huurovereenkomst.
3.17.
Naar het oordeel van de kantonrechter kan echter niet worden vastgesteld dat de nieuwe door [eiseres] aan [gedaagde] aangeboden huurovereenkomst redelijk is. Zeker wanneer deze vergeleken wordt met de huidige huurovereenkomst van partijen.
3.18.
Hierbij is om te beginnen van belang dat de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek over de huur en verhuur van woonruimte niet van toepassing zijn verklaard op deze nieuwe door [eiseres] aangeboden huurovereenkomst. Deze nieuwe huurovereenkomst biedt [gedaagde] dus veel minder huurbescherming dan haar huidige huurovereenkomst. Daarnaast bevat de nieuwe huurovereenkomst een (aanzienlijk) hogere huurprijs dan de huurprijs die [gedaagde] op dit moment betaalt en kan de huurprijs volgens de nieuwe huurovereenkomst in de toekomst eenzijdig worden gewijzigd door [eiseres] . Dit laatste brengt een grote onzekere factor met zich voor [gedaagde] , waarmee zij bij de huidige overeenkomst niet te maken heeft. Bovendien wordt de verkoop van het chalet door [gedaagde] in de nieuwe huurovereenkomst gekoppeld aan een ongeclausuleerde voorafgaande goedkeuring van de verhuurder voor het overnemen van de huur van het perceel of het kopen van het perceel door de aspirant koper. Dit betekent dat toekomstige kopers van het chalet altijd afhankelijk zijn van de medewerking van [eiseres] . Zo’n clausule kan ertoe leiden dat de aankoop van het chalet voor toekomstige kopers (een stuk) minder interessant wordt en kan het zodoende voor [gedaagde] (veel) moeilijker maken om haar chalet in de toekomst te verkopen.
3.19.
Onder deze omstandigheden kan niet worden geoordeeld dat [gedaagde] niet heeft ingestemd met een ‘redelijk’ aanbod van [eiseres] voor een nieuwe huurovereenkomst. De huurovereenkomst van partijen kan dan ook niet op deze grond worden opgezegd.
3.20.
Voor zover [eiseres] verder nog heeft bedoeld te betogen dat zij de huurovereenkomst met [gedaagde] ook heeft opgezegd omdat [gedaagde] niet wil meewerken aan de renovatie van het park, namelijk de wijzigingen die (volgens [eiseres] ) nodig zijn in verband met de verkregen woonbestemming (zoals de wijzigingen ten aanzien van de nutsvoorzieningen), stelt de kantonrechter vast dat deze opzeggingsgrond niet uitdrukkelijk genoemd is in de brief van 6 mei 2019 en ook niet impliciet als reden voor de opzegging uit deze brief kan worden opgemaakt. Het niet meewerken aan de benodigde renovatie van het park, kan nu daarom niet aan de opzegging ten grondslag worden gelegd.
3.21.
Gelet op het voorgaande kan niet worden geconcludeerd dat [eiseres] de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd bij brief van 6 mei 2019. De huurovereenkomst is dus niet door middel van deze brief geëindigd per 1 september 2020. De kantonrechter ziet op basis van wat [eiseres] heeft gesteld ook niet in op grond waarvan de huurovereenkomst nu in dit vonnis beëindigd zou kunnen worden. De subsidiaire vorderingen van [eiseres] worden daarom afgewezen.
Proceskosten
3.22.
Omdat [eiseres] ongelijk heeft gekregen, moet zij de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] betalen. De kosten van [gedaagde] worden begroot op € 374,00 (2 punten x tarief € 187,00) aan salaris gemachtigde.
3.23.
De door [gedaagde] gevorderde nakosten zullen op de hierna vermelden wijze worden toegewezen.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 374,00 aan salaris gemachtigde;
4.3.
veroordeelt [eiseres] , onder de voorwaarde dat niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis is voldaan, om de na dit vonnis ontstane kosten te voldoen, begroot op:
- € 93,50 aan salaris gemachtigde;
- te vermeerderen met de explootkosten van betekening van het vonnis, indien een dergelijke betekening heeft plaatsgevonden;
4.4.
verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2021.