Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3211
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: T. Medemblik ).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 681.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Bij besluit van 2 april 2020 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2021 via Skype for Business. Eiser is verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning betreft een hoekwoning met dakkapel uit 1920. De inhoud van de oorspronkelijke woning is 431 m³. In 2016 is er een aanbouw met een inhoud van 134 m³ geplaatst en is de kelder uitgebreid met 49 m³. Het kavel heeft een oppervlakte van 310 m², waarop een schuur staat.
2. Verweerder heeft de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 681.000,-. Eiser betwist deze waarde en stelt zich op het standpunt dat de WOZ-waarde van de woning € 621.000,- bedraagt.
3. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan die bewijslast voldaan.
4. Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning door de aanbouw minder doelmatig is geworden en daarom terecht door verweerder in de matrix qua doelmatigheid is gewaardeerd op een 2. De rechtbank overweegt dat verweerder in de e-mail van 16 maart 2021, alsmede op zitting, heeft gezegd dat sprake is van een schrijffout in de matrix, omdat de doelmatigheid ten onrechte op ondergemiddeld (2) is gewaardeerd in plaats van gemiddeld (3). De doelmatigheid van het referentieobject [adres 2] is immers gewaardeerd op een 3 en verweerder stelt zich op het standpunt dat beide woningen vergelijkbaar zijn in doelmatigheid. De rechtbank acht dit standpunt aannemelijk. De enkele stelling van eiser dat een aanbouw, die zoveel ruimte aan de woning toevoegt, leidt tot een lagere doelmatigheid van de woning heeft verweerder niet tot een ander standpunt hoeven leiden. Deze stelling is immers niet onderbouwd en ook anderszins ziet de rechtbank geen enkel logisch aanknopingspunt voor deze stelling, aangezien een aanbouw tot doel heeft de woning te verbeteren en te moderniseren. De beroepsgrond slaagt dus niet.
5. Eiser heeft verder aangevoerd dat het gebruikelijk is om voor een aanbouw een lagere prijs per m³ te hanteren, te weten 75% van de volle prijs per m³. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat voor de aanbouw een lagere prijs per m³ is gehanteerd, waarbij 5% aftrek heeft plaatsgevonden en waarbij rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De rechtbank acht dit een redelijke werkwijze. De stelling van eiser dat gerekend moet worden met 75% van de volle prijs per m³, welk percentage is gebaseerd op eigen kennis en ervaring van eisers gemachtigde, leidt de rechtbank niet tot een ander oordeel, nu hiervoor geen objectieve stukken zijn overgelegd die deze kennis en ervaring onderbouwen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
6. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het referentieobject [adres 2] een betere ligging heeft, omdat daar meer zongenot is. Verweerder heeft zich hierover op het standpunt gesteld dat de ligging van beide woningen gelijk is en dat zongenot een subjectief criterium is waarvan niet duidelijk is wat het met de waarde van een woning doet. De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat beide woningen hoekwoningen zijn van hetzelfde blok en dat zij daarom een gelijke ligging hebben ten opzichte van de zonbaan. Verweerder heeft daarom de ligging voor beide woningen terecht gelijk gewaardeerd. De rechtbank volgt verweerder in zijn stelling dat zongenot een persoonlijke voorkeur betreft en in de onderhavige situatie geen aanleiding geeft tot een verlaging van de WOZ waarde. Deze beroepsgrond faalt.
7. Tot slot heeft eiser gesteld dat de kelder van de woning gelijk is aan de kelder van het referentieobject [adres 2] . De rechtbank ziet geen aanleiding dit standpunt te volgen. De oorspronkelijke kelder van de woning is immers in 2016 uitgebouwd met 13m², terwijl uit de matrix blijkt dat bij [adres 2] de kelder niet is uitgebouwd. Deze stelling treft dus geen doel.
Eiser heeft verder over de kelder aangevoerd dat de waarde hiervan moet worden verminderd met € 3.577,-, omdat een kelder alleen nut heeft voor opslag. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat een kelder altijd worden meegerekend bij een woning en dat daarbij wel een lagere waardering van 15% wordt aangehouden. Eiser heeft geen aanknopingspunten aangevoerd voor het door hem in beroep genoemde bedrag en heeft evenmin anderszins aanknopingspunten aangevoerd om niet uit te gaan van de waardebepaling door verweerder. Deze beroepsgronden slagen daarom niet.
8. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. S.G.M. van Veen, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 mei 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier
de rechter is verhinderd de
de rechter is verhinderd de
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.