Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 20/771 en 20/904
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V. uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
UTR 20/771
In de, in één geschrift verenigde, beschikkingen van 31 maart 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van 71 onroerende zaken aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woningen) voor het belastingjaar 2018 naar de waardepeildatum 1 januari 2017, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte als volgt vastgesteld:
[adres 2] (woning A): € 157.000,-
[adres 3] (woning B): € 170.000,-
[adres 4] (woningen C): € 136.000,-
[adres 5] (woning D): € 144.000,-
[adres 6] (woning E): € 155.000,-
[adres 7] (woningen F): € 160.000,-
[adres 8] G (woningen G): € 169.000,- .
Verweerder heeft in hetzelfde geschrift verenigd bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van de woningen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 9 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
UTR 20/904
In de, in één geschrift verenigde, beschikkingen van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woningen voor het belastingjaar 2019 naar de waardepeildatum 1 januari 2018, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte als volgt vastgesteld
Woning A: € 197.000,-
Woning B: € 214.000,-
Woningen C: € 170.000,-
Woning D: € 181.000,-
Woning E: € 195.000,-
Woningen F: € 200.000,-
Woningen G: € 212.000,-
Verweerder heeft in hetzelfde geschrift verenigd bij deze beschikkingen aan eiseres als eigenaar van de appartementen ook aanslagen onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waardes als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Eiseres heeft een reactie op het verweerschrift ingediend, die naar zij op zitting heeft verklaard voor beide zaaknummers is bedoeld.
De zaken zijn gevoegd behandeld op de zitting van 6 januari 2021 door middel van een Skype verbinding. Eiseres is verschenen bij haar gemachtigde vergezeld door [taxateur 1] , taxateur . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur 2] , taxateur.
Overwegingen
UTR 20/771 en 20/904
1.De woningen zijn appartementen die in 2017 zijn gerealiseerd in een kantoorgebouw uit 1988. De woningen hebben een gebruiksoppervlakte van:
Woning A: 103 m2
Woning B: 113 m2
Woningen C: 88 m2
Woning D: 94 m2
Woning E: 102 m2
Woningen F: 105 m2
Woningen G: 112 m2.
2.De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woningen meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woningen zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk een gezamenlijke waarde voor alle woningen van € 4.800.000,- voor beide belastingjaren. Verweerder handhaaft de vastgestelde waardes en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waardes niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waardes van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waardes van de woningen zijn bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder niet aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen. De rechtbank licht dat als volgt toe.
6.Uit de door partijen overgelegde stukken en de daarop ter zitting gegeven toelichting leidt de rechtbank af dat de woningen zijn gelegen in deelgebied 6 van de [zone] . In het geldende bestemmingsplan voor die zone is wonen niet toegestaan. Met betrekking tot mogelijke wijziging van dat bestemmingsplan zijn in chronologische volgorde de volgende feiten van belang.
6.1.
In december 2016 heeft de gemeente [gemeente] een brochure uitgegeven met de titel “ [zone] : Een kansrijk stuk [plaats] .” In die brochure wordt aangegeven dat de [zone] één van de prioritaire gebieden is waar [plaats] de groei wil opvangen met 6000 tot 10.000 woningen. De komende 15 jaar zal het gebied transformeren van een voormalig distributiegebied naar een nieuwe verbindende en toekomstbestendige stadswijk.
6.2.
Op 22 februari 2017 en op 25 augustus 2017 heeft eiser omgevingsvergunningen voor de duur van vijf jaar gekregen voor verbouwing van kantoor tot woningen.
6.3.
In februari 2018 is vastgesteld de Omgevingsvisie [zone] , deel 1 Ruimtelijke Agenda, inclusief de daarbij behorende milieueffectrapportage.
6.4.
Op 29 november 2018 is er een voorbereidingsbesluit voor de duur van één jaar genomen ter voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan.
6.5.
Op 21 november 2019 is er een nieuw voorbereidingsbesluit genomen. In de toelichting daarbij is het volgende opgenomen: “In afwachting van de uitkomsten van de Omgevingsvisie deel 2 hebben we voor deelgebied 6 nog geen ontwerp voor het conserverende bestemmingsplan ter inzage kunnen leggen. We streven er nu naar om dit medio van 2020 te doen.”.
6.6.
Op 18 december 2019 heeft eiser een omgevingsvergunning gekregen voor het verlengen van de instandhoudingstermijn voor tijdelijk gebruik voor de woningen. In die vergunning, die loopt tot 22 februari 2027 is aangegeven dat na deze datum tijdelijke verlenging niet meer mogelijk is.
7.De voorschriften in een bestemmingsplan vormen een waardebepalende factor bij de bepaling van de waarde in het economisch verkeer. Een potentiële koper zal minder betalen voor de woningen als hij weet dat de woonbestemming maar tot 2022 is vergund. Een toekomstige bestemmingsplanwijziging zal in zijn afwegingen een waardeverhogende factor zijn, die weer wordt gedrukt door de onzekerheden waarmee die bestemmingsplanwijziging is omgeven. De voorbereiding en realisatie van een bestemmingsplanwijziging is een bijzondere omstandigheid in de zin van artikel 18, derde lid, letter a Wet WOZ. Om die reden beoordeelt de rechtbank de kennis waarover een potentiële koper kon beschikken naar de toestandsdatum, respectievelijk 1 januari 2018 en 1 januari 2019.
8.Op de toestandsdatum 1 januari 2018 was de brochure over de plannen met de [zone] gepubliceerd (6.1) en waren de omgevingsvergunningen voor de duur van vijf jaar verleend voor verbouwing van kantoor tot woningen (6.2).
Op de toestandsdatum 1 januari 2019 was daarnaast ook de Omgevingsvisie [zone] , deel 1 Ruimtelijke Agenda vastgesteld en was er een voorbereidingsbesluit voor de duur van één jaar genomen ter voorbereiding van een nieuw bestemmingsplan.
9.Het voorgaande betekent dat een potentiële koper op beide data uit zou gaan van een waardedruk in verband met de toekomstige onzekerheid over de realisatie van een nieuw bestemmingsplan dat wonen toestaat in het gebied. Eiseres voert daarnaast aan dat de woningen niet voldoen aan het Bouwbesluit en daarom ook bij wijziging van het bestemmingsplan gesloopt moeten worden. Die stelling heeft eiseres niet onderbouwd. Verweerder stelt zich in het verweerschrift op het standpunt dat de kans dat een nieuw bestemmingsplan niet wordt gerealiseerd vrijwel nihil is, gelet op de verleende omgevingsvergunning van 17 december 2019, evenals de kans dat de woningen gesloopt moeten worden. Hij heeft de woningen vergeleken met woningen die zijn gelegen in een gebied waar een woonbestemming geldt. In de vergelijking heeft hij naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte geen rekening gehouden met een waardedruk in verband met het geldende bestemmingsplan en de onzekerheid met betrekking tot de toekomstige ontwikkelingen op de geldende toestandsdata. Daarnaast kon verweerder geen rekening houden met de op 17 december 2019 verleende omgevingsvergunning, omdat die op de toestandsdata nog niet was verleend. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder daarom de door hem verdedigde waardes niet aannemelijk gemaakt.
10.Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
11.De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waardes aannemelijk maakt. Ook eiseres slaagt niet in de op haar rustende bewijslast. Eiseres bepleit een totale waarde van € 4.800.000,- voor alle woningen tezamen. Daarbij maakt zij niet inzichtelijk hoe deze waarde is bepaald en hoe deze waarde moet worden uitgesplitst over de afzonderlijke woningen.
12.Nu beide partijen de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk hebben gemaakt, zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen. Daartoe zal de rechtbank eerst de overige beroepsgronden van eiseres bespreken.
13.Eiseres voert aan dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het aandeel in de reserve van de vereniging van eigenaren (VvE) dat in de koopprijs van de referentiewoningen is begrepen. Uit de taxatiematrix die verweerder heeft overgelegd blijkt dat verweerder het aandeel in de VvE-reserve uit de koopprijs heeft geëlimineerd. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Eiseres voert voorts aan dat, nu de woningen voor tijdelijke verhuur zijn bestemd, het niveau van kwaliteit en onderhoud veel lager is dan van een gemiddeld appartement dat voor eigen bewoning wordt aangekocht. Zo zijn de plafonds niet afgewerkt en van kaal beton. Verweerder heeft naar haar oordeel met dit verschil onvoldoende rekening gehouden. Verweerder heeft de woningen, die recent zijn gerealiseerd en dus nog weinig onderhoud behoeven, vergeleken met appartementen die zijn gebouwd in de zestiger jaren.
UTR 20/771: Herrekend naar de waardepeildatum 1 januari 2017 bedraagt de gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen € 1807,-. Voor de woningen heeft verweerder, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte, prijzen gehanteerd tussen de € 1.504,- en € 1.545,-. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank ruim voldoende rekening gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud.
UTR 20/904:Herrekend naar de waardepeildatum 1 januari 2018 bedraagt de gemiddelde woningwaarde per m2 van de referentiewoningen € 1.983,-. Voor de woningen heeft verweerder, afhankelijk van de gebruiksoppervlakte, prijzen gehanteerd tussen de € 1.893,- en € 1.932,-. Verweerder heeft geen verklaring gegeven waarom het verschil aanzienlijk kleiner is dan in het voorgaande jaar. Verweerder heeft daarmee naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende rekening gehouden met het verschil in kwaliteit en onderhoud van de woningen ten opzichte van de referentiewoningen.
15.Eiseres voert verder aan dat verweerder de door haar op grond van artikel 40 Wet Pro WOZ in de bezwaarfase opgevraagde stukken niet heeft overgelegd. Nu het beroep in beide zaken gegrond is en verweerder daardoor in de door eiseres gemaakte proceskosten zal worden veroordeeld, kan bespreking van deze beroepsgrond achterwege blijven. Het slagen van deze beroepsgrond kan eiseres immers niet in een gunstiger positie brengen.
16.Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waardes schattenderwijs vaststellen. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.
UTR 20/771
De rechtbank zal de door verweerder vastgestelde waardes verlagen, rekening houdend met een waardedruk van 35% ten gevolge van de tijdelijkheid van de vergunning en de onzekerheid omtrent de toekomstige ontwikkelingen, afgerond op duizend.
UTR 20/904
De rechtbank zal de door verweerder vastgesteld waardes verlagen met € 20.000,- vanwege het verschil in kwaliteit met de referentiewoningen en vervolgens met 30% ten gevolge van de tijdelijkheid van de vergunning en de onzekerheid omtrent de toekomstige ontwikkelingen, afgerond op duizend. De rechtbank stelt vast dat op de toestandsdatum 1 januari 2019 in de ontwikkeling naar een nieuw bestemmingsplan een tweetal besluiten zijn genomen, zoals verwoord in rechtsoverweging 8, die rechtvaardigen dat de rechtbank een iets lagere waardedruk (van 30%) toepast ten opzichte van de toestandsdatum 1 januari 2018.
17.Omdat de rechtbank de beroepen gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.
18.De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten. Daarbij gaat de rechtbank voor de beroepsfase uit van samenhangende zaken in de zin van artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb). De zaken zijn tegelijk op zitting behandeld, de beroepsgronden zijn dezelfde en eiseres heeft voor beide zaken één reactie op het verweerschrift ingediend, door haar aangeduid als nota van repliek. Deze laatste komt niet voor afzonderlijke vergoeding in aanmerking nu de rechtbank eiseres niet heeft verzocht om een repliek. De rechtbank rekent aan iedere zaak de helft van de kosten van beroep toe. De kosten stelt de rechtbank op grond van het Bpb voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand als volgt vast:
UTR 20/771
Voor de bezwaarfase € 530,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, met wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 525,- (de helft van: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1). In totaal € 1055,-
UTR 20/904
Voor de bezwaarfase € 530,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, met wegingsfactor 1) en voor de beroepsfase € 525,- (de helft van: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 525,-, met wegingsfactor 1). In totaal € 1055,-.
Beslissing
UTR 20/771
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waardes van de woningen naar de waardepeildatum 1 januari 2017 vast op :
- Woning A: € 102.000,-
- Woning B: € 110.000,-
- Woningen C: € 88.000,-
- Woning D: € 93.000,-
- Woning E: € 100.000,-
- Woningen F: € 104.000,-
- Woningen G: € 109.000,-
en bepaalt dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1055,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
UTR 20/904
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waardes van de woningen naar de waardepeildatum 1 januari 2018 vast op :
- Woning A: € 123.000,-
- Woning B: € 135.000,-
- Woningen C: € 105.000,-
- Woning D: € 112.000,-
- Woning E: € 122.000,-
- Woningen F: € 126.000,-
- Woningen G: € 134.000,-
en bepaalt dat verweerder de aanslagen onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verlaagt;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 1055,-;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat