Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1562
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 maart 2021 in de zaak tussen
[eiseres] B.V. uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 1.685.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en een taxatiekaart overgelegd.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op de zitting van 6 januari 2021 door middel van een Skype verbinding. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1.Het object is een in 1856 gebouwde kantoorvilla met 24 parkeerplaatsen. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 1026 m2 ( inclusief parkeerplaatsen).
2.De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor het object meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor het object zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 923.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van het object moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatie methode. De rechtbank sluit zich bij die opvatting aan.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het taxatierapport, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Uit het taxatierapport blijkt dat verweerder de huurwaarde van het object en de kapitalisatiefactor heeft afgeleid uit respectievelijk huurtransacties en verkooptransacties van vergelijkingsobjecten die naar het oordeel van de rechtbank geschikt zijn om de huurwaarde en kapitalisatiefactor van het object uit af te leiden. In het taxatierapport komt verweerder tot een iets hogere waarde, namelijk € 1.750.000,-. Met het taxatierapport heeft verweerder de waardeopbouw van het object inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Verweerder slaagt in de op hem rustende bewijslast.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. Naar haar oordeel vormt het eigen marktcijfer de beste indicatie voor de huurwaarde. Op dit moment zou een huur van € 84.062,- per jaar worden betaald. Verweerder gaat in het taxatierapport uit van € 140.800.-. De rechtbank stelt voorop dat het uitgangspunt van eiseres slechts klopt indien het huurcontract op of rond de waardepeildatum is afgesloten. Eiseres heeft het huurcontract, ook na een verzoek van verweerder, niet overgelegd. Verweerder heeft daarom terecht de huurwaarde afgeleid uit verhuurtransacties die rond de waardepeildatum hebben plaatsgevonden. Het aanbod van eiseres om een huurnota na te sturen passeert de rechtbank, omdat daaruit niet kan worden afgeleid wanneer het huurcontract is afgesloten. Daarnaast valt niet in te zien waarom eiseres deze huurnota niet eerder heeft ingebracht. De beroepsgrond faalt.
8.Daarnaast voert eiseres aan dat de verhuurtransactie van het referentieobject [adres 2] te ver van de waardepeildatum, namelijk op 1 juni 2016 heeft plaatsgevonden. Indien de rechtbank eiseres volgt in haar opvatting, verzwakt dat de onderbouwing door verweerder niet. De gemiddelde huurprijs per m2 van de referentieobjecten blijft na afronding € 151,-. De beroepsgrond slaagt niet.
9.Voorts voert eiseres aan dat verweerder in de vergelijking van de verhuurtransacties onvoldoende rekening heeft gehouden met het afnemend grensnut. De oppervlakte van het object is veel groter dan die van de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder door uit te gaan van een huurprijs per m2 die duidelijk lager ligt dan het gemiddelde van de referentieobjecten ( € 137,- tegenover € 151,- ) voldoende rekening gehouden met dit aspect. Daarbij weegt de weegt de rechtbank mee dat het object een goed onderhouden villa met een bijzondere uitstraling betreft. De beroepsgrond slaagt niet.
10.Verder voert eiseres aan dat niet duidelijk is hoe de parkeerplaatsen bij het object en de referentieobjecten zijn gewaardeerd. Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat deze plaatsen zowel bij de referentieobjecten als bij het object in de huurwaarde zijn verdisconteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
11.Naar het oordeel van eiseres heeft verweerder ook een te hoge kapitalisatiefactor gehanteerd. Eiseres heeft om haar standpunt te onderbouwen een taxatiekaart overgelegd waarin met de zogeheten bottom-up methode een kapitalisatiefactor van 11.4 wordt berekend. Verweerder hanteert in zijn taxatierapport een kapitalisatiefactor van 12.5. De rechtbank overweegt dat volgens vaste jurisprudentie een onderbouwing van de kapitalisatiefactor met marktgegevens de voorkeur verdient boven de onderbouwing met de bottom-up methode, omdat in die laatste veel aannames zijn verwerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
12.Voorts heeft verweerder volgens eiseres onvoldoende rekening gehouden met het leegstandsrisico bij de berekening van de kapitalisatiefactor. In de door verweerder gehanteerde berekeningsmethode is het leegstandsrisico reeds verwerkt in de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De beroepsgrond slaagt niet.
13.Daarnaast voert eiseres aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het feit dat het object een rijksmonument is. Bij een rijksmonument zijn de onderhoudskosten vele malen hoger. De rechtbank stelt voorop dat de status van rijksmonument zowel waardedrukkende als waardeverhogende factoren meebrengt, zoals in dit geval een bijzondere uitstraling. Verder heeft het referentieobject [adres 3] eveneens de status van rijksmonument en hebben de referentieobjecten [adres 4] en [adres 5] de status van gemeentelijk monument. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de status van rijksmonument. De beroepsgrond slaagt niet.
14.Tot slot voert eiseres aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de referentieobjecten verhuurd zijn verkocht. Volgens verweerder zijn de referentieobjecten leeg verkocht. Eiseres, die deze grond eerst ter zitting heeft aangevoerd, heeft haar stelling niet onderbouwd. De rechtbank ziet geen aanleiding aan het uitgangspunt van verweerder te twijfelen. De beroepsgrond slaagt niet.
15.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 16 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat