Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3730
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2020 in de zaak tussen
[eiser], te [woonplaats], eiser
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[straat] [huisnummer 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 365.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 11 september 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 8 februari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een rijwoning uit 1957 met een berging en drie dakkapellen. De woning
heeft een kaveloppervlakte van 151 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 365.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 281.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [straat] [huisnummer 2], verkocht op 23 juli 2019 voor € 318.088,-,
- [straat] [huisnummer 3], verkocht op 25 april 2019 voor € 382.000,-,
- [straat] [huisnummer 4], verkocht op 2 juli 2018 voor € 333.500,- en
- [straat] [huisnummer 4], verkocht op 5 juli 2019 voor € 473.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 365.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde
voorzieningen als de keuken, het sanitair en de centrale verwarming.
8. De rechtbank volgt verweerder in zijn standpunt dat in de huidige verkopersmarkt
gedateerdheid niet leidt tot substantieel lagere verkoopprijzen en dat daarom nagenoeg geen aftrek wordt toegepast. Dit komt pas aan de orde als de voorzieningen meer dan 20 jaar oud zijn. Daarvan is geen sprake, zodat de beroepsgrond faalt.
9. Eiser voert aan dat verweerder heeft aangegeven dat de opgevraagde gegevens, de
taxatiekaart en de KOUDV- en liggingsgegevens niet aan eiser zouden worden toegezonden. Daarentegen heeft verweerder deze gegevens ter inzage gelegd, onder verwijzing naar artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Volgens eiser is verweerder aldus voorbijgegaan aan het bepaalde in artikel 6:17 van de Awb en artikel 40, tweede lid, van de WOZ. Op grond van deze bepalingen had verweerder de gevraagde gegevens moeten toesturen aan eiser.
10. Verweerder brengt naar voren dat hij de op de zaak betrekking hebbende stukken
wel heeft verstrekt aan eiser. Hij heeft namelijk op 17 juni 2020 per e-mail de grondstaffel en het taxatieverslag naar de gemachtigde van eiser toegestuurd. Verder geeft verweerder aan dat hij in de uitspraak op bezwaar de KOUDV- en liggingsfactoren heeft toegelicht.
11. De rechtbank overweegt dat artikel 6:17 van de Awb betrekking heeft op de vraag aan
wie alle op de zaak betrekking hebbende stukken ter beschikking moet worden gesteld, namelijk aan de gemachtigde van iemand die zich laat vertegenwoordigen. Uit de memorie van toelichting blijkt dat de op de zaak betrekking hebbende stukken niet per definitie hoeven te worden opgestuurd, maar dat het delen van stukken ook is toegestaan. Dit artikel bepaalt niet wélke stukken ter beschikking moeten worden gesteld. Dat wordt in andere bepalingen van de Awb uitgewerkt. De rechtbank stelt vast dat verweerder op 17 juni 2020 per e-mail de grondstaffel en het taxatieverslag aan de gemachtigde van eiser heeft verstrekt. Verder heeft verweerder in de uitspraak op bezwaar de KOUDV- en liggingsfactoren toegelicht. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldaan aan de eisen zoals bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ en artikel 6:17 van de Awb. De opgevraagde stukken zijn namelijk gedeeld met de gemachtigde van eiser. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Ter zitting heeft eiser voorts nog gevraagd om een cijfermatige onderbouwing van het door
verweerder gehanteerde indexeringspercentage en de KOUDV-factoren. Naar het oordeel van de rechtbank handelt eiser zo in strijd met de goede procesorde. Niet valt in te zien waarom hij niet eerder om deze gegevens heeft verzocht. Van verweerder kan niet worden verwacht dat hij deze gegevens ter zitting kan verstrekken.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier de rechter is niet in de gelegenheid
deze uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.