Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/187
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres], te [woonplaats], eiseres
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde]).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 369.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 29 november 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 28 januari 2021. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur], taxateur.
Overwegingen
1. Het object is twee-onder-één-kapwoning uit 1902. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 112 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 369.000,-.
Eiseres bepleit een waarde van € 321.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2], verkocht op 23 oktober 2017 voor
€ 448.500,-, [adres 3], verkocht in november 2017 voor € 350.000,-,
[adres 4], verkocht in september 2018 voor € 545.000,- en [adres 5], verkocht in
mei 2017 voor € 312.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 369.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiseres voert aan dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de ongunstige
ligging van de woning. De referentieobjecten [adres 3], [adres 2] en [adres 6] hebben volgens eiseres een andere ligging dan de woning.
8. De rechtbank stelt vast dat verweerder in beroep [adres 6] niet als
referentieobject heeft gehanteerd. De rechtbank overweegt dat de ligging van de woning niet zodanig afwijkend is met [adres 3] en [adres 2], dat verweerder hiermee onvoldoende rekening heeft gehouden. Deze referentieobjecten zijn namelijk in dezelfde straat als de woning gelegen. Daarbij heeft verweerder ten aanzien van de ligging van de woning al een aftrek toegepast door dit als matig te kwalificeren, terwijl [adres 3] en [adres 2] als een gemiddelde ligging zijn aangemerkt. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2]. Daarnaast voert eiseres aan dat [adres 5] verkocht is voor € 312.000,- en net als de
woning een slechte ligging heeft, namelijk nabij een school. Ter zitting heeft eiseres hieraan toegevoegd dat dit referentieobject een bruto inhoud heeft van 365 m3 in plaats van de door verweerder gestelde 297 m3.
10. Verweerder geeft ter zitting in reactie aan dat [adres 5] als referentieobject kan
worden geschrapt, gelet op de door eiseres gestelde bruto inhoud. Daarmee blijven drie referentieobjecten over die de waarde van de woning volgens verweerder onderbouwen. De rechtbank volgt dit standpunt en overweegt dat met de drie resterende referentieobjecten de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 20 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.