Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3355
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: B.A.M. Slokkers ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 913.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 28 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 8 februari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één kapwoning uit 2006 met een garage. De woning heeft
een kaveloppervlakte van 484 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 913.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 844.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen:
- [adres 2] , verkocht op 26 oktober 2017 voor € 870.000,-,
- [adres 3] , verkocht op 6 maart 2019 voor € 850.000,-, en
- [adres 4] , verkocht op 29 augustus 2018 voor € 785.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 913.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser doet een beroep op het gelijkheidsbeginsel en stelt dat is voldaan aan de
meerderheidsregel. Eiser verwijst daartoe naar de volgende vijf, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 5] , [adres 6] , [adres 7] , [adres 8] en [adres 2] .
8. De rechtbank overweegt dat een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel kan worden
gedaan in geval sprake is van nagenoeg identieke woningen. De rechtbank stelt vast dat verweerder [adres 2] ook als referentieobject in de in beroep overgelegde taxatiematrix heeft geselecteerd. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende gemotiveerd heeft onderbouwd dat de overige vier door verweerder aangevoerde referentieobjecten niet met de woning zijn te vergelijken. Verweerder geeft namelijk aan dat de objecten niet allemaal identiek zijn, hetgeen met name is gelegen in de kaveloppervlakte. In de tabel van het beroepschrift ontbreken de kaveloppervlakte en de bruto inhoud van de referentiewoningen. Ook erkent eiser desgevraagd ter zitting dat deze objecten, met uitzondering van [adres 2] , niet dicht bij de waardepeildatum zijn verkocht. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.J.A. Schaaf, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 15 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.