Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/611
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: C. Van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 173.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 13 december 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 20 januari 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een appartement op de tweede etage uit 1955 met een berging. De woning
heeft een bruto inhoud van 202 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 173.000,-.
Eiser bepleit een waarde van € 151.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende drie, alle in [woonplaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht in
juni 2017 voor € 205.000,-, [adres 3] , verkocht in november 2017 voor € 238.000,- en [adres 4] , verkocht op 18 december 2017 voor
€ 222.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 173.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder bij de waardebepaling geen rekening heeft gehouden op
welke verdieping de woning en referentieobjecten zijn gelegen. Volgens eiser is dit van cruciaal belang voor de waardebepaling.
8. De rechtbank overweegt dat de referentieobjecten in hetzelfde complex als de woning
zijn gelegen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder ter zitting voldoende onderbouwd waarom geen aftrek is toegepast, vanwege het verschil in bouwlaag. Volgens verweerder blijkt een verschil in waarde vanwege een ander etageniveau niet uit de verkoopprijzen. De rechtbank oordeelt dat dit in overeenstemming is met de WOZ-systematiek. Daarbij komt dat de verkochte woning [adres 3] op de eerste verdieping ligt. Verder heeft verweerder bij het referentieobject
[adres 2] de waarde van de tuin in mindering gebracht. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met
het achterstallig onderhoud in en aan de woning en de gedateerde voorzieningen in de woning. Ter zitting voert eiser nog aan dat de correctie Vereniging van Eigenaren (VvE) niet in de taxatiematrix staat.
10. De rechtbank overweegt dat het onderhoudsniveau van de woning en de
referentieobjecten in de taxatiematrix als gemiddeld is gekwalificeerd. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende gemotiveerd dat de woning en de referentieobjecten eenzelfde onderhoudstoestand hebben. Alle woningen liggen namelijk in hetzelfde complex en de VvE draagt hiervoor zorg. Verder geeft verweerder ter zitting aan dat de VvE-reserve nog geen € 1000,- per appartement bedraagt. Weliswaar is dit bedrag niet in de taxatiematrix opgenomen, maar de rechtbank acht de toelichting van verweerder op zitting hierover voldoende. Eiser heeft deze grond namelijk pas ter zitting naar voren gebracht. Verweerder geeft in dat verband aan dat de geringe omvang van de VvE-reserve niet van invloed is op de waarde. De rechtbank kan dit volgen. Verder staat in de taxatiematrix dat het voorzieningenniveau van de woning in 2017 op matig is gekwalificeerd naar aanleiding van een inpandige opname. De rechtbank concludeert dat niet is gebleken dat deze kwalificatie onjuist is. Eiser heeft dit niet gemotiveerd weersproken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder voert eiser aan dat verweerder bij het bepalen van de waarde onvoldoende
rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat het object een rijksmonument is. Dit heeft een waardedrukkend effect.
12. De rechtbank ziet geen aanleiding om aan de uitleg van verweerder te twijfelen dat de
woning, net als de referentieobjecten, geen rijksmonument maar een gemeentelijk monument zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Tot slot voert eiser aan dat verweerder, in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ en
artikel 7:4, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) heeft gehandeld. Hij heeft namelijk in de bezwaarfase aan verweerder verzocht om de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen. Verweerder heeft noch tijdens de hoorzitting, noch in de uitspraak op bezwaar de grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren verstrekt. Eiser stelt daarom dat verweerder hem geen inzicht heeft gegeven in de door hem gedane taxatie.
14. De rechtbank stelt vast dat eiser in het bezwaarschrift slechts aan verweerder verzoekt
om de taxatieverslagen toe te sturen. Verweerder heeft hieraan gehoor gegeven. Met de taxatiematrix bij het verweerschrift heeft verweerder de KOUDV- en liggingsfactoren en de grondstaffel verstrekt. De beroepsgrond slaagt niet.
15. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 14 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.