Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3062
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos).
Procesverloop
In de beschikking van 29 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op
€ 465.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 7 juli 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix. Eiser heeft een taxatierapport ingediend.
De zaak is behandeld op een Skype-zitting van 21 december 2020. Eiser was aanwezig. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een bovenwoning uit 1903 met een balkon van 7 m2. De woning heeft een
gebruiksoppervlakte van 113 m2.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 465.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 400.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 16 oktober 2017 voor € 425.000,-, [adres 3] , verkocht op 16 maart 2018 voor € 485.000,-,
[adres 4] , verkocht op 30 oktober 2018 voor € 420.000,- en [adres 5] , verkocht op 27 mei 2019 voor € 383.500,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 465.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarbij maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. De waardeverhouding van de woning tot de referentiewoningen is voldoende inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat de gebruiksoppervlakte van de woning 90 m2 is en niet 113 m2 , zoals
verweerder aanneemt.
8. De rechtbank overweegt dat verweerder bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van
de woning de ‘Meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen’ heeft toegepast. Op grond daarvan heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank terecht een gebruiksoppervlakte van 113 m2 vastgesteld. Volledigheidshalve merkt de rechtbank op dat het door [A] opgestelde taxatierapport dat eiser heeft ingebracht niet voldoet aan de taxatie-instructies die de Wet WOZ stelt. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast is eiser het niet eens met de door verweerder geselecteerde
vergelijkingsobjecten. Hij stelt dat gekeken dient te worden naar de woningen in de straat, omdat vastgoedwaarden per straat zeer kunnen verschillen.
10. De rechtbank stelt vast dat verweerder in de beroepsfase een taxatiematrix heeft
aangeleverd, waarbij twee van de vier vergelijkingsobjecten in dezelfde straat als de woning zijn gelegen. De rechtbank overweegt dat verweerder niet verplicht is om enkel vergelijkingsobjecten die in dezelfde straat liggen te selecteren, zolang deze objecten maar in voldoende mate vergelijkbaar zijn en de verschillen voldoende zijn verdisconteerd in de waardebepaling. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aan deze eisen voldaan.
De woning en vergelijkingsobjecten zijn hetzelfde type object, liggen in dezelfde buurt en zijn rond hetzelfde bouwjaar. Afgezien van vergelijkingsobject [adres 4] , dat een matige staat van onderhoud heeft, scoren de woning en de vergelijkingsobjecten een voldoende op de onderdelen bouwkundige kwaliteit en de staat van onderhoud. De woning heeft de laagste woningwaarde per m2. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Verder brengt eiser naar voren dat de woning wordt gebruikt voor studenten
kamerverhuur. Volgens eiser dient bij de vaststelling van de WOZ-waarde hiermee rekening te worden gehouden, omdat de aanblik van binnen minder dan gemiddeld is wegens het intensieve gebruik van de woning.
12. De rechtbank oordeelt dat verweerder rekening heeft gehouden met het gebruik van de
woning door dit op een voldoende te waarderen. Verder heeft verweerder ter zitting naar het oordeel van de rechtbank voldoende gemotiveerd onderbouwd dat het door eiser in het taxatierapport aangevoerde vergelijkingsobject [adres 6] zich in een veel slechtere staat bevindt dan de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
13. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door R. in 't Veld, rechter, in aanwezigheid van
mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De rechter is verhinderd deze
uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.