Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/1624
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 29 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde : C. van Abbe ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B.A. Schras).
Procesverloop
In de beschikking van 30 november 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de
[adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op
€ 625.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 17 maart 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard. De WOZ-waarde is verlaagd naar € 600.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een
verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
Het onderzoek op de zitting heeft via Skype plaatsgevonden op 4 februari 2021.
Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object is een twee-onder-één-kapwoning uit 1937. De woning heeft een
kaveloppervlakte van 276 m2 en een bruto inhoud van 555 m3.
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs
die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde van de woning niet hoger
dan de waarde in het economisch verkeer heeft vastgesteld. De waarde in het economisch verkeer wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode, waarbij rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen. Dit volgt uit de artikelen 17 en 18 van de Wet WOZ, de Uitvoeringsregeling en de rechtspraak in WOZ-zaken.
4. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde van € 625.000,-. Eiser
bepleit een waarde van € 580.000,-. Ter onderbouwing heeft verweerder in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning is vergeleken met de volgende vier, alle in [plaats] gelegen, referentiewoningen: [adres 2] , verkocht op 10 maart 2017
voor € 567.000,-, [adres 3] , verkocht op 15 februari 2017 voor € 543.210,-,
[adres 4] , verkocht in september 2019 voor € 730.000,- en [adres 5] ,
verkocht op 16 augustus 2017 voor € 725.000,-.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de
toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 625.000,- als waarde van de woning niet te hoog is. Uit deze taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Daarmee maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiks- en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met het
achterstallig onderhoud van de woning. Ter onderbouwing daarvan heeft eiser foto’s overgelegd. Dergelijke woningen worden volgens hem zeer moeizaam verkocht.
8. De rechtbank ziet geen aanleiding te twijfelen aan de uitleg van verweerder om de staat
van onderhoud op een 3 (gemiddeld) te kwalificeren. Hij geeft namelijk aan dat gelet op het feit dat de referentieobjecten uit dezelfde bouwperiode als de woning dateren, daarbij dezelfde omstandigheden een rol spelen zoals scheuren in de muren. Bij een woning van meer dan 100 jaar oud komt scheurvorming in de muren meer voor, doordat in de loop der tijd sprake is van ‘zetting’. Dit vanwege grondbeweging als gevolg van gewijzigde grondwaterstanden of vanwege het inklinken van de grond. In de huidige verkopersmarkt leidt een dergelijke omstandigheid echter niet tot een zeer moeizame verkoop, zoals eiser stelt. Verder is de woning op gemiddeld gezet op basis van de gevelfoto, maar een bovengemiddelde registratie ligt eerder in de lijn der verwachting. Eiser heeft dit niet gemotiveerd betwist. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Daarnaast voert eiser aan dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de
ligging van de woning nabij een bosje waar overlast wordt ervaren door hondenpoep en hangjongeren.
10. De rechtbank oordeelt dat verweerder voldoende heeft gemotiveerd dat de ligging van de
woning op een 3 (gemiddeld) is vastgesteld. In het verweerschrift heeft hij foto’s daarvan ter onderbouwing overgelegd. Daaruit blijkt dat de woning aan een stuk bos ligt. Een dergelijke ligging kan ook juist gunstiger zijn. Ter zitting heeft eiser dit niet gemotiveerd betwist, anders dan dat het ook op die manier kan worden beargumenteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Ter zitting heeft eiser de beroepsgrond dat in de bezwaarfase al is verzocht om de
grondstaffel en de taxatiekaart met de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en de vergelijkingsobjecten over te leggen ingetrokken. De rechtbank zal daarom deze beroepsgrond niet inhoudelijk behandelen.
12. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. L.M.A. Koeman, griffier. De beslissing is uitgesproken op 29 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is verhinderd
deze uitspraak te ondertekenen.
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.