Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/2839
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 mei 2021 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: W. de Boer ).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] in [woonplaats] (hierna: de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 713.000,-. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen (hierna: de aanslag) van de gemeente [gemeente] .
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 680.000,-.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden via videobelverbinding op 19 januari 2021. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en is bijgestaan door [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak is een vrijstaande woning met twee bergingen, twee dakkapellen en twee overkappingen. De woning beschikt ook over zonnepanelen. De woning heeft een inhoud van 986 m2 en is gelegen op een perceel van 685 m2. Op 1 januari 2019 was de woning in aanbouw.
2. In geschil is of de waarde van de woning op een te hoog bedrag is vastgesteld. Eiser stelt namelijk dat de waarde van zijn woning € 514.000,- moet zijn. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde. Op verweerder rust de bewijslast om de waarde van de woning aannemelijk te maken. Als onderbouwing van de waarde, heeft verweerder een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
4.1.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Bij dit oordeel overweegt de rechtbank het volgende. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport overgelegd waarbij een matrix is gevoegd. Uit het taxatierapport en de matrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
4.2.
Op grond van de Wet WOZ wordt de waarde van onroerende zaak vastgesteld naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (2020) waarvoor de waarde wordt vastgesteld. [1] De (bouw)grond is gekocht in 2018 en in 2019 is gestart met de bouw van de woning. Dat blijkt het uit het dossier en wat partijen op zitting hebben verklaard. Er is sprake van een zogeheten tussentijdse wijziging, waardoor het waardebegrip aan de hand van de waardepeildatum niet meer van toepassing is. [2] Eiser voert terecht aan dat de waarde van zijn woning niet naar de waardepeildatum, maar naar de toestand van zijn woning (in het kalenderjaar 2020) moet worden vastgesteld. Verweerder heeft op zitting niet bestreden dat in 2019 de bouw van de woning is aangevangen en dat de bouw van de woning in 2020 is voltooid, maar stelt zich op het standpunt dat nog steeds de waardepeildatum moet worden gehanteerd als uitgangspunt voor de waardering. De rechtbank is van oordeel dat verweerders standpunt niet in overeenstemming is met de Wet WOZ. De beroepsgrond slaagt.
4.3.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder de waarde van de woning van eiser niet aannemelijk gemaakt. Het beroep is gegrond en de rechtbank vernietigt de uitspraak op bezwaar. Om die reden komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser de door hem bepleite waarde van € 514.000,- aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat eiser daarin niet is geslaagd. Eiser heeft geen taxatierapport of berekening van de door hem bepleite waarde overgelegd, waaruit blijkt dat de door hem bepleite waarde niet te laag is. Daarmee is eisers bepleite waarde niet inzichtelijk en controleerbaar.
5. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van de rechtbank er in is geslaagd het van haar verlangde bewijs te leveren, bepaalt de rechtbank de waarde van de woning op de toestandsdatum schattenderwijs op € 650.000,-. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de woning op 1 januari 2020 was gebouwd, zoals partijen op zitting hebben verklaard.
6. Omdat het beroep gegrond is verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht vergoedt. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verlaagt de waarde van de onroerende zaak tot € 650.000,- naar de toestandsdatum
1 januari 2020 en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig wordt verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op om het griffierecht tot een bedrag van € 48,- aan eiser te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
D.T. de Winter, griffier. De beslissing is uitgesproken op 4 mei 2021 en wordt openbaar gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
De griffier is verhinderd dezeuitspraak mede te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.