Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/4342
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 april 2021 in de zaak tussen
[eiser] te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: R. Keeris).
Procesverloop
Bij besluit van 29 februari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 243.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 19 maart 2021 via Skype for Business. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door C. van Abbe , waarnemer van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
1. De woning betreft een in 2001 gebouwd appartement met een inhoud van 236 m³, met een inpandige berging/schuur van 6 m² en een eigen parkeerplaats.
2. Eiser stelt zich op het standpunt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Volgens eiser moet de waarde worden vastgesteld op € 211.000,-. Eiser voert aan dat het indexeringspercentage van de referentieobjecten, alsmede de onderbouwing daarvan, niet inzichtelijk zijn gemaakt. Verder voert eiser aan dat de kwaliteit van de woning in de uitspraak op bezwaar is vastgesteld op een 4 (bovengemiddeld) en in de matrix in beroep is vastgesteld op een 3 (gemiddeld), terwijl de waarde van de woning, gelet daarop, ten onrechte ongewijzigd is. Ten slotte voert eiser aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het afnemend grensnut.
3. Over het indexeringspercentage overweegt de rechtbank dat referenties 1 en 3 door verweerder zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum. Het referentie 2 is niet geïndexeerd, omdat die woning kort na de waardepeildatum is aangekocht. Bij het verweerschrift heeft verweerder informatie overgelegd van de Waarderingskamer over de marktontwikkeling van woningen tussen 1 januari 2018 en 1 januari 2019 en tussen 1 januari 2019 en 1 januari 2020. Het indexcijfer was voor de gemeente [gemeente] over de periode 2018-2019 6,6% en over de periode 2019-2020 7,8%. De rechtbank is van oordeel dat de gegevens van de Waarderingskamer te indirect en te algemeen zijn, zodat die gegevens geen goede maatstaf zijn om de indexering van de waarde van de referentieobjecten te berekenen. Immers, het stijgingspercentage van de Waarderingskamer is gebaseerd op de gemiddelde stijging van de WOZ-waarde van alle objecten in gemeente [gemeente] en is niet gebaseerd op verkooptransacties. Daarnaast is de informatie van de Waarderingskamer ook te algemeen omdat het op alle woningen in de gemeente [gemeente] ziet. De rechtbank is van oordeel dat de informatie van de Waarderingskamer geen goede maatstaf is om de indexering van de verkoopprijs van een individuele woning te berekenen [1] . Verweerder heeft geen aanvullende informatie overgelegd over de stijging van verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, zodat niet te beoordelen is hoe de waardeontwikkelingen van appartementen zich verhoudt tot het gemiddelde. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder de analyse van de vergelijkingspanden gebaseerd heeft op een onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum. Omdat verweerder de waarde per m3 van de woning heeft gebaseerd op de gemiddelde waarde per m3 van de vergelijkingspanden en de onjuiste herleiding van de verkoopprijzen naar de waardepeildatum daarop direct van invloed is, heeft verweerder de beschikte waarde niet toereikend onderbouwd.
4. De rechtbank overweegt verder dat de referentieobjecten geschikte referentieobjecten zijn om de waarde van de woning te onderbouwen, zij het dat de indexering niet correct is gedaan. Referentie 2 is niet geïndexeerd omdat deze kort na de waardepeildatum is verkocht, maar alleen die referentie geeft onvoldoende onderbouwing voor de waarde van de woning.
5. Concluderend komt de rechtbank, gelet op wat onder punt 3 en 4 is overwogen, tot het oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
6. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde echter ook niet aannemelijk gemaakt, omdat deze niet is onderbouwd.
7. De rechtbank zal daarom het beroep gegrond verklaren, het bestreden besluit vernietigen en de waarde van de woning schattenderwijs vaststellen op € 240.000,-.
8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.
9. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 265,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 534,- en een wegingsfactor 1).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] voor het belastingjaar 2020 vast op € 240.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019, en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig dient te worden verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.598,-.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. K.S. Smits, griffier. De beslissing is uitgesproken op 30 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
De griffier is buiten staat deze
uitspraak te ondertekenen
Afschrift verzonden aan partijen op:
Rechtsmiddel
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.