ECLI:NL:RBMNE:2021:1702

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/500371 / HA ZA 20-226

Vonnis van 21 april 2021

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres sub 2],

wonende te [woonplaats 2] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. R.C.H. Bruinier te Ede, Gelderland,

tegen

de vereniging

VvE VAN HET APPARTEMENTENCOMPLEX [naam appartementencomplex],

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

gedaagde in conventie,

eiseres in reconventie,

advocaat mr. E. van Riet te Arnhem.

Eisers zullen hierna [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] genoemd worden en gedaagde zal de VvE genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

De dagvaarding
De akte overlegging producties van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 8 april 2020
de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie
de conclusie van antwoord in reconventie
de akte overlegging producties van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 4 november 2020
de akte overlegging producties II van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 4 november 2020, tevens houdende akte wijziging eis
de akte wijziging eis in reconventie van de VvE van 4 november 2020
de spreekaantekeningen van de VvE van 4 november 2020, tevens houdende akte wijziging van eis in reconventie
de zittingsaantekeningen van de griffier, die zijn gemaakt tijdens de mondelinge behandeling van 4 november 2020
de akte van de VvE van 16 december 2020
de antwoordakte van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] van 20 januari 2021.

1.2.

Hierna hebben beide partijen vonnis gevraagd en is bepaald dat vonnis wordt gewezen.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

De belangrijkste vragen in deze zaak zijn of besluiten van de algemene ledenvergadering van de VvE (hierna: de ALV) nietig zijn wegens strijd met de statuten, en of [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] nog bedragen verschuldigd zijn aan de VvE. De rechtbank beantwoordt beide vragen bevestigend. Dit wordt hieronder toegelicht.

Inleiding

2.2.

[eiser sub 1] is eigenaar van acht appartementsrechten in een appartementencomplex in [plaatsnaam 1] (hierna: [naam appartementencomplex] ). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zijn gezamenlijk eigenaar van twee appartementsrechten in [naam appartementencomplex] . De VvE is opgericht in 1973. In 1979 heeft als gevolg van een vergroting van [naam appartementencomplex] een wijziging plaatsgevonden in de appartementsrechten. In verband daarmee is in een ‘Wijzigingsakte splitsing in appartementsrechten de dato 29 juni 1979’ het gehele complex nader onderverdeeld in 500 appartementsrechten in acht flatgebouwen. Onderdeel van deze splitsingsakte zijn de statuten van de VvE (hierna: de statuten). Bij het appartementencomplex hoort ook een dienstencentrum. Doordat een aantal enkelvoudige appartementsrechten zijn samengevoegd bestaat [naam appartementencomplex] uit 364 afzonderlijke woningen. In [naam appartementencomplex] is sprake van particuliere eigenaar-bewoners, investeerders met een of meerdere appartementen (die deze meestal verhuren) en groot-eigenaren. De VvE behartigt de belangen van de eigenaren en beheert het complex. De [naam stichting] verzorgt de dienstverlening binnen het complex. Alle eigenaren zijn lid van de VvE. In ALV’s nemen de eigenaren/leden van de VvE beslissingen over hun financiële bijdragen aan investeringen in, en onderhoud van, [naam appartementencomplex] .

De vorderingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] die verband houden met de statuten (in conventie)

2.3.

In artikel 33 van de statuten is bepaald dat ieder jaar, binnen zes maanden na afloop van het boekjaar, een ALV wordt gehouden waarin de balans en de exploitatierekening van het afgelopen boekjaar worden behandeld en vastgesteld, mede ter bepaling van de definitieve bijdrage van iedere eigenaar. In artikel 40 lid 2 van de statuten is bepaald dat de balans en de exploitatierekening van de VvE worden gecontroleerd door een registeraccountant die door de ALV wordt benoemd.

2.4.

De jaarrekening 2015 van de VvE is gecontroleerd door een register-accountant van [onderneming 1] . Onderdeel van die jaarrekening is een controleverklaring. Daarop ontbreekt de handtekening van de accountant. De jaarrekeningen 2016 tot en met 2018 zijn niet voorzien van een controleverklaring. Voor die boekjaren heeft een accountant van [onderneming 2] zogenoemde rapporten van feitelijke bevindingen opgesteld. Tijdens de ALV van 29 februari 2020 is besloten tot benoeming van het kantoor [onderneming 3] als accountant van de VvE voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen 2019 en latere boekjaren. Dat accountantskantoor is ook de accountant van [naam stichting] .

2.5.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] nemen het standpunt in dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring (vaststelling) van de jaarrekeningen 2015 tot en met 2018 van de VvE nietig zijn omdat geen sprake is van een controle van die jaarrekeningen in overeenstemming met artikel 40 lid 2 van de statuten. Ook vinden zij dat het besluit van de ALV van 29 februari 2020 tot benoeming van een accountant voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen nietig is. De VvE is het met die standpunten niet eens. Volgens de VvE zijn de jaarrekeningen 2015 tot en met 2018 namelijk wel gecontroleerd door een accountant en zal dat ook het geval zijn bij de jaarrekeningen over 2019 en daarna.

2.6.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vorderen sinds hun wijziging van eis van 4 november 2020, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad (samengevat):

een verklaring voor recht inhoudende dat het besluit van de ALV van 29 februari 2020 tot benoeming van [onderneming 3] als registeraccountant voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE nietig is,

een verklaring voor recht dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring van de jaarrekeningen 2015 tot en met 2018 van de VvE nietig zijn,

de VvE te veroordelen om de onder 1) en 2) weergegeven verklaringen voor recht te respecteren en dienovereenkomstig te handelen door binnen twee maanden na het vonnis in een nieuwe ALV te besluiten over de benoeming van een nieuwe onafhankelijke registeraccountant - niet zijnde [onderneming 3] - voor het opstellen van ondertekende controle- c.q. beoordelingsrapporten ten aanzien van haar jaarrekeningen vanaf 2015, op straffe van een dwangsom van € 1.000 per dag voor iedere dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk in gebreke is met deze veroordeling, met de bepaling dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins hoeven bij te dragen aan die dwangsommen,

de VvE te veroordelen om te bewerkstelligen dat de nieuwe registeraccountant binnen drie maanden na het besluit tot benoeming van een nieuwe onafhankelijke registeraccountant ondertekende controle- c.q. beoordelingsrapporten overlegt ten aanzien van de jaarrekeningen vanaf 2015, op straffe van een dwangsom van

€ 1.000 per dag voor iedere dag dat de VvE geheel of gedeeltelijk in gebreke is met deze veroordeling, met de bepaling dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins hoeven bij te dragen aan die dwangsommen,

5) de VvE te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente, met de bepaling dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins hoeven bij te dragen aan deze proceskosten.

De vorderingen van de VvE over renovatiewerkzaamheden (in reconventie)

2.7.

In 2015 heeft het bestuur van de VvE besloten tot een grootschalige renovatie van [naam appartementencomplex] (hierna: de renovatie). De ALV heeft met de renovatie en de begroting ervan ingestemd. De renovatie is in 2018 gestart. De totale kosten van de renovatie bedragen ongeveer € 20 miljoen. Voor deze investeringen heeft het bestuur alle eigenaren om financiële bijdragen gevraagd. Na onderhandelingen met het Nationaal Energiebespaarfonds en de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland heeft het bestuur van de VvE ervoor gezorgd dat particuliere eigenaren/niet bewoners, zoals [eiser sub 1] , een Energiebespaarlening konden sluiten. Voor particuliere eigenaren/bewoners werd een subsidie aangetrokken. Zowel de Energiebespaarlening als de subsidie zijn verstrekt onder de voorwaarde van een renovatie die wordt uitgevoerd op het niveau van ZEP (Zeer Energiezuinig Pakket). Voor het overige is de renovatie gefinancierd uit de onderhoudsreserve van de VvE. De renovatie bestaat uit het vernieuwen van de dakbedekking, het isoleren van de daken, vloeren en kopgevels, het plaatsen van nieuwe kunststofpuien met tripleglas aan de voor- en achterzijde van de appartementen en het plaatsen van een CO2-box in ieder appartement.

2.8.

De ALV heeft aanvankelijk besloten tot een door de eigenaren te verstrekken renovatiebijdrage van € 26.947 per appartementsrecht. Dat is gelijk aan het bedrag van de Energiebespaarlening per appartementsrecht. Later heeft de ALV besloten tot een aanvullende bijdrage van € 1.500 per appartementsrecht wegens generiek meerwerk aan de woonblokken. Tijdens de ALV van 29 augustus 2018 is besloten dat elk appartement moest worden voorzien van nieuwe zonwering. En tijdens de ALV van 29 februari 2020 is besloten tot een extra bijdrage voor de renovatie van de gemeenschappelijke ruimte van

€ 3.500 per appartementsrecht.

2.9.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] waren het er niet mee eens dat zij al deze bijdragen moesten betalen en hebben een groot deel van deze bijdragen aanvankelijk niet betaald. Ook hebben zij aanvankelijk de betaling van de maandelijkse voorschotten opgeschort. Dit heeft geleid tot een kort geding dat is geëindigd met een vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 15 november 2019 (hierna: het kortgedingvonnis). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben op 4 december 2019 aan de VvE betaald wat zij op grond van het kortgedingvonnis moesten betalen over de periode van 1 januari 2019 tot en met september 2019. Ook hebben zij vanaf 1 oktober 2019 de maandelijkse voorschotbijdragen en de maandelijkse aflossingen en rente van hun Energiebespaarleningen betaald. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben een eigen accountant ingeschakeld, [A] , om onderzoek te doen naar financiële aspecten van de renovatie. Op 2 januari 2020 zijn [eiser sub 1] respectievelijk [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] door de VvE aangemaand om bedragen te betalen. Naar aanleiding van het onderzoek van [A] heeft [eiser sub 1] op 28 oktober 2020 in totaal € 40.000 aan de VvE betaald: 8 x € 3.500 voor meerwerk dienstencentrum en

8 x € 1.500 voor generiek meerwerk aan de woonblokken. Diezelfde dag hebben [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk in totaal € 10.000 aan de VvE betaald: 2 x € 3.500 voor meerwerk dienstencentrum en 2 x € 1.500 voor generiek meerwerk aan de woonblokken.

2.10.

De VvE vordert sinds haar wijziging van eis van 4 november 2020 (samengevat) dat [eiser sub 1] wordt veroordeeld tot betaling van € 31.568,88, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 april 2020, en vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten. Het gevorderde bedrag bestaat uit € 19.280,88 voor meerwerk aan twee appartementen van [eiser sub 1] (hierna: het meerwewrk), en € 12.288 voor de nieuwe zonweringen van alle acht appartementsrechten van [eiser sub 1] (8 x € 1.536).

Met betrekking tot [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk vordert de VvE dat zij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 3.072, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 8 april 2020, en vermeerderd met buitengerechtelijke incassokosten. Dit bedrag van € 3.072 ziet uitsluitend op de zonweringen voor hun twee appartementsrechten (2 x € 1.536).

Daarnaast vordert de VvE hoofdelijke veroordeling van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot vergoeding van haar proceskosten en nakosten, allebei vermeerderd met wettelijke rente.

Tenslotte vordert de VvE dat alle veroordelingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.

2.11.

[eiser sub 1] neemt het standpunt in dat hij niets verschuldigd is voor het meerwerk. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vinden dat zij niets aan de VvE hoeven te betalen voor de zonweringen.

2.12.

Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, ingegaan.

3.De beoordeling

In conventie

Vorderingen 1 en 2

Rapporten van feitelijke bevindingen

3.1.

Op grond van artikel 40 lid 2 van de statuten moet de jaarrekening van de VvE worden gecontroleerd door een register-accountant die door de ALV wordt benoemd. Partijen zijn het erover eens dat het sinds 2013 door een wetswijziging niet meer van belang is of de jaarrekening wordt gecontroleerd door een registeraccountant (RA) of door een Accountant Administratieconsulent (AA).

3.2.

De belangrijkste vraag in deze zaak is of een onderzoek door een accountant van de VvE, dat resulteert in een rapport van feitelijke bevindingen, kan worden beschouwd als een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant zoals is bedoeld in artikel

40 lid 2 van de statuten. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] vinden van niet, de VvE vindt van wel. Volgens [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gaat het erom dat binnen de accountancy een controle van de jaarrekening wordt beschouwd als een onderzoek door een onafhankelijk accountant die een controleverklaring afgeeft. De VvE betoogt het volgende. Over 2016 tot en met 2018 heeft een AA een rapport van feitelijke bevindingen opgesteld op basis van concreet omschreven controlewerkzaamheden. De financiële administratie van de VvE betreft enkel het ontvangen van de lidmaatschapsbijdrage en het uitgeven daarvan aan onderhoud en investeringsdoeleinden. Deze administratie is dus zeer beperkt. De administratie is uitbesteed aan een professionele gecertificeerde VvE-beheerder (die zelf ook weer wordt gecontroleerd door een RA). Om deze redenen is tijdens een ALV in 2017 besloten om voor de jaren 2016 en later een rapport van feitelijke bevindingen te laten opstellen door een AA in plaats van een controleverklaring. Daarmee worden controlewerkzaamheden verricht, afgestemd op de feitelijke (financiële) activiteiten van de VvE. En ten behoeve van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] heeft [A] geconcludeerd dat er geen sprake is van materiële onregelmatigheden betreffende de jaarstukken tot en met 2019.

3.3.

De rechtbank geeft [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] op dit punt gelijk en licht hieronder toe waarom.

3.4.

Het uitgangspunt bij een bepaling in statuten is dat uitleg daarvan plaatsvindt naar objectieve maatstaven. Daarbij kan onder meer acht kan worden geslagen op de elders in de statuten gebruikte formuleringen en op de aannemelijkheid van de rechtsgevolgen waartoe de onderscheiden, op zichzelf mogelijke tekstinterpretaties zouden leiden. Ook de bewoordingen van de eventueel bij de statuten behorende schriftelijke toelichting moet bij de uitleg van die statuten moeten worden betrokken. Daarnaast geldt dat uitleg van statuten naar objectieve maatstaven niet moet plaatsvinden op grond van alleen maar de taalkundige betekenis van die bewoordingen waarin het is gesteld. Wel is het zo dat de taalkundige betekenis die deze bewoordingen in het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben, gelezen in de context van de statuten, bij de uitleg ervan van groot belang is. De rechtbank verwijst hiervoor naar het arrest van de Hoge Raad van 29 februari 2004, NJ 2005/493 (DSM/ [achternaam] ). De reden voor deze manier van uitleg is dat statuten bestemd zijn om de rechtspositie te beïnvloeden van derden, zonder dat die derden invloed hebben op de inhoud of de formulering ervan, terwijl de onderliggende partijbedoeling voor die derden niet kenbaar is.

3.5.

In dit geval moeten de woorden ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ dus naar objectieve maatstaven worden uitgelegd. Daarbij is relevant dat er bij het opstellen van de statuten geen afzonderlijk document is opgesteld waarin de tekst van de statuten is verduidelijkt of toegelicht, en dat de statuten zijn opgesteld in 1979.

3.6.

Zoals hierna zal blijken zijn er grote verschillen tussen aan de ene kant een controle van de jaarrekening die resulteert in een controleverklaring van een accountant, en aan de andere kant de in dit geval uitgebrachte rapporten van feitelijke bevindingen. Het antwoord op de vraag wat is bedoeld in artikel 40 lid 2 van de statuten is dus van groot belang. Niet alleen voor [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] , maar voor alle leden van de VvE. Dat belang wordt nog versterkt doordat in de periode waarop dit geschil ziet een start is gemaakt met de renovatie van ongeveer € 20 miljoen.

3.7.

De in 3.6 genoemde verschillen blijken uit een vergelijking van de tekst van de controleverklaring bij de jaarrekening 2015 met de tekst van de rapporten van feitelijke bevindingen met betrekking tot de boekjaren 2016 tot en met 2018 (hierna: de rapporten van feitelijke bevindingen).

3.8.

In de controleverklaring bij de jaarrekening 2015 staat:

‘Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening over 2015 van Vereniging van Eigenaren van het appartementencomplex [naam appartementencomplex] te [plaatsnaam 2] gecontroleerd. […]

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle- informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opstellen van de jaarrekening, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vereniging. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vereniging gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. […]’

3.9.

In de rapporten van feitelijke bevindingen staat (onderstrepingen door de rechtbank):

Op de tweede bladzijde:

‘[…] Beschrijving uitgevoerde specifieke werkzaamheden

1.
Vanuit het bestuur van VvE [naam appartementencomplex] leven een aantal vragen, zoals:

- worden alle VvE lidmaatschapsbijdragen geïnd/ingevorderd?

- worden uitgaven getoetst aan de begroting?

- zijn er uitgaven geweest waarvoor geen duidelijke grondslag aanwezig is?

- klopt de stand van de liquide middelen?

2.
Het maken van een verslag van bevindingen.

3.
Indien het onderzoek daar aanleiding toe geeft: het doen van aanbevelingen om de administratieve organisatie en interne beheersing rondom de betaling van facturen te verbeteren.’

Op de eerste bladzijde:

‘Opdracht

Wij hebben een aantal specifieke werkzaamheden verricht als omschreven in onze opdrachtbrief van 29 mei 2017. Deze rapportage bevat de uitkomsten van deze werkzaamheden.

Het is de bedoeling dat u zelf een oordeel vormt over de werkzaamheden en over de in dit rapport weergegeven bevindingen en op basis daarvan uw eigen conclusie trekt. Wij wijzen u erop dat indien wij aanvullende werkzaamheden zouden hebben verricht of een controle of beoordeling op zou hebben uitgevoerd, wellicht andere onderwerpen zouden zijn geconstateerd die voor rapportering in aanmerking zouden zijn gekomen. Het rapport van feitelijke bevindingen beperkt zich tot de overeengekomen werkzaamheden.Derhalve valt de jaarrekening 2016(balanstotaal € 2.038.715,94, eigen vermogen € 1.556.379,76 en een resultaat van € 359.485,78) van de VvE [naam appartementencomplex]als geheel nietonder de reikwijdte van het rapport.

Aard en reikwijdte van de verrichte werkzaamheden

Wij hebben onze werkzaamheden verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse standaard 4400, “Opdrachten tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden met betrekking tot financiële informatie”.

Het doel van deze opdracht tot het verrichten van overeengekomen specifieke werkzaamheden is het verrichten van de werkzaamheden die wij met de VvE [naam appartementencomplex] zijn overeengekomen en het rapporteren over de feitelijke bevindingen. Aangezien wij slechts verslag doen van feitelijke bevindingen uit hoofde van de overeengekomen werkzaamheden betekent dit dat op het (hiervoor genoemde) concept jaarrekening 2016 opgenomen cijfermateriaal en toelichtingengeen accountantscontroleis toegepast en dat er evenmin een beoordelingsopdracht dus uitgevoerd. Dit houdt in dat aan onze rapportagegeen zekerheidkan worden ontleend omtrent de getrouwheid van het in de concept jaarrekening 2016 opgenomen cijfermateriaal en toelichtingen daarop.’

3.10.

Uit deze teksten blijkt dat het onderzoek van de accountant dat resulteert in een rapport van feitelijke bevindingen veel beperkter is van omvang en strekking dan een onderzoek door een accountant van de jaarrekening dat resulteert in een controleverklaring. Het doel van laatstgenoemd onderzoek is om, voor zover dat mogelijk is, zekerheid te geven over de getrouwheid van de cijfers en de toelichtingen daarop. De rapporten van feitelijke bevindingen kunnen die zekerheid niet geven.

3.11.

Op grond van het in 3.4 beschreven toetsingskader is de rechtbank van oordeel dat met ‘controle van de jaarrekening door een register-accountant’ in de statuten is bedoeld een controle van de jaarrekening van de VvE door een accountant die resulteert in een controleverklaring. De volgende omstandigheden - in hun samenhang bezien - zijn voor deze uitleg doorslaggevend:

De Nederlandse Orde van Accountants-administratieconsulenten (NOvAA) werd in 1948 opgericht. In 1962 trad de Wet op de Register-accountants in werking en toen werd de Orde Nederlands Instituut van Registeraccountants (NIVRA) opgericht. In 1979 waren er dus, net als nu, AA’s en RA’s. AA’s mochten ook toen dus worden ingeschakeld voor het opstellen van jaarrekeningen en voor onderzoeken daarvan. Controles van jaarrekeningen, resulterend in controleverklaringen, werden ook al in 1979 uitgevoerd, maar dat soort controles mocht toen uitsluitend door RA’s worden uitgevoerd. Daarom wijst de omstandigheid dat in de statuten de voorwaarde wordt gesteld dat de controle van de jaarrekening wordt uitgevoerd door een register-accountant erop dat het moet gaan om een controle die resulteert in een controleverklaring.

In artikel 33 van de statuten is bepaald dat de jaarrekening door de ALV wordt vastgesteld (goedgekeurd) mede ter bepaling van de definitieve bijdrage van iedere eigenaar. De VvE is met 500 appartementsrechten groot en was dat ook al in 1979. Onderhoud is iets wat steeds terugkeert en in 1979 moeten de opstellers van de statuten er rekening mee hebben gehouden dat er op de lange termijn ook (grootschalige) renovaties zouden plaatsvinden. Door de omvang van het appartementencomplex zijn de kosten van onderhoud en renovaties (zeer) hoog, en dat was ook in 1979 voorzienbaar. Gelet daarop, en op de verschillende reikwijdtes en doelen (zie 3.8 tot en met 3.10) van de hierboven besproken onderzoeken door accountants, is het redelijk om aan te nemen dat de bedoeling van artikel 40 lid 2 van de statuten is om de leden van de VvE zoveel mogelijk zekerheid te geven over de juistheid van de kosten die zij moeten bijdragen aan onderhoud en renovaties. Daar past het beste een controle bij die resulteert in een controleverklaring.

De accountant die de rapporten van feitelijke bevindingen heeft opgesteld heeft opgemerkt dat hij géén accountantscontrole heeft toegepast en dat de jaarrekeningen als geheel níet onder de reikwijdte van zijn rapport vallen (zie 3.9).

De VvE heeft vanaf het moment dat artikel 40 lid 2 van de statuten gold (1979) gedurende decennia (tot en met het boekjaar 2015) ieder jaar opdracht gegeven aan een register-accountant voor controles die hebben geresulteerd in een controleverklaring.

3.12.

De door de VvE aangevoerde omstandigheden leggen ten opzichte van de in 3.11 genoemde omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal.

3.13.

Besluiten van de ALV die ertoe strekken dat ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE géén controle door een accountant plaatsvindt, resulterend in een controleverklaring, zijn dus in strijd met artikel 40 lid 2 van de statuten. Dat leidt ertoe dat zij nietig zijn. Dat volgt uit artikel 2:14 lid 1 BW.

De jaarrekening 2015

3.14.

Wat betreft de jaarrekening 2015 krijgt de VvE gelijk omdat het besluit van de ALV tot goedkeuring van die jaarrekening niet in strijd is met de statuten. De rechtbank gaat er namelijk van uit dat ten aanzien van die jaarrekening wel een controle door een accountant heeft plaatsgevonden die heeft geresulteerd in een controleverklaring. Het feit dat onder de controleverklaring een handtekening van de desbetreffende registeraccountant ontbreekt leidt niet tot een ander oordeel. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] stellen namelijk niet dat geen sprake is geweest van een accountantscontrole op de manier zoals zij vinden dat die moet gebeuren. Daarnaast is van belang dat alle pagina’s van die jaarrekening wel door de accountant zijn geparafeerd.

Conclusie over de statuten

3.15.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank voor recht verklaren:

dat het besluit van de ALV van 29 februari 2020 tot benoeming van [onderneming 3] als registeraccountant voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE nietig is
dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring van de jaarrekeningen 2016 tot en met 2018 van de VvE nietig zijn.

De vordering tot het geven van een verklaring voor recht dat de jaarrekening 2015 nietig is wordt afgewezen.

Vordering 3

3.16.

De vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om de VvE te veroordelen tot benoeming van een nieuwe accountant, die niet verbonden mag zijn aan het kantoor [onderneming 3] , wordt afgewezen. Gelet op de hierboven genomen beslissingen over de jaarrekeningen 2016 tot en met 2018 zal het bestuur van de VvE aan een accountant opdracht moeten geven voor een controle van die jaarrekeningen, resulterend in controleverklaringen. De rechtbank ziet niet in waarom die controles niet kunnen worden uitgevoerd door [onderneming 3] . De door [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aangevoerde omstandigheid dat dat kantoor ook de jaarrekeningen controleert van [naam stichting] is geen reden om te veronderstellen dat zij de jaarrekeningen van de VvE niet volgens de daarvoor geldende regels zal uitvoeren en dat dat kantoor zich daarbij onvoldoende onafhankelijk van de VvE en/of van [naam stichting] zal opstellen.

Vordering 4

3.17.

De VvE zal wel worden veroordeeld om te bewerkstelligen dat de controles van de jaarrekeningen 2016 tot en met 2020 worden uitgevoerd en afgerond binnen een termijn van vijf maanden na de datum van dit vonnis (de optelsom van de twee termijnen uit de vorderingen 3) en 4) van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] ). Aan die veroordeling zal echter geen dwangsom worden gekoppeld omdat het hier gaat om een inspanningsverbintenis van de VvE, en niet om een resultaatsverbintenis. Het bestuur van de VvE moet zich er voor inspannen dat de jaarrekeningcontroles binnen vijf maanden worden afgerond, maar omdat het niet de VvE zelf is die die controles uitvoert maar een daarvan onafhankelijke partij, heeft zij de termijn daarvoor dus ook niet in haar macht heeft. Daarom vindt de rechtbank een dwangsom in dit geval niet passend.

Proceskosten

3.18.

De VvE zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op:

- dagvaarding € 106,47

- griffierecht 304,00

- salaris advocaat
1.126,00(2,0 punten × tarief € 563,00)

Totaal € 1.536,47

De VvE heeft geen verweer gevoerd tegen de vordering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] om te bepalen dat zij niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins hoeven bij te dragen aan deze proceskosten, en die vordering zal worden toegewezen. De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen op de manier zoals is bepaald onder 4.

In reconventie

Meerwerk aan appartementen van [eiser sub 1]

Appartement [nummeraanduiding 1]

3.19.

In 2019 werden de voor- en achterpuien van de appartementen in [naam appartementencomplex] vervangen en werden CO2-boxen in de appartementen geplaatst. Die werkzaamheden konden toen niet worden uitgevoerd bij het appartement van [eiser sub 1] met nummer [nummeraanduiding 1]

(appartement [nummeraanduiding 1] ) doordat de airco-installatie niet was verwijderd. De aannemer heeft dat appartement daarom toen overgeslagen. In december 2019 en januari 2020 heeft de aannemer offertes aan de VvE uitgebracht voor het alsnog uitvoeren van deze werkzaamheden aan appartement [nummeraanduiding 1] . De VvE heeft die offertes aanvaard en kort daarna zijn de werkzaamheden uitgevoerd. De aannemer heeft hiervoor aan de VvE in totaal

€ 18.639,13 inclusief btw in rekening gebracht. De VvE vindt dat [eiser sub 1] deze kosten aan haar moet vergoeden omdat het gaat om extra kosten die zijn gemaakt doordat [eiser sub 1] aanvankelijk heeft geweigerd om de airco-installatie te verwijderen. Ongeveer een half jaar later heeft [eiser sub 1] de airco-installatie alsnog verwijderd. Op dat moment waren volgens de VvE de benodigde kranen en ander werkmateriaal niet meer aanwezig. Die moesten voor deze klus terugkomen, inclusief de benodigde werklui.

3.20.

[eiser sub 1] vindt dat deze kosten niet voor zijn rekening mogen komen. Hij betoogt dat de VvE heeft nagelaten a) om stukken te overleggen waren blijkt dat hij verplicht was tot verwijdering van de airco-installatie, en b) om hem van het bestaan van deze verplichting op de hoogte te stellen. Ook voert [eiser sub 1] aan dat de werklui, de kranen en ander werkmateriaal in januari en februari 2020 nog aanwezig waren op het terrein van [naam appartementencomplex] . Ter onderbouwing daarvan heeft [eiser sub 1] foto’s van [naam appartementencomplex] uit november 2020 (met daarop een hijskraan) en januari 2021 in het geding gebracht (met appartementen waarvan volgens [eiser sub 1] de puien nog niet waren vervangen).

3.21.

De rechtbank is van oordeel dat de extra kosten die de aannemer aan de VvE in rekening heeft gebracht voor het aanbrengen van de puien aan appartement [nummeraanduiding 1] en voor het installeren van de CO2-box in dat appartement, voor rekening van [eiser sub 1] moeten komen. Dit wordt hieronder toegelicht.

3.22.

In het kortgedingvonnis is onder de feiten het volgende vermeld. [eiser sub 1] is er op zondag 24 maart 2019 door middel van een e-mail op geattendeerd dat de vrijdag daarop voorbereidingen werden getroffen voor appartement [nummeraanduiding 1] . In die e-mail is [eiser sub 1] verzocht om de bij dat appartement aanwezige airco voor die vrijdag te verwijderen. Op deze e-mail heeft [eiser sub 1] geantwoord dat er zorg zou worden gedragen voor het afhalen en weer correct aansluiten van alle airco’s, zonneschermen, gordijnen en rolluiken. De VvE heeft daarop gereageerd met de mededeling dat [eiser sub 1] ’s stelling correct is wat betreft het afhalen van de zonneschermen en de gordijnen, maar dat de rest valt onder de verantwoordelijkheid van de eigenaren. Ook heeft de VvE [eiser sub 1] toen meegedeeld dat de kosten van het overslaan van een renovatie zullen worden doorbelast aan de weigerachtige eigenaar en dat die kosten minimaal € 3.500 exclusief btw zouden bedragen. [eiser sub 1] stelt niet dat deze in het kortgedingvonnis vermelde feiten onjuist zijn, zodat de rechtbank uitgaat van de juistheid van die feiten.

3.23.

In het kortgedingvonnis (van 15 november 2019) is [eiser sub 1] veroordeeld om binnen 14 dagen na dagtekening van dat vonnis voor zijn rekening en risico de airco-installatie in appartement [nummeraanduiding 1] af te sluiten en te verwijderen en om vervolgens medewerking te verlenen aan de afronding van de renovatie, te weten het vervangen van de puien in de voor- en achtergevel en het installeren van een CO2-box. Daarnaast is de VvE in dat vonnis veroordeeld om binnen 20 weken na betekening van dat vonnis alle renovatiewerkzaamheden ten aanzien van appartement [nummeraanduiding 1] uit te voeren en af te ronden, onder de voorwaarde dat de airco-unit is verwijderd door [eiser sub 1] of de VvE, op kosten van [eiser sub 1] .

3.24.

Uit de hiervoor genoemde omstandigheden blijkt dat [eiser sub 1] er in maart 2019 tijdig van op de hoogte is gebracht dat hij ervoor moest zorgen dat de airco-installatie binnen vier dagen werd verwijderd en dat de werkzaamheden niet zouden worden uitgevoerd als de airco-installatie dan nog aanwezig was. Omdat de ALV een aantal jaren daarvoor had ingestemd met de door het bestuur voorgestelde renovatie wist [eiser sub 1] in maart 2019 ook dat de puien van zijn appartement [nummeraanduiding 1] vervangen móesten worden, dat er een CO2-box in moest worden geplaatst, en dat die werkzaamheden later dus alsnog zouden worden uitgevoerd. [eiser sub 1] heeft eind maart 2019, toen hij weigerde om de gevraagde medewerking te verlenen, ook kunnen en moeten begrijpen dat de aannemer voor die later uit te voeren werkzaamheden extra kosten aan de VvE in rekening zou brengen, en dat de VvE die zou doorbelasten aan [eiser sub 1] . Dit is later ook gebeurd. Gelet op de offerte en facturen van de aannemer aan de VvE gaat de rechtbank ervan uit dat hiervoor extra kosten noodzakelijk waren ter hoogte van de gefactureerde bedragen. De omstandigheid dat in januari/februari 2020 nog niet alle renovatiewerkzaamheden waren afgerond en dat er in november 2018 een kraan op het terrein van [naam appartementencomplex] aanwezig was, brengt namelijk niet mee dat eraan moet worden getwijfeld dat voor de hier besproken werkzaamheden aan appartement [nummeraanduiding 1] de specifiek voor die werkzaamheden benodigde kraan, werkmaterialen en werklui opnieuw moesten worden aangevoerd respectievelijk ingeschakeld.

Appartement [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3]

3.25.

Over het appartement van [eiser sub 1] met nummer [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] (appartement

[nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] ) voert de VvE het volgende aan. In week 39 en week 40 van 2018 heeft de aannemer spullen moeten verwijderen van het balkon. Ook heeft de aannemer toen spullen uit het appartement moeten verwijderen en verzetten ten behoeve van asbestwerkzaamheden. De aannemer heeft deze werkzaamheden als meerwerk aan de VvE in rekening gebracht (€ 641,75 inclusief btw) omdat aan de bewoners was gevraagd om deze spullen te verwijderen, en dat niet was gebeurd.

3.26.

[eiser sub 1] vindt dat deze vordering moet worden afgewezen en betoogt hierover het volgende. De Vve heeft nagelaten stukken te overleggen waaruit volgt dat a) op [eiser sub 1] respectievelijk de bewoners van appartement [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] de verplichting rust tot verwijdering van de spullen en b) dat [eiser sub 1] respectievelijk de bewoners van het appartement op de hoogte zijn gesteld van deze verplichting. Verder heeft de VvE nagelaten om over te leggen ondertekende offertes voor deze werkzaamheden, voor akkoord ondertekende weekrapporten en het op de factuur van 6 juni 2019 betrekking hebbende betaalbewijs. Daaruit volgt volgens [eiser sub 1] dat uit niets blijkt dat de door de VvE gestelde aanvullende kosten zijn gemaakt. Daarnaast is het zo dat appartement [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] na uitvoeren van alle renovatiewerkzaamheden nog niet is opgeleverd, in die zin dat niet alle gebreken aan het appartement zijn verholpen. Er is een verkeerde bel gemonteerd, er ontbreekt een plantenbak op het dakterras en de radiatoren in de kleine slaapkamer en de keuken zijn niet teruggemonteerd.

3.27.

Het verweer van [eiser sub 1] wordt verworpen. Volgens de VvE zijn de bewoners destijds uitvoerig geïnformeerd over het feit dat de spullen verwijderd moesten worden, zowel via nieuwsberichten (brochures en bulletins) als ook diverse malen persoonlijk mondeling. Gelet op alle stukken, waaruit blijkt dat het bestuur van de VvE de renovatie grondig en professioneel heeft aangepakt en daarover in de ALV uitvoerig met de leden heeft gesproken, en op de indruk die de rechtbank heeft gekregen van de personen die namens de VvE tijdens de mondelinge behandeling aanwezig zijn geweest, vindt de rechtbank deze stelling geloofwaardig. Daarnaast is van belang dat niet is gesteld of gebleken dat deze werkzaamheden niet door (of in opdracht van) de aannemer zijn verricht en dat deze kosten ook aan de VvE in rekening zouden zijn gebracht als de bewoners de spullen wel hadden verwijderd.

Conclusie over het meerwerk

3.28.

De conclusie van het voorgaande is dat [eiser sub 1] voor appartement [nummeraanduiding 1] € 18.639,13 aan de VvE verschuldigd is en dat hij voor appartement [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] € 641,75 aan de VvE moet vergoeden. In totaal is dat € 19.280,88. Hij zal worden veroordeeld om dit bedrag aan de VvE te betalen. De vordering tot vergoeding van wettelijke rente vanaf 8 april 2020 is ook toewijsbaar.

Zonweringen

De prijs voor de zonweringen

3.29.

Tijdens de ALV’s van 16 juni 2018 en 18 juli 2018 is het vervangen van alle zonweringen aan de orde geweest, maar is daarover toen geen besluit genomen. Uit de notulen van de ALV van 18 juli 2018 blijkt dat het bestuur van de VvE er toen van uitging dat het vervangen van de zonweringen per appartementsrecht € 1.525 inclusief btw ging kosten. Ook is toen gesproken over de mogelijkheid van huurkoop door de leden van de VvE. Tijdens de ALV van 29 augustus 2018 is besloten dat de zonweringen van alle 500 appartementen op [naam appartementencomplex] moesten worden vervangen. De VvE heeft stukken overgelegd waaruit blijkt dat zij op 29 augustus 2018 opdracht gegeven aan een zonweringsbedrijf voor een bedrag van in totaal € 768.350 inclusief btw. Per appartement is dat € 1.537. Uit de notulen van de ALV van 29 augustus 2018 blijkt dat het bestuur alle leden zou gaan vragen om de daarvoor bestemde bijdrage in één keer te betalen. Verder blijkt uit die notulen dat is besloten dat alle appartementseigenaren die dat wilden, met uitzondering van de groot-eigenaren, voor deze investering een kredietfaciliteit zouden kunnen krijgen met een looptijd van 15 jaar (hierna: de kredietfaciliteit). Daarna zijn alle zonweringen vervangen. Naar aanleiding van het verzoek van het bestuur van de VvE hebben alle eigenaren hiervoor € 1.536 per appartementsrecht in één keer betaald, met uitzondering van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] . In haar akte van 4 november 2020 heeft de VvE [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] aangeboden om gebruik te maken van de kredietfaciliteit, dat wil zeggen dat zij gedurende 15 jaar elke maand een bedrag betalen waarmee aan het einde van deze looptijd € 1.536 per zonwering zal zijn betaald.

3.30.

Primair stellen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zich op het standpunt dat zij de VvE niets hoeven te betalen voor de aan hun 10 appartementsrechten aangebrachte nieuwe zonweringen. Zij vinden dat niet is komen vast te staan dat de kosten van de zonweringen

a) onderdeel uitmaken van de gemeenschappelijke schulden en kosten zoals bedoeld in artikel 17 van de splitsingsakte, en b) geen onderdeel uitmaken van de oorspronkelijke bijdrage in de renovatie van € 26.909 per appartementsrecht. Subsidiair, indien er voor zover er een rechtsgrond bestaat voor het doorbelasten van deze kosten, betwisten [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] dat zij € 1.536 per zonwering verschuldigd zijn omdat niet vaststaat dat de VvE in totaal € 768.350 voor de nieuwe zonweringen heeft betaald. De VvE heeft namelijk geen facturen en betalingsbewijzen in het geding gebracht. Meer subsidiair wensen [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gebruik te maken van de kredietfaciliteit.

3.31.

De primaire en subsidiaire verweren van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] slagen niet. Uit het verslag van de ALV van 29 augustus 2018 blijkt dat het vervangen van de zonweringen nieuw was ten opzichte van de oorspronkelijk geplande renovatie en dat de hiervoor bestemde kosten niet vielen in de oorspronkelijke begroting. Daarnaast vindt de rechtbank dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] onvoldoende hebben onderbouwd dat de VvE zou moeten aantonen dat er per appartement € 1.536 is betaald voor zonwering. Zij betwisten niet dat alle eigenaren dat € 1.536 hebben betaald voor de zonweringen. Uit het onderzoek van [A] is kennelijk ook niet naar voren gekomen dat € 1.536 als prijs voor het aanbrengen van zonwering bij een appartement te hoog zou zijn. De omstandigheid dat de VvE geen facturen en betalingsbewijzen in het geding heeft gebracht vindt de rechtbank daarom niet relevant.

3.32.

[eiser sub 1] is dus voor de zonweringen € 12.288 aan de VvE verschuldigd

(8 x € 1536). Voor de twee appartementsrechten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk zijn zij € 3.072 aan de VvE verschuldigd (2 x € 1.536).

De kredietfaciliteit

3.33.

De VvE vindt het goed dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gebruik maken van de kredietfaciliteit, en [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] willen dat ook. In haar akte van 4 november 2020 is de VvE uitgegaan van een termijnbetaling van € 1278,75
per maandvoor de 8 appartementsrechten van [eiser sub 1] respectievelijk de twee appartementsrechten van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk. [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hebben er in hun antwoordakte terecht op gewezen dat hier sprake moet zijn van een rekenfout. Als je € 15.360 deelt door 15 (de looptijd van 15 jaar) kom je uit op het door de VvE genoemde bedrag van € 1.278,75

per jaar, en niet per maand. En uit de akte van de VvE blijkt dat zij aan de kredietfaciliteit de voorwaarde van maandelijkse betaling stelt. Daarvan uitgaande komt de rechtbank erop uit dat [eiser sub 1] per maand € 68,27 moet betalen en dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk per maand € 17,06 moeten betalen.

3.34.

Toelichting: [eiser sub 1] moet gedurende de looptijd van 15 jaar € 819,20 per jaar betalen (€ 12.288 : 15). Per maand is dat € 68,27 (819,20 : 12). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] moeten gezamenlijk gedurende de looptijd van 15 jaar € 204,80 betalen (€ 3.072:15). Per maand is dat € 17,06 (204,80 : 12). Aangezien in de notulen van de ALV van 29 augustus 2018 én in de akte van de VvE niets staat over rente, gaat de rechtbank ervan uit dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] de hiervoor genoemde bedragen mogen betalen zonder dat zij daarnaast rente verschuldigd zijn.

Conclusie over de zonweringen

3.35.

Gelet op het voorgaande zal de rechtbank [eiser sub 1] veroordelen tot betaling aan de VvE € 12.288, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 68,27 met ingang van 1 mei 2021 (de eerste maand volgend op die waarin dit vonnis is gewezen). [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen gezamenlijk worden veroordeeld tot betaling aan de VvE van € 3.072, te voldoen in maandelijkse termijnen van € 17,06 met ingang van 1 mei 2021.

Buitengerechtelijke incassokosten

3.36.

De VvE vordert als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten € 1.319,73 van [eiser sub 1] en € 522,96 van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk. De rechtbank stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De rechtbank stelt vast dat de VvE voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De gevorderde bedragen aan buitengerechtelijke incassokosten zijn, gelet op de bedragen die zijn betaald na de aanmaningen van 2 januari 2020, lager dan het in het Besluit bepaalde tarief en zullen worden toegewezen.

Proceskosten

3.37.

[eiser sub 1] en [eiseres sub 2] zullen als de grotendeels in het ongelijk gestelde partijen in de proceskosten worden veroordeeld. De rechtbank begroot de proceskosten aan de zijde van VvE bedrag op € 1.802,50 voor salaris advocaat (2,5 punten × factor 1 × tarief € 721). De nakosten en de wettelijke rente over de proceskoeten en de nakosten zullen worden toegwezen op de manier zoals is bepaald onder 4.

Hoofdelijkheid [eiser sub 1] en [eiseres sub 2]

3.38.

Alle veroordelingen van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk zullen hoofdelijk zijn. Dat wil zeggen dat indien een van hen een bedrag aan de VvE betaalt, de ander dat bedrag niet ook aan de VvE hoeft te betalen.

4.De beslissing

De rechtbank

in conventie

4.1.

verklaart voor recht dat het besluit van de ALV van 29 februari 2020, inhoudend de benoeming van accountantskantoor [onderneming 3] in [plaatsnaam 3] voor het opstellen van rapporten van feitelijke bevindingen ten aanzien van de jaarrekeningen van de VvE, nietig is,

4.2.

verklaart voor recht dat de besluiten van de ALV tot goedkeuring van de jaarrekeningen 2016 tot en met 2018 van de VvE nietig zijn,

4.3.

veroordeelt de VvE om te bewerkstelligen binnen vijf maanden na de datum van dit vonnis door een accountant controles worden uitgevoerd van de jaarrekeningen van de VvE over 2016 tot en met 2020, resulterend in controleverklaringen,

4.4.

veroordeelt de VvE in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] tot op heden begroot op € 1.536,47, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling, met de bepaling dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet via omslag in de door hen te betalen servicekosten of anderszins hoeven bij te dragen aan deze proceskosten,

4.5.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de onder 4.3 en 4.4 genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad,

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af,

in reconventie

met betrekking tot [eiser sub 1]

4.7.

veroordeelt [eiser sub 1] om aan VvE te betalen een bedrag van € 19.280,88 (negentienduizendtweehonderdtachtig euro en achtentachtig eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over het toegewezen bedrag met ingang van 8 april 2020 tot de dag van volledige betaling,

4.8.

veroordeelt [eiser sub 1] om aan VvE te betalen een bedrag van € 12.288 (twaalfduizend tweehonderdachtentachtig euro), te voldoen in maandelijkse termijnen van

€ 68,27 met ingang van 1 mei 2021,

4.9.

veroordeelt [eiser sub 1] om aan VvE te betalen een bedrag van € 1.319,73 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten,

Met betrekking tot [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] gezamenlijk

4.10.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hoofdelijk om aan VvE te betalen een bedrag van € 3.072 (drieduizendtweeënzeventig euro), te voldoen in maandelijkse termijnen van

€ 17,06 met ingang van 1 mei 2021,

4.11.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hoofdelijk om aan VvE te betalen een bedrag van € 522,96 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten,

4.12.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van VvE tot op heden begroot op € 1.802,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over dit bedrag met ingang van de vijftiende dag na dit vonnis tot de dag van volledige betaling,

4.13.

veroordeelt [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 157,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat [eiser sub 1] en [eiseres sub 2] niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis hebben voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak, en te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in art. 6:119 BW over de nakosten met ingang van veertien dagen na de betekening van dit vonnis tot aan de voldoening,

4.14.

verklaart dit vonnis in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

4.15.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.K.J. van den Boom en in het openbaar uitgesproken op 21 april 2021.^[1]