ECLI:NL:RBMNE:2021:1669

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/4255

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen

[eiseres] uit [woonplaats], eiseres

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 31 mei 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 699.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 20 oktober 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1930 gebouwde hoekwoning met berging. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 315 m2 en ligt op een kavel van 375 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 292.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder baseert zich op de aankoopprijs van de woning. Eiseres heeft de woning op 15 februari 2019 gekocht voor € 705.000,-. Verweerder heeft deze koopprijs vervolgens geïndexeerd naar de waardepeildatum. De rechtbank overweegt dat als uitgangspunt voor de waardering van een onroerende zaak geldt dat de waarde ervan het best kan worden vastgesteld aan de hand van het eigen koopcijfer dat rondom de waardepeildatum is overeengekomen. Dat kan anders zijn als de verkoop onder bijzondere omstandigheden tot stand is gekomen en daarmee niet marktconform is. In een dergelijk geval geeft het eigen koopcijfer niet de waarde in het economisch verkeer weer. Daarvan is de rechtbank niet gebleken. Verweerder slaagt in de op hem rustende bewijslast.

6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiseres voert aan dat zij op 1 januari 2019 nog geen eigenaar was van de woning. De beschikking waartegen eiseres in beroep komt heeft betrekking op het belastingjaar 2020. De waarde wordt vastgesteld voor degene die eigenaar is op 1 januari 2020. De waarde wordt vastgesteld naar het waardepeil op 1 januari 2019, maar dat staat los van de vraag wie op die datum de eigenaar is. De beroepsgrond slaagt niet.

8.Daarnaast voert eiseres aan dat de waarde niet in verhouding staat tot de WOZ-waarde over het voorgaande jaar. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. De WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren speelt geen rol. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is dus onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. Aan eiseres moet worden toegegeven dat het verschil met de waarde over het voorgaande jaar in dit geval groot is. Maar dat de waarde over het voorgaande jaar niet leidend kon zijn, moet eiseres duidelijk zijn geweest toen zij haar bod op de woning uitbracht. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Eiseres voert voorts aan dat verweerder de waarde voor het belastingjaar 2021 eveneens te hoog heeft vastgesteld. Deze beroepszaak betreft echter uitsluitend de waarde over het belastingjaar 2020.

10.De overige gronden van eiseres betreffen de door verweerder in het taxatieverslag gehanteerde vergelijkingsmethode en de daarbij gehanteerde kenmerken van de woning. Nu de waarde is gebaseerd op de eigen aankoopprijs komt de rechtbank echter niet toe aan de vergelijkingsmethode en dus ook niet aan de daartegen gerichte gronden.

11.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat