ECLI:NL:RBMNE:2021:1663 - Rechtbank Midden-Nederland - Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde woning te ...

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/3821

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen

[eiseres] uit [woonplaats], eiseres

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.

Procesverloop

In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 259.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.

Overwegingen

1.De woning is een in 1913 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 84 m2.

2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

7.Eiseres voert aan dat één van de referentiewoningen, [adres 2], in tegenstelling tot de woning over een dakterras beschikt. In de analyse van de verkoopprijs van deze referentiewoning heeft verweerder een afzonderlijke waarde aan dit dakterras toegekend. Daarmee heeft hij in de vergelijking met de woning voldoende rekening gehouden met dit verschil. De beroepsgrond slaagt niet

8.Daarnaast voert eiseres aan dat de referentiewoningen beter zijn onderhouden en betere voorzieningen hebben. De woning heeft achterstallig onderhoud. Het schilderwerk is voor het laatst uitgevoerd in 2010, enkele houten kozijnen moeten worden vervangen, een aantal ramen heeft enkel glas en het dak is niet geïsoleerd. De badkamer is van eind jaren 80 en de keuken van begin jaren 90. De warmwatervoorziening bestaat uit twee geisers. Er is alleen verwarming in de woonkamers door middel van gaskachels. Verder is er sprake van scheurvorming, kleine lekkages en vochtdoorslag. Eiseres heeft haar grond onderbouwd met foto’s. Verweerder heeft in de taxatiematrix de staat van onderhoud van de woning als matig aangemerkt en de voorzieningen als eenvoudig. De referentiewoningen zijn op deze kenmerken respectievelijk als voldoende/luxe, voldoende/eenvoudig en voldoende/voldoende aangemerkt. De gemiddelde woningwaarde per m2 die verweerder uit de koopprijzen heeft afgeleid bedraagt

€ 3.592,-. Voor de opbouw van de waarde van de woning heeft hij € 3.083,- gehanteerd. De rechtbank vindt vooral het buurpand [adres 3] geschikt om de waarde uit af te leiden. Deze referentiewoning vertoont grote gelijkenis met de woning, maar heeft een voldoende staat van onderhoud en luxe voorzieningen. De uit de verkoopprijs van deze referentiewoning afgeleide woningwaarde per m2 bedraagt € 4.111,-. Dat is een verschil van

€ 1.028 met de woning en vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 84 m2 een waarde van ruim € 86.000,-. Daarbij moet nog in ogenschouw worden genomen dat niet alle investeringen in een woning zich één op één vertalen in een waardestijging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.

9.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat