Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 20/3497
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2021 in de zaak tussen
[eiseres] uit [woonplaats], eiseres
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder.
Procesverloop
In de beschikking van 30 april 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 271.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 27 augustus 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiseres gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 253.000,-.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 19 april 2021.
Overwegingen
1.De woning is een in 1913 gebouwde benedenwoning met een tuin van ongeveer 30 m2. De woning heeft een oppervlakte van ongeveer 62 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiseres bepleit een lagere waarde. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5.De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte, staat van onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6.Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7.Eiseres voert aan dat verweerder de WOZ-waarde te hoog heeft vastgesteld gezien de staat van onderhoud en de voorzieningen van de woning. De woning wordt verwarmd door middel van twee gaskachels en de warmwatervoorziening bestaat uit twee geisers. De keuken en badkamer zijn gedateerd en er is onder meer achterstallig schilderwerk. Eiseres heeft haar grond onderbouwd met foto’s. Verweerder heeft in de taxatiematrix de staat van onderhoud van de woning als matig aangemerkt en de voorzieningen als eenvoudig. De referentiewoningen zijn op deze kenmerken respectievelijk als voldoende/eenvoudig en twee keer als matig-voldoende/eenvoudig aangemerkt. De gemiddelde woningwaarde per m2 die verweerder uit de koopprijzen heeft afgeleid bedraagt € 4.747,-. Voor de opbouw van de waarde van de woning heeft hij € 4.129,- gehanteerd. De rechtbank vindt vooral de referentiewoning [adres 2] geschikt om de waarde uit af te leiden. Deze referentiewoning vertoont grote gelijkenis met de woning, maar heeft een voldoende staat van onderhoud en evenals de woning eenvoudige voorzieningen. De uit de verkoopprijs van deze referentiewoning afgeleide woningwaarde per m2 bedraagt € 4.629,-. Dat is een verschil van
€ 500,- met de woning en vertegenwoordigt bij een gebruiksoppervlakte van 62 m2 een waarde van € 31.000,-. Daarbij moet nog in ogenschouw worden genomen dat niet alle investeringen in een woning zich één op één vertalen in een waardestijging. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen in onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
8.Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 19 april 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen
de uitspraak te ondertekenen
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat