ECLI:NL:RBMNE:2021:1659

• Datum uitspraak: 25 maart 2021
• Publicatiedatum: 23 april 2021
• Zaaknummer: UTR 20/1341
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Stijnen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van een woning met unieke ligging en hoge eisen aan bewijslast

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 25 maart 2021 uitspraak gedaan in een beroep tegen de vastgestelde WOZ-waarde van een woning. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning aan de [adres 1] te [woonplaats] voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 673.000,-, met als waardepeildatum 1 januari 2018. Eiser, de eigenaar van de woning, had bezwaar gemaakt tegen deze waarde, wat leidde tot een verlaging naar € 572.000,-. Eiser heeft vervolgens beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de woning een vrijstaande woning is met diverse bijgebouwen en een oppervlakte van ongeveer 238 m2, gelegen op een kavel van 2.295 m2. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar niet voldoende heeft aangetoond dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De taxatiematrix die door de heffingsambtenaar is overgelegd, biedt onvoldoende inzicht in de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen. De rechtbank concludeert dat de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan.

Eiser heeft een lagere waarde van € 372.000,- bepleit, maar de rechtbank oordeelt dat ook eiser niet in zijn bewijslast slaagt. Uiteindelijk stelt de rechtbank de waarde van de woning schattenderwijs vast op € 560.000,- en bepaalt dat de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig moet worden verminderd. Tevens wordt bepaald dat de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht vergoedt. De uitspraak is openbaar gemaakt en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 20/1341

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 maart 2021 in de zaak tussen

[eiser] uit [woonplaats], eiser

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht , verweerder
.

Procesverloop

In de beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 673.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

In de uitspraak op bezwaar van 7 januari 2020 heeft verweerder het bezwaar van eiser gegrond verklaard en de waarde verlaagd naar € 572.000,-. Op 16 maart 2020 heeft verweerder een aanvulling op zijn uitspraak verzonden.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.

Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

Partijen hebben er schriftelijk mee ingestemd om de zaak zonder zitting af te doen. De rechtbank heeft bepaald dat een zitting achterwege blijft en heeft het onderzoek gesloten op 25 maart 2021.

Overwegingen

1. De woning is een in 1975 gebouwde vrijstaande woning met hobbyruimte van 21 m2, een ondergrondse garage van 58 m2, een bovengrondse garage van 22 m2 en een kelder van 18 m2. De woning zelf heeft een oppervlakte van ongeveer 238 m2 en ligt op een kavel van 2.295 m2.

2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

3. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk primair € 372.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.

4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.

5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen van hetzelfde type, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. De rechtbank licht dat als volgt toe.

6. Verweerder heeft de waarde van de woning afgeleid uit de volgende verkopen:

• [adres 2] te [woonplaats], verkocht op 14 december 2018 voor € 705.000,-
• [adres 3] te [woonplaats], verkocht op 9 maart 2017 voor € 740.000,-
• [adres 4] te [woonplaats], verkocht op 11 februari 2019 voor € 807.500,-
• [adres 5], verkocht op 5 mei 2019 voor € 1.250.000,-.

De woning is een uniek gelegen object, waarvoor het moeilijk is om goed gelijkende referentiewoningen te vinden. De door verweerder geselecteerde referentiewoningen zijn daarvoor in beginsel geschikt, maar de verschillen zijn zodanig, dat dit hoge eisen stelt aan de bewijslast van verweerder om inzichtelijk en controleerbaar te maken dat hij met die verschillen voldoende rekening heeft gehouden.

7. Verweerder benoemt verschillen in onderhoud en voorzieningen tussen de woning en de referentiewoningen door deze respectievelijk te typeren als matig of voldoende en als eenvoudig, normaal en luxe. Maar hij geeft niet aan tot welke correctie die verschillen leiden. Voor de waardering van de grond legt hij een grondstaffel over. Die is extra van belang, omdat er in de vergelijking sprake is van grote verschillen in perceelgrootte. Voor ligging binnen de bebouwde kom, buiten de bebouwde kom en in het bos, hanteert verweerder dezelfde grondstaffel. Dat vereist een nadere toelichting, die echter ontbreekt.

8. Verweerder berekent in de taxatiematrix een woningwaarde per m2 door middel van een analyse van de verkoopprijzen van de referentiewoningen. Dit resulteert in prijzen van respectievelijk € 1.455,-, € 1.454,-, € 1.470,- en € 2.234,-. Voor de woning hanteert hij in de berekening € 917,-. Dat geeft naar het oordeel van de rechtbank echter een vertekend beeld, zoals de rechtbank ook heeft uiteengezet in de uitspraak over de WOZ-waarde van het voorgaande belastingjaar. Voor de waardering van de woning wordt namelijk een aftrek op de waarde toegepast van € 75.000,- in verband met de specifieke situatie die voortvloeit uit een langdurig conflict met de buren. Verweerder heeft de woningwaarde per m2 berekend uit de waarde waarin deze aftrek reeds is verwerkt. Wil verweerder inzichtelijk maken dat hij voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen in kenmerken tussen de referentiewoningen en de woning, dan moet naar het oordeel van de rechtbank een vergelijking plaatsvinden met de woningwaarde van de woning vóór aftrek in verband met de specifieke situatie en dient de waarde daarna te worden verlaagd met die aftrek.

Verweerder slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.

9. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.

10. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem primair voorgestane waarde van € 372.000,- aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank is dat niet het geval.

11. Eiser stelt zich op het standpunt dat een normale WOZ-taxatie niet mogelijk is, omdat verkoop van de woning onmogelijk is, althans voor een marktconform bedrag. Die opvatting baseert hij op wat door hem wordt aangeduid als “de kwestie Schrier”. In 2017 heeft de woning gedurende 4 maanden te koop gestaan en heeft een potentiële koper na overleg met de buren en de gemeente afgehaakt. Daarbij speelde de door de buren gewenste verandering in het recht van overpad een doorslaggevende rol. Naar het oordeel van de rechtbank kan daaruit niet de conclusie worden getrokken dat de woning onverkoopbaar is, maar moet wel, evenals in voorgaande jaren, rekening worden gehouden met een waardedrukkend effect. Dat dit effect echter 35% zou moeten bedragen van een waarde waarin reeds een aftrek is verwerkt die voortvloeit uit datzelfde waardedrukkende effect, heeft eiser niet aannemelijk gemaakt.

Ook eiser slaagt niet in de op hem rustende bewijslast.

12. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beide niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde schattenderwijs vaststellen op € 560.000,-. De rechtbank zal verder bepalen dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

Beslissing

De rechtbank:

• verklaart het beroep gegrond;
• vernietigt de uitspraak op bezwaar;
• stelt de waarde van de woning vast op € 560.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
• bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
• draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. P.M.J.H. Muijlaert, griffier. De beslissing is uitgesproken op 25 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.

de griffier is verhinderd om
de uitspraak te ondertekenen

griffier rechter

Afschrift verzonden aan partijen op:

Bent u het niet eens met deze uitspraak?

Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat