Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8981722 UV EXPL 21-13 AS/31467
Kort geding vonnis van 2 april 2021
inzake
[eiseres],
wonende te [woonplaats 1] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
gemachtigde: mr. N.A.W.E. Jansen,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ,
samen zullen zij worden aangeduid als: [gedaagde sub 1] c.s.,
gedaagde partijen in conventie,
eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. M.J. Goedhart.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 41 producties,
- de door [gedaagde sub 1] c.s. ingediende producties 1 tot en met 28,
- de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie van [gedaagde sub 1] c.s.,
- de conclusie van antwoord in reconventie, tevens pleitnota, van [eiseres] ,
- de spreekaantekeningen van [gedaagde sub 1] c.s..
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 9 februari 2021 plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Op de mondelinge behandeling heeft [eiseres] haar vordering met betrekking tot ontbinding van de huurovereenkomst ingetrokken. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak aangehouden ten behoeve van mediation. Op 9 en 10 maart heeft mr. Jansen de rechtbank bericht dat mediation is gestrand.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat het over
2.1.
[eiseres] verhuurt sinds 15 september 2016 aan [gedaagde sub 1] de bedrijfsruimte aan de [adres] in [plaatsnaam 1] (hierna: het gehuurde). [gedaagde sub 1] exploiteert in het gehuurde een hotel met een restaurant genaamd “ [naam hotel] ”. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar en eindigt op 14 september 2021 (artikel 3.1 van de huurovereenkomst). Op de huurovereenkomst zijn de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (versie 2012) (hierna: Algemene Bepalingen) van toepassing verklaard.
2.2.
[gedaagde sub 1] gebruikt een deel van het gehuurde als woonruimte.
2.3.
Partijen zijn al enige tijd in onmin over – onder meer – door [gedaagde sub 1] uitgevoerde verbouwingen. Zij zijn ook in diverse juridische procedures verwikkeld (geweest) over hun geschillen.
2.4.
Bij vonnis van 9 september 2020 heeft de kantonrechter van deze rechtbank op vordering van [eiseres] – voor zover relevant – als volgt beslist:
“5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] om de door [eiseres] aangewezen bouwkundig expert gezamenlijk met de heer [A] toe te laten tot het gehuurde, alsmede te gedogen dat de bouwkundig expert de door hem noodzakelijk geachte werkzaamheden zal verrichten voor de door hem te verrichten inspectie, op minimaal twee dagdelen in een periode van vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling geen gehoor geeft, met een maximum van € 25.000,00;
5.2.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om de door [eiseres] aangewezen taxateur, in het kader van de noodzakelijke taxatie als weergegeven in productie 10 bij dagvaarding, gezamenlijk met de heer [A] , toe te laten tot het gehuurde, alsmede te gedogen dat deze taxateur de door hem noodzakelijk geachte werkzaamheden zal verrichten voor de door hem te maken taxatie, op minimaal een dagdeel in een periode van vier weken na betekening van dit vonnis, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling geen gehoor geeft, met een maximum van € 25.000,00;
5.3.
veroordeelt [gedaagde sub 1] om de door [eiseres] aangewezen beheerder, de heer [A] , toe te laten tot het gehuurde voor het maken van een onderhoudsplan, alsmede te gedogen dat de heer [A] de door hem noodzakelijk geachte werkzaamheden zal verrichten voor het door hem te maken onderhoudsplan, op minimaal een dagdeel in een periode van vier weken na betekening van het in deze te wijzen vonnis, alsmede dat [gedaagde sub 1] de heer [A] zal moeten toelaten tot het gehuurde telkens wanneer de aanwezigheid van de heer [A] in het gehuurde noodzakelijk is in het kader van het beheer, een en ander op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag of gedeelte daarvan, dat [gedaagde sub 1] aan deze veroordeling geen gehoor geeft, met een maximum van € 25.000,00;”
2.5.
[gedaagde sub 1] heeft tegen het vonnis van 9 september 2020 hoger beroep ingesteld.
2.6.
Bij brief van 9 september 2020 (betekend door de deurwaarder) heeft [eiseres] de huurovereenkomst opgezegd wegens – kort gezegd – dringend eigen gebruik en slecht ondernemerschap door [gedaagde sub 1] . In diezelfde brief heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] conform het bepaalde in artikel 7:295 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gevraagd of hij instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst. Op 20 oktober 2020 heeft [gedaagde sub 1] laten weten dat hij niet instemt.
2.7.
Vervolgens heeft [eiseres] conform het bepaalde in artikel 7:295 lid 2 BW een vordering tot vaststelling van het tijdstip waarop de huurovereenkomst tussen partijen zal eindigen bij de kantonrechter van deze rechtbank ingediend. Deze procedure is geregistreerd onder het nummer 8957575 UC EXPL 20-176.
Wat vordert [eiseres] in deze procedure?
2.8.
[eiseres] vordert – na wijziging van eis en kort samengevat – veroordeling van [gedaagde sub 1] tot ontruiming van het gehuurde, betaling van € 348.855,41 als voorschot op de schade die [gedaagde sub 1] aan het gehuurde zou hebben toegebracht dan wel een machtiging om op kosten van [gedaagde sub 1] de schade zelf te herstellen. Ten slotte vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten, vermeerderd met de wettelijke (handels)rente en de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging, waaronder de eventueel te maken ontruimingskosten.
2.9.
Aan haar vorderingen legt [eiseres] ten grondslag dat [gedaagde sub 1] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Die tekortkomingen bestaan volgens [eiseres] uit het volgende:
[gedaagde sub 1] heeft de beheerder en tevens echtgenoot van [eiseres] , de heer [B] geslagen (in 2018). [gedaagde sub 1] en/of zijn personeel hebben (in 2018) haar echtgenoot en haar zoon, [A] , bedreigd en geïntimideerd. Dit heeft geleid tot stress gerelateerde gezondheidsproblemen die als het conflict tussen partijen weer oplaait sterkt toeneemt waardoor zij haar werk in de gezondheidszorg niet kan uitvoeren;
[gedaagde sub 1] laat vanaf half 2017 de toegewezen beheerders (de echtgenoot en de zoon) niet meer toe in het gehuurde en sinds maart 2018 ook niet rondom het gehuurde. Hierdoor heeft zij geen onderhoud kunnen plegen aan het gehuurde en geen lekkages kunnen verhelpen. [eiseres] heeft daarom een procedure moeten voeren om toegang te krijgen (dit heeft geleid tot het vonnis van 9 september 2020);
[gedaagde sub 1] heeft op 16 november 2017, 1 april 2018, 28 november 2019 en mei 2020 ten onrechte de huur ingehouden en verrekend;
[gedaagde sub 1] heeft de inpandige verbouwingen niet conform de vergunde omgevingsvergunning uitgevoerd. Hij schiet hiermee tekort in de nakoming van artikel 12 van de huurovereenkomst. De vergunningsaanvraag is een onderdeel van de huurafspraken die in overleg met partijen tot stand is gekomen. Ook heeft [gedaagde sub 1] tot op heden zijn deel van de leges niet aan [eiseres] betaald;
[gedaagde sub 1] gebruikt zonder titel een perceel aangrenzend aan het perceel dat hij huurt. Over deze kwestie procederen partijen bij de rechtbank Rotterdam;
[gedaagde sub 1] heeft gedurende een bepaalde periode een deel van het perceel onderverhuurd aan een derde partij voor de exploitatie van blokhutboten. Dit is in strijd met artikel 6 van de Algemene Bepalingen;
er zij veiligheidsrisico’s. Zo heeft [gedaagde sub 1] pas 17 maanden na opening van het hotel/restaurant voldaan aan de wettelijke eisen van de brandmeldingsinstallatie;
vanaf de opening van het hotel in mei 2017 worden onafgesloten plastic containers naast/tegen de gevel geplaatst naast de hoofdingang. Dit is brandgevaarlijk en een tekortkoming van [gedaagde sub 1] om zich als goed huurder te gedragen. Daarnaast is [eiseres] hierdoor mogelijk niet verzekerd bij brand;
[gedaagde sub 1] verplaatst regelmatig grond en klei. Dit is gevaarlijk omdat het de beschermingszone van (deels) een dijk betreft en dit wordt gedaan zonder vereiste vergunningen en/of verplichte clickmeldingen;
[gedaagde sub 1] neemt de oude keuken bedrijfsmatig in gebruik zonder de wettelijke verplichte vetput aan te brengen, wat heeft geleid tot een milieucalamiteit. [gedaagde sub 1] heeft geen melding gedaan van die milieucalamiteit en heeft geweigerd via een erkend bedrijf de riolering/leidingen te reinigen of een inspectie te laten doen;
[gedaagde sub 1] gebruikt het privéterras aan de [.] zijde van het pand voor zijn bedrijfsmatige bevoorrading en opslag. Hij heeft hiervoor gegraven in de dijk, grond verplaatst en verharding aangebracht. Dit is niet veilig en mag niet. Het terras is hier niet op doorberekend;
[gedaagde sub 1] heeft zonder toestemming/instemming van [eiseres] veel aanpassingen aan het gehuurde gedaan (gat in het dak, gaten in fundering, inpandige trap souterrain verwijderd en trapgat dichtgemaakt, kwelwaterput volgestort met beton). Daardoor is ook lekkage ontstaan;
[gedaagde sub 1] heeft de ruimte onder het balkon op souterrain niveau dichtgemaakt en heeft daarmee zonder omgevingsvergunning en zonder toestemming van [eiseres] het pand vergroot met 50 m3. Dit is in strijd met artikel 1.1. van de huurovereenkomst en de artikelen 9 en 13 van de Algemene Bepalingen;
[gedaagde sub 1] heeft zonder toestemming de trap van het balkon naar het terras verwijderd en/of verplaatst. Dit levert strijd op met artikelen 12 van de huurovereenkomst en 13 van de Algemene Bepalingen;
[gedaagde sub 1] heeft op het balkon op souterrain niveau zonder afstemming met [eiseres] en in strijd met brandvoorschriften en gebruiksvoorschriften een terras gecreëerd en ook als zodanig in gebruik genomen;
[gedaagde sub 1] heeft bouwwerken en/of gebouwen opgericht zonder toestemming van [eiseres] en in strijd met het bestemmingsplan;
[gedaagde sub 1] heeft zonder toestemming van [eiseres] op de eerste verdieping aan de achterkant hekwerken aan de buitengevel aangebracht en de kosten hiervoor in mindering gebracht op de huur;
[gedaagde sub 1] heeft zonder toestemming van [eiseres] een constructievloer opengebroken, waarbij wapening zichtbaar is geworden. Dit is in strijd met artikel 13 van de Algemene Bepalingen en artikel 12 van de huurovereenkomst;
[gedaagde sub 1] heeft zonder afstemming en omgevingsvergunning een aanlegsteiger gebouwd aan de [naam rivier] en er zijn reclame- en airco-units aangebracht aan de buitengevel.
Volgens [eiseres] zijn deze tekortkomingen van dien aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen. Vooruitlopend op een eventuele ontbinding van de huurovereenkomst vordert [eiseres] nu al ontruiming van het gehuurde door [gedaagde sub 1] . Zij stelt dat van haar niet langer gevergd kan worden dat zij het genot van het gehuurde aan [gedaagde sub 1] moet verschaffen. Volgens [eiseres] is de relatie tussen partijen ook blijvend verstoord. Daarnaast is volgens [eiseres] sprake van slecht ondernemerschap die ook een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst oplevert en kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Ten slotte stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 1] zonder voldoende overleg ondeskundige verbouwingen heeft uitgevoerd die tot schade aan het gehuurde hebben geleid. [eiseres] begroot zijn schade conform een begroting door [onderneming 1] op € 348.855,41 en vordert dit bedrag bij wijze van voorschot.
Wat vordert [gedaagde sub 1] ?
2.10.
[gedaagde sub 1] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] . Hij heeft een tegenvordering ingesteld. [gedaagde sub 1] vordert, samengevat:
I. primair om [eiseres] te gebieden de executie van het vonnis van 9 september 2020 te staken en alle door haar gelegde beslagen op te heffen en opgeheven te houden, op straffe van een dwangsom, subsidiair [eiseres] te gebieden de dwangsommen te beperken tot een bedrag van € 2.500,00, totdat in hoger beroep een eindbeslissing is genomen,
II. te bepalen dat [gedaagde sub 1] met in gang van 1 maart 2021 50% van de overeengekomen huurprijs aan [eiseres] verschuldigd zal zijn, totdat de huidige door de overheid opgelegde sluitingsperiode voor het hotel-restaurant eindigt, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen tijdspanne en percentage,
III. veroordeling van [eiseres] om aan [gedaagde sub 1] € 4.032,24 te betalen bij wijze van voorschot op de nader vast te stellen aan [gedaagde sub 1] toe te kennen restitutie van de door hem aan [eiseres] teveel betaalde huurprijs,
IV. veroordeling van [eiseres] in de proceskosten, vermeerderd de wettelijke rente.
2.11.
Aan zijn vordering legt [gedaagde sub 1] ten grondslag dat hij op grond van het vonnis van 9 september 2020 [eiseres] moest toelaten tot het hotel. Dat heeft hij gedaan. Op 24 november 2020 heeft hij de toegang tot de bij het hotel behorende dienstwoning geweigerd, omdat daar het vonnis van 9 september 2020 niet over ging. Verder stelt [gedaagde sub 1] dat [eiseres] op 24 november 2020 of later niets heeft gezegd over het verbeuren van dwangsommen en pas weken later heeft gesteld dat [gedaagde sub 1] € 75.000,00 aan dwangsommen heeft verbeurd. [eiseres] heeft de dwangsommen zodoende “vol laten lopen” en daarmee misbruik gemaakt van haar bevoegdheid, aldus [gedaagde sub 1] .
2.12.
Aan zijn vordering tot aanpassing van de huurprijs legt [gedaagde sub 1] ten grondslag dat de huidige coronamaatregelen (sluiting van horeca) aanleiding geven om een beroep te doen op gewijzigde omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW. Volgens [gedaagde sub 1] verkeert hij in een slechte financiële situatie. In 2020 heeft hij een verlies geleden van € 10.000,00, terwijl het jaar daarvoor (2019) nog € 140.000,00 winst werd gemaakt. Ook is er sprake van een omzetverlies van € 214.000,00.
2.13.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover relevant, nader ingegaan.
3.Wat oordeelt de voorzieningenrechter
3.1.
Gelet op de aard van hun vorderingen hebben [eiseres] en [gedaagde sub 1] voldoende spoedeisend belang bij de beoordeling ervan in kort geding.
In conventie
Ontvankelijkheid jegens [gedaagde sub 2]
3.2.
[gedaagde sub 1] heeft in de eerste plaats gesteld dat [eiseres] niet-ontvankelijk is in haar vorderingen tegen [gedaagde sub 2] omdat zij geen partij is bij de huurovereenkomst. [eiseres] heeft dit niet weersproken. De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde sub 1] als enige huurder in de huurovereenkomst wordt genoemd. Een andere grondslag voor de vorderingen tegen [gedaagde sub 2] is door [eiseres] niet gesteld. De voorzieningenrechter zal [eiseres] daarom niet-ontvankelijk verklaren in haar vorderingen tegen [gedaagde sub 2] .
Is het aannemelijk dat de ontbinding van de huurovereenkomst zal worden toegewezen op de gronden die [eiseres] nu aanvoert? Nee
3.3.
Bij de beoordeling van de gevorderde ontruiming staat voorop dat dit een vergaande maatregel is, die in de praktijk vaak een definitief karakter zal hebben. Om die reden zal een onverwijlde ontruiming in kort geding slechts gerechtvaardigd zijn, als met grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de tussen partijen gesloten huurovereenkomst in een (eventuele) bodemprocedure zal worden ontbonden. Daarbij wordt overwogen dat niet iedere tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van de huurovereenkomst ontbinding daarvan rechtvaardigt. Slechts tekortkomingen van voldoende gewicht geven recht op ontbinding van de huurovereenkomst. Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter is onvoldoende komen vast te staan dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden. Kort gezegd is de reden daarvoor dat het hier gaat om een complex geschil tussen partijen, waarvan op dit moment onvoldoende vaststaat hoe dat juridisch verder zal verlopen. Om die reden kan daar ook niet op vooruit worden gelopen door [gedaagde sub 1] alvast te bevelen het gehuurde te ontruimen. Het volgende wordt daarover overwogen.
Verstoorde verhouding
3.4.
Vast staat dat de verhoudingen tussen partijen ernstig verstoord zijn geraakt door de verwijten over en weer (zoals intimidatie en bedreigingen) en hun jarenlang slepende conflict en de diverse juridische procedures waarin zij verwikkeld zijn (geweest). Gelet op het beperkte kader van een kort gedingprocedure is het echter niet vast te stellen aan wie de verstoring te wijten is (als die al in overwegende mate aan één van beide partijen te wijten is). Het staat in ieder geval onvoldoende vast dat dit enkel aan [gedaagde sub 1] te wijten zou zijn, voor zover dit al een grond kan zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. De voorzieningenrechter kan daarom niet vaststellen dat voldoende aannemelijk is geworden dat de gestelde verstoorde verhouding zal leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst.
Verbouwingen, (brand)veiligheid, vergunningen
3.5.
[eiseres] verwijt [gedaagde sub 1] verder dat hij diverse verbouwingen en aanpassingen zonder haar toestemming en de eventueel vereiste vergunningen heeft uitgevoerd, hetgeen volgens haar in strijd is met de huurovereenkomst en/of de Algemene Bepalingen en leidt tot (brand)gevaarlijke situaties en lekkages. [gedaagde sub 1] heeft dit alles gemotiveerd betwist. Volgens [gedaagde sub 1] bestonden de werkzaamheden met name uit het opnieuw schilderen, behangen en stofferen van de verouderde ruimtes. Aan de muren, installaties en plafonds is in beginsel niets wezenlijks gewijzigd. Volgens [gedaagde sub 1] heeft hij ook geen wijzigingen doorgevoerd aan de constructie van het gehuurde en gaten in de fundering heeft geboord. De verwijderde trap had volgens [gedaagde sub 1] géén constructieve functie. [gedaagde sub 1] voert verder aan dat [eiseres] in overwegende mate over de brandveiligheid van het casco klaagt, maar daarvoor is zij zelf verantwoordelijk.
3.6.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. Vast staat dat [gedaagde sub 1] verbouwingen aan het gehuurde heeft uitgevoerd. Dat [gedaagde sub 1] daartoe in beginsel bevoegd was, staat vast. [eiseres] heeft het gehuurde immers casco verhuurd (zie artikel 1.2 van de huurovereenkomst). Verder blijkt uit artikel 12 van de huurovereenkomst dat [gedaagde sub 1] voor de afbouw van het gehuurde zou zorgen. In het laatst genoemd artikel is – voor zover relevant – het volgende bepaald:
“12.2 De te realiseren aanbouwen worden als volgt verdeeld tussen huurder en verhuurder. Het casco is voor rekening van verhuurder, verdere afbouw is voor rekening en risico van huurder
12.3
Verhuurder biedt huurder de mogelijkheid om vanaf het moment van ondertekening van het huurcontract, verbouwwerkzaamheden en inrichting uit te voeren ten behoeve van de exploitatie van het gehuurde.
(…)
12.5
Alle benodigde vergunningen in relatie tot het gebruik zijn voor rekening en risico van huurder. Verhuurder is verantwoordelijk voor de juiste bestemming van het gebouw.”
3.7.
Anders dan [eiseres] meent, blijkt uit dit artikel onvoldoende dat [gedaagde sub 1] toestemming van [eiseres] nodig heeft/had voor de inrichting van de afbouw. Die zou juist voor rekening en risico van [gedaagde sub 1] komen. Daar komt bij dat [eiseres] ook niet aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde sub 1] buiten zijn bevoegdheid werkzaamheden heeft verricht. [eiseres] heeft in het geheel niet onderbouwd welke afspraken partijen bij aanvang van de huurovereenkomst precies hebben gemaakt omtrent de verbouwingen die [gedaagde sub 1] mocht uitvoeren. De verwijzing van [eiseres] naar het rapport van [onderneming 2] acht de voorzieningenrechter onvoldoende. Het rapport is eenzijdig opgesteld, het standpunt van [gedaagde sub 1] is niet gevraagd. Bovendien vormt dat rapport geen onderbouwing van de afspraken die partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben gemaakt. De voorzieningenrechter kan daarom niet beoordelen of [gedaagde sub 1] hiervan bij het uitvoeren van de werkzaamheden is afgeweken. Daar komt bij dat als dat al zou komen vast te staan, op dit moment onvoldoende vast staat dat dat voor de bodemrechter aanleiding zal zijn om de overeenkomst te ontbinden. Verder heeft [gedaagde sub 1] betwist dat hij op wezenlijke onderdelen is afgeweken van de omgevingsvergunning. Er zal meer onderzoek nodig zijn op dit punt. In kort geding kan dit daarom niet leiden tot de gevorderde ontruiming.
3.8.
Met betrekking tot de gestelde (brand)veiligheid wijzen partijen naar elkaar. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [eiseres] tegenover de gemotiveerde betwisting door [gedaagde sub 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat de door [gedaagde sub 1] uitgevoerde verbouwingen tot een onveilige situatie leiden. In een bestuursrechtelijke procedure is al tussen partijen al geoordeeld dat het gehuurde voldoet aan brandveiligheidseisen. Gesteld noch gebleken is dat nadien iets is gewijzigd. De verwijzing van [eiseres] naar de rapporten van [onderneming 2] en [onderneming 3] baten haar ook niet. Zoals hiervoor al is overwogen zijn die rapporten eenzijdig opgesteld en er heeft geen wederhoor plaatsgevonden. De voorzieningenrechter kan daarom op basis van de stukken in dit kort geding niet vaststellen of er sprake is van (brand)veiligheidsrisico’s waarvoor [gedaagde sub 1] verantwoordelijk moet worden gehouden.
Overige gronden
3.9.
Ook de overige aangevoerde ‘tekortkomingen’ leiden niet tot een ander oordeel, omdat de voorzieningenrechter die in dit kort geding niet kan vaststellen. Zo kan de voorzieningenrechter zonder deugdelijke motivering, die hier nu ontbreekt, niet vaststellen dat het plaatsen van een onafgesloten plastic afvalcontainer, verplaatsing van grond en klei in de dijk en de bevoorrading via het privéterras, een veiligheidsrisico oplevert. Het gestelde milieu incident met een vetput is door [gedaagde sub 1] gemotiveerd betwist en door [eiseres] niet nader onderbouwd. Of [eiseres] en/of haar familieleden door of namens [gedaagde sub 1] zijn bedreigd, geïntimideerd en/of geslagen is door [gedaagde sub 1] eveneens betwist en door [eiseres] niet nader onderbouwd. Verder heeft [gedaagde sub 1] betwist dat er sprake is geweest van onbevoegde onderverhuur en daarnaast aangevoerd dat de blokhutboten al heel lang weg zijn. [eiseres] heeft hierop niet gereageerd. Voor zover [eiseres] in het verleden toegang is geweigerd, gebeurt dat inmiddels niet meer. Sommige van de verrekeningen met de huur hebben al jaren geleden plaatsgevonden en niet gebleken is dat [eiseres] daar destijds over heeft geklaagd. Voor zover [gedaagde sub 1] een aangrenzend perceel (heeft) gebruikt, vormt dat perceel kennelijk geen onderdeel van de huurovereenkomst, zodat het de vraag is of dat kan worden gezien als een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst.
3.10.
Voor al deze punten geldt dan ook dat in het kader van dit kort geding onvoldoende is komen vast te staan dat die in een bodemprocedure zullen leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst. Daar komt bij dat voor al deze punten geldt dat zij mede moeten worden gezien in het licht van de verslechterde verhouding tussen partijen. Er is meer onderzoek voor nodig om te kunnen concluderen of dit in zoverre aan [gedaagde sub 1] kan worden toegerekend dat dit reden zal zijn om de huurovereenkomst te ontbinden. Daarop kan dan ook niet in kort geding worden vooruitgelopen.
3.11.
Bij het voorgaande heeft de voorzieningenrechter nog meegewogen dat [gedaagde sub 1] een groot belang heeft bij het behouden van de huurovereenkomst. Als onvoldoende weersproken staat immers vast dat [gedaagde sub 1] een groot bedrag (ongeveer € 350.000,00) heeft geïnvesteerd in het gehuurde en tevens afhankelijk is van de inkomsten uit de exploitatie van het gehuurde voor zijn bestaan en zijn pensioen. De slotsom is dan ook dat de in dit kort geding gevorderde ontruiming zal worden afgewezen.
Kan [eiseres] in deze procedure een voorschot op de schadevergoeding vorderen? Nee
3.12.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen kan de door [eiseres] gevorderde voorschot op de schadevergoeding ook niet worden toegewezen. In deze procedure kan niet worden vastgesteld in hoeverre de door [gedaagde sub 1] uitgevoerde werkzaamheden schade aan het gehuurde hebben toe gebracht die [gedaagde sub 1] aan [eiseres] moet vergoeden. Deze vordering is daarom niet geschikt voor kort geding en wordt afgewezen
3.13.
Omdat [eiseres] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagde sub 1] betalen. Deze kosten worden begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde.
In reconventie
Moet [eiseres] de executie van het vonnis van 9 september 2020 staken en de door haar gelegde beslagen opheffen? Ja
3.14.
[gedaagde sub 1] vordert staking van executie van het vonnis van 9 september 2020 en opheffing van beslagen. Aan zijn vordering legt [gedaagde sub 1] het volgende ten grondslag. Op grond van het vonnis van 9 september 2020 moest hij [eiseres] toelaten tot het hotel en dat heeft hij gedaan. In de laatste week van oktober 2020 is [A] met een taxateur langs geweest. De taxateur heeft aangegeven niet in de bedrijfswoning te hoeven kijken. Op 3 november 2020 heeft bouwkundige [C] het gehuurde opgenomen. Op 24 november 2020 is [A] samen met een tweede bouwkundige – de heer [D] – toegelaten tot het hotel, niet in de bedrijfswoning. Een afspraak voor de opname van het meerjarenonderhoudsplan is door [eiseres] en/of [A] nog niet voorgesteld. Desondanks heeft de gemachtigde van [eiseres] op 12 januari 2021 bericht dat [gedaagde sub 1] € 72.000,00 aan dwangsommen heeft verbeurd omdat hij geen toegang heeft gegeven tot de bedrijfswoning. [eiseres] heeft op 3 december 2020 derdenbeslag gelegd onder de huurders van de woning van [gedaagde sub 1] in [plaatsnaam 2] . [gedaagde sub 1] stelt dat hij door dit beslag de hypotheeklasten aan de bank niet kan voldoen omdat hij vanwege de coronacrisis uit het hotel vrijwel geen inkomsten ontvangt.
3.15.
[eiseres] heeft ter zitting aangevoerd dat [gedaagde sub 1] is veroordeeld om haar toegang te verlenen tot het gehuurde en daaronder valt ook de bedrijfswoning. Als [gedaagde sub 1] geen toegang tot de woning wilde verschaffen, dan had hij dat in die procedure moeten aanvoeren. [eiseres] wilde het gehuurde inspecteren, dus ook de woning. De regels voor brandveiligheid gelden immers ook voor de woning. Daarnaast is het zo dat de bedrijfswoning het regime van bedrijfsruimte volgt. De wettelijke regels voor woonruimte zijn niet van toepassing. Nu [gedaagde sub 1] geweigerd heeft de bouwkundige toegang te verlenen tot de woning is hij dwangsommen verbeurd, aldus [eiseres] . [eiseres] vindt het door haar gelegde beslag dan ook terecht, zo begrijpt de voorzieningenrechter.
3.16.
De voorzieningenrechter is het niet eens met [eiseres] . Het is juist dat op grond van artikel 7:290 lid 3 BW een afhankelijke woning tot de bedrijfsruimte wordt gerekend. De ratio van dit artikel is dat de huurbeschermingsbepalingen (zoals de regels over beëindiging van de huurovereenkomst) voor woonruimte niet op een afhankelijke woning van toepassing zijn. De toepasselijkheid van het regime voor bedrijfsruimte betekent echter niet dat de vergaande (grondwettelijke) rechten die de bewoner van een huis heeft, zoals het recht op eerbiediging van de persoonlijk levenssfeer (artikel 10 Grondwet) en het huisrecht (artikel 12 Grondwet), niet van toepassing zijn.
3.17.
Daarnaast is het zo dat de rechter in het algemeen niet bevoegd is om een machtiging te verlenen om een huis te betreden. Volgens artikel 12 van de Grondwet is het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen. De Algemene wet op het binnentreden (Awbi) is zo’n wet waarin is bepaald wanneer het binnentreden van een woning geoorloofd is. In artikel 3 van de Awbi is bepaald wie bevoegd is tot het geven van een machtiging tot binnentreding. Dat zijn de advocaat-generaal bij het ressortsparket, de officier van justitie en de hulpofficier van justitie. De rechter wordt in dit rijtje niet genoemd. Dat zo zijnde, kan niet worden aangenomen dat [eiseres] zomaar mocht aannemen dat in de veroordelingen van het vonnis van 9 september 2020 de toegang tot de woning besloten lag. Dit geldt temeer omdat als onweersproken vast staat dat de toegang tot de bedrijfswoning niet uitdrukkelijk aan de orde is geweest bij de behandeling van het geschil in die procedure. Gelet op de eerder genoemde grondrechten van [gedaagde sub 1] en het hiervoor overwogene over de bevoegdheid van de rechter mocht [eiseres] er daarom niet van uitgaan dat [gedaagde sub 1] gehouden was om aan [eiseres] en/of de door haar ingeschakelde bouwkundige toegang tot de woning te verlenen. Dit betekent dat [gedaagde sub 1] vanwege deze weigering géén dwangsommen aan [eiseres] hoeft te betalen.
3.18.
In het vonnis is verder geoordeeld dat [gedaagde sub 1] de taxateur moest toelaten. Naar [gedaagde sub 1] heeft gesteld – en dat heeft [eiseres] niet betwist – hoefde de taxateur niet in de woning te kijken. Dit heeft de echtgenoot van [eiseres] op de zitting bevestigd. Hij heeft daarnaast verklaard dat de taxateur niet in de woning hoefde te kijken omdat hij met een ander doel kwam. Kennelijk was het dus niet de taxateur waarop de veroordeling onder 5.2. van het vonnis van 9 september 2020 zag. Wat daar verder ook van zij: dit betekent dat [gedaagde sub 1] vanwege het niet toelaten van de taxateur ook geen dwangsommen heeft verbeurd.
3.19.
In het vonnis is ten slotte nog geoordeeld dat [gedaagde sub 1] [A] moest toelaten ten behoeve van het maken van een onderhoudsplan. Als onweersproken staat vast dat [A] nog niet heeft gevraagd om langs te komen voor het maken van een onderhoudsplan. Ook op deze grond kunnen dus geen dwangsommen zijn verbeurd.
3.20.
Het voorgaande leidt er toe dat de vorderingen van [gedaagde sub 1] tot het schorsen van executie en opheffen van beslagen zullen worden toegewezen.
Komt [gedaagde sub 1] in aanmerking voor een huurkorting van 50%? Nee
3.21.
[gedaagde sub 1] vordert nog verlaging van de huurprijs vanaf 1 maart 2021 tot 50% op grond van onvoorziene omstandigheden (sluiting van horeca vanwege de coronacrisis). [eiseres] betwist dat een huurkorting van deze omvang gerechtvaardigd is. Volgens haar hoefde [gedaagde sub 1] zijn hotel niet te sluiten. Het restaurant heeft [gedaagde sub 1] vanaf 18 december 2020 moeten sluiten, maar dat is slechts een beperkt deel (25%) van het gehuurde. Die ruimte kan/kon echter ook gebruikt worden voor het afhalen en bezorgen van maaltijden en/of roomservice. Verder voert [eiseres] aan dat [gedaagde sub 1] geen inzicht heeft gegeven in de door hem ontvangen overheidssteun. Ten slotte stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 1] al een ruime huurkorting krijgt, omdat hij slechts 50% van de getaxeerde huurwaarde aan huurprijs betaalt.
3.22.
De voorzieningenrechter overweegt als volgt. De beperkingen in verband met de coronacrisis kunnen aangemerkt worden als een onvoorziene omstandigheid in de zin van artikel 6:258 BW, welke omstandigheid van dien aard is dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst mag verwachten. In dat kader is in diverse uitspraken aan horecaondernemers een verlaging tot 50% van de huur toegewezen. In dit geval heeft [gedaagde sub 1] echter niet aannemelijk gemaakt hoe groot zijn verlies is en of een huurkorting van 25% of 50% gerechtvaardigd is. [gedaagde sub 1] heeft financiële overzichten overgelegd waaruit volgt dat er sprake is van omzetverlies, maar in die overzichten is de door hem ontvangen overheidssteun niet meegenomen. [gedaagde sub 1] heeft ter zitting verklaard dat hij die wél heeft ontvangen, maar dat dat niet voldoende is. Nu [gedaagde sub 1] daarover geen openheid van zaken heeft gegeven, kan de voorzieningenrechter in het kader van dit kort geding onvoldoende beoordelen of in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de huurprijs moet worden aangepast. Dit leidt ertoe dat de vorderingen van [gedaagde sub 1] tot het bepalen van een huurkorting, alsmede het betalen van een voorschot, worden afgewezen.
3.23.
Omdat [eiseres] grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, moet hij de proceskosten van [gedaagde sub 1] betalen. Deze kosten worden begroot op € 498,00. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
4.De beslissing
De voorzieningenrechter, rechtdoende in kort geding:
In conventie
4.1.
verklaart [eiseres] niet-ontvankelijk in haar vorderingen jegens [gedaagde sub 2] ;
4.2.
wijst de vorderingen af;
4.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 747,00 aan salaris gemachtigde;
4.4.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
In reconventie
4.5.
gebiedt [eiseres] om de executie van het vonnis van 9 september 2020 te staken en gestaakt te houden totdat in het hoger beroep een eindbeslissing is verkregen en alle door haar gelegde beslagen binnen 48 uur na betekening van dit vonnis op te heffen en opgeheven te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 voor iedere dag dat zij aan deze veroordeling geen gehoor geeft, totdat een maximum van € 25.000,00 is bereikt;
4.6.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde sub 1] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 498,00 aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na betekening van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 2 april 2021.