Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 8445187 UC EXPL 20-2712 RvdH/1037
Vonnis van 17 februari 2021
inzake
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1] ,
verder ook te noemen [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: GGN Mastering Credit B.V.,
tegen:
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 2] ,
verder ook te noemen [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mevrouw [A] .
1.De procedure
1.1.
[eiseres] heeft [gedaagde] gedagvaard. [gedaagde] heeft daar schriftelijk op gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald.
1.2.
De mondelinge behandeling vond plaats op 11 augustus 2020 via Skype. Partijen zijn verschenen. Er is een proces-verbaal opgemaakt.
1.3.
Partijen zijn in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 1 september 2020 stukken in te dienen. Die termijn is verlengd tot 30 september 2020.
1.4.
Vervolgens is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 2 december 2020 te reageren op de producties die [eiseres] heeft ingediend. [gedaagde] heeft van die gelegenheid gebruik gemaakt en op 2 december 2020 haar reactie ingediend.
1.5.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.De beoordeling
Waar gaat deze zaak over
2.1.
[eiseres] en [gedaagde] hebben met ingang van 1 oktober 2018 een huurovereenkomst gesloten ten aanzien van een gedeelte van ongeveer 59 m² op de vierde verdieping van de toren ‘ [.] ’ van het kantoorgebouw aan het [naam locatie] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaatsnaam] . [eiseres] is de verhuurder en [gedaagde] de huurder. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van één jaar en zou aansluitend steeds worden verlengd voor de duur van één jaar. De opzegtermijn is drie maanden. [gedaagde] is bij vooruitbetaling een maandelijkse huur van (inmiddels) € 1.166,59 verschuldigd. De algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW zijn van toepassing op de huurovereenkomst.
2.2.
[gedaagde] heeft sinds maart 2019 geen huur betaald. Er is vanaf dat moment tot en met april 2020 een achterstand van € 16.482,92 ontstaan. In dit bedrag is ook een achterstand tot en met februari 2019 en de prijs van een koffiekaart verwerkt. [eiseres] vordert in deze procedure betaling van die achterstand te vermeerderen met de wettelijke rente, ontbinding van de huurovereenkomst, de toekomstige huurtermijnen tot de ontbinding van de huurovereenkomst en een schadevergoeding vanwege de gederfde huurinkomsten tot 1 oktober 2020. [eiseres] vordert ook dat [gedaagde] haar proceskosten betaalt.
2.3.
[gedaagde] is het niet eens met de vordering en voert verweer.
Wat is de beslissing van de kantonrechter
2.4.
De kantonrechter stelt vast dat de huurovereenkomst niet per 1 oktober 2019 is geëindigd, zoals [gedaagde] bepleit, maar per 1 oktober 2020. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huur(achterstand) tot die datum, vermeerderd met de wettelijke rente. Omdat [gedaagde] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [eiseres] betalen. De motivering van deze beslissing luidt als volgt.
Opzegging van de huurovereenkomst door [gedaagde] ?
2.5.
[gedaagde] stelt dat zij bij brief van 15 juni 2019 de huur per 1 oktober 2019 heeft opgezegd. Volgens [gedaagde] heeft haar gemachtigde, mevrouw [A] , die brief op 15 juni 2019 samen met de sleutels afgegeven bij de receptie van het kantoor van de beheerder van het pand, [bedrijfsnaam] B.V. [gedaagde] stelt daarom dat zij slechts tot 1 oktober 2019 huur aan [eiseres] verschuldigd is.
2.6.
[eiseres] stelt dat zij de opzeggingsbrief van 15 juni 2019 van [gedaagde] nooit heeft ontvangen. [gedaagde] stelt weliswaar dat [A] die brief op 15 juni 2019 aan een vrouwelijke medewerker bij de receptie van [bedrijfsnaam] heeft afgegeven, maar op die datum waren er geen vrouwelijke medewerkers in dienst bij [bedrijfsnaam] en was het kantoor gesloten omdat het zaterdag was, aldus [eiseres] .
2.7.
De kantonrechter overweegt als volgt. Op grond van artikel 3.4 van de huurovereenkomst moet de huur worden opgezegd bij deurwaardersexploot of per aangetekende brief. Het staat vast dat [gedaagde] dat niet heeft gedaan.
2.8.
Voor zover een uitzondering op die bepaling naar redelijkheid zou kunnen worden toegestaan, is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om aan te tonen dat zij de opzeggingsbrief daadwerkelijk heeft afgegeven bij de beheerder van het pand en dat de brief langs die weg [eiseres] heeft kunnen bereiken. Dat is haar niet gelukt. Zij heeft bijvoorbeeld geen (schriftelijke) getuigenverklaringen overgelegd waaruit dat zou blijken. [eiseres] heeft bovendien gemotiveerd betwist dat zij de brief heeft kunnen ontvangen: het was namelijk feitelijk onmogelijk dat [A] op 15 juni 2019 namens [gedaagde] een opzeggingsbrief heeft overhandigd aan een vrouwelijke medewerker achter de receptie van [bedrijfsnaam] . De kantonrechter gaat er daarom van uit dat de opzeggingsbrief van 15 juni 2019 [eiseres] niet heeft bereikt. Het verweer van [gedaagde] dat inhoudt dat zij vanwege opzegging geen huur meer verschuldigd is per 1 oktober 2019 slaagt dus niet.
2.9.
Tijdens de mondelinge behandeling op 11 augustus 2020 is vastgesteld dat partijen het erover eens zijn dat de huur in ieder geval per 1 oktober 2020 zal zijn geëindigd, als niet komt vast te staan dat de huur per 1 oktober 2019 is opgezegd door [gedaagde] . Bij ontbinding van de huurovereenkomst heeft [eiseres] daarom geen belang meer.
De verschuldigde huur
2.10.
[gedaagde] betwist niet dat zij de huur tot 1 oktober 2019 verschuldigd is en hierboven is vastgesteld dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2020 is geëindigd. Daarmee staat in beginsel de verschuldigdheid van de huur tot die datum vast. [gedaagde] heeft echter nog aangevoerd dat zij aanspraak wil maken op huurkorting vanwege de geluidsoverlast vanuit de kinderopvang die onder de kantoorruimte is gevestigd en overlast van de bouwactiviteiten in de omgeving.
2.11.
De kantonrechter is echter van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende heeft gesteld en onderbouwd dat er sprake is van gebreken die hebben geleid tot substantiële vermindering van het huurgenot. [gedaagde] heeft slechts in algemene bewoordingen aangevoerd dat zij aanspraak wil maken op korting en dat zij diverse klachten bij [eiseres] heeft ingediend. Het beroep van [gedaagde] op huurvermindering als bedoeld in artikel 7:207 BW slaagt daarom niet.
2.12.
[gedaagde] heeft ook aangevoerd dat zij nooit facturen heeft ontvangen. Voor zover [gedaagde] daarmee bedoelt dat het ontbreken van facturen van invloed is op haar betalingsverplichting, merkt de kantonrechter op dat de verschuldigdheid van de huur bij vooruitbetaling voortvloeit uit de huurovereenkomst zelf. [gedaagde] is de huur niet pas verschuldigd nadat zij een factuur van [eiseres] heeft ontvangen.
2.13.
Het deel van de vordering van [eiseres] dat ziet op de achterstand en de (ten tijde van de dagvaarding) toekomstige huurtermijnen wordt daarom toegewezen. [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de achterstand tot en met april 2020 (€ 16.482,92) en de huur vanaf mei 2020 tot 1 oktober 2020 (vijf maanden, samen € 5.832,95).
2.14.
De gevorderde schadevergoeding vanaf de ontbinding tot 1 oktober 2020 wordt niet toegekend omdat de huurtermijnen al tot 1 oktober 2020 verschuldigd zijn.
Buitengerechtelijke incassokosten, wettelijke rente en proceskosten
2.15.
[eiseres] maakt aanspraak op vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten (€ 904,83) is iets lager dan het in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten bepaalde tarief en zal worden toegewezen. Ook de gevorderde btw over de buitengerechtelijke incassokosten (€ 190,01) wordt toegewezen omdat [eiseres] onbetwist heeft gesteld dat zij die btw niet kan verrekenen.
2.16.
[eiseres] heeft de wettelijke rente gevorderd: € 167,28 tot de dagvaarding en over het bedrag van € 16.482,92 vanaf de dagvaarding (3 april 2020) tot de voldoening. Dit deel van de vordering van [eiseres] wordt ook toegewezen.
2.17.
[gedaagde] heeft ongelijk gekregen, daarom moet zij de proceskosten van [eiseres] betalen. Die zijn € 2.002,35 en bestaan uit:
- dagvaarding € 106,35
- griffierecht € 996,--
- salaris gemachtigde € 900,-- (2,5 punten x tarief € 360,--)
3.De beslissing
De kantonrechter:
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om de bedrijfsruimte van ongeveer
59 m² op de vierde verdieping van de toren ‘ [.] ’ van het kantoorgebouw aan het [naam locatie] [nummeraanduiding 1] - [nummeraanduiding 2] in [plaatsnaam]
uiterlijk binnen één week na de betekening van dit vonniste ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze bedrijfsruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
uiterlijk binnen één week na de betekening van dit vonniste ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan [eiseres] , en om deze bedrijfsruimte met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van [eiseres] te stellen;
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 17.745,04 met de wettelijke rente over € 16.482,92 vanaf 3 april 2020 tot de voldoening;
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] tegen bewijs van kwijting te betalen € 5.832,95;
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 2.002,35 waarin begrepen € 900,-- aan salaris gemachtigde;
3.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
3.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Langeler, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 17 februari 2021.