Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2889
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Noordoostpolder, verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 9 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 340.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 5 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel J.F.J.M. van Abbe, een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
H.J. Smeijers, taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 2005 gebouwde vrijstaande woning met inpandige garage en dakkapel. De woning heeft een inhoud van 731 m3 en ligt op een kavel van 580 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 320.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop in het verweerschrift en op de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met vier referentiewoningen, vrijstaande woningen uit dezelfde bouwperiode, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft inhoud, perceeloppervlakte en onderhoudscode. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat niet goed vergeleken kan worden met verkochte woningen in [plaats] . Er is een duidelijk verschil in ligging en een verschil in waardering tussen de plaatsen [woonplaats] en [plaats] . Kopers zijn bereid meer te betalen voor een vergelijkbaar object in [plaats] . Eiser wijst op de in beroep overgelegde taxatiematrices van taxateur J.B. Verschuren. Een vergelijking met alleen verkochte woningen in [woonplaats] toont aan dat de woning van eiser te hoog is vastgesteld.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder gemotiveerd toegelicht dat uit een analyse van de verkoopcijfers is gebleken dat de referentiewoningen die gelegen zijn in een andere kern, zoals [plaats] , voldoende vergelijkbaar zijn. De rechtbank kan de toelichting volgen. Eiser heeft zijn standpunt ook niet verder onderbouwd. De door hem overgelegde taxatiematrix met de daarin opgenomen verkopen van [adres 2] en [adres 3] laat ook niet zien dat er een verschil in ligging is tussen de beide kernen.
De beroepsgrond slaagt niet.
8. Eiser voert ook aan dat verweerder ten onrechte de verkoopprijzen niet heeft geïndexeerd naar de waardepeildatum, waardoor verweerder niet de waarde van de woning aannemelijk heeft gemaakt.
Ter zitting heeft de taxateur erkend dat er geen indexering is uitgevoerd naar de waardepeildatum. Dit maakt echter naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat verweerder daardoor de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. De transacties hebben binnen enkele maanden rond de waardepeildatum plaatsgevonden. Ook laat de taxatiematrix zien dat uit de analyse van de verkoopcijfers de inhoudsprijs van de woning in lijn ligt met die van de referentiewoningen, waarbij rekening is gehouden met het afnemend grensnut. De woning heeft beduidend meer inhoud dan drie van de vier referentiewoningen met eveneens onderhoudscode 4 en heeft dan ook een duidelijk lagere prijs per kubieke meter. Verweerder heeft ter zitting nader toegelicht dat gebruik wordt gemaakt van modelmatige waardebepaling met daarin gegevens over inhoud en grondwaarden voortkomend uit de grondwaardestaffel voor vrijstaande woningen.
De rechtbank kan de toelichting van verweerder volgen. De beroepsgrond slaagt niet.
9. Eiser heeft in beroep ook gewezen op de verkoop van [adres 4] om te onderbouwen dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld.
Verweerder heeft gemotiveerd toegelicht dat de woning [adres 4] duidelijk minder bruikbare kubieke meters heeft, vanwege loze ruimten op de zolderverdieping. De indeling maakt dus dat die woning minder vergelijkbaar is met de woning. Een foto in de taxatiematrix maakt dat ook zichtbaar en aannemelijk.
Deze beroepsgrond slaagt niet.
10. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.