Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/2685
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 maart 2021 in de zaak tussen
[eiser] , wonende te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: G. Gieben)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [naam gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Olieman).
Procesverloop
In de beschikking van 9 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [straatnaam] [nummeraanduiding 1] te [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 159.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
In de uitspraak op bezwaar van 4 juni 2019 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op 5 januari 2021 door middel van een Skype-verbinding. Eiser is niet verschenen, maar wel [A] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [B] , taxateur.
Overwegingen
1.De woning is een in 1976 gebouwde twee-onder-een kap woning met garage, berging (bijkeuken). De woning heeft een inhoud van 303 m3 en ligt op een kavel van 336 m2.
2.De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.
3.Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 154.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatiematrix overgelegd.
4.Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd meewegen.
5. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix, en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met diverse referentiewoningen, waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de ligging en de inhoud en perceeloppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
7. Eiser voert aan dat vergeleken moet worden met het buurpand [straatnaam] [nummeraanduiding 2] , dat verkocht is rondom de waardepeildatum. Een verkoop van een vrijwel identiek buurpand moet prefereren boven de systematische vergelijking met andere woningen uit [woonplaats] en [plaatsnaam] . De verkoopprijs van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] laat zien dat de waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld. Eiser stelt dat ook al is de woning voortgekomen uit een nalatenschap, de woning wel op de vrije markt is verkocht.
Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder zowel in het verweerschrift als ter zitting gemotiveerd toegelicht dat de verkoopprijs van € 155.000,- van de woning [straatnaam] [nummeraanduiding 2] niet de prijs is die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De verkoop kwam voort uit een nalatenschap en de woning heeft anderhalf jaar leeg gestaan. De woning was inpandig ernstig gedateerd en verkeerde ten tijde van de verkoop in een matige staat van onderhoud. Verder heeft verweerder toegelicht dat zijn taxateur de woning van eiser inpandig heeft opgenomen en deze geconstateerd heeft dat de woning anders dan [straatnaam] [nummeraanduiding 2] in prima staat verkeert. Verweerder heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de verkoop van [straatnaam] [nummeraanduiding 2] niet goed vergelijkbaar is.
De beroepsgrond slaagt niet.
8. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is uitgesproken op 18 maart 2021 en zal openbaar worden gemaakt door publicatie op rechtspraak.nl.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop de uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.