ECLI:NL:RBMNE:2020:978 - Rechtbank Midden-Nederland - Woning met krakend dak voldoet niet aan koopovereenkomst,...

Uitspraak

vonnis

_________________________________________________________________ _

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

zaaknummer: NL19.18446

Vonnis van 28 februari 2020

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

2.
[eiseres sub 2], wonende te [woonplaats] , eisers van de vordering, verweerders op de tegenvordering, hierna samen te noemen: [eiser sub 1] ,

advocaat: mr. D.S. Muller te Harderwijk,

tegen

[verweerster], wonende te [woonplaats] , verweerster op de vordering, eiseres van de tegenvordering, hierna te noemen: [verweerster] , advocaat: mr. L.E. Huard.

1.De procedure

1.1.

[eiser sub 1] heeft een procesinleiding (met bijlagen) ingediend en daarmee een vordering ingesteld tegen [verweerster] . [verweerster] heeft schriftelijk verweer gevoerd met een verweerschrift (met bijlagen) en een tegenvordering ingesteld. [eiser sub 1] heeft schriftelijk gereageerd op de tegenvordering. Beide partijen hebben nadere bewijsstukken in het geding gebracht. De mondelinge behandeling was op 17 januari 2020. Daar zijn de heer en mevrouw [eiser sub 1] verschenen, bijgestaan door mr. Muller. Mevrouw [verweerster] is verschenen bijgestaan door mr. Huard. Partijen hebben spreekaantekeningen voorgedragen die zij voorafgaand aan de zitting in het digitale dossier hebben geüpload. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling. De rechter heeft bepaald dat schriftelijk uitspraak wordt gedaan.

2.Het geschil

2.1.

[eiser sub 1] heeft op 16 juli 2017 de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) gekocht van [verweerster] . In artikel 6.3 van de koopovereenkomst is bepaald:

(…)

De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening van koper.

(…)

Op het NVM-inlichtingenformulier heeft [verweerster] over het dak opgemerkt:

bij extreem droge periode geluid door werking van houten dakconstructie

2.2.

De eigendomsoverdracht was op 1 maart 2018. [eiser sub 1] heeft de woning eerst laten verbouwen en is er op 1 mei 2018 in gaan wonen. Omdat hij merkte dat het dak veel lawaai maakte heeft hij onderzoek laten doen door ing. [A] van ingenieursbureau [achernaam van A] . Op 3 oktober 2018 heeft [eiser sub 1] aan [verweerster] geschreven dat het dak extreem harde geluiden maakt. Het gaat volgens hem om extreem luide kraakgeluiden die in ieder geval in de slaapkamer te horen zijn. Hij heeft [verweerster] aansprakelijk gesteld voor het geconstateerde gebrek in het dak en haar gesommeerd het gebrek aan het dak te herstellen. Bij zijn brief heeft [eiser sub 1] het rapport gevoegd dat [achernaam van A] op 27 september 2018 heeft gemaakt.

2.3.

In deze procedure vordert [eiser sub 1] primair een bedrag van € 52.764,00 als schadevergoeding vanwege de gestelde tekortkoming in de nakoming van de

koopovereenkomst. Subsidiair vordert hij een bedrag van € 28.910,00. Daarnaast vordert [eiser sub 1] een bedrag van € 1.149,50 vanwege de kosten voor het onderzoek door [achernaam van A] en € 1.302,46 voor buitengerechtelijke kosten.

2.4.

Volgens [verweerster] is zij niet tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser sub 1] kon er volgens [verweerster] op grond van de informatie op het inlichtingenformulier van op de hoogte zijn dat het dak geluiden kan maken. Als hij voordat hij de woning kocht een bouwkundig onderzoek had laten doen, zouden de gevolgen van de dakconstructie duidelijk zijn geworden. Bovendien zijn de geluiden niet zo ernstig dat het huis daarom niet meer geschikt is als woonhuis. Verder maakt [verweerster] [eiser sub 1] het verwijt dat hij, hoewel hij kennelijk al meteen nadat hij in mei 2018 in het huis is gaan wonen last had van de geluiden, daarover pas in oktober 2018 bij haar heeft geklaagd. Dit is volgens [eiser sub 1] in strijd met de klachttermijn van artikel 7:23 Burgerlijk Pro Wetboek

(BW). Omdat [eiser sub 1] te laat heeft geklaagd kan hij [verweerster] nu niet meer aansprakelijk stellen voor gebreken aan het huis.

2.5.

Verder stelt [verweerster] dat zij zelf ook een onderzoek heeft moeten laten doen, omdat [eiser sub 1] haar niet bij zijn onderzoek heeft betrokken. Dit onderzoek is uitgevoerd door architecten- en ingenieursbureau ir [B] (hierna: [achternaam van B] ) en kostte € 2.161,40. In haar tegenvordering vordert [verweerster] dat [eiser sub 1] dit bedrag aan haar betaalt.

3.de beoordeling

de vordering

De klachtplicht

3.1.

Het meest verstrekkende verweer van [verweerster] is dat [eiser sub 1] te laat heeft geklaagd en dat de vordering, gelet op het bepaalde in artikel 7:23 BW Pro, reeds om die reden moet worden afgewezen. Op grond van artikel 7:23 BW Pro kan een schuldeiser geen beroep meer doen op een gebrek in de prestatie als hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, daarover bij de schuldenaar heeft geprotesteerd. Het doel van de klachtplicht van artikel 7:23 lid 1 BW Pro is, dat de verkoper wordt beschermd tegen late en daardoor moeilijk te betwisten klachten. Hierbij speelt mee dat naarmate de tijd verstrijkt het moeilijker kan worden om de oorzaak van de gebreken te achterhalen én dat het ongedaan maken van het gestelde gebrek meer problemen kan geven of meer kosten met zich kan brengen. Bij de beoordeling of de koper de klachtplicht van artikel 7:23 BW Pro heeft geschonden speelt daarom ook de vraag of het belang van de verkoper is geschaad door het tijdsverloop. Bekendheid als bedoeld in artikel 7:23 lid 1 hoeft Pro er nog niet direct te zijn op het moment dat de koper een aanwijzing heeft dat er mogelijk een gebrek is. Als de koper in redelijkheid van mening is dat een onderzoek door een deskundige nodig is om een (beter) beeld te krijgen van de aard, ernst en oorzaak van het gebrek om daarmee de verkoper met voldoende precisie te kunnen inlichten, dan kan hij dat onderzoek (laten) doen. Hij moet dat wel voortvarend doen.

3.2.

[eiser sub 1] heeft over het tijdsverloop toegelicht dat hij in mei 2018 merkte dat het dak ernstig kraakte, maar eerst heeft afgewacht of dat kraken bleef, ook als het minder droog weer was. Toen dat het geval was, heeft hij onderzoek laten doen. [achernaam van A] is in augustus 2018 de situatie komen bekijken. In september 2018 is een geluidsmeting uitgevoerd, waarna [achernaam van A] op 27 september 2018 heeft gerapporteerd. De rechtbank is van oordeel dat [eiser sub 1] hiermee voldoende voortvarend heeft gehandeld om duidelijkheid te krijgen over de aard en omvang van het door hem geconstateerde probleem. Hij heeft [verweerster] ook kort na ontvangst van het rapport van [achernaam van A] geïnformeerd over het gebrek. Verder is van belang dat [verweerster] door dit tijdsverloop niet is benadeeld. De dakconstructie is niet gewijzigd en zij kon zelf een tegenrapport laten uitbrengen. Dat heeft zij ook gedaan. Dat het ook anders had gekund zoals [verweerster] naar voren heeft gebracht, en partijen meteen al in mei 2018 een gezamenlijk rapport hadden kunnen laten uitbrengen, maakt dit niet anders. [eiser sub 1] was daartoe niet verplicht.

Voldoet de woning aan de koopovereenkomst?

3.3.

Tussen partijen is niet in geschil dat [verweerster] op grond van artikel 6 van Pro de koopovereenkomst alleen aansprakelijk is voor gebreken die maken dat de woning niet geschikt is voor een normaal gebruik als woonhuis én die gebreken niet bekend of kenbaar waren voor [eiser sub 1] op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Het gaat er dus om of het door [eiser sub 1] gestelde knallen en kraken van het dak het normale gebruik van de woning belemmert en of hij dat bij het sluiten van de koopovereenkomst had kunnen weten. Onder ‘normaal gebruik’ wordt verstaan dat in de woning moet kunnen worden gewoond op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast.

3.4.

Ter onderbouwing van zijn standpunt dat de woning niet geschikt is voor normaal gebruik heeft [eiser sub 1] verwezen naar het rapport van [achernaam van A] van 27 september 2018. [achernaam van A] heeft over de constructie van het dak het volgende vermeld:

1. Er is te weinig rekening gehouden met het feit dat de toegepaste dakelementen slechts uit EPS (piepschuim) en 3 mm dun spaanplaat bestaan. Het, zoals geconstateerd, in, op of aan dergelijke fragile spaanplaten bevestigen van onderdelen middels draadnagels of schroeven kan niet duurzaam worden genoemd. Rond de draadnagels en schroeven ontstaan binnen de kortste keren ruime gaten in de dunne spaanplaten waardoor er ter plaatse speling ontstaat.

Door de speling rond de bevestigingsmiddelen kunnen onderdelen van het dak onderling verschuiven, daarbij tikkende, krakende en knallende geluiden veroorzaken. Dit tikkend krakend of knallend verschuiven kan worden voorkomen door onderdelen onderling te verkleven/lijmen, dan wel het directe oppervlaktecontact tussen onderdelen te onderbreken met glijvilt of gelijkwaardig.

2. Er is te weinig rekening gehouden met de zeer grote en snelle mate van ‘werken’ van de dakelementen (krimpen, uitzetten en kromtrekken). De grote dakelementen vervormen relatief sterk en snel onder de invloed van veranderingen in temperatuur en/of luchtvochtigheid. Dit continu werken van de dakelementen is de motor achter het verschuiven van de dakelementen (ten opzichte van andere onderdelen in of aan het dak). Het werken van de dakelementen is ook verantwoordelijk voor het geconstateerde losliggen van de houten stoftengels die oorspronkelijk op de buitenzijde op de dakplaten waren gelijmd (met starre derhalve ongeschikte lijm).

(…).

Op grond van een geluidsmeting heeft [achernaam van A] geconstateerd dat:

(…) het dak tijdens de nachtperiode (19 september 2018, 23 uur tot 20 september 2018, 7.00 uur) 26 maal een kraak- tik- of knalgeluid heeft geproduceerd boven het vooraf ingesteld opname-startniveau à 50 dB (A), met een maximum van 63 dB (A), het geluid van een standaard digitale piep van een wekker op circa één meter afstand

3.5.

Het enkele gegeven dat [verweerster] niet betrokken is geweest bij het uitvoeren van het onderzoek door [achernaam van A] maakt niet dat geen waarde kan worden gehecht aan het rapport en de geluidsmetingen. Daarbij komt dat de deskundige [achternaam van B] - die door [verweerster] is ingeschakeld - de conclusies van [achernaam van A] in overwegende mate onderschrijft; [achternaam van B] noemt ook als oorzaak voor de geluiden die het dak maakt de samenstelling van de “sandwich” dakelementen die gaan werken onder invloed van schommelingen in de temperatuur en vochtigheid. Tegen de geluidmetingen die [achernaam van A] heeft uitgevoerd heeft [achternaam van B] geen inhoudelijke bezwaren naar voren gebracht. Hij heeft slechts opgemerkt dat een “wellicht iets betere geluidmeting weinig meer (kan) opleveren dan de meting die is gedaan”. De rechtbank ziet geen reden om aan te nemen dat de geluidmeting niet deugdelijk is uitgevoerd. In een aanvullend rapport van 4 juli 2019 heeft [achernaam van A] een toelichting gegeven over de wijze waarop de geluidsmeting is uitgevoerd. [verweerster] had dit aanvullende rapport kunnen voorleggen aan [achternaam van B] met het verzoek om daar commentaar op te geven, maar dat heeft zij niet gedaan. De rechtbank gaat daarom uit van de meetgegevens uit het rapport van [achernaam van A] en met het daarin genoemde richtsnoer dat 63 dB (A) gelijk staat aan een digitale piep van een wekker. De rechtbank kent meer gewicht toe aan deze objectieve meetgegevens dan aan de verklaringen die [verweerster] heeft overgelegd waarin derden verklaren dat zij nooit kraakgeluiden hebben gehoord.

3.6.

Het bezwaar van [verweerster] dat de geluidmeting niet representatief is, omdat deze is uitgevoerd in een periode met uitzonderlijk warm weer, volgt de rechtbank niet. Uit het weerrapport van het KNMI voor 19 tot 20 september 2018 dat in het rapport van [achernaam van A] is opgenomen, blijkt dat de maximum temperatuur 23.6 graden was. Dat is geen uitzonderlijke zomertemperatuur. Hoewel hem daarover expliciet een vraag is gesteld heeft [achternaam van B] niet opgemerkt dat de geluidsmeting over een langere periode uitgevoerd had moeten worden.

3.7.

Ook het bezwaar van [verweerster] dat [achernaam van A] niet heeft getoetst aan de juiste geluidsnormen is geen reden om voorbij te gaan aan de meetresultaten. Het gaat hier niet om overschrijding van wettelijke (veiligheids-)normen uit (bijvoorbeeld) het Bouwbesluit of het Activiteitenbesluit, maar om de vraag of het geluid dat het dak maakt van dien aard is dat daardoor het woongenot wezenlijk wordt aangetast. [achernaam van A] heeft toegelicht dat er geen (wettelijke) geluidsnormen zijn voor een krakend dak en voor de toetsing van het geluidsniveau heeft hij gewezen op de richtwaarden van de World Health Organisation (WHO) dat voor slaapkamers een maximaal geluidsniveau van 45 dB(A) vermeldt. [verweerster] is op deze norm niet ingegaan.

3.8.

In een woning moet in beginsel ongestoord geslapen kunnen worden.

Met de door de WHO gehanteerde norm van 45 dB(A) als referentiekader, zijn kraak- tik- of knalgeluiden tussen de 50 en 63 dB(A) 26 keer per nacht in de slaapkamer, een wezenlijke aantasting van het woongenot.

3.9.

Niet kan worden vastgesteld dat deze situatie is ontstaan door de verbouwing die [eiser sub 1] heeft uitgevoerd nadat de koopovereenkomst was gesloten, zoals [verweerster] naar voren heeft gebracht. Aan het dak is bij die verbouwing niets veranderd. Ook [achternaam van B] heeft geconstateerd dat het probleem niet de hoofddraagconstructie is, maar de samenstelling van de sandwichelementen. De conclusie is dat de woning bij het sluiten van de koopovereenkomst niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. Dat [eiser sub 1] na het sluiten van de koopovereenkomst bomen heeft gekapt op het perceel maakt geen verschil. Het is slechts een aanname van [verweerster] dat door de kap van de bomen de zon meer invloed kan hebben op het dak. [eiser sub 1] heeft dit tegengesproken. [verweerster] heeft haar stelling niet met concrete gegevens onderbouwd en in het rapport van [achternaam van B] is aan dit punt geen aandacht besteed.

Kenbaarheid

3.10.

De informatie “bij extreem droge periode geluid door werking van houten dakconstructie” op het inlichtingenformulier komt niet overeen met de situatie dat het dak bij warm zomerweer in de slaapkamer met grote regelmaat kraak- tik- of knalgeluiden zijn te horen van 50 tot 63 dB(A) zoals die blijkt uit het rapport van [achernaam van A] . De rechtbank twijfelt er niet aan dat [verweerster] het formulier naar eer en geweten heeft ingevuld, zoals zij naar voren heeft gebracht, maar kennelijk heeft zij deze geluiden niet als zo intensief en hard ervaren. Tegenover de subjectieve beleving van [verweerster] over de hinderlijkheid en de ernst van het geluid staan echter de objectieve meetgegevens.

3.11.

De informatie op het inlichtingenformulier is niet zo verontrustend dat [eiser sub 1] voorafgaand aan de koop onderzoek had moeten doen naar de dakconstructie om de oorzaak en de aard van de geluiden vast te stellen. [eiser sub 1] heeft naar voren gebracht dat de beschreven situatie dat het dak bij een extreem droge periode geluid maakt, voor hem aanvaardbaar was. Omdat er geen aanleiding was om een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren is het niet van belang of bij een dergelijk onderzoek bekend zou zijn geworden dat dit type dak vaak voor geluidsoverlast zorgt. Dit verweer van [verweerster] hoeft daarom niet te worden beoordeeld.

3.12.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de door [verweerster] aan [eiser sub 1] verkochte woning niet beantwoordt aan wat [eiser sub 1] daarvan mocht verwachten. [verweerster] is toerekenbaar tekort geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. [eiser sub 1] heeft recht op vergoeding van de schade die hij als gevolg van deze tekortkoming heeft geleden.

Schadevergoeding

3.13.

Uitgangspunt is dat de schade zoveel mogelijk in de hoofdzaak wordt begroot. Omdat de schade in deze hoofdzaak kan worden begroot, heeft [eiser sub 1] geen belang bij zijn vordering tot een verklaring voor recht dat [verweerster] al de schade die hij lijdt moet vergoeden. Voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure zoals [eiser sub 1] heeft gevorderd naast de door hem gevorderde schadebedragen, is geen grond.

3.14.

[achernaam van A] heeft in zijn rapport twee oplossingen voor het geluidprobleem genoemd. Als de dakelementen vervangen worden door andere dakelementen die steviger zijn en minder sterk werken, zal het geluidsprobleem geheel zijn verdwenen. De andere mogelijkheid is herstel van de bestaande dakelementen door deze te verstevigen, te isoleren en beter te bevestigen. Bij deze laatste mogelijkheid zal het geluid niet geheel zijn verdwenen, maar het zal veel minder zijn en incidenteel voorkomen. [eiser sub 1] vordert primair de kosten van volledige vervanging van de dakplaten voor een bedrag van € 52.746,00. Subsidiair vordert hij de kosten van herstel voor een bedrag van € 28.910,00.

3.15.

De primaire vordering tot vervanging van de dakplaten wordt afgewezen. [eiser sub 1] heeft aangegeven dat hij bij de koop enig geluid van het dak voor lief heeft willen nemen. Bovendien kwam incidenteel geluid van het dak ook naar voren uit het inlichtingenformulier. Daarom valt niet in te zien dat het dak nu - tegen aanmerkelijk hogere kosten - geheel moet worden vernieuwd, zodat er geen enkel geluid meer te horen zal zijn. De rechtbank acht het redelijk dat de kosten van herstel, zoals door [achernaam van A] als tweede mogelijkheid zijn voorgesteld, door [verweerster] worden vergoed. [achternaam van B] heeft in zijn rapport naar voren gebracht dat hij in kan stemmen met dit voorstel voor herstel.

3.16.

[verweerster] heeft de hoogte van het bedrag van € 28.910,00 voor herstel van de dakplaten gemotiveerd betwist en zij heeft er op gewezen dat [eiser sub 1] niet de offerte heeft overgelegd waarop deze kostenbegroting is gebaseerd. [eiser sub 1] is daar niet op ingegaan. Bij de begroting van de herstelkosten sluit de rechtbank aan bij het door [achernaam van A] in zijn rapport van 27 september geschatte bedrag van € 22.000,00 (inclusief btw). [achternaam van B] heeft aangegeven dat deze kosten redelijk zijn. Dit bedrag zal worden toegewezen.

3.17.

[verweerster] heeft de gevorderde wettelijke rente over de herstelkosten niet betwist. Deze zal worden toegewezen als gevorderd, met ingang van 4 juli 2019.

3.18.

De kosten van de onderzoeken door [achernaam van A] komen voor vergoeding in aanmerking als kosten ter vaststelling van de schade (artikel 6:96 lid 2 onder Pro b BW). [verweerster] heeft de hoogte en de verschuldigdheid van deze kosten niet betwist. Het gevorderde bedrag van € 1.149,50 zal worden toegewezen.

3.19.

De vergoeding van de buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen omdat het toepasselijke wettelijke tarief niet in de sommatiebrief aan [verweerster] is vermeld.

3.20.

[verweerster] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. Omdat een aanzienlijk deel van het gevorderde bedrag wordt afgewezen, begroot de rechtbank de proceskosten aan de zijde van [eiser sub 1] op basis van het toegewezen bedrag op:

betekening oproeping € 103,31
griffierecht 914,00
salaris advocaat

Totaal € 2.407,31

de tegenvordering

3.21.

De beslissing op de vordering van [eiser sub 1] betekent dat de tegenvordering van [verweerster] tot vergoeding van het rapport van [achternaam van B] moet worden afgewezen.

3.22.

[verweerster] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] worden begroot op € 461,00 (2 punten x 0,5 x tarief € 461,00).

4.De beslissing

De rechtbank

op de vordering

4.1.

veroordeelt [verweerster] om aan [eiser sub 1] te betalen een bedrag van € 23.149,50 vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over € 22.000,00 vanaf 4 juli 2019 tot de dag van volledige betaling,

4.2.

veroordeelt [verweerster] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] tot op heden begroot op € 2.407,31,

4.3.

wijst het meer of anders gevorderde af,

op de tegenvordering

4.4.

wijst de vorderingen af,

4.5.

veroordeelt [verweerster] in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] tot op heden begroot op € 461,00,

op de vordering en de tegenvordering

4.6.

veroordeelt [verweerster] in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 246,00 aan salaris advocaat, te vermeerderen, onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, met een bedrag van € 82,00 aan salaris advocaat en de explootkosten van betekening van de uitspraak.

4.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. V. van Dam en in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2020.