ECLI:NL:RBMNE:2020:6088

• Datum uitspraak: 28 oktober 2020
• Publicatiedatum: 2 augustus 2023
• Zaaknummer: 8343643
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: D.C.P.M. Straver
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurrecht geschil over kosten zonnepanelen en warmtepomp met afwijzing vordering huurder

In deze zaak vordert de eiser, die sinds 16 september 2014 een woning huurt van Stichting Heuvelrug Wonen, een terugbetaling van kosten die hij heeft gemaakt voor een zonnepaneleninstallatie en een warmtepomp. De eiser heeft een aparte huurovereenkomst met een tweede gedaagde, een besloten vennootschap, voor deze kosten. De eiser stelt dat hij deze kosten niet verschuldigd is, omdat volgens het beleid van de Huurcommissie deze kosten in de kale huurprijs zouden moeten zijn inbegrepen. De eiser vordert een hoofdelijke veroordeling van beide gedaagden tot betaling van een bedrag van € 5.039,10, alsook een verklaring dat hij de maandelijkse kosten voor de zonnepanelen en warmtepomp niet meer verschuldigd is.

De kantonrechter heeft de vordering van de eiser afgewezen. De rechter oordeelt dat de betalingen die de eiser heeft gedaan op basis van de huurovereenkomst met de tweede gedaagde een rechtsgrond hebben en dat er geen sprake is van onverschuldigde betaling. De rechter wijst erop dat de eiser niet heeft aangetoond dat de constructie van de aparte huurovereenkomst in strijd is met het beleid van de Huurcommissie. De rechter concludeert dat de eiser niet heeft aangetoond dat hij in een slechtere positie is gebracht door de gekozen constructie en dat de vordering tot terugbetaling en de verklaring dat hij de kosten niet meer verschuldigd is, niet kan worden toegewezen.

Daarnaast wordt de eiser veroordeeld tot betaling van de proceskosten aan de zijde van de gedaagden, die zijn begroot op € 600,00. Het vonnis is uitgesproken door de kantonrechter in het openbaar op 28 oktober 2020.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 8343643 UC EXPL 20-1354 LT/4405

Vonnis van 28 oktober 2020

inzake

[eiser] ,

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij,

gemachtigde: mr. E.H.J. Slager,

tegen:

1. de stichting

Stichting Heuvelrug Wonen ,

verder ook te noemen: Heuvelrug Wonen,

en

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[gedaagde sub 2] B.V. ,

kantoorhoudend in [plaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,

gedaagde partijen,

gemachtigde: mr. M.R. de Boer.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 februari 2020;

- de conclusie van antwoord van 27 mei 2020;

- de conclusie van repliek van 22 juli 2020;

- de conclusie van dupliek 16 september 2020.

2. De feiten

2.1.

[eiser] huurt sinds 16 september 2014 een woning van Heuvelrug Wonen. Op grond van de huurovereenkomst moet [eiser] maandelijks een bedrag voor de woning betalen aan Heuvelrug Wonen, welk bedrag bestaat uit een kale huurprijs en servicekosten.

2.2.

Daarnaast heeft [eiser] een aparte huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] . Op grond van deze overeenkomst (die gelieerd is aan de huurovereenkomst met Heuvelrug Wonen) moet [eiser] maandelijks een bedrag voor de zonnepaneleninstallatie en warmtepomp van de woning betalen aan [gedaagde sub 2] . Vanaf 16 september 2014 tot juli 2018 heeft [eiser] hiervoor een bedrag van € 70,00 betaald. Vanaf juli 2018 is dit bedrag verlaagd naar € 55,00 per maand.

3. Het geschil

3.1.

[eiser] vordert de hoofdelijke veroordeling van Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] om aan [eiser] een bedrag van € 5.039,10 te betalen (bestaande uit € 4.265,00 aan hoofdsom en € 774,10 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief btw), te vermeerderen met de wettelijke rente over de hoofdsom vanaf 11 februari 2020 tot de betaling. [eiser] vordert daarnaast dat de kantonrechter voor recht verklaart c.q. bepaalt dat [eiser] het maandelijkse bedrag voor zonnepaneleninstallatie en warmtepomp niet verschuldigd is. Tot slot vordert [eiser] de hoofdelijke veroordeling van Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten.

3.2.

Ter onderbouwing van die vordering stelt [eiser] het volgende. Heuvelrug Wonen mag volgens het beleid van de Huurcommissie geen vergoeding in rekening brengen bij [eiser] voor de zonnepanelen en waterpomp van de huurwoning via de servicekosten. Deze kosten worden namelijk geacht in de kale huurprijs te zitten, omdat de zonnepanelen van de huurwoning van [eiser] onroerende zaken zijn die onlosmakelijk met het gehuurde zijn verbonden. Hierdoor ontberen de betalingen die [eiser] in het kader van deze zonnepanelen en warmtepomp heeft gedaan een wettelijke grondslag. De betalingen die [eiser] in dit kader heeft verricht, moeten daarom door [eiser] Heuvelrug Wonen en/of [gedaagde sub 2] terug worden betaald op grond van onverschuldigde betaling dan wel (als schadevergoeding) op grond van onrechtmatige daad.

3.3.

Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Onverschuldigde betaling

4.1.

Om te beginnen gaat de kantonrechter in op de vraag of [eiser] het door hem betaalde bedrag als onverschuldigd betaald terug kan vorderen. Volgens artikel 6:203 Burgerlijk Wetboek (BW) is hiervoor vereist dat de betaling zonder rechtsgrond is gedaan.

4.2.

Tussen partijen is niet in geschil dat [eiser] de bedragen voor de zonnepanelen en warmtepomp heeft betaald op grond van een huurovereenkomst die hij met [gedaagde sub 2] heeft gesloten. Een dergelijke overeenkomst levert een rechtsgrond voor de betaling op. Er zou in deze situatie pas sprake zijn van onverschuldigde betaling, indien deze rechtsgrond (de overeenkomst) weg zou vallen. Dit zou het geval zijn, indien de overeenkomst nietig is of wanneer er een (geslaagd) beroep op de vernietigbaarheid hiervan wordt gedaan. Nietigheid is hier niet aan de orde en [eiser] heeft geen beroep gedaan op de vernietigbaarheid van de huurovereenkomst. Een (terug)vordering op grond van onverschuldigde betaling is daarom niet mogelijk.

Onrechtmatige daad

4.3.

Voorts komt de vraag aan de orde of sprake is van een onrechtmatige daad in de zin van artikel 6:162 BW. Volgens [eiser] is sprake van een onrechtmatige daad, omdat Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] (een moeder en dochtermaatschappij) gezamenlijk in strijd hebben gehandeld met het beleid van de huurcommissie door [eiser] twee afzonderlijke overeenkomsten te laten sluiten betreffende het gehuurde en zo [eiser] dubbel laten betalen voor de energievoorzieningen in het gehuurde. De prijs voor de huur van zonnepanelen en de warmtepomp moet namelijk worden geacht te zijn inbegrepen in de kale huurprijs.

4.4.

De kantonrechter volgt [eiser] niet om de volgende redenen. [eiser] gaat ervan uit dat handelen in strijd met het beleid van de Huurcommissie zonder meer een onrechtmatige daad oplevert, maar heeft dat niet onderbouwd. Bovendien is niet onderbouwd dat Heuvelrug Wonen en/of [gedaagde sub 2] daadwerkelijk in strijd met dit beleid handelen. De kantonrechter licht dit als volgt toe.

4.5.

De woning is in 2014 gasloos gebouwd, voorzien van zonnepanelen en van een warmtepomp voor ruimteverwarming en warm tapwater (hierna: de duurzame installatie). De duurzame installatie is niet tot onderdeel van de huurovereenkomst met Heuvelrug Wonen gemaakt, maar daaruit gehouden. Voor de duurzame installatie is een aparte huurovereenkomst gesloten met [gedaagde sub 2] . De vraag die wordt opgeworpen is of deze constructie door de beugel kan.

4.6.

In het door [eiser] aangehaalde beleid van de huurcommissie staat dat roerende zaken (waaronder roerende zonnepanelen) mogen worden doorberekend via de servicekosten. De huurcommissie gaat uit van de werkelijke investeringskosten en een geschatte levensduur (bij zonnepanelen 10 jaar). Onroerende zonnepanelen kunnen worden gezien als een vorm van woningverbetering en dat kan tot uitdrukking komen in de huurprijs. Die mag echter niet uitstijgen boven de maximaal redelijke huurprijs. Andere manieren van verrekening, zoals een berekening die gebaseerd is op theoretisch bespaarde elektriciteit, zijn toegestaan. Voor huurder en verhuurder geldt een ruime mate van contractsvrijheid bij het maken van afspraken over de huurprijs en de servicekosten.

4.7.

Van die contractsvrijheid hebben gedaagden gebruik gemaakt en [eiser] is daarmee akkoord gegaan. Hij heeft de huurcommissie niet gevraagd om te toetsen of een en ander onredelijke resultaten oplevert en eventueel een juiste huurprijs vast te stellen, maar vordert simpelweg alles terug wat hij in de loop der jaren voor de duurzame installatie heeft betaald. Hij volstaat daarbij met een verwijzing naar een specifiek punt in het beleid van de huurcommissie (onroerende zonnepanelen moeten worden geacht te zijn begrepen in de kale huur) zonder het kader daarbij te betrekken en toe te lichten hoe de investering van de verhuurder in de (overige) duurzame installatie dan tot uitdrukking komt in de huurprijs.

4.8.

Gedaagden hebben toegelicht, en dit is niet weersproken, dat de constructie recht doet aan het belang van sociale huurders. Op grond van het puntensysteem zou de woning namelijk in de markt gezet hebben kunnen worden voor een huurprijs boven de liberalisatiegrens, uitgaande van een woning
zonder verwarming. De woning is echter onder de liberalisatiegrens te huur aangeboden om huurders in staat te stellen een huurtoeslag te krijgen. Onduidelijk is daarom welk belang dat de huurcommissie beoogt te beschermen (en waar zij haar beleid op heeft gebaseerd) volgens [eiser] is geschonden. Dat kan in ieder geval niet zijn dat met het sluiten van een aparte overeenkomst betreffende het gebruik voor de duurzame installatie de maximaal toelaatbare kale huur grens wordt overschreden. Ook anderszins heeft [eiser] niet duidelijk gemaakt in welke zin de gekozen constructie hem in een slechtere positie heeft gebracht dan wanneer zou zijn gekozen voor een kale huurprijs, waarin de aanwezigheid van de duurzame installatie en alle andere voor de beoordeling van een redelijke huurprijs relevante punten zouden zijn meegenomen.

Conclusie

4.9.

Het voorgaande brengt met zich dat niet alleen de vordering tot (terug)betaling van het bedrag van € 5.039,10 wordt afgewezen, maar ook de gevorderde verklaring voor recht c.q. bepaling dat [eiser] de in de huurovereenkomst met [gedaagde sub 2] opgenomen bedragen niet (meer) verschuldigd is. Deze vordering is immers eveneens gebaseerd op de stelling dat de door Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] gebruikte constructie in strijd is met het beleid van de Huurcommissie.

Proceskosten

4.10.

[eiser] heeft in deze procedure ongelijk gekregen. Daarom zal [eiser] de proceskosten van Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] moeten betalen. De kosten van Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] worden begroot op € 600,00 (2 punten x tarief € 300,00) aan salaris gemachtigde.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vordering af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van Heuvelrug Wonen en [gedaagde sub 2] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 600,00 aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 oktober 2020.