ECLI:NL:RBMNE:2020:5503

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht
kantonrechter

locatie Almere

Vonnis in kort geding van 16 december 2020

in de zaak met zaaknummer / rolnummer 8895690 / MV EXPL 20-164 van

1.[eiser sub 1] ,2. [eiseres sub 2] ,beiden wonende te [woonplaats] ,eisers in conventie,verweerders in reconventie, hierna tezamen te noemen: [eiser sub 1] c.s.,gemachtigde mr. M.E. Beukers,

tegen

de stichting
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie, hierna ook te noemen: De Alliantie,
gemachtigde mr. drs. W. Vos.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding in kort geding van 30 november 2020
de brief van 30 november 2020 van mr. Vos
de brief van 2 december 2020 van mr. Beukers
de brief van 3 december 2020 van mr. Vos
de foto’s van [eiser sub 1] c.s. ingekomen op 8 december 2020
de pleitnota alsmede houdende eis in reconventie van De Alliantie
de mondelinge behandeling waarvan door de griffier aantekening is gehouden.

1.2.

In verband met overheidsmaatregelen die zijn uitgevaardigd als gevolg van de uitbraak van het Corona-virus heeft de mondelinge behandeling via Skype plaatsgevonden.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De feiten

2.1.

Tussen [eiser sub 1] c.s. en De Alliantie is met ingang van 30 september 2020 een huurovereenkomst tot stand gekomen inzake de woning aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2.

Op 16 november 2020 bericht mr. Beukers aan De Alliantie onder meer:

“Gelet op de omstandigheid dat mevrouw over 3-4 weken is uitgerekend, de verwarming op dit moment niet uit kan en dus rond de 23 graden Celsius blijft verwarmen en de verwarming sinds de oplevering al (ernstige) gebreken heeft vertoond, wil ik hierbij via u De Alliantie verzoeken, indien nodig sommeren om binnen een werkweek zijnde uiterlijk 23 november 2020 de verwarming goed functionerend te maken (ook inhoudende dat de verwarming minder dan 23 graden Celsius kan verwarmen) en mij een voorstel voor vergoeding te doen toekomen. Voor het geval de verwarming niet goed functioneert op uiterlijk 23 november 2020, zal ik namens cliënten een kort geding aanspannen.”

2.3.

Op 19 november 2020 bericht mr. Beukers aan De Alliantie onder meer:

“Zoals besproken is de waterdruk ook niet in orde, hierbij doe ik formeel het verzoek dat de waterdruk zo snel mogelijk uiterlijk binnen 1 werkweek zijnde 27 november gemaakt is. Cliënt heeft hierover eerder gebeld met de Alliantie en een paar keer gemaild.

Daarnaast heb ik begrepen dat het momenteel nog steeds 24 graden is, ondanks het herstel, ik hoop van harte dat het snel hersteld wordt.”

2.4.

Op 27 november 2020 bericht mr. Vos aan mr. Beukers onder meer:

“Donderdag 19 november zijn de thermostaten hersteld en heeft de temperatuur in de vloer kunnen afnemen (en daarmee de temperatuur in huis). Vrijdag is er iemand van [naam onderneming] weer ter plaatse geweest om dat te controleren. Toen was de temperatuur gezakt naar 21 graden.

Behoudens verkeerd gebruik, zou de temperatuur gewoon moeten zakken to het ingestelde niveau. Houden huurders er bij het gebruik wel rekening mee dat vloerverwarming met een vertraging van vaak enige uren opwarmt en dat de afkoeling van een per abuis te hoog opgestookte vloer, een tijdsbestek van soms enige dagen (vanwege de betonbouw en de isolatie) in beslag kan nemen?

Niettemin zal vanmiddag een nog ter plaatse zijnde medewerker van [naam onderneming] de situatie opnemen. De enkele vaststelling dat het warm is, zegt dus niet meteen iets. Wellicht dat huurder ook meteen kunnen aangeven hoe zij de installatie hebben ingesteld in de afgelopen week. Alsdan kan wellicht vastgesteld of uitgesloten worden dat het gaat om verkeerd gebruik van de installatie.

Voor wat betreft de waterdruk; die is voldoende aldus [naam onderneming] en mevrouw [eiseres sub 2] heeft de vaststelling van [naam onderneming] ter plaatse bevestigd. Kunt u aangeven waaruit huurders opmaken dat de druk nu toch weer onvoldoende zou zijn? Naar ik begrijp klagen huurders over een dalende druk bij gelijktijdig gebruik van vaatwasser, wasmachine en douche. Die kennelijke drukdaling lijkt mij eerder een logisch gevolg dan een gebrek.

Niettemin zal begin volgende week een afspraak worden gemaakt voor een meting.”

2.5.

Op 30 november 2020 bericht mr. Vos aan mr. Beukers onder meer:

“De pragmatische aanpak van de Alliantie / [naam onderneming] , door vrijdag meteen bij [adres] langs te gaan, heeft helaas niet gewerkt.

De heer [eiser sub 1] is weliswaar gesproken, maar die gaf te kennen dat er alleen via u een afspraak gemaakt moest worden. De monteur kwam er dus niet in.

Als gevolg van die opstelling kon het gebrek (als dat er is) niet vastgesteld, noch verholpen worden.

(…)

Mijn advies aan uw cliënten zou zijn om de deur deze week wagenwijd open te houden voor de monteur zodat er kan worden vastgesteld of er nog iets aan de verwarmings- en/of drinkwaterinstallatie mankeert en om dat te herstellen.”

3. Het geschil in conventie

3.1.

[eiser sub 1] c.s. vordert, uitvoerbaar bij voorraad, veroordeling van De Alliantie tot:

herstel binnen 10 dagen van de gebreken aan de woning van [eiser sub 1] c.s. op straffe van een dwangsom van € 200,00 per dag;
vergoeding van materiele schade geleden door [eiser sub 1] c.s., geschat op € 500,00 per maand totdat opheffing van het gebrek heeft plaatsgevonden, zulks vermeerderd met de wettelijke rente;
verlaging van de huur met 60% met terugwerkende kracht vanaf 30 september tot en met de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opheffing van het gebrek heeft plaatsgevonden;
betaling van de kosten van dit geding, vermeerderd met de wettelijke rente.

3.2.

De Alliantie voert verweer.

3.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4.Het geschil in reconventie

4.1.

De Alliantie vordert veroordeling van [eiser sub 1] c.s. tot betaling van € 682,40 aan achterstallige huur en servicekosten voor december 2020.

4.2.

[eiser sub 1] c.s. voert verweer.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

5.De beoordeling in conventie

5.1.

De spoedeisendheid van de zaak is gegeven met de aard van de vordering.

5.2.

In dit kort geding dient te worden beoordeeld of de in deze zaak aannemelijk te achten omstandigheden een ordemaatregel vereisen dan wel of de vordering van [eiser sub 1] c.s. in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft dat het gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van een voorziening zoals gevorderd.

5.3.

Er is sprake van een gebrek aan het gehuurde indien sprake is van een staat of eigenschap van het gehuurde of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort. Indien een dergelijk gebrek aanwezig is, heeft een huurder op grond van de wet (en onder de daarin bepaalde voorwaarden) jegens de verhuurder een aantal rechten, zoals het recht op herstel, het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding.

Herstel gebreken

5.4.

Volgens [eiser sub 1] c.s. ziet het gebrek thans nog op één slaapkamer die te warm blijft en de waterdruk. [eiser sub 1] c.s. heeft het idee dat als ’s avonds de douche en de vaatwasser worden gebruikt, de druk niet klopt. [eiser sub 1] c.s. heeft er geen vertrouwen meer in dat De Alliantie de problemen oplost.

5.5.

De Alliantie erkent dat er in oktober 2020 aanloopproblemen zijn geweest met de collectieve verwarming en warmwatervoorziening die wordt aangedreven via een zogenaamde pelletkachel. Deze problemen zijn verholpen. De Alliantie heeft daarvoor aan alle bewoners een compensatie aangeboden van € 250,00.

Dat de temperatuur in de technische ruimte warmer is dan in de rest van de woning is juist. Daarin staat een metalen verdeelblok dat warm wordt als een van de vloerverwarmingszones in de woning warmte vraagt. Het is een technische ruimte en geen leefruimte. Derhalve is geen sprake van een gebrek. Dat één slaapkamer, waarin de momenteel hoogst gemeten temperatuur 22,5 graden bedraagt, warmer is komt doordat de deur van de technische ruimte en de te warme slaapkamer open staan. De warmere slaapkamer wordt veroorzaakt door huurdersgedrag. [eiser sub 1] c.s. is de enige die daarover klaagt. Andere huurders houden de deur van de technische ruimte kennelijk wel gewoon dicht. Op 3 december 2020 is de temperatuur gemeten door de aannemer. Die heeft verklaart dat de temperatuur in de slaapkamer 21 graden bedroeg bij een ingestelde temperatuur van 19 graden. Volgens De Alliantie heeft zij voorgesteld om onverplicht de leidingen in de technische ruimte na te isoleren zodat de warmte meer in de leidingen blijft, de technische ruimte minder opwarmt en de slaapkamer daarmee minder warm wordt. Dit aanbod is door [eiser sub 1] c.s. afgeslagen. De waterdruk is in orde. De Alliantie heeft een filmpje in het geding gebracht waarop volgens haar te zien is dat de waterdruk 4,5 tot 5 bar blijft. Het drinkwaterbesluit schrijft een druk van 1,5 bar voor. Verder is de klacht onmogelijk nu het warm tapwater voor de douche gescheiden van de koudwaterleiding waar de vaatwasser op zit aangesloten de woning binnenkomt. Er is geen sprake van een concurrerende watervraag, aldus De Alliantie.

5.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt. De vordering tot herstel van de gebreken aan de woning wordt afgewezen. Dat nog steeds ’s avonds de waterdruk minder is als de douche en de vaatwasser worden gebruikt, heeft [eiser sub 1] c.s. niet onderbouwd. Dat had gegeven het filmpje dat door De Alliantie in geding is gebracht en de stelling van De Alliantie dat de douche en de vaatwasser niet op dezelfde leiding zitten en geen elkaar beconcurrerende watervragers zijn, wel van [eiser sub 1] c.s. verwacht mogen worden. Het staat wel vast dat de warmte in een slaapkamer een paar graden hoger is dan ingesteld. Nog daargelaten de vraag of dit een gebrek oplevert, heeft [eiser sub 1] c.s. de stelling van De Alliantie dat dit voor rekening van [eiser sub 1] c.s. komt doordat hij de deur van de technische ruimte open laat staan, onvoldoende betwist en heeft hij een toezegging om de leidingen na te isoleren van de hand gewezen. Dat er thans (nog) sprake is van gebreken is in dit kort geding dan ook onvoldoende vast komen te staan. Overigens is de gevraagde veroordeling van [eiser sub 1] c.s. ‘tot herstel van de gebreken’ aan de woning onvoldoende bepaald en zou daarom mogelijk tot executieproblemen leiden. De kantonrechter zal de gevorderde voorziening daarom afwijzen. De kantonrechter gaat er wel vanuit dat De Alliantie op nieuwe oproepen van [eiser sub 1] c.s. zal reageren en dat zij haar ter zitting gedane toezegging om de buizen na te isoleren gestand zal doen.

Materiele schadevergoeding

5.7.

De vordering met betrekking tot de materiele schadevergoeding is door [eiser sub 1] c.s. eveneens onvoldoende onderbouwd. Het bestaan en de omvang hiervan is – mede gelet op de betwisting van De Alliantie – in dit kort geding niet in hoge mate aannemelijk. [eiser sub 1] c.s. geeft aan niet te weten hoeveel er daadwerkelijk meer is verbruikt en hoeveel kosten daarmee gemoeid zijn. Daarnaast geldt dat De Alliantie reeds een vergoeding van € 250,00 aan alle bewoners, waaronder [eiser sub 1] c.s., heeft aangeboden. De Alliantie heeft ter zitting aangegeven dat zij dit ook reeds heeft voldaan. Dat de door [eiser sub 1] c.s. geleden schade meer is dan de door De Alliantie geboden vergoeding van € 250,00 is vooralsnog niet vast komen te staan. De vordering wordt dan ook afgewezen.

Huurprijsvermindering in verband met gebreken

5.8.

[eiser sub 1] c.s. vordert de huurprijs te verlagen tot 60% met terugwerkende kracht vanaf 30 september 2020.

5.9.

Dat er thans nog sprake is van gebreken die leiden tot een verminderd huurgenot op grond waarvan vermindering van de huurprijs gerechtvaardigd is, is – gelet op het vorenstaande – niet komen vast te staan. Bij beantwoording van de vraag of dit in het verleden het geval is geweest, heeft [eiser sub 1] c.s. onvoldoende spoedeisend belang. Dit leidt ertoe dat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen, nog daargelaten dat huurprijsvermindering in kort geding niet mogelijk is.

Proceskosten

5.10.

[eiser sub 1] c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de proceskosten, tot op heden aan de zijde van De Alliantie begroot op € 720,00 voor salaris gemachtigde.

6.De beoordeling in reconventie

Huurachterstand

6.1.

De Alliantie legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser sub 1] c.s. de huur over de maand december 2020 ad € 682,40 niet heeft voldaan.

6.2.

Ter zitting heeft [eiser sub 1] c.s. betwist dat er sprake is van een huurachterstand. [eiser sub 1] c.s. heeft een betaalbewijs op zijn telefoon getoond waaruit volgens hem blijkt dat hij op 29 november 2020 de huur heeft voldaan. Volgens [eiser sub 1] c.s. is er geen sprake van een huurachterstand.

6.3.

Gelet op de betwisting van [eiser sub 1] c.s. had het op de weg van De Alliantie gelegen om haar vordering nader te onderbouwen. Zo had van De Alliantie verwacht mogen worden dat zij een specificatie van de te betalen bedragen en de betaalde bedragen in het geding had gebracht. De Alliantie heeft dat niet gedaan. Onduidelijk is nu of de betaling van [eiser sub 1] c.s. (die door De Alliantie wordt erkend) ziet op de huurpenningen voor de maand december 2020 of dat een en ander nog onbetaald is gebleven. De vordering van De Alliantie zal dan ook worden afgewezen.

Proceskosten

6.4.

De Alliantie zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. worden begroot op nihil.

7. De beslissing

De kantonrechter:

in conventie

7.1.

wijst de vorderingen af;

7.2.

veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten, aan de zijde van De Alliantie tot vandaag vastgesteld op € 720,00;

7.3.

verklaart dit vonnis in conventie wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in reconventie

7.4.

wijst de vorderingen af;

7.5.

veroordeelt De Alliantie in de proceskosten, aan de zijde van [eiser sub 1] c.s. tot vandaag vastgesteld op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken op 16 december 2020.