Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Lelystad
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 19/3095
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 februari 2020 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., te [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: A. van den Dool)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Urk, verweerder
Procesverloop
Bij beschikking van 28 februari 2019 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [vestigingsplaats] (het object) voor het belastingjaar 2019 vastgesteld op € 217.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2018. Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd naar het tarief van niet-woningen. Bij deze aanslag is deze waarde als heffingsgrondslag gehanteerd.
Bij uitspraak op bezwaar van 5 juli 2019 heeft verweerder de waarde van het object gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft
een verweerschrift en een taxatierapport overgelegd.
Het beroep is behandeld op de zitting van 9 januari 2020. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde. De heffingsambtenaar [heffingsambtenaar] is verschenen, bijgestaan door [taxateur 1] , taxateur.
Overwegingen
1. Het object betreft een winkel met een magazijn gelegen nabij het oude centrum van [vestigingsplaats] . Het object is gebouwd in 1985. De winkel heeft een oppervlakte van 123 m², het magazijn heeft een oppervlakte van 21 m².
2. Eiseres bepleit een lagere waarde, te weten € 180.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de door hem vastgestelde waarde.
3. Nu eiseres de juistheid van de vastgestelde waarde heeft betwist, rust op verweerder de last aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
4. Verweerder heeft ter nadere onderbouwing in beroep een taxatierapport van
17 september 2019 van taxateur [taxateur 2] overgelegd, waarin de waarde wordt bepaald op € 217.000,-. Voor de woz-waarde is gebruik gemaakt van de methode van kapitalisatie van de bruto huurwaarde. Voor het bepalen van de bruto huurwaarde is aangesloten bij gerealiseerde markthuurprijzen en het verkoopcijfer van het winkelcomplex waarbinnen het object en nog vier andere winkels ( [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] ) vallen. De taxateur is voor het object uitgegaan van een huurwaarde van € 17.220,- voor de winkelruimte en
€ 882,- voor het magazijn en een kapitalisatiefactor van 12.
huurwaarde
5. Ter onderbouwing van de huurwaarde heeft verweerder huurcijfers van drie referentieobjecten vermeld: [adres 6] € 10.200,- per jaar, [adres 7] € 21.000,- per jaar en [adres 8] € 30.000,- per jaar. Ter zitting heeft verweerder toegelicht dat dit daadwerkelijk gerealiseerde huurcijfers zijn, die ook bekend gemaakt zijn. Daarbij heeft verweerder de huurcijfers gerelateerd aan andere huurcijfers die voortkomen uit de permanente jaarlijkse marktanalyse, in dit geval van 2017/2018.
6. De rechtbank vindt dat verweerder op basis van de genoemde huurcijfers voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de gehanteerde huurwaarde voor het object (€ 140,- per m²) niet te hoog is. Zo heeft het goed vergelijkbare referentieobject [adres 8] een huurwaarde van € 147,- per m².
Kapitalisatiefactor
7. Verweerder heeft ter onderbouwing van de kapitalisatiefactor een bottom-up berekening overgelegd, conform de landelijke Taxatiewijzer, deel 24. De berekening resulteert in een kapitalisatiefactor van 12. Ter zitting heeft verweerders taxateur toegelicht dat er weinig transacties zijn van vergelijkbare panden, omdat deze vaker worden verhuurd dan verkocht. Als een pand wordt verkocht, is dat vaak aan de zittende huurder. De taxateur heeft de variabelen in de berekening, zoals die voor onderhoud, leegstand en opslagrisico, op de standaard wijze ingevuld.
8. De rechtbank ziet geen reden te twijfelen aan de ingevulde percentages. Anders dan eiseres ter zitting stelt, acht de rechtbank het opslagrisico-percentage reëel nu dat percentage binnen de bandbreedte valt. Eiseres heeft verder niets aangevoerd dat de rechtbank tot een ander oordeel brengt.
Conclusie
9. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van eiseres.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.S.D. de Weerd, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 februari 2020.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Niet eens met deze uitspraak?
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.